□由 敏

一、公允價(jià)值的概述

(一)公允價(jià)值的涵義。在2014年出臺(tái)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39 號(hào)——公允價(jià)值》計(jì)量中，公允價(jià)值定義被重新修訂為:“公允價(jià)值是指市場(chǎng)參與的雙方在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能得到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所要支付的價(jià)格?！?/p>

(二)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用。

1．公允價(jià)值在金融中的計(jì)量。通過(guò)使用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)上市金融會(huì)產(chǎn)生不同的作用，可以通過(guò)公允價(jià)值的有效性降低公司投資的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高投資以及與其他外國(guó)公司相互合作共贏，可以用公允價(jià)值把金融投資用會(huì)計(jì)賬目明確顯示出來(lái)，從而提高投資準(zhǔn)確性。

2．非貨幣性資產(chǎn)交換。非貨幣性資產(chǎn)交換的兩個(gè)條件:一是要具有商業(yè)實(shí)質(zhì)性的自然交換;二是企業(yè)取得非貨幣性資產(chǎn)必須以自己擁有非貨幣性資產(chǎn)為前提，這時(shí)公允價(jià)值成為可靠計(jì)量，在使用非貨幣性資產(chǎn)交換時(shí)，不同資產(chǎn)換入不同資產(chǎn)這之間存在一個(gè)差額應(yīng)當(dāng)滿足商業(yè)的交換要求。

3．在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用。由于公允價(jià)值的不夠成熟，人們大多數(shù)采用成本模式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一旦出售出去，售價(jià)減去成本就是直接的利潤(rùn)。應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量則在出售前就利用公允價(jià)值通過(guò)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)將損益直接分?jǐn)偟礁髌诘挠?jì)劃之中，這樣為房地產(chǎn)投資者創(chuàng)造了明確的信息。

二、企業(yè)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

(一)企業(yè)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的影響。企業(yè)中用公允價(jià)值計(jì)量是包括利潤(rùn)和成本的，在盈利的情況下，公允價(jià)值要大于成本。改變后續(xù)計(jì)量模式采用公允價(jià)值對(duì)公司資產(chǎn)總額的增加有絕對(duì)性的幫助，有力于企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，從而使以前模糊不清的資產(chǎn)變得一目了然。

(二)企業(yè)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)留存收益的影響。投資性房地產(chǎn)計(jì)量方法由公允價(jià)值模式代替成本模式，應(yīng)將公允價(jià)值與原賬面價(jià)值不等之間存在的數(shù)字調(diào)整為留存收益，使得所有者權(quán)益也有所增加。如果投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值不會(huì)出現(xiàn)太大的上漲或下跌，公司運(yùn)用公允價(jià)值而不再繼續(xù)使用成本計(jì)量，此項(xiàng)目就不但會(huì)在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)完成目標(biāo)，而且該企業(yè)留存收益數(shù)額會(huì)增加很大數(shù)目。

(三)企業(yè)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響。會(huì)計(jì)政策發(fā)生變革之后，投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)方面的計(jì)量改用公允價(jià)值的形式，將不同時(shí)期的利潤(rùn)進(jìn)行對(duì)比，為后期利潤(rùn)做好規(guī)劃。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式是與國(guó)際接軌與現(xiàn)實(shí)相適應(yīng)的做法。公允價(jià)值計(jì)量屬性符合投資性房地產(chǎn)計(jì)量的基本特征，既能準(zhǔn)確反映企業(yè)盈利情況，還能將市場(chǎng)的相關(guān)情況表現(xiàn)出來(lái)，也能反映出企業(yè)在不同發(fā)展階段的利潤(rùn)情況，不論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外投資者可以關(guān)注計(jì)量數(shù)據(jù)就可以確切知道投資的方向。

三、公允價(jià)值在企業(yè)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)用

(一)公允價(jià)值在企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的運(yùn)用。公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的計(jì)量，一般根據(jù)其真實(shí)的市場(chǎng)情況、或是將房地產(chǎn)各年的租金及預(yù)計(jì)到期市場(chǎng)價(jià)格折現(xiàn)計(jì)算。相關(guān)要求規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用成本法，采用公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日調(diào)整其的賬面價(jià)值以公允價(jià)為基礎(chǔ)，不進(jìn)行攤銷或提折舊。公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間存在的差異要計(jì)入當(dāng)期損益，資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況應(yīng)被投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值清晰反映。

(二)公允價(jià)值在企業(yè)投資性房地產(chǎn)信息披露中的運(yùn)用。企業(yè)應(yīng)當(dāng)把與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的信息第一時(shí)間在附注中披露出來(lái)，公允價(jià)的引用很大程度上會(huì)對(duì)市場(chǎng)的一些過(guò)去信息不完全的價(jià)值挖掘出來(lái)，就像是:投資性房地產(chǎn)的折舊計(jì)提和攤銷或減值準(zhǔn)備等用運(yùn)的成本法;投資性房地產(chǎn)的各種方式、成本利潤(rùn)和虧損等的計(jì)量模式;采用公允價(jià)值模式的主要是公允價(jià)值的運(yùn)行理念和呈現(xiàn)信息以及公允價(jià)值在運(yùn)行運(yùn)用中的作用，另外還包括在房地產(chǎn)投資或轉(zhuǎn)換中的相應(yīng)情況、理由及企業(yè)的盈利和投資者使用權(quán)的影響。

四、企業(yè)投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中采用公允價(jià)值存在的問(wèn)題

(一)市場(chǎng)環(huán)境不夠完善。公允價(jià)值是根據(jù)公平、成熟的市場(chǎng)環(huán)境而獲得的，現(xiàn)在從我國(guó)的國(guó)情實(shí)際出發(fā)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取得了輝煌的成績(jī)，但從我國(guó)的投資市場(chǎng)和體制這方面客觀來(lái)說(shuō)，中國(guó)市場(chǎng)依舊難以充分滿足公允價(jià)值廣泛高效應(yīng)用的客觀標(biāo)準(zhǔn)要求。如果市場(chǎng)不景氣，沒(méi)有一個(gè)公平公正價(jià)格的形成機(jī)制，投資性房地產(chǎn)在價(jià)格合理判斷方面勢(shì)必會(huì)受到很不利的影響，還要時(shí)刻注意各方面的信息變化。

(二)利潤(rùn)波動(dòng)幅度大。我國(guó)的房地產(chǎn)表面上價(jià)格在不斷上漲，而投資性房地產(chǎn)的原始價(jià)值與先前的賬面值之間有了很大的差距。因此，在市場(chǎng)規(guī)則的條件下應(yīng)將實(shí)際的差額記在相應(yīng)的會(huì)計(jì)賬目。但從發(fā)展角度考慮，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)根基還不夠穩(wěn)定、規(guī)范，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不斷出現(xiàn)上漲或下跌的波動(dòng)，投資型企業(yè)利潤(rùn)幅度大的主要原因就是投資的缺陷。所以采用公用價(jià)值還是不健全的。

(三)公允價(jià)值要求嚴(yán)格。公允價(jià)值的計(jì)量在不同的市場(chǎng)的要求下，雖然它可以人為操作，但是要嚴(yán)格加強(qiáng)監(jiān)督檢查采用真實(shí)的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)。不同的投資性房地產(chǎn)企業(yè)要有自己的公允價(jià)值，而如果該企業(yè)找到自己的計(jì)量模式就不能輕易改寫自己的模式，或許在剛剛采用的公允價(jià)值中看不到明顯的效益和利潤(rùn)，也不能輕易改變自己的計(jì)量模式，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持使用一段時(shí)間后再與先前模式加以對(duì)比。

五、企業(yè)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的完善策略

(一)構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。不管自己的產(chǎn)品有多少價(jià)值，最主要的是找到自己的銷路，一個(gè)企業(yè)走向市場(chǎng)投資一個(gè)項(xiàng)目最主要的是明確接受對(duì)方，一旦自己的信息準(zhǔn)確，并且有很強(qiáng)的說(shuō)服力，那么說(shuō)明該企業(yè)已經(jīng)找到了自己的市場(chǎng)銷路，這一目了然的信息就是來(lái)自公允價(jià)值的計(jì)量。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的信息披露和監(jiān)管。國(guó)家相應(yīng)的監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)采取有力的督查措施，將不同的計(jì)量方式的響應(yīng)范圍作出明確的規(guī)劃，從而提高各項(xiàng)模式的使用效率，對(duì)相應(yīng)的上市公司應(yīng)該傳達(dá)先進(jìn)模式的技術(shù)和教育，保證企業(yè)投資會(huì)計(jì)信息的透明度、可比性、標(biāo)準(zhǔn)性。

(三)降低企業(yè)成本負(fù)擔(dān)。企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這樣就可以很大程度上降低成本價(jià)值的相應(yīng)問(wèn)題。但在不用計(jì)提折舊和繳納攤銷稅的同時(shí)卻增加了遞延所得稅負(fù)債，使得企業(yè)的稅負(fù)比原來(lái)增加了不少，為了提高在實(shí)務(wù)中公允價(jià)值的有效實(shí)用性，提高研究公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)估值的技術(shù)，此方式在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中還算是一個(gè)新的嘗試，所以國(guó)家應(yīng)該在相應(yīng)的政策上有所寬放，減少由于政策上的壓力而帶給此類模式發(fā)展的壓力，為公允價(jià)值的發(fā)展提供良好的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。

［1］趙曉明．公允價(jià)值在我國(guó)的應(yīng)用現(xiàn)狀分析及完善建議［J］．中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2013，124:42 ～44

［2］鄔展霞，王周偉，金小龍．公允價(jià)值:邏輯基礎(chǔ)，準(zhǔn)則體系與應(yīng)用效果評(píng)析［J］．商業(yè)研究，2011，7

［3］高超，宋加升．公允價(jià)值在后金融危機(jī)時(shí)代的應(yīng)用研究［J］．財(cái)務(wù)與審計(jì)，2014，1:82 ～84

［4］鐘駿華，李縉東．對(duì)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的探討［J］．合作經(jīng)濟(jì)與科技，2014，3:90 ～92

［5］侯曉，紅陳華． 公允價(jià)值計(jì)量對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告的影響［J］．商業(yè)研究，2012，8:133 ～136