趙騰飛
貴州民族大學,貴州 貴陽550025
商品房預售也稱房屋預售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定,由購房者交付定金或預付款,而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為,其實質(zhì)是房屋期貨買賣,買賣的只是房屋的一張期貨合約,其與成品房買賣已成為我國房地產(chǎn)市場銷售的兩種主要方式。
商品房預售最早由香港立信置業(yè)公司使用,后來被各國房地產(chǎn)公司效仿。此后,我國的房地產(chǎn)銷售中,也引入了商品房預售的形式,并制定相應的法律來對其進行規(guī)范、調(diào)整,如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《物權(quán)法》等。
商品房進行預售必須取得商品房預售許可證,商品房預售方應按照相關(guān)規(guī)定進行預售登記,取得預售許可證。無預售許可證的合同不屬于完整的合同,具有一定的缺陷。房地產(chǎn)開發(fā)商進行商品房預售時應當取得商品房預售許可證,這是取締性規(guī)定的內(nèi)容。商品房預售者在未取得商品房預售許可證的情況下進行預售的合同可以被認為是有效合同;相反,在商品房預購者明知商品房預購方未取得商品房預購合同的情況下簽訂預購合同的,合同無效。預售方明知未取得商品房預售許可證而故意隱瞞事實而與預購者進行合同的簽訂,該合同屬于可變更可撤銷合同。
商品房預售合同無效也可能存在房開商主體資格的不合格、商品房存在物和權(quán)利的瑕疵以及一方通過欺詐、脅迫、趁人之危而簽訂的合同。
我國沒有一定的法律程序來維護商品房預售的合法秩序,《城市房地產(chǎn)管理法》對收費秩序僅做框架性規(guī)定,具體的收費細則仍沒有明確,導致我國當前為商品房預售款收取沒有嚴格的程序進行保障。預購方和預售方在商品房預售合同簽訂時地位的不平等,導致預購方的權(quán)利得不到及時的保障,而預售方憑借自身的優(yōu)勢,也容易使預購方遭受損失。例如:預售方在同預購方在簽訂合同時,約定合同履行期限,但在實際履行中會延遲交付商品房,造成違約,由于沒有相關(guān)法律的保障,商品房預售合同的約定可能使預購方承擔不必要的損失,而對于預售方來說,簡單的象征性的懲罰不足以對預購方進行懲罰。再加上我國法律允許利用在開發(fā)的土地進行抵押,在預售方難以償付相應貸款時,銀行便要收回相應在開發(fā)土地,這便使預購方的權(quán)利難以得到有效保障。
確定商品房預售合同的價值取向,不僅可以更好的保護預購者的合法權(quán)益,避免了商品房預售合同的行政管理傾向。為了更好的確定商品房預售合同的價值取向,預購方在與預售方在簽訂合同之時,需要明確預售方是否具備相關(guān)資質(zhì),是否擁有相關(guān)證書。在預售方通過欺詐、脅迫趁人之危等方式來同預購方簽訂合同的,預售方可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),申請撤銷合同或者認定合同無效,并要求預售方雙倍返還購房款。在預售方無法取得相關(guān)許可證明的情況下,同樣可以要求解除合同并返還雙倍購房款。此類對于無預售許可證的預售合同的司法救濟,可以有效維護商品房預售合同中的弱勢群體——預購方,幫助其很好地維護自身合法權(quán)益,免受相關(guān)的利益侵害。此種做法可以在避免商品房預售合同登記的價值僅限于行政登記之外,有效的維護弱者的合法權(quán)益,維護法律的公平正義。
對于開發(fā)商利用自身的優(yōu)勢地位來同預購方簽訂商品房預售合同,容易造成預購者的損失,并且僅僅根據(jù)合同的條款對開發(fā)商進行懲處,遠遠起不到對開發(fā)商進行限制的作用。因此,完善商品房預售合同的法律保障,可以從制度層面解決相關(guān)問題,維護預購方的合法權(quán)益。在房開商做出如下行為時,預購者在以下條件下可以要求對方支付低于一倍已付房款的價格:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。①《解釋》的此項規(guī)定旨在保護預購方的合法權(quán)益,避免合同的無效和撤銷導致的實際利益的損失。但在實踐中,一倍的預購賠償可能不能完全彌補預購方的損失,例如,隨著物價的上漲,2007購買的房屋,到2010年的價格上漲的不只是一倍,特別是北上廣地區(qū)。在此情況下,開發(fā)商若因房產(chǎn)被抵押而使預購者不能按照合同取得房產(chǎn),損失的利益可能不止預購款的一倍。因此,要維護商品房預購方的合法權(quán)益,還要繼續(xù)加強完善商品房預售合同的法律保障。
[ 注 釋 ]
①<關(guān)于審理商品房買賣適用法律若干問題的解釋>第八條.
[1]石玉萍.淺議商品房預售合同登記的效力——以保護弱勢預購人利益為視角[J].法制與社會,2007(10).
[2]劉子華.論商品房預售合同登記的法律效力——兼評預售商品房權(quán)屬以預售登記為準之規(guī)定[J].中國仲裁,2002(12).