□文/谷方龍

（大連港集團(tuán)有限公司遼寧·大連）

房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理探析

□文/谷方龍

（大連港集團(tuán)有限公司遼寧·大連）

［提要］房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位重要，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理具有重要意義。本文研究房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型的構(gòu)建，以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析識(shí)別、評(píng)價(jià)，并闡述稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，以及應(yīng)注意的問(wèn)題。

房地產(chǎn)業(yè)；稅收風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)估模型；應(yīng)對(duì)策略

原標(biāo)題：房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理探析

收錄日期：2015年7月6日

據(jù)2014年國(guó)家稅務(wù)總局稅收專項(xiàng)檢查有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)再次被列為指令性檢查項(xiàng)目，這是房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來(lái)連續(xù)12年被納入檢查范圍。房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)行業(yè)眾多、在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位重要?？梢?jiàn)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理具有重要的意義。

一、行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型的構(gòu)建

（一）構(gòu)建行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。首先，構(gòu)建反映行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)特征的指標(biāo)體系。其基本途徑為：從風(fēng)險(xiǎn)特征庫(kù)中提取涉及本行業(yè)的稅收遵從風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)群，同時(shí)根據(jù)行業(yè)稅收管理的實(shí)際情況，結(jié)合以往稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定和稅務(wù)稽查典型案例及有關(guān)檢查的信息數(shù)據(jù)，運(yùn)用仿生、分層級(jí)原理構(gòu)建。依據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，將關(guān)鍵指標(biāo)判別法、稅收能力估算法等分析識(shí)別的方法有機(jī)結(jié)合起來(lái)，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)估定模型。

（二）行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別與評(píng)價(jià)方法

1、行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別。在行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系構(gòu)建的基礎(chǔ)上，運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)法、數(shù)理統(tǒng)計(jì)法確定各項(xiàng)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的預(yù)警參數(shù)，可通過(guò)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析識(shí)別法、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析識(shí)別法進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)的分析識(shí)別，找出行業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。具體步驟如下：（1）計(jì)算行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析關(guān)鍵指標(biāo)的預(yù)警參數(shù)。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)的基本計(jì)算方法，通過(guò)計(jì)算行業(yè)各關(guān)鍵稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，如稅負(fù)率、銷售毛利率、企業(yè)所得稅主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)率等指標(biāo)的平均值、標(biāo)準(zhǔn)差、離散系數(shù)，進(jìn)一步測(cè)算和確定行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的預(yù)警參數(shù)；（2）企業(yè)的實(shí)際指標(biāo)與預(yù)警參數(shù)對(duì)比，正指標(biāo)與預(yù)警值下限的偏離幅度越大，稅收風(fēng)險(xiǎn)越高；逆指標(biāo)與預(yù)警值上限的偏離幅度越大，稅收風(fēng)險(xiǎn)越高。

2、確定行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)。根據(jù)地區(qū)稅源的實(shí)際狀況、稅收管理結(jié)構(gòu)及水平等因素，通過(guò)一定的程序和方式來(lái)確定稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)及各指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。

（三）稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)與分析。對(duì)各稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)分類主要考慮：企業(yè)制度建設(shè)質(zhì)量、稅種指標(biāo)類、綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)類、單項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)類。權(quán)重值域在15%～30%，將確定的具體分值分解到各具體分項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)各具體分項(xiàng)指標(biāo)賦予風(fēng)險(xiǎn)分值。例如，銷售收入變動(dòng)率、本期銷售成本變動(dòng)率與基期銷售成本變動(dòng)率的差異、管理費(fèi)用變動(dòng)率、財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率、預(yù)收賬款變動(dòng)率、其他應(yīng)付款變動(dòng)率、營(yíng)業(yè)外支出變動(dòng)率、資本公積變動(dòng)率等。

（四）稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)排序

1、對(duì)極端值的考量和分析。房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)較高，對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)異常的企業(yè)可直接判定為高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。異常極端變化的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)主要包括：一是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估期銷售收入為零的企業(yè)；二是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為零的企業(yè)；三是長(zhǎng)虧不倒的企業(yè)；四是所得稅貢獻(xiàn)率為零的企業(yè)。

2、根據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的實(shí)際偏離情況計(jì)算。正指標(biāo)預(yù)警值是預(yù)警上限值，如稅負(fù)、企業(yè)所得稅稅收貢獻(xiàn)率、銷售毛利率；逆指標(biāo)預(yù)警值是預(yù)警下限值，如成本費(fèi)用率等。

3、確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)并排序。排除風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)值異常極端變動(dòng)的企業(yè)，通過(guò)個(gè)案分析后，確定為高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)（五級(jí)），將行業(yè)剩余企業(yè)按總稅收風(fēng)險(xiǎn)分值由高到低進(jìn)行排序，風(fēng)險(xiǎn)分值越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)越高，差值20分為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)最低，五級(jí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)最高，總風(fēng)險(xiǎn)分值越高的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)越高。

4、稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)績(jī)效結(jié)果反饋與改進(jìn)完善。建立對(duì)不同稅收風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分類應(yīng)對(duì)處理的任務(wù)分配管理機(jī)制，同時(shí)建立應(yīng)對(duì)處理結(jié)果實(shí)施反饋、監(jiān)督、復(fù)核、考核的激勵(lì)機(jī)制，包括對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定模型有關(guān)結(jié)構(gòu)要素的調(diào)整和完善，如對(duì)指標(biāo)預(yù)警參數(shù)、風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的修正、優(yōu)化調(diào)整，推動(dòng)行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)效不斷改進(jìn)和提高。

二、稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略及應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。借鑒國(guó)際慣例，選擇稅收風(fēng)險(xiǎn)的分類應(yīng)對(duì)處理策略。在對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的具體應(yīng)對(duì)處理環(huán)節(jié)中，通過(guò)進(jìn)一步的案頭風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別、稅務(wù)約談核實(shí)、實(shí)地調(diào)查核實(shí)等策略和方法，對(duì)稅收遵從風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的應(yīng)對(duì)處理、控制和排除。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)區(qū)分高中低不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，來(lái)采取不同程度的處理。

（二）風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別應(yīng)注意的問(wèn)題。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的特點(diǎn)，細(xì)化案頭審核分析指標(biāo)，根據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的層級(jí)關(guān)系，層層分解，逐步深入地挖掘稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提高稅務(wù)約談和實(shí)地核查的針對(duì)性、有效性。具體包括：

1、第一層級(jí)指標(biāo)。以稅負(fù)、稅收貢獻(xiàn)率、毛利率、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為一級(jí)指標(biāo)，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本、費(fèi)用等指標(biāo)，對(duì)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行進(jìn)一步的分析識(shí)別和描述。

2、第二層級(jí)指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)用進(jìn)行分解形成二級(jí)指標(biāo)，具體分析主要成本費(fèi)用項(xiàng)目指標(biāo)，如土地成本、建安成本占主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的比率等對(duì)一級(jí)指標(biāo)的影響。

3、第三層級(jí)指標(biāo)。對(duì)單項(xiàng)成本的比率、期間費(fèi)用做進(jìn)一步分解形成三級(jí)指標(biāo)，分析這些指標(biāo)對(duì)二級(jí)指標(biāo)的影響。

（三）稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)處理。對(duì)定性為風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)對(duì)方法主要為：首先進(jìn)行評(píng)估約談來(lái)核實(shí)，通過(guò)分析該公司各項(xiàng)指標(biāo)的偏離得分情況，對(duì)具體的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行深入的案頭審核與分析，結(jié)合企業(yè)申報(bào)納稅情況，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員與該公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談核算。約談后，對(duì)在約談中仍未澄清的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行實(shí)地核查，然后進(jìn)行評(píng)估處理結(jié)果，最后對(duì)評(píng)估后確認(rèn)的問(wèn)題責(zé)令企業(yè)限期整改?！?/p>

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