文/許超、榮曉龍 吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院 吉林長(zhǎng)春 130118

綠色建筑運(yùn)維與管理現(xiàn)狀的分析

文/許超、榮曉龍 吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院 吉林長(zhǎng)春 130118

近年來，根據(jù)參評(píng)綠色建筑項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)拿到設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)和運(yùn)行標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目少之又少，分析中發(fā)現(xiàn)造成這種現(xiàn)象的原因是運(yùn)行標(biāo)識(shí)項(xiàng)目評(píng)價(jià)過程復(fù)雜、周期短，同時(shí)由于運(yùn)營(yíng)中物業(yè)管理的體系不完善和缺乏真正的綠色建筑運(yùn)行數(shù)據(jù)，使得項(xiàng)目綠色運(yùn)營(yíng)很困難。最新的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的頒布，針對(duì)運(yùn)營(yíng)管理提出了具體的評(píng)價(jià)細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，通過政府的一些激勵(lì)政策和完善管理體系來完成綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理這一關(guān)鍵，采取科學(xué)的市場(chǎng)培育機(jī)制，宣傳綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的重要性，逐步推動(dòng)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展，讓傳統(tǒng)綠色建筑做到真正的節(jié)能減排的綠色建筑。

綠色建筑；運(yùn)營(yíng)管理；發(fā)展建議；

1.前言

近年來，國(guó)內(nèi)人口密度增大，隨著工業(yè)化、城市化范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)需求將會(huì)越來越多，建筑面積也會(huì)不斷增加。我國(guó)每年新建建筑面積約20多億平方米，絕大部分屬于高耗能建筑。建筑在整個(gè)過程中的能耗占用50% 的全部能源。這樣高能耗的建筑不適合當(dāng)今世界上能源緊張，污染嚴(yán)重的大環(huán)境里。當(dāng)下全世界都在把建筑做到節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展、回歸大自然的和諧生態(tài)建筑。所以做到讓綠色建筑變成名副其實(shí)的綠色建筑才是關(guān)鍵所在。

2.國(guó)內(nèi)綠色建筑的現(xiàn)狀

綠色建筑簡(jiǎn)單定義：以人、建筑和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展為目標(biāo)，在利用天然條件和人工手段創(chuàng)造良好、健康的舒適居住環(huán)境，盡可能地控制和減少對(duì)自然環(huán)境的使用和破壞的生態(tài)建筑。我國(guó)綠色建筑目前已進(jìn)入規(guī)模化發(fā)展時(shí)代，隨著最新綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的正式實(shí)施，越來越多的房地產(chǎn)商、咨詢?cè)O(shè)計(jì)單位加入進(jìn)來，共同為綠色建筑的發(fā)展添磚加瓦。截止至2015年1月，全國(guó)已評(píng)出2538項(xiàng)綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到2.92億㎡，其中設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)2379項(xiàng)，建筑面積為2.72億㎡；運(yùn)行標(biāo)識(shí)159 項(xiàng)，建筑面積0.2億㎡。

當(dāng)前我國(guó)的綠色建筑事業(yè)發(fā)展的非常迅速，像綠色建筑標(biāo)志、星級(jí)綠色建筑，在各個(gè)地方跟雨后春筍一樣爆發(fā)出來。政府是一個(gè)很注重實(shí)際效益、政令指標(biāo)的單位，他們要求10億平方米的綠色建筑，我們就要去申報(bào)10億平方米的綠色建筑，導(dǎo)致出現(xiàn)很多濫竽充數(shù)的項(xiàng)目。更不用提什么運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)，有些開發(fā)商就是為了充當(dāng)政府的指標(biāo)根本沒有把自己的項(xiàng)目做到像標(biāo)準(zhǔn)要求那樣真正的節(jié)能減排，有的甚至都是在弄虛造假，根本就不能理解綠色建筑發(fā)展的真正意義和對(duì)未來可持續(xù)發(fā)展的重要性。

3.綠色建筑中的運(yùn)營(yíng)管理分析

3.1 運(yùn)行標(biāo)識(shí)申報(bào)過程復(fù)雜、周期短

整個(gè)項(xiàng)目在申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)申報(bào)過程中，一些后期運(yùn)營(yíng)需要的那些條文都可以不參評(píng)，評(píng)價(jià)過程中這些不參評(píng)的可以不考慮然后進(jìn)行同比例置換，這樣評(píng)出來的項(xiàng)目并沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)中的那樣。從這個(gè)評(píng)價(jià)方法來看，同星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的達(dá)標(biāo)條文數(shù)低于最初修訂的目標(biāo)。同運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)相比，設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)參評(píng)條文數(shù)量少，相應(yīng)的實(shí)現(xiàn)難度也就小。評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)主要通過設(shè)計(jì)圖紙的審查，設(shè)計(jì)圖紙的審查只是對(duì)綠色建筑的一個(gè)初步判斷，真正的綠色建筑是通過運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)評(píng)價(jià)中的施工資料和運(yùn)營(yíng)管理過程有關(guān)，運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的參評(píng)條文數(shù)量增加，收集施工過程中的資料、驗(yàn)收材料、后期物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)等多方資料，申報(bào)準(zhǔn)備過程顯然很復(fù)雜。國(guó)內(nèi)缺乏對(duì)綠色建筑的實(shí)施過程有效的監(jiān)管和一些完善的監(jiān)督體系，大部分開發(fā)商都會(huì)覺得過程復(fù)雜且有難度而選擇放棄綠色建筑的運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的評(píng)價(jià)，這樣的綠色建筑并不是名副其實(shí)的節(jié)能減排與自然和諧統(tǒng)一的建筑。

3.2 運(yùn)營(yíng)管理體系不完善以及設(shè)備利用率低、技術(shù)措施不到位

國(guó)內(nèi)現(xiàn)在大部分的綠色建筑都停留在設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的評(píng)價(jià)，很少有項(xiàng)目真正做到設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)達(dá)到要求的真正綠色建筑。當(dāng)前綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于綠色建筑運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)，綠色建筑的根本目的并不是說拿個(gè)標(biāo)識(shí)過來展覽，根本目的是在于實(shí)現(xiàn)建筑全生命周期的一個(gè)環(huán)保與資源節(jié)約，有好多專家認(rèn)為設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)就是綠色建筑在紙上談兵，完美的設(shè)計(jì)圖紙僅僅是對(duì)建筑的一種設(shè)想，對(duì)于后期的施工、運(yùn)營(yíng)沒有系統(tǒng)的體系和強(qiáng)有力的監(jiān)督，綠色建筑只能是一種高能耗的建筑。有些條文雖然在設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)評(píng)價(jià)中不參評(píng)，但在設(shè)計(jì)階段必須進(jìn)行考慮與后期運(yùn)營(yíng)階段的聯(lián)系。否則到后期盡管地產(chǎn)商有意愿參評(píng)運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)，但由于前期設(shè)計(jì)的時(shí)候沒有考慮跟后期運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的關(guān)系，所以說盡管全部實(shí)現(xiàn)那些運(yùn)行條文中規(guī)定的施工后也很難以達(dá)到對(duì)應(yīng)運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)星級(jí)的要求。

國(guó)內(nèi)的綠色建筑起步比較晚，在運(yùn)營(yíng)發(fā)展中沒有形成真正的評(píng)價(jià)體系和管理標(biāo)準(zhǔn)，尤其是綠色建筑需要的設(shè)備在運(yùn)營(yíng)管理中利用率很低，在近階段國(guó)家評(píng)審的綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目中，大部分沒有參評(píng)運(yùn)行標(biāo)識(shí)的評(píng)審，還有一部分拿到運(yùn)行標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目，由于后期運(yùn)營(yíng)管理體系不完善和綠色建筑設(shè)備利用率低所以到目前為止大部分綠色建筑并沒有真正的做到節(jié)能減排、回歸自然的真正的“綠色”。

4.如何加大推廣綠色建筑運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)

4.1 綠色建筑竣工驗(yàn)收、加強(qiáng)物業(yè)管理公司的責(zé)任性和BIM技術(shù)的應(yīng)用

綠色建筑依舊采取自愿參評(píng)，評(píng)審分為設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)和運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)評(píng)價(jià)，雖然有些省市開始制定保障房強(qiáng)制達(dá)到一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，但建設(shè)主管部門應(yīng)該全周期監(jiān)督并審查。BIM技術(shù)能改善當(dāng)前綠色建筑存在的種種問題，提升綠色建筑的整體表現(xiàn)有很大的表現(xiàn)潛力，BIM技術(shù)是一種運(yùn)用于工程建設(shè)、數(shù)據(jù)化管理的工具，重在全面和直觀的對(duì)于各種工程信息理解和利用。

物業(yè)管理公司在對(duì)獲得標(biāo)識(shí)的綠色建筑管理過程中，應(yīng)保證綠色建筑中的設(shè)備運(yùn)行正常并能達(dá)到參評(píng)時(shí)候的那個(gè)標(biāo)志，若在后期運(yùn)行標(biāo)識(shí)評(píng)審過程中達(dá)到國(guó)家要求，地產(chǎn)商應(yīng)該給予物業(yè)公司獎(jiǎng)勵(lì)和支持。建議建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司合作，給那些評(píng)審運(yùn)行標(biāo)識(shí)的物業(yè)管理公司頒布榮譽(yù)證書，以鼓勵(lì)物業(yè)公司在綠色建筑工作中起到的重要作用，更好的推廣宣傳綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的重要性。

4.2 用好智能控制和信息管理系統(tǒng)，以真實(shí)的數(shù)據(jù)不斷完善綠色建筑的運(yùn)營(yíng)

綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理過程中的能源損耗和用戶在建筑中舒適度，是對(duì)綠色建筑是否為真正的綠色節(jié)能環(huán)保的重要數(shù)據(jù)。運(yùn)營(yíng)中收集這些能源損耗信息和對(duì)用戶的采訪并分析，可以更好的監(jiān)測(cè)綠色建筑的一些技術(shù)措施和設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋控制，調(diào)整設(shè)備參數(shù)；也可以建立綠色建筑數(shù)據(jù)庫(kù)，通過比對(duì)分析，物業(yè)管理公司派專人來維修異常的設(shè)備，進(jìn)而改進(jìn)設(shè)施的運(yùn)行，讓建筑物的能效得到進(jìn)一步的提升。這些功能都需要智能控制和信息管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。通過智能化系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)建立實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)庫(kù)，隨時(shí)掌握建筑的能耗和設(shè)備的正常運(yùn)行，運(yùn)用云平臺(tái)把這些真實(shí)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)起來，為日后的綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理中出現(xiàn)的問題和對(duì)于管理體系的完善都是推廣綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的有效措施。

5.結(jié)束語(yǔ)

綠色建筑讓國(guó)家的傳統(tǒng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)向了高效綠色節(jié)能減排的與自然和諧統(tǒng)一的生態(tài)建筑，符合時(shí)下國(guó)內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略。國(guó)內(nèi)的綠色建筑的弊病在于不能深刻領(lǐng)會(huì)到綠色建筑的真正核心是后期的運(yùn)營(yíng)管理，所以以后的綠色建筑發(fā)展大方向是完善運(yùn)營(yíng)管理體系加大宣傳和推廣力度，加強(qiáng)綠色施工監(jiān)督和運(yùn)行過程中各種能源數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)。讓圖紙中的綠色建筑向真正的生態(tài)建筑過渡，是綠色建筑發(fā)展的最終目標(biāo)。推廣綠色建筑運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)不僅可以對(duì)綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目進(jìn)行有效監(jiān)督，還能對(duì)建筑運(yùn)營(yíng)期進(jìn)行監(jiān)控和數(shù)據(jù)采集，加以分析為以后的綠色建筑運(yùn)營(yíng)發(fā)展具有一定的參考利用性。綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展是可持續(xù)、與自然和諧統(tǒng)一的發(fā)展，并且通過運(yùn)營(yíng)管理可以掌控綠色建筑的全生命期，讓綠色建筑給用戶帶來實(shí)實(shí)在在的好處，這樣才是推動(dòng)綠色建筑的真正意義。

[1]GB/T 50378——2014, 綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)[S].北京：中華人民共和國(guó)建設(shè)部，2014.

[2]中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì).綠色建筑(2012) [M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2012.

[3]韓繼紅,劉景立,楊建榮.綠色建筑的運(yùn)行管理策略[J].住宅科技.2006(06).

[4]張敏清.有關(guān)建筑施工管理的創(chuàng)新及綠色施工管理探討[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2015.7