文/丁慧玉 江蘇宏圖高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇南京 210000

淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案的重點(diǎn)

文/丁慧玉 江蘇宏圖高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇南京 210000

房地產(chǎn)企業(yè)在保證最合理合法、利潤最大的前提下，對(duì)稅收籌劃的最佳途徑是整合上下游產(chǎn)業(yè)、將利潤合理分布到各環(huán)節(jié)中去。其理論依據(jù)是：1、土地增值稅僅僅在不動(dòng)產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)征收，而在其他環(huán)節(jié)不征收；2、企業(yè)所得稅一般對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不實(shí)行核定征收，而對(duì)其他的諸如貿(mào)易、建安、裝飾裝潢、設(shè)計(jì)等企業(yè)可以核定征收，利用不同企業(yè)的稅負(fù)差異實(shí)行集團(tuán)整體稅收籌劃，可以有效降低企業(yè)所得稅和土地增值稅。

房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃

具體的房企稅務(wù)實(shí)際操作中，要根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇不同的方法，進(jìn)行量身定做的籌劃方案，現(xiàn)筆者就一般項(xiàng)目開發(fā)稅務(wù)籌劃中的重點(diǎn)內(nèi)容談下思路要點(diǎn)：

1、土地方面：在立項(xiàng)拿證時(shí)辦理多個(gè)土地證，總價(jià)確認(rèn)的條件下，協(xié)調(diào)政府商業(yè)部分掛牌價(jià)提高，住宅部分掛牌價(jià)降低。比如 “價(jià)格分割”法，這是對(duì)房企通過招拍掛取得的土地，整體招拍掛總價(jià)確定后對(duì)土地中各不同容積率、不同土地性質(zhì)的一種價(jià)格分拆方法，一般是盡量將土地價(jià)格多往增值率高的業(yè)態(tài)偏移。但是，這里要特別提醒的是，對(duì)于項(xiàng)目建工成后需要保留商業(yè)進(jìn)行自營這種情況，由于自留商業(yè)其不對(duì)外銷售、所以項(xiàng)目中住宅部分需要交納土地增值稅，則籌劃思路應(yīng)該倒過來，盡量向住宅傾斜。

2、綜合體項(xiàng)目，商業(yè)部分單獨(dú)成立公司拿證，住宅部分統(tǒng)一融資商業(yè)綜合體的籌劃，實(shí)務(wù)操作中，為了盡量提高商業(yè)業(yè)態(tài)的自身價(jià)值和使用效率，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中往往將1-3層作為商業(yè)，上面幾十層作為住宅，并且是商業(yè)的底盤大于上面的住宅，同時(shí)在商業(yè)下面建筑1-2層的地下建筑（停車場，不辦理產(chǎn)權(quán)不計(jì)算容積率，或進(jìn)一步將停車場轉(zhuǎn)租給關(guān)聯(lián)單位，尤其改造成地下商業(yè)繼續(xù)對(duì)外租賃），所得稅上對(duì)于地下建筑這部分根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件33條，其成本視為0，全部作為公建配套進(jìn)行分?jǐn)偺幚怼?/p>

實(shí)際操作中，還可以考慮住宅部分單獨(dú)成立房企，商業(yè)部分單獨(dú)成立專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，按照聯(lián)合競標(biāo)、分別拿證的模式運(yùn)作，其中的重點(diǎn)是：如何合理設(shè)計(jì)土地證的面積大小，這就需要根據(jù)物業(yè)的類型、是否銷售、是否保留自營等因素綜合考慮設(shè)定。

3、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)，最著名的稅務(wù)籌劃案例是重慶陽光100做的一級(jí)土地開發(fā)。該公司和政府簽署的協(xié)議是企業(yè)全力投入、打造優(yōu)質(zhì)土地、保證政府基本土地收益，如果招拍掛時(shí)成交價(jià)達(dá)不到政府基本土地收益的部分由開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償，如招拍掛成交價(jià)超出政府基本土地收益的部分則按三角形的比例進(jìn)行分配，政府收益根據(jù)增值比例逐漸減少、一級(jí)土地開發(fā)企業(yè)收益逐級(jí)遞加。在實(shí)際招拍掛時(shí)，陽光100公司也參與了競標(biāo)，由于其僅僅需要支付部分土地款，達(dá)到一定價(jià)位后土地溢價(jià)部分全額作為一級(jí)開發(fā)收入，依舊回到陽光100公司口袋里，所以他們想抬價(jià)做大土地成本就可以隨意舉牌，看看價(jià)格實(shí)在是被別人抬高了，自己也可以獲得一級(jí)開發(fā)收入，如魚得水總能受益。這種舉牌競標(biāo)模式太爽了。

4、政府獎(jiǎng)勵(lì)，政府獎(jiǎng)勵(lì)一直都是稅收籌劃的重點(diǎn)之一，因?yàn)槠渥詈戏?，但是目前?duì)于純房地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)找不到還有財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)了，如果以科技地產(chǎn)、招商引資項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)等名義、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目爭取到政府獎(jiǎng)勵(lì)，或者一定年限內(nèi)按納稅金額給予的地方財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)扶持。萬達(dá)的有些項(xiàng)目都是獲得地方政府納稅金額50%以上財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)的，不過那是商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大才能和政府談下來的特殊優(yōu)惠。

5、適當(dāng)多做些精裝修項(xiàng)目，由于項(xiàng)目的建筑成本中建安定額是基本固定的，調(diào)節(jié)空間不大，但是裝修是沒有定額的，哪怕不賺錢，就是按裝修成本加稅金作為房屋定價(jià)時(shí)增加額，在土地增值稅上也是非常合算的，因?yàn)檠b飾作為成本組成部分，不僅全額稅前列支，還可以加計(jì)扣除。并且建安企業(yè)核定征收的多，這里存在企業(yè)間的稅負(fù)差空間。

6、另外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，還需要考慮自持物業(yè)盡可能的分布在地理位置最好的地點(diǎn)，并占用較少的土地，自持物業(yè)盡量少分?jǐn)偝杀?，自持物業(yè)的籌劃理論是留住王冠上的明珠，所以往往需要將自持物業(yè)做成實(shí)際價(jià)值最高的明珠、雖然其計(jì)稅成本偏偏不高。

7、政策性搬遷涉及的稅收問題： 有不少大的房企項(xiàng)目中會(huì)遇到這類業(yè)務(wù)，政策性搬遷的涉稅處理事項(xiàng),其政策依據(jù)參考如下：

一、不繳納營業(yè)稅，其行為屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為。判斷標(biāo)準(zhǔn)是縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金。------稅收文件是國稅函[2009]520號(hào)、國稅函[2008]277號(hào)、國稅發(fā)[1993]149號(hào)。

二、不動(dòng)產(chǎn)置換不繳納所得稅、貨幣補(bǔ)償在搬遷當(dāng)年不計(jì)算損益、在搬遷完成年度計(jì)算損益。判斷標(biāo)準(zhǔn)---國家稅務(wù)總局2012年40號(hào)公告中所寫條款是站在政府角度來描述的，不如營業(yè)稅及老的政策性搬遷國稅函[2009]118號(hào)上說的清楚，其列舉了六個(gè)條件（第五個(gè)條件舊城改造還能用一用），符合其一就是政策性搬遷，但是那六個(gè)條件都是政府行為的出發(fā)點(diǎn)，企業(yè)很難取得政府行為的依據(jù)文件，建議參照老文件國稅函[2009]118號(hào)結(jié)合營業(yè)稅上的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行務(wù)實(shí)操作------取得土地出讓競標(biāo)公告或政府的拆遷公告，判斷是政府主導(dǎo)下的政府收回土地才導(dǎo)致的強(qiáng)制拆遷、搬遷行為。其政策依據(jù)是國家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)、國家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)、國稅函[2009]118號(hào)。

備案手續(xù)：企業(yè)應(yīng)當(dāng)自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（包括遷出地和遷入地）報(bào)送政策性搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關(guān)材料

三、不征收土地增值稅。根據(jù)土地增值稅暫行條例第8條及實(shí)施細(xì)則第11條，不征收土地增值稅。

四、不征收印花稅。拆遷補(bǔ)償不屬于印花稅列舉的應(yīng)稅范圍。