徐紅

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀及策略分析

徐紅

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，成本控制作為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，對(duì)于提高企業(yè)的生產(chǎn)效率等具有重要的意義。但是在實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中還存在不少問題，需要及時(shí)采取有效措施加以解決，提高成本控制的質(zhì)量。

房地產(chǎn)；成本控制；策略

在過去幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處在快速發(fā)展階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)受益于暴利的影響，對(duì)于成本控制不夠嚴(yán)格，沒有認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本超支的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，已經(jīng)影響到了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)成本控制，提高其生存能力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐漸成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展有效地帶動(dòng)了其它行業(yè)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)的過熱發(fā)展，國(guó)家進(jìn)行了嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)在資金等方面感受到了巨大的壓力，特別是嚴(yán)格的信貸控制給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了重要的影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)努力提高自身的盈利能力，降低企業(yè)開發(fā)過程中不必要的成本支出。如今，房產(chǎn)企業(yè)基本上都存在成本超支、工期延長(zhǎng)等問題，存在資源和材料浪費(fèi)等現(xiàn)象，和西方先進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面還存在一定的差距。成本控制伴隨了項(xiàng)目開發(fā)的全過程，和房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門都具有密切的關(guān)系，因此應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)成本控制納入到企業(yè)的管理中，降低企業(yè)的開發(fā)成本。

二、房地產(chǎn)公司成本控制的現(xiàn)狀

1.缺少有效的成本控制部門。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面比較單一，只依靠財(cái)務(wù)部門實(shí)施，對(duì)于成本控制的理念認(rèn)識(shí)不夠深刻。部分房地產(chǎn)企業(yè)不能加強(qiáng)全程的成本控制，只能進(jìn)行有限的控制。由于缺少有效的成本控制部門，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中比較重視施工階段的成本控制，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)前期的設(shè)計(jì)、規(guī)劃等過程的成本控制存在漏洞，導(dǎo)致關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制缺失，不能夠達(dá)到成本控制的目標(biāo)。

2.缺少成本控制的有效方法。成本控制貫穿了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，如果缺少有效的、可執(zhí)行的成本控制方法和流程，成本控制就難以真正的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其投資比較大，項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及到的因素比較多，成本控制的不確定性比較大，增加了成本控制的難度，因此對(duì)于成本控制的方法提出了比較高的要求。一些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中沒有采取有效的成本控制方法，沒有對(duì)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行有效的規(guī)劃，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)難以有效地應(yīng)對(duì)。

3.資金利用成本比較大。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)于資金的需求比較大，如何合理地進(jìn)行資金配置，提高資金的利用效率對(duì)于成本控制具有重要的意義。不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源比較單一，對(duì)于貸款利率缺少嚴(yán)格的評(píng)估，導(dǎo)致企業(yè)資金成本過大，給資金的運(yùn)轉(zhuǎn)以及企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不利的影響。

三、成本控制的策略和方法

1.建立科學(xué)有效的成本控制部門。房地產(chǎn)企業(yè)的成本涵蓋了項(xiàng)目的全過程，包括項(xiàng)目的準(zhǔn)備策劃階段、設(shè)計(jì)階段以及施工和竣工階段，因此為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，應(yīng)當(dāng)建立有效的成本控制部門，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目全過程的監(jiān)督和管理。成本控制部門應(yīng)當(dāng)抓住主要矛盾，建立全面有效的成本控制體系，將房地產(chǎn)開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)納入到監(jiān)管中，提高成本控制的針對(duì)性。要成立招標(biāo)部，招標(biāo)部負(fù)責(zé)發(fā)布招標(biāo)公告、編制工程招標(biāo)的資格預(yù)審文件及招標(biāo)文件、建立招標(biāo)臺(tái)賬，為投資測(cè)算提供依據(jù)；成立工程部，施行全過程管理，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量及用料的把控，避免工程材料的浪費(fèi)、濫用現(xiàn)象；成立審計(jì)部門，對(duì)造價(jià)進(jìn)行科學(xué)合理、準(zhǔn)確地審計(jì)；成立財(cái)務(wù)部門，對(duì)工程資金的運(yùn)用進(jìn)行全方位的把控，特別是對(duì)工程的備料款、進(jìn)度款、返修費(fèi)用以及其他一些費(fèi)用的支付進(jìn)行把控，最終及時(shí)進(jìn)行成本匯總。成本控制需要上述各個(gè)部門的協(xié)同，需要綜合考慮到全面的信息，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。

2.制定成本控制的目標(biāo)和方法。隨著我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的放緩，再加上房地產(chǎn)企業(yè)之間日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)的成本控制對(duì)于企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期發(fā)展都具有重要的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定合理的成本控制目標(biāo)和方法，提高成本控制的可行性，使成本控制能夠真正地體現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中。在工程項(xiàng)目的籌備階段，需要對(duì)工程做一個(gè)全面的、合理的項(xiàng)目預(yù)算，特別是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本籌劃、稅收籌劃以及資金利用率的籌劃等工作，建設(shè)成本的籌劃還要充分考慮到工程最實(shí)際的建設(shè)成本——土地成本，工程部將成本控制措施落實(shí)到相應(yīng)的個(gè)人，獎(jiǎng)勵(lì)到人,以促進(jìn)工作責(zé)任心，全公司各部門相互溝通，為達(dá)到成本控制的目標(biāo)；另外，要做好稅收籌劃，在堅(jiān)持合法性、專業(yè)性和穩(wěn)健性的原則下，設(shè)置合理的會(huì)計(jì)科目，施工項(xiàng)目的成本列支要細(xì)化，靈活地運(yùn)用稅收的優(yōu)惠政策來(lái)降低成本，并且充分利用工程合同的方式來(lái)進(jìn)行稅收籌劃，財(cái)務(wù)在合法合規(guī)下做稅收籌劃；費(fèi)用開支控制計(jì)劃，并要求各項(xiàng)目必報(bào)工程進(jìn)度情況表，以便財(cái)務(wù)做好資金計(jì)劃，加強(qiáng)工程資金的利用率，資金使用與工程支付與稅收之間能否合理運(yùn)用，直接影響到房地產(chǎn)成本的高低。統(tǒng)籌上述三個(gè)目標(biāo)，來(lái)制定出一個(gè)全盤的項(xiàng)目預(yù)算籌劃，并根據(jù)上述三個(gè)項(xiàng)目籌劃的方法認(rèn)真執(zhí)行，以達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。

3.采取有效的成本控制方式。內(nèi)部審計(jì)是加強(qiáng)成本控制的重要方法，也是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要手段。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，通過嚴(yán)格的審計(jì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制中存在的不足，并且采取有效的措施加以解決，這樣才能夠有效提高成本控制的效率。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)、資金大、施工復(fù)雜等特殊性，加強(qiáng)資金在建設(shè)過程中的管理也是有效的成本控制方式之一，一要減少資金不必要的閑置浪費(fèi)，讓資金流動(dòng)起來(lái)。二是對(duì)借貸資金的需求要跟銀行溝通好，需要多少放多少，不要造成過多的閑置。用借貸的方式來(lái)籌集資金會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)的變化和需求，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，降低企業(yè)的資金使用成本，避免給企業(yè)帶來(lái)巨大的成本壓力，影響企業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整資金的結(jié)構(gòu)，拓寬企業(yè)資金的來(lái)源，降低資金的使用成本。同時(shí)企業(yè)要及時(shí)回收應(yīng)收賬款，提高資金的回收效率，減少貸款的占比，降低資金的應(yīng)用成本。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有重要的影響，只有不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)效率，才能有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性比較強(qiáng)的工作，它涉及到項(xiàng)目建設(shè)的全過程，需要多個(gè)職能部門的參與，因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)成本控制的規(guī)劃，明確各個(gè)部門成本控制的目標(biāo)，加強(qiáng)相關(guān)部門之間的協(xié)同，最終實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

[1]李念秋.房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)成本控制研究[D].南昌大學(xué),2013.

[2]梁浩波.淺議新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制[J].投資與合作,2014,(7):50-51.

（作者單位：廣西醫(yī)科大學(xué)）