胡英俊

建筑房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效政策研究

胡英俊

在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效政策研究的過程中，要充分的重視到發(fā)展策略制定的基本概念的解讀，并對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效政策的具體內(nèi)容進(jìn)行分析總結(jié)，制定出適合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的策略。

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門；房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展；有效政策；研究

一、進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效政策研究的重要意義

在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效政策研究的過程之中，要充分的考慮到目前我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的社會經(jīng)濟背景，與此同時，還要充分的考慮到我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟事業(yè)在發(fā)展的過程之中很有可能會面臨到的分風(fēng)險，具體的來說，其包含有以下幾個方面的風(fēng)險：債券經(jīng)濟發(fā)展策略制定風(fēng)險、股票經(jīng)濟發(fā)展策略制定風(fēng)險、銀行借款經(jīng)濟發(fā)展策略制定等，這些方面產(chǎn)生的原因也是各不相同。進(jìn)而通過對這些方面的總結(jié)，總結(jié)制定出合理有效的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略。針對這樣的情況，就需要房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門在進(jìn)行經(jīng)濟發(fā)展策略制定的過程之中，堅持合法合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理原則，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門最大效率的管理好房地產(chǎn)經(jīng)濟事業(yè)，獲得最大化的房地產(chǎn)利益。與此同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門還要增強抗房地產(chǎn)經(jīng)濟風(fēng)險的能力，建立一套完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟抗風(fēng)險管理體系，提升對風(fēng)險的抵抗能力，保證房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門經(jīng)濟發(fā)展策略制定風(fēng)險的基本概念

作為第三產(chǎn)業(yè)的大頭部分，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟社會之中扮演著重要角色。從一般意義上講，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門是依托于建筑行業(yè)存在的，但是，如果從更深層次的角度來考慮，我國的房地產(chǎn)行業(yè)又不僅僅局限于建筑行業(yè)這一領(lǐng)域。我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步成長為一門獨立的經(jīng)濟運行部門，建筑行業(yè)只是房地產(chǎn)行業(yè)的一個載體。房地產(chǎn)行業(yè)通過銷售建筑物而獲得經(jīng)濟利益，因此，也可以說建筑行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個獲取經(jīng)濟利益的載體。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)具有著高風(fēng)險、高負(fù)債率的特點，在運行的過程之中，需要大規(guī)模的資金支持，這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈在房地產(chǎn)行業(yè)的整個運行過程之中扮演著重要角色。具體來說，鑒于建筑物的建造需要一段時間，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門從構(gòu)建建筑物到銷售建筑物之間需要一段很長的運轉(zhuǎn)周期，與此同時，修建建筑物還需要消耗大量的人力物力，綜合起來考慮，這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金支持，而且在這一段時間之內(nèi)，不能出現(xiàn)大的問題，否則就會出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。除此之外，我國的房地產(chǎn)行業(yè)還與我國政府職能部門的相關(guān)政策有著密切的聯(lián)系，有時候，政府部門的一號文件就可以決定一個大型房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門的未來發(fā)展趨勢。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效政策研究的具體方向

1.根據(jù)股票經(jīng)濟發(fā)展來制定策略

發(fā)放股票來進(jìn)行經(jīng)濟發(fā)展策略制定是房地產(chǎn)經(jīng)濟最基本的經(jīng)濟發(fā)展策略制定方式之一，通過這種方式，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門有著以下的優(yōu)勢：避免了采用借款方式可能帶來的還款期限問題、避免了可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門的股利負(fù)擔(dān)問題、有力的提升房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門的知名度和聲譽，擴大房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門在國內(nèi)市場的知名度。針對這樣的情況，采用股票籌款的方式可以妥善的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門資金不足，生產(chǎn)運轉(zhuǎn)周期長的問題，還可以有效的擴展房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門的知名度，是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門有效的籌款方式之一。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門通過股票經(jīng)濟發(fā)展策略制定的方式也存在著提升房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門資本成本，分散房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門的控制權(quán)的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門控制權(quán)有可能旁落，造成一定的管理風(fēng)險。

2.根據(jù)銀行貸款經(jīng)濟來制定策略

采用銀行借款的籌款方式是目前房地產(chǎn)經(jīng)濟最常用的經(jīng)濟發(fā)展策略制定手段之一，通過這種方式，房地產(chǎn)經(jīng)濟可以在較小的風(fēng)險之下，獲取盡可能多的貸款金額。但是，通過銀行貸款的方式進(jìn)行籌款也存在著一定的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一種高風(fēng)險的行業(yè)，并不是所有的銀行都愿意提供給房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門貸款，與此同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門進(jìn)行銀行貸款也存在一定的風(fēng)險，具體來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門進(jìn)行銀行貸款有著兩種貸款方式（分別是依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門的信譽進(jìn)行的信譽貸款，另一種是抵押房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門內(nèi)部的資產(chǎn)所進(jìn)行的抵押貸款），如果房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門不能夠很好的評估一個房地產(chǎn)項目的可行性，最終導(dǎo)致項目失敗，將會給房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門帶來極大的影響（抵押貸款的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門將失去自身的抵押物品，而信譽貸款的企業(yè)也將嚴(yán)重影響自身的企業(yè)信譽，影響到企業(yè)的未來發(fā)展）。

3.根據(jù)債券經(jīng)濟來制定策略

房地產(chǎn)經(jīng)濟通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行經(jīng)濟發(fā)展策略制定也是房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟發(fā)展策略制定的一種重要手段，相比較于上文介紹的股票經(jīng)濟發(fā)展策略制定的方式，通過發(fā)行債券所消耗的資本成本相對較低，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門對與企業(yè)的控制權(quán)也不會分散乃至于失去。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門所能夠發(fā)行的債券的金額數(shù)目有一定的限制，債券所規(guī)定的還款日期也比較固定，一旦企業(yè)在還款日期出現(xiàn)資金問題，就很有可能引發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財政危機。在嚴(yán)重的情況之下，甚至可能會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門資金鏈條斷裂，導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。

四、桎梏房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的原因

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟資本成本負(fù)擔(dān)重

房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行籌款獲取來自投資者的金錢，就必須付出一定的資金代價。在我國，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟的經(jīng)營周期很長，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟難以和其他行業(yè)一樣培養(yǎng)知名度，長期的發(fā)行股票也會影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的市值和內(nèi)部控制權(quán)。與此同時，隨著房產(chǎn)價格的逐步提升，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營成本也逐步上升，國家的相關(guān)政策也在削減對房地產(chǎn)經(jīng)濟的支持，提升了房地產(chǎn)經(jīng)濟的經(jīng)營成本，加重了房地產(chǎn)經(jīng)濟的資本負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟受政策影響較大

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟社會之中扮演著重要角色，因此，政府職能部門要對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實施調(diào)控，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常走勢。除此之外，政府的相關(guān)政策法規(guī)也將直接影響到市場對房產(chǎn)的購買態(tài)度，這勢必會影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門的運行管理。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門資金周轉(zhuǎn)率低

上文已經(jīng)提到，由于建筑物的構(gòu)建是一個長期的過程，因此房地產(chǎn)行業(yè)是一個建設(shè)周期很長的項目，房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)也比較困難。這種情況就導(dǎo)致房地產(chǎn)其一般都是在一個建設(shè)項目還沒有完畢之后就開始下一輪的資金籌備工作。與此同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險，投資者們對于投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱情也不是很高，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟在項目的運行過程之中出現(xiàn)問題，將直接影響到企業(yè)的財務(wù)運行狀況，提升整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行風(fēng)險。

4.金融市場容易出現(xiàn)波動

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟社會之中扮演著重要角色，是我國的支柱性經(jīng)濟行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)也和我國的金融市場有著密切的聯(lián)系。但是，由于金融市場存在著高度的不穩(wěn)定性，任何經(jīng)濟政策和市場的變化都會導(dǎo)致金融市場的波動，而這些波動又會直接的影響到房地產(chǎn)行業(yè)運行的穩(wěn)定性，進(jìn)而危及到房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門內(nèi)部的資金管理，增加房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門的經(jīng)濟發(fā)展策略制定風(fēng)險。

五、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效政策

1.樹立風(fēng)險管理政策

無論是采用何種籌款方式，房地產(chǎn)經(jīng)濟都會面臨一定的經(jīng)濟發(fā)展策略制定風(fēng)險，與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)又是一種高風(fēng)險的行業(yè)。針對這樣的情況，就需要房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門應(yīng)該規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)樹立風(fēng)險管理意識。不論企業(yè)是運行的好還是壞。具體來說，就要求房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門的管理層養(yǎng)成抗風(fēng)險意識，不斷關(guān)注我國金融市場的發(fā)展態(tài)勢，不斷研究國家頒布的政策法規(guī)，建立完善的抗風(fēng)險體系，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展。

2.建立內(nèi)部管理政策

由于房地產(chǎn)項目是一項規(guī)模大、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險高的項目，因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門進(jìn)行項目開發(fā)之前，對該項目要有深入的了解。具體來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門可以專門成立項目調(diào)研機構(gòu)，深入的進(jìn)行對項目的可行性研究，更加科學(xué)合理的規(guī)劃項目的發(fā)展，盡可能的減少項目的成本消耗，保證企業(yè)的正常運行。

3.完善資金管理政策

資金的有效管理程度將直接影響到整個企業(yè)的運行情況，在房地產(chǎn)企業(yè)這種需要有大量資金存在的企業(yè)更顯得尤為關(guān)鍵。針對這樣的情況，就需要我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門建立一套完善的資金管理體系，加強對企業(yè)內(nèi)部的成本控制，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門內(nèi)部的資金都得到合理利用。與此同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門還應(yīng)當(dāng)成立資金結(jié)算中心，系統(tǒng)的規(guī)劃內(nèi)部的資金調(diào)度問題，提升企業(yè)內(nèi)部的資金管理效率。

綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)都存在著高風(fēng)險、運行成本高、運行周期長、受國家政策和金融市場影響大的特點，因此，無論房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行何種的經(jīng)濟發(fā)展策略制定方式，房地產(chǎn)行業(yè)都將面臨一定的經(jīng)濟發(fā)展策略制定風(fēng)險。針對這樣的情況，就需要房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門不斷分析企業(yè)可能遇到的經(jīng)濟發(fā)展策略制定風(fēng)險，不斷完善企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理結(jié)構(gòu)，建立完善的資金管理體系，保證企業(yè)的穩(wěn)定運行。

[1]宋民剛.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門財務(wù)風(fēng)險成因及特征指標(biāo)分析[J].中國證券期貨,2014(3)：12-13.

[2]伍建美.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門的經(jīng)濟發(fā)展策略制定風(fēng)險和運用問題[J].經(jīng)濟管理者,2014(22)：37-38.

（作者單位：固始縣房地產(chǎn)服務(wù)中心）