山東省濱州市交運集團有限責任公司 毛賢豐

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

山東省濱州市交運集團有限責任公司 毛賢豐

當前為建立健全相對科學發(fā)展的稅收制度，完善稅制，剔除重復征稅，經(jīng)國務(wù)院批準，開始實施“營改增”的試點工作。隨著“十二五規(guī)劃”的進一步實施，市場預言今年將會是營業(yè)稅改增值稅（營改增）稅制改革的收官之年?；诖?，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)在繳納營業(yè)稅中屬于特殊的行業(yè)，因而，繳納營業(yè)稅的過程中也面臨“營改增”問題?！盃I改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較為深遠的影響?；诖?，文章結(jié)合當前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響進行分析。

營改增 房地產(chǎn) 稅收 稅制

新常態(tài)的經(jīng)濟下，我國經(jīng)濟遇到了巨大的挑戰(zhàn)，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房地產(chǎn)銷售利潤的下滑使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的壓力。與此同時，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控不斷增強，因而“營改增”顯得迫在眉睫。2012年，國家首先在上海實行“營改增”試點，但截止到的至今，“營改增”已經(jīng)被擴大到全國各個領(lǐng)域?，F(xiàn)如今，“營改增”已經(jīng)是“十二五”規(guī)劃的重點工程之一，并且，它對行業(yè)的稅負、經(jīng)濟的增長、產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的優(yōu)化升級都產(chǎn)生重要的作用及影響。2015年“兩會”指出，按照規(guī)定的計劃完成“營改增”在所有行業(yè)內(nèi)的工作，并且將房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)及金融行業(yè)的營業(yè)稅全部改為增值稅。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，居民的生活水平、地方及財政收入水平都產(chǎn)生重要的影響力。正是在這一背景之下，文章以“營改增”為著眼點，探討營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中“營改增”的重要性

“增值稅”是以商品在流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生的增值額為征收對象，增值稅因在每一個環(huán)節(jié)都需要納稅，因而得以被推廣。此外，“增值稅”這一稅種能夠有效地防止商品在具體的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中重復征稅。房地產(chǎn)企業(yè)中應繳納的是營業(yè)稅，因而，存在一定的重復征稅現(xiàn)象。并且房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的成本較多其中裝修、安裝兩類成本需要交納營業(yè)稅,售房時也需要交納營業(yè)稅。雖然營業(yè)稅占有的比例小，但房價過高，會存在重復征稅的問題和現(xiàn)象。基于此而言，“營改增”成為未來發(fā)展的必然趨勢。

房地產(chǎn)企業(yè)購買建筑材料時便可取得增值稅的專用發(fā)票，這一專用發(fā)票并不能夠被抵扣，營改增后可以將第二、第三增值稅的產(chǎn)業(yè)鏈條進行連接。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，它們能夠用增值稅的發(fā)票去抵扣，進而減輕企業(yè)稅收的負擔?！盃I改增”發(fā)展至今，減輕了鐵路運輸及郵政業(yè)的稅負,使得小規(guī)模納稅人的稅負下降，這些都在“營改增”試行以來取得了較為明顯的效果，可以說，房地產(chǎn)企業(yè)中“營改增”的重要性是不言而喻的。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

(一)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本受到“營改增”影響

在房地產(chǎn)企業(yè)中較為重要的組成部分是房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本，建筑安裝工程由具有相應資質(zhì)的建筑施工企業(yè)完成，建筑施工企業(yè)作為“營改增”的重點行業(yè)，需要按照現(xiàn)行的試點情況進行。房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”的適應稅率為11%，其中的稅負得到顯著的提升，依據(jù)相應地稅負轉(zhuǎn)嫁理論，會相應地提高建筑安裝的成本。房地產(chǎn)企業(yè)施工中，建筑材料的購買種類繁雜，除了鋼筋、水泥等材料可以獲得專門的增值稅發(fā)票外，這其中還存在一些價格低但建筑施工中經(jīng)常遇到散裝材料，這些零散材料的多是一些商戶、五金店鋪、納稅人等等，這些人主要依靠固定稅款納稅。此外，因策略因素會導致稅負增大，房地產(chǎn)的建筑施工企業(yè)中，有砂石、石頭、泥土、自來水及混凝土等等，上述的材料能夠依據(jù)增值稅的策略，用6%的稅率對相應繳付的增值稅進行核損，建設(shè)施工企業(yè)可獲得可以被扣減的增值稅專用發(fā)票銷項稅率大于進項稅率5%，加大了建筑施工企業(yè)的稅負。另外，建筑企業(yè)中有大量的建筑工人，這些工人成本占據(jù)工程造價的三分之一，向企業(yè)收繳額度高的勞動費，才使得人力成本的增值稅進行不被扣減，提高建筑施企業(yè)的稅負。此外，建筑企業(yè)中很多機械設(shè)備的租賃在“營改增”后稅負明顯上升。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負受到“營改增”的影響

增值稅的繳納是當前營業(yè)稅的稅額減去抵扣的稅額和上期的留底稅額?！盃I業(yè)稅”、“增值稅”作為流通稅中兩個較為重要的稅種，意義重大。但是，稅務(wù)規(guī)劃上存在一定差異，營業(yè)稅為價內(nèi)稅，稅務(wù)的計算主要是按照全部業(yè)務(wù)進行的，這種稅務(wù)的計算隨著產(chǎn)品流通的稅款而存在；對于增值稅而言，依據(jù)的是增值額，實施的體制為稅款和扣減，并且它能夠?qū)χ鞍鎵K的納稅額進行相應地扣減，同時應當注意的避免重復征稅?！盃I改增”提高了房地產(chǎn)公司開發(fā)的成本，由于增值稅具有抵扣特性，如果從建筑施工企業(yè)或其他企業(yè)取得都是可抵扣的增值稅專用發(fā)票，從理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)稅負應該下降。

三、“營改增”對房地產(chǎn)稅負影響的對應策略

(一)提高納稅意識

“營改增”作為稅務(wù)制度革命，勢必對各個行業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，對應房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤為重視“營改增”的進展狀況，做好培訓工作的強化，掌握好“增營改”的相關(guān)策略，依據(jù)相應地策略改善會計的核算方法，提升會計的核算水準，履行相關(guān)的體制機制，在相應地策略開始時針對過渡階段進行預備工作，使得房地產(chǎn)公司的進項稅被合理扣減，并且協(xié)助相關(guān)主管部門完善稅務(wù)的策劃方案。

(二)提高政策學習

提高對“營改增”的認識，制定增值稅內(nèi)部控制體系及相應地工作流程，積極建立增值稅全部流程的管理制度服務(wù)，提前應對及預防“營改增”可能帶來的風險，對“營改增”過渡時期的稅金及稽查進行妥善處理，在原材料采購的環(huán)節(jié)中切忌不能夠忘記發(fā)票。提高工程決算，及時進行工程決算索要發(fā)票。此外，提高會計的核算質(zhì)量，做到賬目具有相應地原始依據(jù)，提高會計的核算及時性。

(三)改變運營模式

“營改增”后不可避免會產(chǎn)生相應地資金缺口，房地產(chǎn)公司運營模式的改觀能夠解決相應地難題及預案，房地產(chǎn)企業(yè)為了迎合“營改增”，運營模式整改地較為明顯。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應當減少相應地開發(fā)周期，釋放資金空間，合理地使用運作經(jīng)費。房地產(chǎn)企業(yè)應當響應國家號召，走可持續(xù)發(fā)展之路，提升房地產(chǎn)公司住房的舒適程度，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在當前競爭白日化的市場中屹立，提升競爭力。

(四)加強隊伍建設(shè)，提高財會人員素質(zhì)

企業(yè)做好相應的財務(wù)工作歸根結(jié)底是要加強會計人員隊伍建設(shè)，從根本上保障人力資源，為全面加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平，需要建立一支素質(zhì)過硬的財會隊伍。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)需通過多種渠道的招聘廣納賢士，積極構(gòu)建高素質(zhì)的財會隊伍。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)應注重對單位內(nèi)部人員進行培訓，提高會計專業(yè)的綜合素質(zhì)，讓企業(yè)真正理解營改增的內(nèi)容、方式及作用。房地產(chǎn)企業(yè)的財會人員應當履行“營改增”產(chǎn)生的各種規(guī)章制度?？偟膩碚f，財務(wù)管理工作井然有序的進行，才能夠為房地產(chǎn)企業(yè)活動的開展奠定堅實基礎(chǔ)。

(五)加強納稅籌劃，減輕企業(yè)稅負

當前，營改增稅收政策的變化給房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃帶來新的發(fā)展空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當利用這一優(yōu)勢，選準籌劃的切入點，在獲取可靠、真實、完整的籌劃材料中制定正確的籌劃政策及步驟，最終才能夠制定出較為完美的籌劃方案。具體而言，籌劃納稅人身份，籌劃施工材料，籌劃固定資產(chǎn)。當前，如何用合理合法的手段進行合理的稅收籌劃是達到合理減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負的目的，因此，企業(yè)應當根據(jù)自身的實際情況進行探究。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.21.218