文/羅迪 江蘇蘇南房地產(chǎn)有限公司 江蘇蘇州 215021

對新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的探討

文/羅迪 江蘇蘇南房地產(chǎn)有限公司 江蘇蘇州 215021

有效的成本控制是促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功并獲取經(jīng)濟(jì)效益的基本保證，也關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展進(jìn)程，筆者從決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制，希望能有所裨益。

房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；全過程

一、引言

新時(shí)期，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變革，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在不斷拓展的同時(shí)也面臨激烈的市場競爭，而且復(fù)雜多變的地產(chǎn)業(yè)形勢也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)，為了在激烈的行業(yè)競爭中占據(jù)有利的競爭地位，房地產(chǎn)企業(yè)需要在確保建設(shè)質(zhì)量安全的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化全過程成本控制，通過精細(xì)化管理節(jié)約各項(xiàng)成本開支，提高企業(yè)的整體效益。

二、決策階段成本控制

對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段成本控制是第一步也是非常重要的一步，而其中投資可行性研究是重點(diǎn)的內(nèi)容所在。為了達(dá)到在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本投資的合理性，全方位的市場調(diào)查是一步，以達(dá)到對未來的銷售趨勢進(jìn)行判斷的目的，進(jìn)而進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，開發(fā)適銷對路的地產(chǎn)；其次，需要在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，對比同類地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并進(jìn)行多方位的功能分析以及方案比較，通過全面的經(jīng)濟(jì)評價(jià)以及技術(shù)分析，制定切實(shí)可行的經(jīng)濟(jì)優(yōu)化的目標(biāo)成本；再者，要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和可行性研究成果，編制科學(xué)合理的方案任務(wù)書，以便為后續(xù)開發(fā)過程中的成本控制提供指導(dǎo)和依據(jù)。

三、設(shè)計(jì)階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，一方面，要推行限額設(shè)計(jì)，在嚴(yán)格遵守投資估算以及設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)上，科學(xué)合理地分解工程量和投資額，并且在確保各項(xiàng)功能完善的前提下，進(jìn)行施工組織優(yōu)化設(shè)計(jì)，合理地配置人工費(fèi)用以及材料設(shè)備費(fèi)用，將開發(fā)項(xiàng)目概算控制在投資估算范圍內(nèi)。進(jìn)而以限額設(shè)計(jì)為基準(zhǔn)，按照初步的工程概算，進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，在遵守規(guī)范設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，滿足設(shè)計(jì)目標(biāo)需求的同時(shí)，要通過不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)，提高施工圖的技術(shù)先進(jìn)性以及經(jīng)濟(jì)可行性，避免發(fā)展頻繁的工程變更增加項(xiàng)目開發(fā)成本支出；另一方面，要強(qiáng)化工程設(shè)計(jì)圖的審核工作，工程設(shè)計(jì)圖作為項(xiàng)目的整體規(guī)劃以及模擬目標(biāo)，之間關(guān)系到整個(gè)施工進(jìn)程，進(jìn)而影響到項(xiàng)目開發(fā)總成本，因此，在出圖前一定要強(qiáng)化各級(jí)監(jiān)督以及審核管理，確保設(shè)計(jì)圖的質(zhì)量，以便為后續(xù)工程施工提供技術(shù)指導(dǎo)，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的安全有序開展，節(jié)約各項(xiàng)成本費(fèi)用開支。

四、招投標(biāo)階段的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從土地競拍、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目承包、采購材料設(shè)備、銷售代理以及物業(yè)委托都需要開展招投標(biāo)工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招投標(biāo)階段，需要堅(jiān)持將施工圖預(yù)算作為招投標(biāo)控制標(biāo)準(zhǔn)，并充分任用專業(yè)技術(shù)人員，全面做好招標(biāo)文件審核工作，把握好技術(shù)指標(biāo)分析以及商務(wù)談判技巧，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部資源，爭取以合理的報(bào)價(jià)中標(biāo)，有效控制招投標(biāo)成本開支。

五、施工階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的資金投入量非常大，此階段的成本控制目標(biāo)主要是確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量安全，并加大施工監(jiān)管力度，合理控制工程意外費(fèi)用以及額外支出，在工期規(guī)定時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量完成項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)，加速資金回籠，節(jié)約造價(jià)成本。具體而言，首先要合理選擇工程承包商，通過行業(yè)對比分析，盡量選擇技術(shù)力量雄厚、信譽(yù)好且報(bào)價(jià)合理的承包單位，并簽訂嚴(yán)密的承包合同，明確雙方的責(zé)任權(quán)限，尤其是對于工期延誤、結(jié)算方式等影響工程造價(jià)的因素，需要在合同中以法律形式明確責(zé)任，并對做好房地產(chǎn)開發(fā)工程索賠應(yīng)急預(yù)案，避免過度的索賠增加總成本開支；其次，要合理控制工程變更，對于由客觀環(huán)境因素以及施工技術(shù)條件所引起的工程變更，要盡量將工程變更控制在合同規(guī)定的變更限額費(fèi)用內(nèi)，避免大規(guī)模的工程變更引起施工成本的大幅度增加，而且要嚴(yán)格審核工程變更簽證，分區(qū)簽證屬于合同內(nèi)包干的還是另外的，避免重復(fù)計(jì)費(fèi)；最后，還要重視對材料和設(shè)備費(fèi)用的控制，可以深入到相關(guān)材料和設(shè)備所在的市場進(jìn)行調(diào)研和分析，了解清楚市場價(jià)格之后，再根據(jù)國家相關(guān)的要求和標(biāo)準(zhǔn)開展招投標(biāo)。對投標(biāo)企業(yè)提交的設(shè)備材料和清單要仔細(xì)進(jìn)行校核，對于不合格的材料堅(jiān)決不能用在項(xiàng)目中，在確保質(zhì)量的同時(shí)要保證合理的成本支出。

六、竣工結(jié)算階段成本控制

很多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視開發(fā)項(xiàng)目的竣工結(jié)算階段的成本控制工作，實(shí)際上，該環(huán)節(jié)也是成本控制的重要階段。在具體的成本控制工作中，一方面需要在合同條款的規(guī)定以及施工設(shè)計(jì)圖紙的要求下，嚴(yán)格進(jìn)行工程項(xiàng)目的驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)不合理的費(fèi)用等等，需要了解清楚并進(jìn)行處理。而且，房地產(chǎn)企業(yè)要詳細(xì)準(zhǔn)確地計(jì)量工程量的增減情況，并注意對照合同文件，嚴(yán)格執(zhí)行工程投標(biāo)單價(jià)或者是簽證價(jià)格。另一方面，還可以按照合同協(xié)議的規(guī)定，設(shè)置優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)、工期獎(jiǎng)等費(fèi)用，促進(jìn)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算的有序展開，保證結(jié)算質(zhì)量的提升，從而有效達(dá)到成本控制的目的。

七、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的成本控制是一個(gè)相互聯(lián)系相互貫通的系統(tǒng)化的工作，需要協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部資源，完善成本控制體系，合理確定并調(diào)整項(xiàng)目投入比例，并通過綜合對比分析，強(qiáng)化監(jiān)管以及審核工作，努力將項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)成本開支降到最低，提高全過程成本控制效率，獲取更多的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

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