王厚偉

論物權(quán)合同的獨(dú)立性
——以《物權(quán)法》第十五條的解釋為中心

王厚偉

物權(quán)公示原則應(yīng)存在例外，登記與否本身并不必然決定物權(quán)的有無(wú)，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的并非設(shè)權(quán)，而在于確保穩(wěn)定有序的物權(quán)交易秩序。然而，《物權(quán)法》上的善意取得制度足以維護(hù)動(dòng)態(tài)物權(quán)流轉(zhuǎn)秩序，保障交易安全。基于此，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定的“合同”不宜簡(jiǎn)單地限定為債權(quán)合同，而應(yīng)在解除物權(quán)效力與登記綁定的基礎(chǔ)上，承認(rèn)物權(quán)合同的獨(dú)立性并確認(rèn)其物權(quán)效力，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬應(yīng)根據(jù)有效的物權(quán)合同判定。是故，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人并不能當(dāng)然地對(duì)抗已經(jīng)占有不動(dòng)產(chǎn)的前買受人。

物權(quán)合同；物權(quán)歸屬；不動(dòng)產(chǎn)登記；物權(quán)法

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。一般認(rèn)為，該條所言“合同”是指?jìng)鶛?quán)合同，本條確立了債權(quán)效力與物權(quán)效力相區(qū)分的原則，即登記與否不影響合同效力，但未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。然而，此種解釋深受德國(guó)式民法思維影響，并非世界通例。我國(guó)立法者在介紹本條的立法背景時(shí)，明確本條的首要意義在于保護(hù)買受人依據(jù)合同所享有的占有權(quán)[1]（P34-35）,該“占有權(quán)”顯然并非債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而是已經(jīng)具備了物權(quán)基本特征的物權(quán)，其不僅可以對(duì)抗所有權(quán)人，也可以對(duì)抗除善意第三人外的非特定第三人。因此，就立法意圖來(lái)看，《物權(quán)法》第十五條肯定了已占有不動(dòng)產(chǎn)之買受人的物權(quán)人地位或準(zhǔn)所有權(quán)地位，此種能產(chǎn)生物權(quán)效力的合同顯然不同于一般的債權(quán)合同。故《物權(quán)法》第十五條所言“合同”不宜限定為債權(quán)合同，亦有解釋為物權(quán)合同的空間。然該結(jié)論與目前主要理論學(xué)說(shuō)存在重大差異，值得細(xì)心求證。故本文試圖在評(píng)述、梳理相關(guān)學(xué)說(shuō)的基礎(chǔ)上，重新認(rèn)識(shí)物權(quán)合同的獨(dú)立性及其基本特點(diǎn)，分析其制度價(jià)值，以便更好地解釋《物權(quán)法》第十五條。

一、物權(quán)合同的獨(dú)立性不宜否定

德國(guó)民法受薩維尼物權(quán)契約理論影響，開物權(quán)行為（物權(quán)合同屬于物權(quán)行為之一種）獨(dú)立性之先河。但一味膜拜、追崇德國(guó)民法理論體系，似乎并不總是那么得心應(yīng)手，甚至?xí)滂羲枷耄纬伤枷敕h，德國(guó)民法將物權(quán)行為獨(dú)立性和無(wú)因性綁定的做法并不符合當(dāng)事人的意思，對(duì)原所有權(quán)人嚴(yán)重不公。因此，即便繼受德國(guó)物權(quán)立法的國(guó)家也并未全盤接受其物權(quán)行為無(wú)因性理論，比如近鄰韓國(guó)物權(quán)法就不承認(rèn)物權(quán)行為的無(wú)因性，但韓國(guó)學(xué)界通說(shuō)卻承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，且認(rèn)為有必要分別認(rèn)定債權(quán)行為和物權(quán)行為的效力要件[2](P71-82)。另外，雖日本物權(quán)法之物權(quán)變動(dòng)模式采債權(quán)意思主義，但近來(lái)日本民法主流學(xué)說(shuō)越來(lái)越傾向于承認(rèn)物權(quán)合同的獨(dú)立性。日本學(xué)者田山輝明認(rèn)為，以嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)和債權(quán)為前提，把《日本民法典》第一百七十六條中的意思表示看作是物權(quán)的意思表示，無(wú)論從體系上還是邏輯上看都是妥當(dāng)?shù)?。但物?quán)合同中的意思表示，不一定要與登記和交付等形式相結(jié)合[3](P33-37)。

綜觀我國(guó)，學(xué)者們普遍將《物權(quán)法》第十五條上的“合同”解釋為債權(quán)合同。這似乎理所當(dāng)然，因?yàn)楹荛L(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的主流學(xué)說(shuō)為債權(quán)形式說(shuō)，該說(shuō)的基本觀點(diǎn)是物權(quán)變動(dòng)是債權(quán)行為之當(dāng)然結(jié)果，并以交付或登記為生效要件[4]，即物權(quán)產(chǎn)生于債權(quán)合同+公示。因此，該說(shuō)否認(rèn)物權(quán)合同的存在，或者認(rèn)為“雖然存在物權(quán)合意，但物權(quán)合意被包含在債權(quán)合意中，物權(quán)變動(dòng)只是債權(quán)合意得到實(shí)現(xiàn)的結(jié)果而已，沒(méi)有必要獨(dú)立出來(lái)”[5]。本文以為，按照現(xiàn)行法律若干規(guī)定，這種說(shuō)法顯然已缺乏說(shuō)服力。

（一）我國(guó)法律承認(rèn)合同的物權(quán)效力

首先，《物權(quán)法》之用益物權(quán)編，除建設(shè)用地使用權(quán)外，其他所有用益物權(quán)之設(shè)定僅需要合同生效，無(wú)須登記。此種情況下若還認(rèn)為設(shè)定用益物權(quán)的合同是債權(quán)合同，顯然已不盡合理，應(yīng)將設(shè)定用益物權(quán)的合同理解為獨(dú)立于債權(quán)合同的物權(quán)合同。這一點(diǎn)，在新近中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》中亦有所體現(xiàn)，該文件明確提出“土地承包合同取得權(quán)利、登記記載權(quán)利、證書證明權(quán)利”[6]。因此，類似土地承包合同這樣的合同絕不屬于普通的債權(quán)合同，而是物權(quán)合同，物權(quán)根據(jù)合同取得，合同能產(chǎn)生物權(quán)效力。

其次，物權(quán)法規(guī)定了三種觀念交付的形式：簡(jiǎn)單交付；占有改定；指示交付。觀念交付并無(wú)現(xiàn)實(shí)的交付行為，卻能導(dǎo)致動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)，也證明觀念交付之約定本身實(shí)為物權(quán)合同[7]，此種物權(quán)合同一經(jīng)生效，物權(quán)即發(fā)生移轉(zhuǎn)。

最后，我國(guó)《合同法》第一百三十三條也明確承認(rèn)了買賣雙方當(dāng)事人關(guān)于特定動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自買賣合同成立時(shí)移轉(zhuǎn)的法律效力。有學(xué)者認(rèn)為此種規(guī)定因《物權(quán)法》的出臺(tái)而失效，因?yàn)椤段餀?quán)法》相對(duì)于《合同法》是新法，而物權(quán)法按照動(dòng)產(chǎn)的交付確定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)[8](P46)。該觀點(diǎn)值得商榷，新法優(yōu)于舊法是建立在新法否定舊法的基礎(chǔ)上的，而物權(quán)法并沒(méi)有否定無(wú)交付行為的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，觀念交付即是明證。況且，《物權(quán)法》第二十三條雖規(guī)定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓自交付時(shí)發(fā)生效力，但后半句也明定“法律另有規(guī)定的除外”，難道《合同法》不算法律？

（二）否定論無(wú)法解釋無(wú)權(quán)處分合同的有效性

否定論認(rèn)為物權(quán)是債權(quán)合同加公示的當(dāng)然結(jié)果，按此推論，只要債權(quán)合同有效，并完成了公示，物權(quán)就毫無(wú)疑義地移轉(zhuǎn)了。此觀點(diǎn)顯然已不能解釋現(xiàn)行買賣合同的法律規(guī)則。

2012年最高人民法院發(fā)布的《買賣合同司法解釋》在諸多條文上有所創(chuàng)新，其第三條規(guī)定人民法院不能以當(dāng)事人一方無(wú)權(quán)處分為由否定合同效力，即“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。有學(xué)者認(rèn)為該條規(guī)定不妥，等于是架空和廢止了《合同法》第51條，將效力待定的合同變成了有效合同[9]。該觀點(diǎn)顯然值得商榷，合同效力不受處分權(quán)的影響是世界各國(guó)的立法趨勢(shì)，《歐洲合同法原則》和《國(guó)際商事合同通則》皆有明確規(guī)定。因此，就現(xiàn)行法而言，即便債權(quán)合同有效，且已完成公示，物權(quán)也不一定轉(zhuǎn)移，否則就會(huì)導(dǎo)致無(wú)權(quán)處分也能使物權(quán)當(dāng)然移轉(zhuǎn)的后果，善意取得制度將被真正架空。

綜上，必然存在一個(gè)有別于債權(quán)合同生效要件的物權(quán)合同概念。實(shí)際上，德國(guó)民法也承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)合意，按照德國(guó)民法的規(guī)定，即使土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意與買賣合同在同一份公證文書中達(dá)成，該所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意的達(dá)成也相對(duì)獨(dú)立于買賣合同[10](P212)。但德國(guó)民法將不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)合同的構(gòu)成要件，則是值得探討的。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的獨(dú)立性不應(yīng)與登記綁定

（一）交付在不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系中的重要性

按照《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，登記不影響有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同的效力，既然存在獨(dú)立的物權(quán)合同概念，物權(quán)合同生效理應(yīng)產(chǎn)生物權(quán)效力。該解釋并不違反被視為登記要件主義的《物權(quán)法》第九條。因第九條雖然規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，但后半句也規(guī)定了“法律另有規(guī)定的除外”，該除外規(guī)定顯然不能局限于《物權(quán)法》，還應(yīng)包括其他法律，比如《民法通則》第七十二條第二款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外”，《合同法》第九章買賣合同第一百三十三條前半句也規(guī)定“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn)”，前述條款均未區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。因此，只要合同有效，且發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)的交付，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)理應(yīng)移轉(zhuǎn)。或許有人說(shuō)《物權(quán)法》相對(duì)于《合同法》是新法，按照新法優(yōu)于舊法規(guī)則，應(yīng)當(dāng)適用第九條規(guī)定的登記要件主義規(guī)則。但新法優(yōu)于舊法規(guī)則以同一規(guī)范層面為前提。筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第九條是針對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言的，不僅包括所有權(quán)移轉(zhuǎn)，還包括擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定等（甚至主要是針對(duì)抵押權(quán)而言的），故該條的規(guī)定是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則；僅就不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)而言，《合同法》買賣合同一章的規(guī)定屬于特別規(guī)定，適用特別法優(yōu)于一般法規(guī)則更為合理。

其次，就房屋買賣而言，現(xiàn)實(shí)生活中，即便買受人已經(jīng)取得房屋過(guò)戶登記仍可能構(gòu)成惡意，比如買受人買房前不實(shí)地考察房屋現(xiàn)狀就不應(yīng)構(gòu)成善意（特別是前買受人已占有該房時(shí)）。在此，有必要借鑒英美法上的調(diào)查知情理論，調(diào)查知情要求后買受人合理調(diào)查登記記錄之外的事實(shí)，即使一個(gè)購(gòu)買人事實(shí)上從未進(jìn)行調(diào)查，也同樣負(fù)有調(diào)查知情的責(zé)任[11](P425)。調(diào)查知情的認(rèn)定通?？紤]兩個(gè)因素：一是一些可疑的事實(shí)（比如當(dāng)事人聽(tīng)到的或者觀察到的）使得一個(gè)審慎的購(gòu)買人負(fù)有作調(diào)查的義務(wù)；二是合理的調(diào)查即能揭示未登記的權(quán)益，合理的標(biāo)準(zhǔn)則取決于審判者認(rèn)定調(diào)查者是否足夠勤勉[12](P343)。因此，在英美法上，在后的登記物權(quán)人很難對(duì)抗在先購(gòu)買并實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)的買受人。

最后，我國(guó)法律已確立“買賣不破租賃”規(guī)則，若法律不保護(hù)基于買賣而占有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，就意味著租房者比購(gòu)房者獲得了更強(qiáng)的法律保護(hù)，這顯然違背常理，很難被民眾接受，此處絕不能以租房者是弱勢(shì)群體為其辯護(hù)，現(xiàn)如今買房者很多是房奴，難道不是弱勢(shì)群體？不值得保護(hù)？實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)房屋（主要是二手房）已經(jīng)交付買受人占有使用，然基于利益驅(qū)動(dòng)，出讓人又將房屋賣給其他人的嚴(yán)重失信行為。此類案例大多數(shù)判決都基于登記的外觀判給了知情的后買受人，前買受人只能得到合同賠償，少數(shù)案件以認(rèn)定第二個(gè)合同無(wú)效的方式給予前買受人占有權(quán)的保障，但仍然很難過(guò)戶。此類案件對(duì)前買受人往往造成極大傷害，在損害社會(huì)公正的同時(shí)，更是導(dǎo)致了市場(chǎng)誠(chéng)信的極度下降，進(jìn)而破壞市場(chǎng)秩序。

（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的獨(dú)立性不應(yīng)與登記綁定

上文的分析顯然不同于物權(quán)形式說(shuō)的觀點(diǎn)，物權(quán)形式說(shuō)并不否認(rèn)物權(quán)合同的獨(dú)立存在，但認(rèn)為我國(guó)物權(quán)法采納了德國(guó)的物權(quán)行為理論，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是一個(gè)設(shè)權(quán)登記[13](P65)。以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人的追奪[14]。本文無(wú)意深入探討物權(quán)行為理論，僅從實(shí)證的角度提出兩點(diǎn)質(zhì)疑。

首先，就法律規(guī)定而言，我國(guó)法律并未完全認(rèn)可登記設(shè)權(quán)規(guī)則。按照《物權(quán)法》第九條，一般認(rèn)為房屋所有權(quán)的取得應(yīng)適用登記要件主義，即無(wú)登記就無(wú)房屋所有權(quán)。然而，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。該規(guī)定十分明確地將是否支付全款和是否實(shí)際占有作為權(quán)利判斷的主要依據(jù)，并不因過(guò)戶登記的缺失而否定買受人的物權(quán)。

其次，就司法實(shí)踐而言，登記設(shè)權(quán)規(guī)則導(dǎo)致了法院裁判結(jié)果的混亂不堪，成為近年來(lái)司法實(shí)務(wù)界最為頭痛的問(wèn)題之一，最為突出的就是借名購(gòu)房案件。所謂借名購(gòu)房案件，據(jù)學(xué)者的實(shí)證統(tǒng)計(jì)，主要分為兩大類：借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和借名購(gòu)買商品房。當(dāng)事人之所以借名購(gòu)房，原因均在于借名人的購(gòu)房資格或者條件受到了限制，這種限制或者來(lái)自有關(guān)部門購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的政策，或者來(lái)自有關(guān)部門的限購(gòu)措施，或者來(lái)自有關(guān)部門的限貸政策[15]。但筆者通過(guò)中國(guó)裁判文書網(wǎng)查詢了解到上述結(jié)論仍不夠全面，大多數(shù)借名行為確實(shí)是基于規(guī)避購(gòu)房政策，但也存在非規(guī)避政策的借名購(gòu)房案件①比如張立明與馬志巍等所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)：（2014）通民初字第07106號(hào)。下引案號(hào)均來(lái)自中國(guó)裁判文書網(wǎng)。，還有借名購(gòu)買單位福利房的案件②單位福利房既非經(jīng)濟(jì)適用房，也非純粹商品房，與規(guī)避購(gòu)房政策沒(méi)有關(guān)聯(lián)，比如張秀榮與張秀芹所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)：（2014）徐民終字第0937號(hào)。。針對(duì)此類案例，有學(xué)者將登記物權(quán)稱為法律物權(quán)，將真實(shí)物權(quán)稱為事實(shí)物權(quán)，并認(rèn)為在沒(méi)有第三人的場(chǎng)合，應(yīng)該確立事實(shí)物權(quán)對(duì)抗法律物權(quán)的規(guī)則，即賦予事實(shí)物權(quán)人更正登記的權(quán)利[16]。但通過(guò)對(duì)裁判文書網(wǎng)大量判決的分析整理，發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)既有判給借名人，也有判給登記名義人，甚至還有因?yàn)榻杳藳](méi)有全款清償貸款并涂銷抵押登記，即在不具備產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，不支持借名人的確權(quán)請(qǐng)求③典型案例參見(jiàn)吳明昆與李楊所有權(quán)糾紛案，案號(hào)：（2014）二中民終字第06179號(hào)。。該類案例之所以出現(xiàn)大量裁判不一致的情況，雖然也涉及到借名購(gòu)房協(xié)議是否違反公共利益的問(wèn)題，但主要還是因?yàn)椴门姓摺盁o(wú)登記即無(wú)房屋所有權(quán)”的思維定勢(shì)，這種思維定勢(shì)是物權(quán)形式主義理論長(zhǎng)期灌輸?shù)慕Y(jié)果，應(yīng)該予以更正。

三、物權(quán)合同的獨(dú)立性取決于與債權(quán)合同的準(zhǔn)確區(qū)分

如上文所述，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的獨(dú)立性不宜與登記綁定，但是，也不能說(shuō)所有涉及物權(quán)變動(dòng)的合同都是物權(quán)合同，都能產(chǎn)生物權(quán)效力。物權(quán)合同若要獨(dú)立于債權(quán)合同，必有其特有的生效要件，就此而言，物權(quán)合同的獨(dú)立性并非形式上的，而是觀念上的，即如果一個(gè)合同既符合物權(quán)合同的生效要件，又符合債權(quán)合同的生效要件，則物權(quán)合同包含于債權(quán)合同，二者完全可能同時(shí)發(fā)生效力，并不需要再單獨(dú)訂立物權(quán)合同。因此，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定的“合同”完全有可能解釋為物權(quán)合同，不應(yīng)限定為債權(quán)合同。但應(yīng)明確物權(quán)合同生效要件，以區(qū)分于債權(quán)合同。

（一）物權(quán)合同的界定

相對(duì)于債權(quán)合同，筆者認(rèn)為，物權(quán)合同是指符合法定形式的，旨在物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)合意，物權(quán)合同可依法律之具體規(guī)定導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，但該物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)公示，不得對(duì)抗善意第三人。物權(quán)合同和債權(quán)合同的區(qū)別如下：

1.行為人不僅須是完全行為能力人，更須對(duì)物權(quán)標(biāo)的有處分權(quán)。正如前文所述，無(wú)權(quán)處分人簽訂的合同，根據(jù)《買賣合同司法解釋》產(chǎn)生債權(quán)效力，即債權(quán)合同有效。但物權(quán)合同的生效須具備處分權(quán)要件，因此處分權(quán)的欠缺將導(dǎo)致物權(quán)合同的效力待定。

2.物權(quán)合同之標(biāo)的必須特定和確定，“特定”是指該標(biāo)的已從他人財(cái)產(chǎn)中分離出來(lái)；“確定”是指該標(biāo)的具有可評(píng)估的確定價(jià)值。因?yàn)槿绻浳锊皇翘囟ǖ?、可交付的，而是存在于一大批同類貨物之中，則貨物的所有權(quán)只有等到它被區(qū)分出來(lái)和可以交付之后才能轉(zhuǎn)移[17](P62)。而債權(quán)合同并不要求標(biāo)的特定和確定，因此種類物買賣合同是債權(quán)合同，但非物權(quán)合同。對(duì)此問(wèn)題，我國(guó)澳門地區(qū)民法典的規(guī)定值得注意，該法典第四百零二條規(guī)定，特定物之物權(quán)，基于合同之效力即足以設(shè)定或移轉(zhuǎn)，涉及將來(lái)物或不特定物之移轉(zhuǎn)者，其權(quán)利于轉(zhuǎn)讓時(shí)或于當(dāng)事人雙方獲悉該物已確定時(shí)移轉(zhuǎn)。

3.物權(quán)合同須有明確的物權(quán)變動(dòng)之意思表示，且不得違反法律禁止性規(guī)定。物權(quán)意思表示除須符合意思表示一般構(gòu)成要件外，還具有如下兩個(gè)特點(diǎn)：

（1）物權(quán)意思表示須符合法定形式，即物權(quán)合同的形式由法律具體規(guī)定，一般而言，物權(quán)合同以書面為最基本要求，僅有口頭約定又無(wú)具體交付行為的物權(quán)意思只能構(gòu)成債權(quán)合同，不發(fā)生物權(quán)效力；物權(quán)合同可導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，不以登記為必要條件。就具體形式而言，比如制作符合法定形式的票據(jù)和單證就是典型的設(shè)立物權(quán)的行為[18](P103)。除此之外，若法律規(guī)定需公證的，則必須公證；若法律規(guī)定必須交付權(quán)利證書，則必須交付權(quán)利證書等?？傊餀?quán)合同是證明物權(quán)的契據(jù)，正如“契”字所表達(dá)的中國(guó)古代文化內(nèi)涵一樣，物權(quán)契約必須是一種可見(jiàn)的、物化的“合”，具有物權(quán)所必需的公示公信力，可以作為物權(quán)的憑證，從而直接實(shí)現(xiàn)物權(quán)的變動(dòng)[19]。

（2）除非物權(quán)合同有相反約定，物權(quán)合意原則上可通過(guò)交付加以推定。就物權(quán)合意的推定而言，交付是優(yōu)于登記的，《買賣合同司法解釋》第十條明確體現(xiàn)了這一法律原則，該條規(guī)定：“就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同的，先行受領(lǐng)交付的買受人優(yōu)于已經(jīng)登記但未受領(lǐng)交付的買受人?！比缜拔乃觯诓粍?dòng)產(chǎn)買賣問(wèn)題上，也應(yīng)適用同樣的規(guī)則，即在后的登記物權(quán)人不能對(duì)抗在先購(gòu)買并實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)的買受人。當(dāng)然，若物權(quán)合同有相反約定，則交付不具有推定效力，比如在融資租賃交易中，不能因租賃物的交付而認(rèn)可所有權(quán)轉(zhuǎn)移，非但如此，按照《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，第三人的善意取得也受到嚴(yán)格限制，即“若出租人已在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí)，第三人在與承租人交易時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該物為租賃物的，或者出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物的其他情形，出租人都可以對(duì)抗第三人”。該司法解釋對(duì)物權(quán)公示采取了相對(duì)化和多元化的處理辦法，一定程度上弱化了以法定公示方法（動(dòng)產(chǎn)以占有為法定公示方法）定物權(quán)的傳統(tǒng)物權(quán)法理論。

（二）民國(guó)大理院時(shí)期物權(quán)契約和債權(quán)契約的區(qū)分

按照歷史法學(xué)派的觀點(diǎn)，法律乃民族精神，這也是建立“中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系”的題中之義。因此中國(guó)法律概念的形成絕不能照搬西方，而應(yīng)深植于中國(guó)歷史傳統(tǒng)，上文界定的物權(quán)合同概念及其特點(diǎn)并非空中樓閣。據(jù)法律史學(xué)者考察，19世紀(jì)晚期，西方民法學(xué)的理論成為民國(guó)大理院審理有關(guān)民事案件的重要依據(jù)，物權(quán)契約理論的適用就是重要例證。民國(guó)時(shí)期的大理院認(rèn)為：“契約在訂立時(shí)，根據(jù)契約及當(dāng)事人是否具備物權(quán)契約的有效成立要件，契約被分成了物權(quán)契約和債權(quán)契約，物權(quán)契約可以發(fā)生物權(quán)的移轉(zhuǎn)，債權(quán)契約則僅在當(dāng)事人之間形成債權(quán)。但債權(quán)契約如具備一般法律行為的有效成立要件，則債權(quán)契約仍為有效，在當(dāng)事人之間能夠產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)效力。如欲發(fā)生物權(quán)的移轉(zhuǎn)，則還需要在債權(quán)契約之外，根據(jù)物權(quán)契約的有效成立要件，另行訂立一個(gè)物權(quán)契約，物權(quán)才能發(fā)生移轉(zhuǎn)?！盵20]基于物權(quán)契約和債權(quán)契約完全不同的效力，大理院二年上字第八號(hào)判例進(jìn)一步明確了物權(quán)契約的定義及其構(gòu)成要件：“物權(quán)契約以直接發(fā)生物權(quán)上之變動(dòng)為目的，其普通有效成立之要件約有三端：（一）當(dāng)事人須有完全能力且締約者除法律有特別規(guī)定外，須就該物或權(quán)利有完全處分之權(quán)。故無(wú)處分權(quán)者所為之物權(quán)契約，當(dāng)然不發(fā)生效力。如賣自己所有之特定物，則物權(quán)契約即包含于債權(quán)契約，二者同時(shí)發(fā)生效力。若賣他人所有之物或不確定之物，則其債權(quán)契約雖屬有效，然不能發(fā)生移轉(zhuǎn)物權(quán)之效力，有時(shí)仍不能不為物權(quán)契約之意思表示；（二）標(biāo)的物須確定；（三）當(dāng)事人之意思表示不得反于一般法律行為及契約之原則?！盵21]大理院五年上字二零八號(hào)判例更強(qiáng)調(diào)指出：在適用現(xiàn)行律“典賣田宅條款”時(shí)，應(yīng)根據(jù)契約性質(zhì)的不同而有所區(qū)別。如果當(dāng)事人間締結(jié)的先典先買契約為債權(quán)契約，不能適用現(xiàn)行律中的由先買先典人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定；只有當(dāng)事人間設(shè)立先典先買（移轉(zhuǎn)）不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)契約時(shí)，方可適用該條款，判定由先典先買之人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。該判例還確定了移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之物權(quán)契約以“作成契據(jù)”為其成立要件[22]。

四、確認(rèn)物權(quán)合同獨(dú)立性的制度價(jià)值

從利益的角度分析，權(quán)利人基于物權(quán)而享有的財(cái)產(chǎn)利益體現(xiàn)為一種特定的、確定的財(cái)產(chǎn)利益，轉(zhuǎn)化到實(shí)務(wù)的視角，表現(xiàn)為可評(píng)估性和自由轉(zhuǎn)讓性，即物權(quán)利益是指可以經(jīng)由法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并可憑權(quán)利人的意志而發(fā)生移轉(zhuǎn)的特定利益?；蛟S有人說(shuō)物權(quán)合同只能產(chǎn)生預(yù)期利益，無(wú)法直接支配，實(shí)則未必，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為例，前述中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》明確提出了農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置的制度，將推行穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的制度，其中，經(jīng)營(yíng)權(quán)除家庭經(jīng)營(yíng)外，還包括集體經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等多種經(jīng)營(yíng)方式。在此制度背景下，比如農(nóng)民甲基于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同取得承包權(quán)后，又在此土地上設(shè)定經(jīng)營(yíng)權(quán)于乙，此后甲盡管已喪失了對(duì)土地的實(shí)體支配，但甲在承包期內(nèi)的承包利益仍然被視為一種重要的物權(quán)利益，并通過(guò)向乙收取租金或其他方式而實(shí)現(xiàn)，此時(shí)甲的物權(quán)主要是通過(guò)承包合同表現(xiàn)出來(lái)的確定財(cái)產(chǎn)利益體現(xiàn)的。再以收費(fèi)權(quán)為例，物權(quán)法明確規(guī)定收費(fèi)權(quán)可以作為質(zhì)押權(quán)的標(biāo)的，成立權(quán)利質(zhì)押，此處所考慮的正是特定階段的收費(fèi)權(quán)本身可以被量化為特定數(shù)額的貨幣，因而成為物權(quán)的標(biāo)的。

傳統(tǒng)物權(quán)法理論重視對(duì)實(shí)物形態(tài)的物權(quán)利益的保護(hù)，很容易忽略已從他人財(cái)產(chǎn)中分離出來(lái)的可期待的物權(quán)利益的保護(hù)。或許有人說(shuō)此種期待利益通過(guò)合同法也能保護(hù)，不需要通過(guò)物權(quán)法，但是，兩種保護(hù)模式產(chǎn)生的后果完全不同。

首先，如果承認(rèn)符合法定形式的物權(quán)合同即產(chǎn)生物權(quán)效力，在房屋買賣的場(chǎng)合，法院可以根據(jù)真實(shí)有效的物權(quán)合同確權(quán)給權(quán)利人，權(quán)利人可僅憑法院的確權(quán)判決單方面申請(qǐng)權(quán)利登記或變更登記。當(dāng)今司法實(shí)踐僅承認(rèn)房屋買賣合同的債權(quán)效力，權(quán)利人只能獲得法院判決對(duì)方協(xié)助辦理登記的結(jié)果，能否協(xié)助辦理成功還不得而知，徒增交易成本，實(shí)踐中也經(jīng)常發(fā)生因?yàn)榈怯洸怀蓪?dǎo)致買受人利益蒙受巨大損失的真實(shí)案例。況且，如果此時(shí)義務(wù)人惡意不履行協(xié)助登記義務(wù)，仍然可以將該不動(dòng)產(chǎn)再行賣給第三人，并登記至第三人名下，權(quán)利人的確權(quán)登記請(qǐng)求將注定落空。于此情形，權(quán)利人的期待利益不僅全面落空，且前述訴訟對(duì)法院來(lái)講，也純屬浪費(fèi)司法資源，還得重新審理一個(gè)違約賠償之訴。因此，有必要承認(rèn)物權(quán)合同在合同雙方之間的物權(quán)效力，以避免利益失衡以及訴訟資源的浪費(fèi)，此謂物權(quán)合同的內(nèi)部效力。

其次，如前文所述，實(shí)踐中即便二重買賣中后買受人是惡意的，若房屋已登記至后買受人名下，按登記要件主義觀點(diǎn)，前買受人也很難與之對(duì)抗。倘若承認(rèn)物權(quán)合同的物權(quán)效力，則前買受人完全可以物權(quán)人的身份對(duì)抗惡意的后買受人，在此情形，前買受人只要證明后買受人屬于惡意，比如前買受人已經(jīng)占有不動(dòng)產(chǎn)而后買受人未盡注意義務(wù)即足以認(rèn)定為惡意，此時(shí)，前買受人可在申請(qǐng)異議登記后，根據(jù)房屋買賣合同獲得法院的確權(quán)判決，后徑直要求登記機(jī)關(guān)變更登記，此舉既極具效率，又體現(xiàn)了法律的公正。由此可見(jiàn)，物權(quán)合同也并非不能對(duì)抗第三人，此謂物權(quán)合同的外部效力。

最后，在設(shè)立型的物權(quán)合同中，少部分物權(quán)合同類似于物上負(fù)擔(dān)，隨著標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，并不受交易安全之限制，比如租賃權(quán)合同、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同等，這是基于中國(guó)國(guó)情或特殊利益的考慮而設(shè)置的規(guī)則，而此類物權(quán)合同的物權(quán)效力也能夠極好地解釋其為何可以對(duì)抗第三人。

當(dāng)然，缺乏公示的物權(quán)合同不可能獲得完全的排他力，若第三人是基于《物權(quán)法》第一百0六條之善意取得制度而取得物權(quán)的，則實(shí)際物權(quán)人不能與之對(duì)抗。然而，私法自治讓位于交易安全是所有財(cái)產(chǎn)權(quán)運(yùn)行制度皆需遵守的基本規(guī)則，并非物權(quán)的特殊性所致，和其他任何權(quán)利一樣，物權(quán)并不享有無(wú)所限制的排他特權(quán)。況且，善意取得制度將交易安全的考量納入個(gè)案具體討論，并不絕對(duì)認(rèn)可登記公信力，因此能夠很好地平衡權(quán)利人和善意第三人的利益；相反，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記要件主義過(guò)于關(guān)注交易安全而忽略交易自治，缺乏對(duì)實(shí)際權(quán)利人的法律關(guān)懷，在實(shí)踐中往往造成極大的不公。

五、結(jié)語(yǔ)

物權(quán)并非根據(jù)公示而產(chǎn)生，而是權(quán)利人的意志在法律上的體現(xiàn)，只要我們承認(rèn)合同能產(chǎn)生債權(quán)，就不應(yīng)否認(rèn)符合法定要件的合同也能產(chǎn)生物權(quán)，這是私法自治的體現(xiàn)，也是民法的價(jià)值所在。否認(rèn)物權(quán)合同已無(wú)法解釋現(xiàn)行法律的若干規(guī)定，而將登記納入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的構(gòu)成要件也很難融入中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境，一定程度上更是造成了市場(chǎng)誠(chéng)信的淪喪?！叭舨粚?duì)權(quán)利登記制加以限制，必將使登記從對(duì)權(quán)利的法律確定轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)立法所未規(guī)定的權(quán)利的粗暴排斥，從而使登記制度對(duì)它所欲保護(hù)的物權(quán)，成為一張真正的“普洛克路斯忒斯之床?！盵23]（P307)因此，筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第十五條所言之“合同”亦可解釋為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的概括規(guī)定，但有必要進(jìn)一步解釋物權(quán)合同的生效要件及其物權(quán)效力。就靜態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬秩序而言，應(yīng)該承認(rèn)物權(quán)合同的確權(quán)作用，即在不存在善意第三人的場(chǎng)合，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實(shí)有效的物權(quán)合同來(lái)判定。就動(dòng)態(tài)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)秩序而言，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得制度足以維護(hù)。

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[責(zé)任編輯：戴慶瑄]

王厚偉，武漢大學(xué)民商法學(xué)博士研究生，湖北武漢430060

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1004-4434(2015)09-0072-06