□孔維佳

一、房地產(chǎn)市場受住房制度改革的影響

建國以后，大概有40年的時間，我國一直采用的是單位分房制度。所謂單位分房就是單位根據(jù)職工在單位里的工作年限、學(xué)歷、職稱等不同的層次，一般實(shí)行“打分”的方法，給職工分房住，房子的所有權(quán)歸單位，本單位職工沒有對房屋的買賣權(quán)。也就是說，在當(dāng)時的環(huán)境下是不存在住房市場的。

《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》于1998年由國務(wù)院頒布實(shí)施，為了能讓房地產(chǎn)業(yè)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，該《通知》明確指出把城市里以前的分房制度改為房屋買賣制。為了能讓該政策的實(shí)施更為有效，國家又相繼出臺了一系列與之相配套的新政策，來支持該政策的實(shí)施。例如居民購房時可以申請銀行貸款，并且貸款實(shí)行利率優(yōu)惠政策等。這些新的政策的實(shí)施，有效刺激了我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。

住房制度改革和鼓勵住房消費(fèi)的政策，極大地刺激了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。1999年的住房銷售面積為1．18 億平方米，住房銷售金額為2，188 億人民幣;而2009年的住房銷售面積為8．5 億平方米，住房銷售金額為36，763 億人民幣。在房改后的11年里，中國的住房銷售面積和銷售金額分別增長了6 倍和15 倍。這些數(shù)據(jù)充分反映了住房制度改革之后中國房地產(chǎn)市場取得的巨大成就。

在實(shí)施新的住房政策的同時，又出現(xiàn)了許多新的問題。舉一個簡單的例子，到2008年左右經(jīng)濟(jì)適用住房投資僅僅占房地產(chǎn)投資比例的3%左右。保障性住房的投資占總住房投資的比重越來越小了。出現(xiàn)這種情況的原因是由于住房改革前我國的住房制度是高度福利化的，而住房制度改革后我國的住房制度又變得高度市場化，可以說這是從一個極端情況走到了另一個極端情況。

當(dāng)然政府對這一問題是看在眼里的，這一問題的出現(xiàn)主要是因?yàn)檎^分依賴房地產(chǎn)市場，而忽略了政府在房地產(chǎn)市場中的導(dǎo)向作用。因此，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱24 號文件)于2007年頒布實(shí)施。在該文件中政府對住房制度進(jìn)行了修改，更大程度上對保障房建設(shè)給予了關(guān)注，與此同時有關(guān)部門開始研究制訂《住房保障法》。綜上分析，不難看出我國的房地產(chǎn)制度還不完善，還需要不斷改進(jìn)，才能適應(yīng)不斷發(fā)展的房地產(chǎn)市場。未來的房地產(chǎn)制度必然會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和走向，因此研究我國的房地產(chǎn)制度是分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢所必須考慮的問題。

二、財(cái)政稅收體制對房地產(chǎn)的影響

在現(xiàn)階段中國房價(jià)的上漲過程中，制度性的因素除了上述的住房制度改革之外，分稅制改革也是不得不提的。由于分稅制的存在，使地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控的立場上出現(xiàn)較大的分歧，不僅影響到中央的房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)威，而且影響到房地產(chǎn)調(diào)控的效果。

住房制度改革使全國的房地產(chǎn)市場漸漸開始活躍起來。通過以下數(shù)據(jù)我們不難看出房地產(chǎn)市場的活躍程度:1998年，我國房地產(chǎn)的收入僅為67 億元;2009年地方政府出讓土地收入為1．2 億元，而2009年地方財(cái)政收入總額為3 萬多億元;在一些地方，土地的收入已占到地方財(cái)政收入的50%以上。通過這一事實(shí)，我們可以看到，土地已成為各地方政府主要的財(cái)政收入之一。

地方政府對土地的財(cái)政收益不僅僅表現(xiàn)在土地收益上，也表現(xiàn)在整個的房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國的土地費(fèi)用占到房地產(chǎn)價(jià)格的20% ～40%，政府的稅收占到了房地產(chǎn)總價(jià)格的30% ～40%。如果這樣算來地方政府在土地上的收入幾乎占了整個房地產(chǎn)價(jià)格的七八成之多。由此看來，房地產(chǎn)已成為地方政府收入的主要支柱之一，房地產(chǎn)所帶來的巨大財(cái)富大都進(jìn)入地方政府和房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。

三、城市化的發(fā)展拉動住房消費(fèi)的增長速度

在城市發(fā)展的不同階段里，住房問題也表現(xiàn)出不同的形式來，住房問題的矛盾程度也不盡相同。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)我們可以知道，在城市化加速的前后，住房問題的矛盾最為突出。

改革開放加速了我國的城市化進(jìn)程。城市化進(jìn)程的速度之快，我們通過以下數(shù)據(jù)可以說明:1978年的城市化進(jìn)程為11．9%;1998年城市化進(jìn)程為30．1%;1998年后，我國進(jìn)行了戶籍制度改革，這一改革加速了我國的城市化進(jìn)程的速度，2009年，我國的城市化進(jìn)程水平已達(dá)到45．68%。在十年里城市化率增加了15 個百分點(diǎn)。大量的農(nóng)民成為了新市民，這也加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。

總之，城市化是迄今為止推動中國房價(jià)上漲的主要因素，但未來城市化對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)及對房地產(chǎn)市場的作用將降低。

四、人口紅利刺激房價(jià)上漲

“人口紅利”能夠促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，這一說法已經(jīng)被人們所認(rèn)可。隨著時間的推移，我國的人口出現(xiàn)以下發(fā)展趨勢:1949年，我國的少兒撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比總和為60%，勞動人口占總?cè)丝诘谋壤秊?0%;1964年，我國的少兒撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比總和為80%，勞動人口占總?cè)丝诘谋壤秊?0%;20 世紀(jì)60年代～80年代初，勞動人口占總?cè)丝诘谋壤杆偕仙?，勞動人口占總?cè)丝诘谋壤?0%上升至40%以上;1982年以后，中國的少兒撫養(yǎng)比一直在下降，2010年該比例增加到50%以上，預(yù)計(jì)最高峰將會出現(xiàn)在2015年左右，超過70%。勞動人口占總?cè)丝诘谋壤赃@種態(tài)勢發(fā)展，估計(jì)到2021年中國的勞動人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒁恢碧幵?0%以上的水平。這種狀態(tài)，有利于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，因此這一現(xiàn)象被人口學(xué)家稱之為“人口紅利”。

以上的數(shù)據(jù)表明，我國在很長的一段時間里，都將會處在“人口紅利”的狀態(tài)下，這也就說明了我國的房地產(chǎn)業(yè)將在“人口紅利”的作用下持續(xù)發(fā)展繁榮下去。

五、文化傳統(tǒng)對住房消費(fèi)的影響

自2003年以后，各個國家都非常關(guān)注房價(jià)與收入的比例問題。根據(jù)各個國家的房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，如果房價(jià)與收入的比例超過六倍時，一般被認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)超標(biāo);如果房價(jià)與收入的比例超出十倍則被認(rèn)為房價(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫。如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)來衡量的話，早在2003年以前，中國的一些城市，像北京、上海、深圳等一線城市的房價(jià)，就已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫。到了2009年底，北京、上海的房價(jià)更是高的離譜，因?yàn)檫@兩個城市的房價(jià)與收入比已經(jīng)超過15 倍。那么為什么五年前的較高的房價(jià)收入比并沒有使房價(jià)的發(fā)展趨勢得到改觀?而且還不斷創(chuàng)下歷史新高呢?其中必有其合理的因素支持，可從文化傳統(tǒng)的視角剖析該現(xiàn)象。

我國有這樣的傳統(tǒng)，年輕人結(jié)婚時父母一般都要給孩子買一套自己的婚房，這就是在網(wǎng)上人們熱議的“丈母娘推高了房價(jià)”，這樣的說法也是不無道理的。因?yàn)槲覈膫鹘y(tǒng)文化是儒家文化，而儒家文化的中心思想就是“家”，我們都知道維系“家”文化的橋梁是血緣，而維系“家”文化的物質(zhì)載體就是房子(需要指出的是這里指的“房子”是有私有產(chǎn)權(quán)的房屋)。對于大多數(shù)中國人來說，有房才算有了家，沒有自己的房子就像是沒有根一樣。這種傳統(tǒng)思想是根深蒂固地扎根在每一個中國人的心里的。由此看來，中國的老傳統(tǒng)也是使房價(jià)居高不下的原因之一。

［1］曲波．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動理論與實(shí)證分析［M］．北京:中國大地出版社，2003

［2］中國人民銀行營業(yè)管理部課題組．北京市房地產(chǎn)市場研究——金融視角的分析［M］．北京:中國經(jīng)濟(jì)出版社，2004

［3］錢瑛瑛．加息與住房價(jià)格走勢［J］．中國房地產(chǎn)，2005