文/唐小波 天偉建設(shè)集團有限公司 浙江杭州 311202

淺談如何做好房地產(chǎn)成本控制

文/唐小波 天偉建設(shè)集團有限公司 浙江杭州 311202

成本控制水平已經(jīng)成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要指標(biāo)。本文對如何做好房地產(chǎn)成本的控制進行了分析探討。

房地產(chǎn)；成本問題；控制

一、當(dāng)今房地產(chǎn)在成本管理上存在的問題

1、對于產(chǎn)品的定位把握不夠

要想設(shè)計出一款得到多方面認可的產(chǎn)品，光打好市場肯定是遠遠不夠的，我們要想在市場中站穩(wěn)腳跟，就要在產(chǎn)品的合理定位上多下功夫，首先，實現(xiàn)對產(chǎn)品設(shè)計的合理定位，這不僅是為了滿足市場需求，同時也是滿足大眾口味的必經(jīng)之路，在初步設(shè)計階段除了幾項必須的指標(biāo)、總評和戶型采光等方面的考察之外，我們也要注意把握對不同方案的審核程度，做好合理的產(chǎn)品定位，這也是實現(xiàn)資金回流的一種方式，同時也能在一定程度上避免多走彎路。

2、在施工圖紙中存在一定質(zhì)量問題

我們都知道，一個好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，是一定不能在圖紙上出現(xiàn)比較大的紕漏的，否則受影響的便是整個產(chǎn)品的質(zhì)量，甚至連公司的信譽也會受損，而現(xiàn)今房地產(chǎn)中卻存在著施工圖紙中設(shè)計質(zhì)量下降、缺項以及設(shè)計理念讓人看的一頭霧水的現(xiàn)象，導(dǎo)致該現(xiàn)象的原因來自于多方面，其中比較典型的就是在公司內(nèi)部的設(shè)計研究中，存在一部分人對設(shè)計理念的理解不夠深刻，同時又在施工圖紙中的會審不夠細致，首先我們要明確一點，在設(shè)計前期，作為資深的設(shè)計人員，理所應(yīng)當(dāng)對設(shè)計理念的了解存在自己獨特的見解和深刻的體會，這樣也是對產(chǎn)品的一種負責(zé)，此外，也能夠避免后期中發(fā)生忽視設(shè)計中的缺陷等現(xiàn)象，反之，則會對公司造成設(shè)計變更的不利影響，這樣也是不利于工程成本的合理控制的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的內(nèi)容

1、土地成本

土地成本是指開發(fā)房地產(chǎn)征用土地發(fā)生的各種費用，包括征用土地、安置費用以及原有建筑物拆遷的補償費用，或?qū)⑼恋剡M行開發(fā)的一系列過程中發(fā)生的費用都是土地成本。土地成本是整個房地產(chǎn)成本的基礎(chǔ)，土地成本的高與低，直接影響后續(xù)的開發(fā)成本。土地費用占開發(fā)成本的比例較高，它是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的主要內(nèi)容。

2、前期開發(fā)工程費用

房地產(chǎn)前期開發(fā)工程費用包括開發(fā)前房屋的設(shè)計、規(guī)劃以及地況的平整、勘察、測量等費用。由于各個城市地域與經(jīng)濟發(fā)展情況的不同，各地的施工方需要采購的項目也有所區(qū)別。一般情況下，一線城市的前期開發(fā)工程費用相對較高。

3、建筑安裝工程費用

這部分費用是指土地房屋開發(fā)項目在房屋建造過程中所發(fā)生的相關(guān)設(shè)備及安裝工程費用、建筑工程費用等。它在整個成本構(gòu)成中占有較大比例。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制

1、立項階段的成本控制

土地開發(fā)成本：主要為土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費，此部分費用占項目總支出的 30 ﹪ ，個別地區(qū)數(shù)值有可能還要高，要成分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間。

前期工程費用：主要為“三通一平”和“臨時設(shè)施費”占項目總支出的 3 ﹪ 左右，要提高臨時設(shè)施與建筑項目同壽命性，進而降低成本。

建筑安裝成本：占項目總支出的 45%-55%，因地域差異比例數(shù)也不盡相同，要了解市場人工、材料、設(shè)備變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正與調(diào)整，合理科學(xué)的確定項目的建筑成本指標(biāo)。

配套設(shè)施與智能化費用成本：占項目總支出的 8 ﹪ 左右，此部分成本費用受小區(qū)規(guī)模和檔次的影響很大，控制此部分的費用，園林環(huán)境工程成本：占項目總支出的 3%-5%，此部分成本與小區(qū)規(guī)模，檔次也有直接的關(guān)系，控制起來難度較大，對成本將產(chǎn)生較大的影響。

投資決策階段的費稅：管理費、銷售費用、財務(wù)費用、稅金，對于可控部分，以最少的費用滿足項目要求，節(jié)約部分即可成為開發(fā)商的利潤。不可預(yù)見費：一般占直接成本的 3%-5%，此部分費用應(yīng)有足夠的預(yù)留，要根據(jù)實際情況進行測算和估計，不能盲目的壓縮。

2、減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的時間價值進行有效管理，能夠起到開發(fā)周期縮短的作用?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于競標(biāo)后到開工的時間相對較長，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行貸款利息負擔(dān)加重，使得項目的財務(wù)成本有所增。同時，在過長的開發(fā)周期會導(dǎo)致資金的回籠速度降低。因為在項目前期階段，房地產(chǎn)單位投入的資金量相對比較大，所以對開發(fā)的進度以科學(xué)的手段進行優(yōu)化，并將銷售環(huán)節(jié)提前，能夠加快資金回籠以及降低財務(wù)成本，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本有效控制的根本目的。此外，在施工方進行土地拍賣過程中，要盡可能的合理使用項目資金，并與相關(guān)咨詢機構(gòu)以及設(shè)計單位進行長期的合作，拍賣土地環(huán)節(jié)要采取定期市場定位的方法，從而實現(xiàn)成本概算和初步設(shè)計規(guī)劃的目的。當(dāng)單位投標(biāo)成功時，要及時擬定相關(guān)的初步設(shè)計內(nèi)容，盡可能的使設(shè)計時間縮短，從而對報建報批的速率進一步加快，將動工時間進行科學(xué)的安全，從而使建設(shè)周期得到合理的縮短，這就減少了不必要的資金的占用費用，將回籠資金的速度大幅度提升。

3、建立起戶型資料庫，完善資料欠缺

除了以上提到的兩點，我們還應(yīng)該注意到在原有的戶型基礎(chǔ)上進行梳理和選擇也不失為一個好的計策，這樣我們就能比較準確地找到和市場匹配契合度高的戶型，同時篩選出采光效果出眾的戶型，這樣在后期的市場檢驗中，我們就能做到將創(chuàng)新和保留傳統(tǒng)很好的結(jié)合，同時也不會耽誤到工作進度，對于提升我們的設(shè)計理念和完善我們的戶型資料也是十分有好處的。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)由于其占有資金較多、投資回收期較長和意義價值重大的特點，因此，要求在房地產(chǎn)整體項目施工中，一定要重項目成本控制問題。而成本控制問題在很大程度上都是由資金決定運轉(zhuǎn)的，可以說房地產(chǎn)行業(yè)就是一個無論何時都需要資金作為強有力的后盾的產(chǎn)業(yè)，特別是在國家緊縮銀根的這個時代背景下，我們更應(yīng)該牢牢抓住這個機會，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有效控制手段。

[1]方新宇.A房地產(chǎn)公司項目開發(fā)成本控制研究[D].安徽大學(xué),2014.

[2]鄧仕杰.中小房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制研究[D].西南交通大學(xué),2014.

[3]陳玲玲.房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制研究[D].武漢工程大學(xué),2014.

[4]李成.論A房地產(chǎn)項目成本管理與控制[D].大連海事大學(xué),2014.