毛曉生

（鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局江蘇鎮(zhèn)江 212050）

工作實(shí)務(wù)

從城市綜合體的引進(jìn)看江蘇鎮(zhèn)江商業(yè)模式發(fā)展

毛曉生

（鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局江蘇鎮(zhèn)江 212050）

城市綜合體是近年來(lái)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要趨勢(shì)，作為商業(yè)與城市關(guān)系復(fù)雜結(jié)合的一種新型建筑表現(xiàn)形式而存在，在當(dāng)今社會(huì)生活中承擔(dān)著重要的角色，已成為城市的重要組成部分。城市綜合體的引進(jìn)，使鎮(zhèn)江城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生了深刻變化，使城市發(fā)展、社會(huì)與生活需求發(fā)生了明顯變化。本文從城市綜合體引進(jìn)出發(fā)，探究其對(duì)鎮(zhèn)江城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展變化，并提出相關(guān)問(wèn)題和建議。

綜合體；引進(jìn)；商業(yè)模式

城市綜合體作為一種新型的商業(yè)模式，既是城市發(fā)展特別是商業(yè)發(fā)展的結(jié)果，又是提升城市形象、推動(dòng)服務(wù)業(yè)向高端發(fā)展的重要載體，具有城市名片和產(chǎn)業(yè)載體的雙重價(jià)值。以前，江蘇鎮(zhèn)江商貿(mào)業(yè)給人的印象就是商業(yè)模式簡(jiǎn)單、業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，整體商業(yè)規(guī)模和檔次相對(duì)落后，商業(yè)的結(jié)構(gòu)分布不能滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的居民需要。近年來(lái)市政府在城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展布局上不斷完善，出臺(tái)相關(guān)商貿(mào)扶持政策，通過(guò)眾多綜合體的引進(jìn)，使城市商業(yè)模式發(fā)生了深刻的變化，實(shí)現(xiàn)了從單一、落后到多形式、多業(yè)態(tài)、多方位、多層次的全面提升和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了鎮(zhèn)江商業(yè)的“洼地”崛起。但在這一發(fā)展過(guò)程中，我們也要看到有一些綜合體項(xiàng)目由于沒(méi)有充分考慮商業(yè)的空間和結(jié)構(gòu)性分布，而未能吸引到商業(yè)核心用戶(hù)，經(jīng)營(yíng)效益不甚理想，生存處境十分尷尬，值得我們探索和思考。

一、城市綜合體概述

（一）城市綜合體的概念

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體，其基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為“城中之城”。

（二）城市綜合體的特征

一般來(lái)說(shuō)，城市綜合體位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)和城市功能較為集中的區(qū)域，具有可達(dá)性，同時(shí)擁有與外界聯(lián)系緊密的交通網(wǎng)絡(luò)以及信息網(wǎng)絡(luò)。城市綜合體還具有高密度性和集約性，其整體區(qū)域人口的密度較大，因晝夜、工作日、周末等不同時(shí)段發(fā)揮不同的功能并形成互補(bǔ)。此外，城市綜合體具有整體統(tǒng)一性，包括建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，而且功能具有復(fù)合性及配套性。各個(gè)功能之間的聯(lián)系較為緊密，互為補(bǔ)充。

（三）城市綜合體的建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)

城市綜合體的室內(nèi)外空間較大，既可以與城市的規(guī)模相匹配，也與建筑功能的多樣性相匹配，是多功能的聚集焦點(diǎn)。同時(shí)，其內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來(lái)，可以與城市的交通系統(tǒng)進(jìn)行有機(jī)的聯(lián)系，組成一套較為完善的交通體系。其景觀(guān)設(shè)計(jì)可以通過(guò)標(biāo)志物、小品以及各種植栽、鋪裝和照明設(shè)備等形成宜人的環(huán)境，其建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)是高科技和高智能的集合，先進(jìn)的設(shè)施和科學(xué)技術(shù)

的進(jìn)步也體現(xiàn)在建筑形式中。

二、城市商業(yè)特點(diǎn)及引進(jìn)綜合體的必要性

（一）布局上以中央商業(yè)區(qū)及商業(yè)大街為主

過(guò)去城市由于受到地域范圍小和人口規(guī)模限制，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，基本上還是一個(gè)商業(yè)中心狀態(tài)，或者說(shuō)是商業(yè)設(shè)施幾乎都集中或分布在本城的某一街道兩側(cè)，而不像大都市已經(jīng)形成多個(gè)副商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)中心。而且城市中的市民乃至周邊的轄區(qū)及鎮(zhèn)農(nóng)民都習(xí)慣于周末和節(jié)假日逛街和購(gòu)物，致使城市住宅無(wú)論在價(jià)格上還是質(zhì)量上都很少出現(xiàn)一、二線(xiàn)城市的高端產(chǎn)品，但是商業(yè)卻能產(chǎn)生與大都市媲美的產(chǎn)品和價(jià)格。

（二）體制上以國(guó)營(yíng)主體的商業(yè)為主流

由于過(guò)去城市經(jīng)濟(jì)和觀(guān)念相對(duì)落后的原因，基本還沿襲著上個(gè)世紀(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的商業(yè)模式。每個(gè)城市都有一座百貨大樓和商業(yè)大廈，而且消費(fèi)者也認(rèn)國(guó)營(yíng)的招牌，心理上和習(xí)慣上認(rèn)為最可信忠誠(chéng)度。市民所需要的還是所謂安全可靠的感覺(jué)而不是增值服務(wù)的理念。一些民營(yíng)和股份制的新型的購(gòu)物中心和大型超市也正奮起直追，而散布在住宅小區(qū)的底商和區(qū)間型的街區(qū)商業(yè)猶如星星之火但無(wú)法成為主流和時(shí)尚，只能甘居滿(mǎn)足日常生活之便的補(bǔ)充地位。這與大都市的新興商業(yè)的形勢(shì)還有相當(dāng)距離。

（三）價(jià)位上以中低檔為消費(fèi)的主流

由于過(guò)去城市的普遍消費(fèi)水平較低，再加上金字塔高端的消費(fèi)階層較小，因此商品和價(jià)格甚至租金和物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)于大都市而言屬于中低檔次。一線(xiàn)的品牌尤其是國(guó)際大品牌缺位，此外主要商業(yè)機(jī)構(gòu)的商品及品牌的重復(fù)率和國(guó)內(nèi)品牌占有率都在8 0%以上，因此本城的大款和眷屬們購(gòu)物大都要去一、二線(xiàn)城市消費(fèi)才能盡興和彰顯其獨(dú)特的身份。

（四）城市綜合體的引進(jìn)已成必然

城市綜合體的引進(jìn),徹底改變了以往傳統(tǒng)的單一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。從2010年開(kāi)始，鎮(zhèn)江市加快引進(jìn)城市綜合體建設(shè)，并以此作為城市商業(yè)發(fā)展主載體，按照鎮(zhèn)江《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》，積極推進(jìn)城市“一主四副”五大商圈打造。這些綜合體項(xiàng)目涵蓋大型超市、百貨、影院、KTV、商務(wù)辦公、酒店等業(yè)態(tài)。大型超市主要引進(jìn)了沃爾瑪、歐尚、華潤(rùn)蘇果、樂(lè)購(gòu)、大統(tǒng)華、大潤(rùn)發(fā)等品牌；百貨主要引進(jìn)了奧特萊斯、東方百貨、益華百貨、南京中央商場(chǎng)百貨、寶來(lái)百貨、金鷹國(guó)際、星光百貨等品牌；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、益華商貿(mào)廣場(chǎng)、碧桂園鳳凰城、世茂花園、寶龍城市廣場(chǎng)、協(xié)信時(shí)代廣場(chǎng)等多個(gè)綜合體項(xiàng)目擁有五星級(jí)酒店。此外，還引進(jìn)了專(zhuān)業(yè)兒童綜合體（地球?qū)氊悾?、?zhuān)業(yè)IT綜合體、水游城、Expo蘇寧電器超級(jí)旗艦店、冰雪主題公園等新型業(yè)態(tài)。

三、城市綜合體的引進(jìn)對(duì)鎮(zhèn)江商業(yè)發(fā)展的影響

近年來(lái)，城市綜合體的引進(jìn)和發(fā)展，對(duì)鎮(zhèn)江城區(qū)各大商圈形成了新的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，擴(kuò)大了商圈影響力和吸引力，提高了市民消費(fèi)品質(zhì)，方便了居民生活服務(wù)配套，在促內(nèi)需、保增長(zhǎng)方面發(fā)揮十分明顯的作用。如八佰伴的開(kāi)業(yè)改變了鎮(zhèn)江原來(lái)百貨業(yè)一家獨(dú)大的格局，提高了鎮(zhèn)江百貨業(yè)的行業(yè)檔次，成為全市首個(gè)大型零售商貿(mào)企業(yè)；萬(wàn)達(dá)綜合體開(kāi)業(yè)后,營(yíng)業(yè)收入增速平均每年都達(dá)30%以上，而且人氣大量集聚，平均每日客流量達(dá)4萬(wàn)多人，節(jié)假日更達(dá)5-6萬(wàn)人。以萬(wàn)達(dá)為代表的城市綜合體的引進(jìn)和發(fā)展，可以說(shuō)是鎮(zhèn)江成功商業(yè)項(xiàng)目的典范，延續(xù)了“開(kāi)業(yè)即滿(mǎn)鋪，開(kāi)業(yè)即繁華，開(kāi)業(yè)即中心，開(kāi)業(yè)即快速收益”的商業(yè)奇跡，不僅取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，也改變了鎮(zhèn)江只有一個(gè)商業(yè)中心的情況，成功地在西區(qū)開(kāi)辟了鎮(zhèn)江的商業(yè)副中心。

（一）改變了鎮(zhèn)江的城市風(fēng)貌，提升了城市形象

由于原來(lái)鎮(zhèn)江城建主要放在城市周邊道路的修建，忽視了城市總體形象的規(guī)劃，使人們感到鎮(zhèn)江城市形象并未發(fā)生太大的變化。但隨著眾多商業(yè)項(xiàng)目的到來(lái)逐步改變了城市形象。2010年八佰伴的開(kāi)業(yè)，使得中山路上出現(xiàn)了符合現(xiàn)代城市發(fā)展趨勢(shì)與商業(yè)潮流時(shí)尚的建筑，讓整個(gè)區(qū)域立即具有了現(xiàn)代化的氣息，為鎮(zhèn)江增添一道亮麗的風(fēng)景?，F(xiàn)在，從滬寧城鐵鎮(zhèn)江站走出后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鱗次櫛比的現(xiàn)代化高樓就印入人們眼簾，其現(xiàn)代風(fēng)格的高層建筑集群錯(cuò)落有致，線(xiàn)條流暢明快，色彩搭配莊重大氣，鎮(zhèn)江現(xiàn)代化都市氣息盡顯。到了

晚上，華麗的燈光更為城市增添了一抹亮色。

（二）促進(jìn)了鎮(zhèn)江的商業(yè)發(fā)展

1.完善了商業(yè)布局。眾多商業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)豐富了鎮(zhèn)江的商業(yè)業(yè)態(tài)，完善了鎮(zhèn)江的商業(yè)布局。八佰伴的開(kāi)業(yè)進(jìn)一步強(qiáng)化了大市口商圈的核心地位，完善了商圈的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化等綜合消費(fèi)功能，商流、物流、人流、信息流和資金流的集散量進(jìn)一步擴(kuò)大。八佰伴周邊的新世紀(jì)家電、五星電器、蘇寧電器，以及一些專(zhuān)賣(mài)店都發(fā)現(xiàn)，大市口人氣更旺了，生意比以前好了。萬(wàn)達(dá)的開(kāi)業(yè)開(kāi)辟了城市的商業(yè)副中心，調(diào)優(yōu)了商業(yè)布局結(jié)構(gòu)，拓展了現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展空間。歐尚、沃爾瑪?shù)瘸械拈_(kāi)業(yè)使得社區(qū)商業(yè)進(jìn)一步完善，提升了社區(qū)商業(yè)檔次，形成了一批商業(yè)功能完善、業(yè)態(tài)多樣、便民利民的社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施。全市商業(yè)已初步呈現(xiàn)出以市級(jí)商業(yè)中心為核心、商業(yè)副中心為支撐、社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)的多層次商業(yè)布局特征。

2.促使商業(yè)提檔升級(jí)。商業(yè)城自上世紀(jì)90年代開(kāi)業(yè)后一直在鎮(zhèn)江“一家獨(dú)大”，使得鎮(zhèn)江十幾年來(lái)在中低檔百貨上徘徊不前，隨著集中了購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑等綜合服務(wù)的八佰伴、萬(wàn)達(dá)的開(kāi)業(yè)，使鎮(zhèn)江商業(yè)在品牌、規(guī)模、檔次等方面有了很大的提升?？ǖ貋?、蘭蔻、ZARA、星巴克等國(guó)際品牌的進(jìn)駐，更好的購(gòu)物環(huán)境，一站式消費(fèi)體驗(yàn)，滿(mǎn)足了鎮(zhèn)江市民日益提高的消費(fèi)需求。月星九潤(rùn)、紅星美凱龍的開(kāi)業(yè)則提升了建材家居市場(chǎng)的檔次和規(guī)模。萬(wàn)達(dá)喜來(lái)登的開(kāi)業(yè)，改變了鎮(zhèn)江沒(méi)有國(guó)際知名五星級(jí)酒店的狀況，提升了城市的商務(wù)旅游品質(zhì)。

3.減少了消費(fèi)外流。由于鎮(zhèn)江原來(lái)商業(yè)發(fā)展水平的落后，商業(yè)城“一家獨(dú)大”，在這種背景下，周邊城市激烈的價(jià)格戰(zhàn)吸引了許多鎮(zhèn)江消費(fèi)者，周邊城市也看好這塊市場(chǎng)，把促銷(xiāo)廣告都打到了鎮(zhèn)江，導(dǎo)致多年來(lái)鎮(zhèn)江居民消費(fèi)外流嚴(yán)重，不僅是上海、南京，揚(yáng)州也成了鎮(zhèn)江市民的購(gòu)物目的地。多年前為阻止外地購(gòu)物接送車(chē)而發(fā)生的嚴(yán)重沖突是鎮(zhèn)江商業(yè)永遠(yuǎn)的傷疤。隨著八佰伴、月星等項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，品牌的豐富與激烈的競(jìng)爭(zhēng)讓鎮(zhèn)江消費(fèi)外流現(xiàn)象逐步減少，并開(kāi)始吸引了本地周邊地區(qū)的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。

（三）消費(fèi)者得到更多便利

隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富，消費(fèi)者不僅有了更好的購(gòu)物環(huán)境，也有了更多的品牌選擇余地，而且由于競(jìng)爭(zhēng)的原因鎮(zhèn)江商場(chǎng)的促銷(xiāo)活動(dòng)更頻繁了，打折力度更大了，在高頻次的促銷(xiāo)中，傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季不再那么明顯，合適的商品，實(shí)惠的價(jià)格，讓不少消費(fèi)者經(jīng)不住誘惑慷慨掏腰包。這一點(diǎn)不僅有力地刺激了市場(chǎng)消費(fèi)，更讓消費(fèi)者從中得利。同時(shí)提檔升級(jí)的不僅是看得見(jiàn)的購(gòu)物環(huán)境，商家的營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)和服務(wù)理念也在悄然提升，使市民在鎮(zhèn)江消費(fèi)變得越來(lái)越開(kāi)心和舒心。

四、城市綜合體項(xiàng)目引進(jìn)成功（失?。┰蚍治?/h2>

在看到成功項(xiàng)目的同時(shí)，我們也要看到有的項(xiàng)目的引進(jìn)，由于定位錯(cuò)誤、布局不合理等原因，目前面臨發(fā)展窘境，既影響城市形象、浪費(fèi)資源、又使投資者遭受損失，在城市商業(yè)發(fā)展中應(yīng)從這些案例中吸取教訓(xùn)。

（一）開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力

開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的成功與否有著直接聯(lián)系。比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與中浩廣場(chǎng)雖然在體量規(guī)模上有差異，但有著相近的地段條件，在相繼開(kāi)業(yè)后，經(jīng)營(yíng)狀況卻有著天壤之別。萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)即鋪滿(mǎn)，開(kāi)業(yè)即盈利，而中浩尚有很多店鋪空置，印證了商業(yè)圈里“一步差三市”的說(shuō)法，造成這一狀況的主要原因就是開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方權(quán)利和義務(wù)。在自有品牌萬(wàn)千百貨和萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)率先進(jìn)駐后，其他一些小品牌也就會(huì)跟著進(jìn)駐了。通過(guò)對(duì)這些主力店的掌控，從而使萬(wàn)達(dá)能有效的實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的商業(yè)管理模式、專(zhuān)業(yè)管理進(jìn)行高效運(yùn)營(yíng)。而中浩、第一樓街等主要是因?yàn)槭酆笊虡I(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理，造成業(yè)態(tài)混亂，對(duì)外整體競(jìng)爭(zhēng)力弱。套用消費(fèi)者的話(huà)“我第一次去的時(shí)候，好多商鋪都沒(méi)有開(kāi)，感覺(jué)很不好，后來(lái)就再?zèng)]去過(guò)”，可見(jiàn)在運(yùn)營(yíng)方面，就是細(xì)節(jié)也很重要。

（二）經(jīng)營(yíng)品種選擇

選擇經(jīng)營(yíng)品種、確定目標(biāo)市場(chǎng)是項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行項(xiàng)目論證的必要程序，如果出現(xiàn)失誤，將有可

能直接導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。國(guó)際工業(yè)品城、亞太五金城從名稱(chēng)我們就可以看出兩者是以工業(yè)品、五金為主要經(jīng)營(yíng)品種，然而鎮(zhèn)江在包括五金件在內(nèi)的工業(yè)品中并沒(méi)有足夠的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，也沒(méi)有足夠的消費(fèi)群，這樣市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品既缺乏賣(mài)方也沒(méi)有買(mǎi)方，如果從外地進(jìn)貨，再吸引外地消費(fèi)者，而這樣會(huì)造成成本增加，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這就直接導(dǎo)致兩個(gè)項(xiàng)目招商的失敗。反觀(guān)惠龍港經(jīng)營(yíng)的鋼材雖然鎮(zhèn)江也沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)（擁有這樣產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地方也不多），但消費(fèi)基礎(chǔ)卻要大多了，無(wú)論是本地還是周邊地區(qū)，無(wú)論是生產(chǎn)還是建設(shè)都有巨大的需求，使得惠龍港能夠有效組織供、求雙方進(jìn)行交易，從而使市場(chǎng)得到很好的發(fā)展。

（三）地段是最重要的因素

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，地段是最重要的，只有四通八達(dá)的交通才能促使消費(fèi)者前往你的商場(chǎng)、市場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)。八佰伴經(jīng)營(yíng)狀況好與其地段有很大關(guān)系，原來(lái)市民逛街主要集中在商業(yè)城到大潤(rùn)發(fā)，八佰伴是其必經(jīng)之路，便利的交通，核心商圈的中心地段，保證了八佰伴有足夠的客流量。萬(wàn)達(dá)雖然不是在大市口商圈，但其所在位置靠近火車(chē)站、汽車(chē)客運(yùn)站，在政府搬遷后成為城市的副中心，是經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)，地段優(yōu)勢(shì)也不言而喻。而有些項(xiàng)目的選擇，如農(nóng)批市場(chǎng)雖然與人們生活息息相關(guān)，但由于地點(diǎn)過(guò)遠(yuǎn)，無(wú)論是對(duì)消費(fèi)者還是對(duì)批發(fā)商都不方便，影響了市場(chǎng)的發(fā)展。

（四）開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)思路

鎮(zhèn)江第一樓街等商業(yè)項(xiàng)目占著這么好的地段，但始終沒(méi)有真正發(fā)展。從中我們可以看出：一方面，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差，對(duì)商業(yè)規(guī)律了解不充分。另一方面，很多開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有著賣(mài)房子就走的經(jīng)營(yíng)思想。商業(yè)地產(chǎn)商如果不注重商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)的后續(xù)管理，雖然商業(yè)項(xiàng)目建成時(shí)銷(xiāo)售火爆，但是地產(chǎn)商一走了之或是放任不管，項(xiàng)目便日漸蕭條。

五、對(duì)城市商業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的思考與建議

在經(jīng)歷商業(yè)發(fā)展從單一、落后的業(yè)態(tài)到迅速實(shí)現(xiàn)商業(yè)的現(xiàn)代化，我們要清醒地認(rèn)識(shí)到接下來(lái)鎮(zhèn)江商業(yè)將面臨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。隨著一、二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的飽和，開(kāi)發(fā)商逐步將目光轉(zhuǎn)向三線(xiàn)城市。而與此同時(shí)，各地政府又有著強(qiáng)大的招商需求，各類(lèi)城市綜合體、高星級(jí)酒店作為最好招商的商業(yè)項(xiàng)目之一，極具吸引力。在開(kāi)發(fā)商以及基層的招商沖動(dòng)的共同作用下，目前城市綜合體、星級(jí)酒店就一定程度上出現(xiàn)了一哄而上、重復(fù)建設(shè)的局面，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)出現(xiàn)。所以面對(duì)復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，城市綜合體如何在鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展中達(dá)到更好的效果，更具活力，值得探究和思考。

（一）在城市發(fā)展中找準(zhǔn)自己的定位

真正的城市綜合體是一種復(fù)合型的表現(xiàn)，是一種復(fù)合型的地產(chǎn)，包括傳統(tǒng)的商業(yè)、辦公、會(huì)展、停車(chē)等其他相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，每一塊產(chǎn)業(yè)都可以單純做一個(gè)主體，并可以形成比較明顯的業(yè)態(tài)組合形式。城市綜合體的整體定位也十分關(guān)鍵。城市綜合體可以出現(xiàn)在交通樞紐地區(qū)，也可在城市的開(kāi)發(fā)區(qū)或者新的城市的中心，或者在商業(yè)街區(qū)和商業(yè)集群的地方，此外在休閑設(shè)施和會(huì)展設(shè)施較全的地區(qū)也較為適合。

（二）在城市中發(fā)展具有鮮明文化主題的城市綜合體

鎮(zhèn)江城市由于其消費(fèi)人口較少，而且自然風(fēng)景優(yōu)美，可以將城市綜合體發(fā)展為一種開(kāi)放式的休閑消費(fèi)場(chǎng)所，這會(huì)成為都市休閑旅游的核心項(xiàng)目，也可以建設(shè)成為城市或區(qū)域的地標(biāo)性建筑，成為商業(yè)文化和城市文化的重要名片。休閑城市綜合體難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場(chǎng)化以及商業(yè)地產(chǎn)的盈利化。城市中的文化、休閑業(yè)態(tài)是關(guān)鍵模式，而盈利是其建造的核心。既可以使商業(yè)建筑本身具有鮮活的生命力，還可以培養(yǎng)出新型的消費(fèi)意識(shí)，激發(fā)商業(yè)價(jià)值提升。

（三）城市綜合體中的商鋪發(fā)展規(guī)模要相對(duì)較小

同一個(gè)品牌在三線(xiàn)城市開(kāi)店面要求是小，在大城市中可能一個(gè)店開(kāi)到三百平米，但是到了中小城市可能一百平米就夠了，要考慮到銷(xiāo)售額的問(wèn)題。同時(shí)要考慮到進(jìn)中小城市的業(yè)態(tài)，從業(yè)態(tài)上跟原有的市中心有一定的差別，原有的市中心，如有綜合體的想法，其建設(shè)要體現(xiàn)出生活加休閑的特點(diǎn)。

（責(zé)任編輯：高萍萍）