張微微

摘 要：隨著中國城市化進程的不斷推進，以及剛性購房需求的不斷增加，造成中國城鎮(zhèn)房價過高，并且目前房價問題已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的重要問題之一。有效地控制處于高位的房價已經(jīng)成為中國政府調(diào)控的重要工作之一。由于中國地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使得地產(chǎn)行業(yè)與中國經(jīng)濟的發(fā)展極為緊密，造成這種情況的一個主要原因就是房價對于中國居民的消費有著一定的影響。但是就目前中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來講，房價相對于城市居民的收入來講過高了，并且房價不穩(wěn)定，具有一定的波動，這樣的情況不但會對房地產(chǎn)市場的消費造成一定的影響，并且極有可能造成房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫產(chǎn)生。一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫將會極大的影響中國經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)；房價；城鎮(zhèn)；居民；泡沫；經(jīng)濟

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）04-0141-02

前言

就房產(chǎn)的形式來講，房產(chǎn)現(xiàn)在主要具有兩種性質(zhì)：一種為投資的性質(zhì)，對房產(chǎn)投資在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展良好的環(huán)境下，可以有效的抵御貨幣的購買力下降，并且隨著房價的上升，還可以獲得一定的投資回報；另一種就是房產(chǎn)的消費屬性，房產(chǎn)的最根本作用其實就是用來居住生活的。房產(chǎn)的這種雙重性質(zhì)導致了房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的影響。通過對多數(shù)國家的房地產(chǎn)發(fā)展情況進行研究分析后得出如下結(jié)論：由于房地產(chǎn)具有兩種完全不同的屬性，所以當房產(chǎn)傾向不同的屬性時，其對經(jīng)濟的影響也存在著極大的不同，例如，如果某些國家的房產(chǎn)性質(zhì)傾向于消費，那么該國政府就會通過政府行為進行嚴格的宏觀調(diào)控，確保房價可以在很長一段時間內(nèi)處于穩(wěn)定的狀態(tài)，這樣可以確保人民能買得起房，使房產(chǎn)消費成為居民消費的重要組成；如果一些國家的房產(chǎn)性質(zhì)傾向于投資，那么在國家經(jīng)濟發(fā)展的過程中就會較大程度地依靠房地產(chǎn)的發(fā)展行業(yè)，這就造成了房價會出現(xiàn)較大的波動。

一、房價出現(xiàn)波動以及居民消費情況

近年來，越來越多的經(jīng)濟學家致力于研究中國房價與居民消費之間的關系。近幾年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但是中國國內(nèi)的消費需求確實處于一種非常低迷的狀態(tài)，并且在較長一段時間內(nèi)都沒有出現(xiàn)過改變。

1.中國房價的波動

從20世紀90年代末期開始，中國房地產(chǎn)已經(jīng)開始進入了飛速發(fā)展的時期，在這個時期中國房地產(chǎn)的投資屬性被很好地表現(xiàn)出來。至本世紀初，中國房地產(chǎn)的投資量已經(jīng)增長了近20倍、年平均增長率近24%，這種快速的投資增長導致了中國房價的不斷上漲。就中國目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來講，其所表現(xiàn)出來的屬性主要為投資屬性，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民投資的首要選擇，這樣就造成了大量的流動資金流入地產(chǎn)市場，非常容易導致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，這樣也就極大地增加了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩盤的風險，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)危機將危及到中國各實體經(jīng)濟領域，并且還會在一定程度上對世界經(jīng)濟造成影響。所以為了降低這種情況的出現(xiàn)幾率，中國政府也相繼出臺了相關政策對此問題進行控制。

就目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來講，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，與中國諸多行業(yè)都有著極為密切的聯(lián)系，在中國的經(jīng)濟發(fā)展中有著非常重要的位置。中國房地產(chǎn)行業(yè)之所以能有如此快速的發(fā)展，這與中國住房制度、土地制度的改革以及金融市場的支持有著極為重要的聯(lián)系，改革以后房地產(chǎn)行業(yè)基本已經(jīng)擺脫了計劃經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的束縛，這就為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了非常有利的環(huán)境。

2.中國房價與收入差距較大

中國城市居民的收入增長非常穩(wěn)定，但是房價卻并不穩(wěn)定，而是持續(xù)不斷地升高并且鮮有回落的情況，即使通過調(diào)控房價短期回落也是大大超過居民的購買能力范圍，這樣的狀況造成的直接后果就是中國的房價占居民收入的比例過高。房價收入比是衡量房價是否處于合理的位置以及中國居民購房能力的主要指標，同時也可以對中國地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫進行很好的檢驗。所謂的房價收入比就是指房產(chǎn)的價格與居民家庭年綜合收入之間的比例。

由于房產(chǎn)主要有投資以及消費兩種屬性，如果房產(chǎn)所表現(xiàn)出來的性質(zhì)主要是投資性質(zhì)，這就會造成房價與收入的差距越來越大，同時也就意味著房地產(chǎn)存在泡沫的風險越大。

3.中國居民對地產(chǎn)的投資比例較大

就目前中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來講，雖然銷量較幾年前有小幅度的下降，但是房價依然持續(xù)走高，并且居民購房的剛性需求也在持續(xù)上漲。這就造成了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤要大于其他行業(yè)，并且在金融、投資等行業(yè)對房地產(chǎn)的投資熱情也非常高，這就造成了對房地產(chǎn)外的其余實體經(jīng)濟的投資不足，從而導致中國實體經(jīng)濟發(fā)展由于資金問題受到限制，同時也在一定程度上影響了中國經(jīng)濟走可持續(xù)性健康發(fā)展的道路。實體經(jīng)濟是國家經(jīng)濟發(fā)展的根本，但是房價的持續(xù)上漲在很大程度上加大了中國房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的幾率，同時也在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的潛在壓力。房地產(chǎn)行業(yè)由于吸引了大量的投資，嚴重擠壓了中國實體經(jīng)濟的發(fā)展，也會給中國實體經(jīng)濟的發(fā)展造成一定的安全隱患。

二、中國居民消費現(xiàn)狀分析

最近幾年由于中國經(jīng)濟的不斷快速發(fā)展，使得中國城鎮(zhèn)居民的可支配收入也在不斷地增加，同時中國城鎮(zhèn)居民消費情況也在不斷地增加，但是目前中國居民消費的增長的速率遠遠低于可支配收入的增長速度，這就造成了中國城鎮(zhèn)居民的消費能力在不斷的下降，同時也導致了消費對中國國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻率也在不斷的波動中迅速下降。這種問題已經(jīng)成為影響中國經(jīng)濟走健康持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展道路的主要核心問題之一。

三、中國城鎮(zhèn)居民的消費增長率落后于可支配收入的增長速度

隨著中國改革的不斷深入，各項體制改革處于不斷變化中，教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等關系百姓切身利益的重大改革措施的實施，使得居民的消費支出預期不斷增加，對居民的消費意愿和信心產(chǎn)生了巨大負面影響，為了保證教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等消費支出，居民逐漸改變了舊體制下的消費模式，從而會更加理性地制訂長期消費計劃。因此，消費者在進行跨期消費選擇時，勢必更加謹慎，導致消費支出對收入變化的敏感性減弱，決策心理和行為因素更加依賴于其他更為穩(wěn)定的因素，進而導致居民消費的支出增長率趕不上可支配收入的增長速度。自中國改革開放以來，中國經(jīng)濟得到了迅速發(fā)展，與快速的國內(nèi)生產(chǎn)總值增速相比，中國城鎮(zhèn)居民的可支配收入增長速度明顯偏低。endprint

四、房價波動對中國城鎮(zhèn)居民消費影響的非對稱性研究

居民消費需求不足、房價過高是目前中國宏觀經(jīng)濟的核心問題，就如何擴大國內(nèi)居民有效需求、抑制房價的快速上漲顯然已成為中國政府宏觀調(diào)控工作的重點。關于這兩個問題的內(nèi)在聯(lián)系，一直以來也是學術(shù)界和經(jīng)濟學工作者關注的焦點。不過直覺告訴我們，不管是房價的上漲還是下跌應該都會對中國居民消費需求產(chǎn)生影響。因為大量研究結(jié)果表明，居民消費與收入密切相關，而2008年35個大中城市房價收入比高達7.43，遠大于根據(jù)世界銀行（1992）房價收入比4～6倍的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。前國務院總理溫家寶也曾指出，相比收入增長，房價遠遠沒有回歸到合理水平。

近年來，中國房價一路攀升，同時各地區(qū)的房價變化也極不均衡，呈現(xiàn)出明顯的地區(qū)性差異。房價收入比是體現(xiàn)房價上漲是否合理及其居民購房能力的重要指標。由于中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不平衡，區(qū)域金融發(fā)展也存在差異，同時受居民收入水平和地理環(huán)境的優(yōu)劣等因素的影響，導致不同地區(qū)的房價收入比存在較大差異，呈現(xiàn)出按東、中、西地區(qū)依次遞減的順序，就全國而言，2006—2009年平均房價收入比也高達7.852，遠大于位于4～6合理區(qū)間的水平，嚴重削弱了居民的購房支付能力，使得居民收入水平不能有效地成為將居民的住房潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求的主要保證。面對不同地區(qū)房價收入比的不同，對不同地區(qū)居民的購房支付能力施與的壓力也肯定不相同，那么對消費結(jié)構(gòu)調(diào)整的幅度也將有差異，因而導致房價波動對消費的影響可能存在地區(qū)性差異。據(jù)此，我們認為房價波動對居民消費的影響效應存在地區(qū)差異。

結(jié)語

房價對居民消費的影響一直都是一些經(jīng)濟學家和政策制定者們關注的焦點問題之一。然而，關于房價波動對居民消費的作用效果，經(jīng)濟學家們并沒有達成一致的觀點，學術(shù)界一直存在爭論。目前，多數(shù)研究雖然基本上認可房價上漲對居民消費具有財富效應，而且這種財富效應比股市等其余金融資產(chǎn)的要大，但遺憾的是，就中國的實際情形來看，房地產(chǎn)市場的繁榮景象并沒有伴隨居民消費的改觀。一個明顯的事實就是，中國最終消費率與居民消費率總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，尤其在2000年之后，下行態(tài)勢更為明顯，這促使我們不得不去反思房價波動對居民消費財富效應的存在性。

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[責任編輯 吳明宇]endprint