遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 張闊

改革開(kāi)放特別是二十一世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市人口的急速增加，城市原有城區(qū)的承載力顯著不足，因此全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)了大量的新建城區(qū)。新建城區(qū)指位于大城市郊區(qū)，能夠分擔(dān)大城市的居住、產(chǎn)業(yè)、行政等功能，且具有相對(duì)獨(dú)立性的城市社區(qū)。在黨的十八大報(bào)告中提出的“新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化”進(jìn)程中，新建城區(qū)發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為新建城區(qū)的重要組成部分，也是各級(jí)地方政府重要的經(jīng)濟(jì)支柱，對(duì)新城建設(shè)和地方經(jīng)濟(jì)都起著至關(guān)重要的影響。

一、新建城區(qū)的分類

按照新建城區(qū)的主要功能，可以將新建城區(qū)分為產(chǎn)業(yè)新城、行政新城、居住型衛(wèi)星城和交通新城四個(gè)主要類別。

第一類是產(chǎn)業(yè)新城，是在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化互相促進(jìn)過(guò)程中，出現(xiàn)的工業(yè)區(qū)和居住區(qū)互相交織，并形成完整城市功能的的新城區(qū)。產(chǎn)業(yè)新城的建立與形成有兩種模式：一是原位于城市郊區(qū)的工業(yè)區(qū)（如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)），在立項(xiàng)、規(guī)劃時(shí)并未考慮住宅、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，隨著城市的逐漸擴(kuò)張，居住區(qū)逐漸融入工業(yè)區(qū)而形成的產(chǎn)業(yè)新城。這種形式形成的產(chǎn)業(yè)新城以上世紀(jì)八、九十年代的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為主要代表，如1988年設(shè)立的沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域稱“鐵西產(chǎn)業(yè)新城”；二是21世紀(jì)以來(lái)出現(xiàn)的新的工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和整體運(yùn)營(yíng)的模式：在立項(xiàng)時(shí)就進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活區(qū)的規(guī)劃，使工業(yè)區(qū)具備完整城市功能。這種模式的新城區(qū)建設(shè)，可以由政府主導(dǎo)，如遼寧（營(yíng)口）沿海產(chǎn)業(yè)基地；也可以由社會(huì)力量（如企業(yè)）主導(dǎo)，如固安產(chǎn)業(yè)新城。

第二類是行政新城，是因政府及其組成部門(mén)集中搬遷至郊區(qū)或落后地區(qū)，帶動(dòng)相關(guān)配套建設(shè)，使該區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，形成完整城市功能的新城區(qū)。國(guó)內(nèi)最成功行政新城的案例當(dāng)屬青島市：1992年，青島市政府頂住內(nèi)外部壓力，搬出當(dāng)時(shí)最繁華的中山路，東遷至荒無(wú)人煙的遠(yuǎn)郊區(qū)。經(jīng)過(guò)二十年建設(shè)，當(dāng)年的東部新區(qū)已經(jīng)成為青島新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，經(jīng)濟(jì)繁榮且環(huán)境優(yōu)美，也為老市區(qū)的改造提供了條件。世界上很多國(guó)家通過(guò)遷都的方式改善地域發(fā)展不平衡等問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上也是行政新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，例如巴西新首都巴西利亞、哈薩克斯坦新首都阿斯塔納等。

第三類是居住型衛(wèi)星城，是政府為了緩解主城區(qū)交通、居住等壓力，在郊區(qū)整理土地，集中連片建設(shè)大量居住社區(qū)，從而形成了主城周圍的衛(wèi)星城，例如北京的天通苑、沈陽(yáng)的于洪新城等。由于在這類衛(wèi)星城里居住的大多是在主城區(qū)工作的年輕人，只有睡眠時(shí)間才會(huì)回到衛(wèi)星城，因此這類新建城區(qū)也被形象地成為“睡城”。同時(shí)，居住型衛(wèi)星城往往還承擔(dān)了保障性住房建設(shè)任務(wù)，失地農(nóng)民回遷住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用房等，都大量地被安排在城市郊區(qū)的居住型衛(wèi)星城。

第四類是交通新城，是因交通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展而形成的城市。從人類歷史來(lái)看，城市的發(fā)展與交通密不可分。沿海港口城市、內(nèi)河航運(yùn)中心、以及工業(yè)革命之后出現(xiàn)的鐵路、公路交通中心，都是由交通發(fā)展城市的典型。現(xiàn)代運(yùn)輸業(yè)興起之后，特別是近幾年隨著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度的不斷加快，一批“空港新城”、“高鐵新城”拔地而起。這類交通新城以空港、高鐵站為中心，以運(yùn)輸業(yè)為核心，依托區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，在港站周邊地區(qū)發(fā)展而成的具有城鎮(zhèn)性質(zhì)的新型功能區(qū)。比較典型的代表是韓國(guó)的仁川空港新城和國(guó)內(nèi)的天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等。

二、各類新建城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)分析

各類新建城區(qū)有一定的共同特點(diǎn)：基本都位于主城郊區(qū)或直接與主城連接的類似區(qū)位，與原有的主城區(qū)相比配套設(shè)施相對(duì)落后等等。但因各類新建城區(qū)的成因不同，導(dǎo)致它們有許多各自的特點(diǎn)。

(一)產(chǎn)業(yè)新城房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)與現(xiàn)狀分析

無(wú)論是政府主導(dǎo)的工業(yè)區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）逐漸轉(zhuǎn)變而來(lái)的產(chǎn)業(yè)新城，還是由市場(chǎng)和企業(yè)主導(dǎo)的新式產(chǎn)業(yè)新城，其最大的特點(diǎn)都是新城區(qū)內(nèi)部可以吸納大量就業(yè)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度分析，之所以建于八、九十年代的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)會(huì)逐漸演變成今天的產(chǎn)業(yè)新城，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)吸引了大量的勞動(dòng)力，這些勞動(dòng)力就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“剛性需求”。因此，產(chǎn)業(yè)新城房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)就是“房地產(chǎn)需求來(lái)源于產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展取決于產(chǎn)業(yè)”，這也是討論產(chǎn)業(yè)新城房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本前提。

工業(yè)區(qū)演變而來(lái)的產(chǎn)業(yè)新城在規(guī)劃時(shí)，由于時(shí)代條件所限，往往僅注重產(chǎn)業(yè)集聚等工業(yè)價(jià)值，并未考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展——早期的開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)時(shí)，中國(guó)很多地區(qū)甚至沒(méi)有房地產(chǎn)的概念。隨著居住人口的不斷增加，產(chǎn)業(yè)新城在教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、文化等方面的配套設(shè)施建設(shè)落后，嚴(yán)重制約了產(chǎn)業(yè)新城房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也造成了產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)房地產(chǎn)的低質(zhì)化，甚至演變?yōu)榱硪环N形式的“睡城”。而新式產(chǎn)業(yè)新城在立項(xiàng)時(shí)就通過(guò)合理的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)齊頭并舉的良好局面。

中國(guó)目前的產(chǎn)業(yè)新城的另一特點(diǎn)是政策依托性。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)新城多是地方政府行政推動(dòng)的結(jié)果，所需要的規(guī)劃、拆遷、土地整治、配套建設(shè)等很難通過(guò)市場(chǎng)解決，地方政府開(kāi)發(fā)展業(yè)新城往往需要利用國(guó)家、省級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃獲取政策支持和啟動(dòng)資金。同時(shí)，地方政府在編制、申報(bào)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃時(shí)，也經(jīng)常將新城區(qū)建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等一并提出，由此也形成了“戰(zhàn)略規(guī)劃=造城計(jì)劃”這一現(xiàn)象。例如《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中提出打造三個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)的要求，而《沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》更是明確要求建設(shè)37個(gè)新城新鎮(zhèn)，重點(diǎn)推進(jìn)56個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展。

(二)行政新城房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)與現(xiàn)狀分析

行政新城的規(guī)劃、建設(shè)，主要是政府的行政行為。行政中心的搬遷至新城區(qū)，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)是千載難逢的發(fā)展機(jī)遇——讓出了原有的市中心區(qū)位較好的地段作為商業(yè)開(kāi)發(fā)，同時(shí)新區(qū)又由于政府的駐足帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和更多的居民。自上世紀(jì)九十年代以來(lái)，通過(guò)行政中心搬遷建設(shè)行政新城已經(jīng)成為一種潮流，青島、廣州、深圳、濟(jì)南、杭州、成都、合肥、長(zhǎng)沙等城市都通過(guò)政府搬遷取得了良好的效果，特別是促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。

隨著行政新城的數(shù)量增加，一些問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)，如土地的粗放利用、建設(shè)的鋪張浪費(fèi)、滋生的權(quán)利腐敗等，因此2013年中央印發(fā)了《關(guān)于黨政機(jī)關(guān)停止新建樓堂館所和清理辦公用房的通知》，持續(xù)多年的行政新城建設(shè)趨于沉寂。但實(shí)踐表明，行政中心的搬遷，只要規(guī)劃合理、執(zhí)行有力、監(jiān)管到位，確實(shí)能夠推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由此可以預(yù)見(jiàn)，在《通知》規(guī)定的五年期限過(guò)后，如果沒(méi)有后續(xù)政策的跟進(jìn)，新一輪行政新城的建設(shè)又將轟轟烈烈地展開(kāi)。

(三)居住型衛(wèi)星城房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)大部分居住型衛(wèi)星城是政府為緩解主城區(qū)壓力或因保障性住房建設(shè)需求而開(kāi)發(fā)的，前期研究、規(guī)劃往往不到位，因此出現(xiàn)了交通不便、配套缺失等特點(diǎn)，這也是造成衛(wèi)星城變?yōu)椤八恰钡脑颉l(wèi)星城里的居民以在主城區(qū)工作的年輕人為主，很多人下班之后并不選擇直接回到衛(wèi)星城，而是在“滯留”在主城區(qū)就餐、娛樂(lè)，避開(kāi)交通高峰期后再返回衛(wèi)星城。

很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，居住型衛(wèi)星城都只出現(xiàn)在人口密集的大城市，雖然是政府行政力量推動(dòng)，但是本質(zhì)上還是由于人口增長(zhǎng)所致。不過(guò)近幾年來(lái)，很多中小城市，甚至是人口常年凈流出的中小城市地方政府出于自身考慮，罔顧房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律盲目建設(shè)居住型衛(wèi)星城，以致“鬼城”現(xiàn)象頻發(fā)，應(yīng)該引起廣泛重視。

(四)交通新城房地產(chǎn)的特點(diǎn)及現(xiàn)狀分析

目前，“四縱四橫”快速客運(yùn)專線網(wǎng)絡(luò)趨于完善，中國(guó)已建有高鐵車站近400個(gè)。而且隨著各級(jí)支線城際鐵路的發(fā)展，通高鐵的城市將越來(lái)越多，也將有越來(lái)越多的三、四線城市成為高鐵沿線城市。與此同時(shí)，中國(guó)還有近200個(gè)民用機(jī)場(chǎng)，并且規(guī)劃在建近100個(gè)機(jī)場(chǎng)。機(jī)場(chǎng)與高鐵一樣，都從過(guò)去的大城市專利走向了中小城市。而中小城市也紛紛效仿大城市的做法，在空港、高鐵站周邊興建新城，以推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展?？梢哉f(shuō)，高鐵開(kāi)到哪里，飛機(jī)落在哪里，新城就建在哪里?！罢w規(guī)模大、布局點(diǎn)多”是目前中國(guó)交通新城建設(shè)的一大特點(diǎn)。

交通新城房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一大特點(diǎn)是具有很強(qiáng)的服務(wù)功能。交通新城以航空港或高鐵站為存在的根基和發(fā)展的動(dòng)力，同時(shí)也是以服務(wù)港站為主要特征。港站的區(qū)位和活力直接決定了交通新城的承載能力和發(fā)展空間。交通新城的主要城市功能也是以商務(wù)辦公、商務(wù)服務(wù)等為代表的服務(wù)功能。

三、新建城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和要點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)新城由于其“因產(chǎn)而生、因產(chǎn)而興”的特點(diǎn)，所以開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，核心任務(wù)還是做好產(chǎn)業(yè)本身。產(chǎn)業(yè)新城里，“城”本身就是為“產(chǎn)”服務(wù)的，是“產(chǎn)”的衍生和附屬。因此，想發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其根本是做好做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)過(guò)程具有很強(qiáng)的代表性。作為1988年即獲批的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，在2002年以前，絕大部分規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)都只是“圈地待建”的荒地，住宅和商業(yè)地產(chǎn)更是幾乎空白。2002年，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與老工業(yè)基地鐵西區(qū)合署辦公，原位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)的工業(yè)企業(yè)集體遷入沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。由于產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，大量鐵西區(qū)外、沈陽(yáng)市外乃至世界范圍內(nèi)的工業(yè)企業(yè)均來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)投資設(shè)廠，開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得了飛速發(fā)展。急速涌入的企業(yè)吸引了大量的勞動(dòng)力，這些人帶來(lái)的剛性需求為開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了源動(dòng)力。2008年以后，開(kāi)發(fā)區(qū)的各類樓盤(pán)如雨后春筍般出現(xiàn)，現(xiàn)在的沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，已經(jīng)形成了“以產(chǎn)帶城、以城促產(chǎn)”的工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的良性互動(dòng)局面。

行政新城是行政力量的產(chǎn)物，在行政新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，最關(guān)鍵的是政策的執(zhí)行力。經(jīng)驗(yàn)表明，大多數(shù)城市的行政中心遷移都對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生了良好的促進(jìn)作用。因此在研究論證充分、規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、不損害人民群眾利益的前提下，行政新城的建設(shè)一旦立項(xiàng)，就要堅(jiān)定地推動(dòng)。但在推動(dòng)的過(guò)程中，應(yīng)注意政府的行政行為與市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，在土地流轉(zhuǎn)、規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等方面，應(yīng)讓市場(chǎng)承擔(dān)更大的角色。一方面可以促進(jìn)資源的合理配置，另一方面有助于防止政府權(quán)力尋租、滋生腐敗。

對(duì)于居住型衛(wèi)星城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要的是配套設(shè)施建設(shè)。一是文化娛樂(lè)設(shè)施，要讓居住型衛(wèi)星城不變成“睡城”，應(yīng)該盡量滿足居民的文化娛樂(lè)需求，讓居民將更多的業(yè)余時(shí)間和消費(fèi)能力留在衛(wèi)星城內(nèi)；二是持續(xù)改善衛(wèi)星城的對(duì)外交通能力。北京的望京地區(qū)是較為典型的通過(guò)持續(xù)改進(jìn)配套設(shè)施提升衛(wèi)星城的整體競(jìng)爭(zhēng)力。開(kāi)發(fā)初期的望京地區(qū)也以“睡城”著稱，但隨著對(duì)外交通和區(qū)域內(nèi)文化商業(yè)等配套設(shè)施的持續(xù)改善，望京地區(qū)吸納了大量的中青年中產(chǎn)階層定居，進(jìn)而吸引了西門(mén)子、微軟、聯(lián)想等高科技企業(yè)落戶，成為城鎮(zhèn)化推動(dòng)工業(yè)化（信息化）的典型。

以空港新城和高鐵新城為代表的交通新城房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展的關(guān)鍵在于區(qū)位選擇?？崭邸⒏哞F站的運(yùn)輸能力易于測(cè)算，交通新城建設(shè)與否以及開(kāi)發(fā)深度應(yīng)該嚴(yán)格按照港站本身的運(yùn)輸能力和地方經(jīng)濟(jì)活力進(jìn)行規(guī)劃。非樞紐和運(yùn)輸能力有限的空港、高鐵站，不適宜以之為基礎(chǔ)建設(shè)交通新城。對(duì)于已經(jīng)規(guī)劃的交通新城，應(yīng)著眼于為港站和旅客服務(wù)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)零售、會(huì)展、旅游等相關(guān)服務(wù)業(yè)。近年來(lái)的實(shí)踐表明，依托高鐵車站和臨近景區(qū)雙重區(qū)位優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)的旅游型交通新城較為成功。

盡管目前整個(gè)社會(huì)對(duì)于中國(guó)如此大規(guī)模的新城區(qū)建設(shè)褒貶不一，但不可否認(rèn)的是，在十八大報(bào)告提出“促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展”的大背景下，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為重要內(nèi)容的新城區(qū)建設(shè)依舊是當(dāng)前各級(jí)地方政府拉動(dòng)投資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、征收財(cái)稅的重要途徑。在一段時(shí)期內(nèi)新城區(qū)建設(shè)不但不會(huì)冷卻，反而可能會(huì)不斷升溫。在開(kāi)發(fā)新城的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)持續(xù)對(duì)各類新建城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)加以研究和總結(jié)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和新城建設(shè)良性互動(dòng)，平穩(wěn)健康發(fā)展。