□文/葉明橋（重慶市盛世華建筑工程有限公司 重慶）

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析

□文/葉明橋
（重慶市盛世華建筑工程有限公司 重慶）

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老服務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交叉融合而產(chǎn)生的復(fù)合地產(chǎn)，在我國(guó)老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重、“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍和養(yǎng)老設(shè)施供不應(yīng)求及其服務(wù)水平差的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的選擇是其發(fā)展的一大重點(diǎn)。本文從養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式角度展開(kāi)論述，通過(guò)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，從管理模式和盈利模式兩個(gè)方面構(gòu)建我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，提出開(kāi)發(fā)商管理、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理、專業(yè)公司管理的管理模式和租、售、租售結(jié)合、會(huì)員制以及倒按揭的盈利模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)模式；管理模式；盈利模式

收錄日期：2015年2月5日

一、引言

人口老齡化已成為困擾我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出問(wèn)題。2010年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上的人口數(shù)為1.77億，將近占人口總數(shù)的13.26%，并且老年人口數(shù)量以3.40%的年均增長(zhǎng)率遞增，預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)老年人口總數(shù)將達(dá)到2.48億。隨著我國(guó)老齡化步伐的加快，以及“421”家庭結(jié)構(gòu)的日益增多，相對(duì)單一和落后的養(yǎng)老模式越來(lái)越滿足不了老年人口的養(yǎng)老需求。養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求。因此，分析及構(gòu)建適合我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)于促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)更快更好地發(fā)展，解決老年住宅需求問(wèn)題有重要的意義。

二、我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施現(xiàn)狀及養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景

（一）我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施現(xiàn)狀。目前，我國(guó)的養(yǎng)老模式主要包括家庭養(yǎng)老，養(yǎng)老院、福利院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式，但是不論是養(yǎng)老院、福利院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量，還是其提供的床位和接納的老年人口數(shù)量，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決龐大的養(yǎng)老需求。我國(guó)的老年設(shè)施相對(duì)單一，大部分是靠政府或社區(qū)投資建立的敬老院、福利院等機(jī)構(gòu)，其管理水平很落后、規(guī)模小，設(shè)施陳舊。我國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老院大約42，000多所，另外加上社會(huì)興辦的其他老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在收養(yǎng)的老人總數(shù)還不足100萬(wàn)，遠(yuǎn)不及我國(guó)老年人口的1%。一方面從數(shù)量上來(lái)看，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的養(yǎng)老需求；另一方面從質(zhì)量條件上來(lái)看，設(shè)施和簡(jiǎn)陋、服務(wù)水平較差，只能滿足老年人基本的生活需求，但是對(duì)于精神和醫(yī)療服務(wù)等特殊需求還無(wú)法滿足。

（二）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析?，F(xiàn)如今，我國(guó)眾多家庭已經(jīng)演變成“421”的家庭模式，即一對(duì)青年夫妻要同時(shí)贍養(yǎng)四位老人并撫養(yǎng)一個(gè)孩子，在現(xiàn)在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)下，子女的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，贍養(yǎng)老人力不從心，同時(shí)也造成了相當(dāng)部分的“空巢老人”，無(wú)人看護(hù)。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)滿足不了我國(guó)的養(yǎng)老需求。

我國(guó)“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)“9064”養(yǎng)老模式結(jié)構(gòu)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，即90%的老年人通過(guò)居家養(yǎng)老，6%的老年人通過(guò)社區(qū)養(yǎng)老，4%的老年人通過(guò)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這種“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，機(jī)構(gòu)為支撐”的養(yǎng)老模式建設(shè)，表明了政府從強(qiáng)調(diào)家庭養(yǎng)老到社會(huì)養(yǎng)老的重大轉(zhuǎn)型，因此養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的市場(chǎng)潛力。由于養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通商業(yè)地產(chǎn)，它的開(kāi)發(fā)要涉及各方主體，包括政府、開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生及其配套服務(wù)機(jī)構(gòu)等各方，還需要整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，所以運(yùn)營(yíng)過(guò)程很復(fù)雜，而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)不只是提供住宅，更注重的是后期配套服務(wù)的盈利，所以投資回收期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，再加上我國(guó)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)仍處在探索的階段，并沒(méi)有形成規(guī)范的商業(yè)模式，所以養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)仍處于初級(jí)階段。綜合來(lái)看，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的發(fā)展機(jī)遇。

三、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析

在上世紀(jì)中期，西方發(fā)達(dá)國(guó)家相繼步入了老齡化社會(huì)，經(jīng)過(guò)幾十年的實(shí)踐和發(fā)展，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，其中最典型的是美國(guó)和日本，其養(yǎng)老體系建設(shè)已日漸成熟，值得學(xué)習(xí)借鑒。

（一）美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析。美國(guó)施行以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主，政府立法鼓勵(lì)并監(jiān)督的方式。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要有非營(yíng)利性和營(yíng)利性兩種模式，前者主要由政府或宗教機(jī)構(gòu)投資建立；后者多為私人開(kāi)發(fā)商建立。養(yǎng)老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、護(hù)理型老年人住宅、綜合性住宅社區(qū)等。

一方面美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要是通過(guò)專業(yè)的管理咨詢公司來(lái)實(shí)現(xiàn)其融資、運(yùn)營(yíng)管理、醫(yī)療護(hù)理、餐飲等項(xiàng)目。這樣就可以解決開(kāi)發(fā)商缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的短處，通過(guò)專業(yè)的管理公司可以使得后期配套服務(wù)做的更加完善，獲得更好的入住水平。營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)大多采用“一次性會(huì)費(fèi)+月服務(wù)費(fèi)”的收益模式，此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問(wèn)題，收回部分資金，又可以實(shí)現(xiàn)后期連續(xù)性的服務(wù)收益，可謂是一舉兩得。

另一方面通過(guò)“倒按揭”的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，從而解決了大量擁有私有住宅的老人的養(yǎng)老問(wèn)題?！暗拱唇摇敝傅氖抢先丝梢詫⒎慨a(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)，然后定期從金融機(jī)構(gòu)獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金或是接受老年公寓提供的服務(wù)，等房主逝世后，其房產(chǎn)出售用于歸還貸款。倒按揭的形式

有三種，即房產(chǎn)抵押倒按揭形式、商業(yè)公司倒按揭形式、政府擔(dān)保倒按揭的形式。

（二）日本養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析。日本施行以政府扶持為推動(dòng)的養(yǎng)老方式，注重以補(bǔ)助扶持的方式來(lái)推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)，對(duì)于老年住房改擴(kuò)建給予扶持，發(fā)展老年公寓、對(duì)老年人實(shí)行補(bǔ)助，而且對(duì)老年住宅的建設(shè)給予財(cái)政金融支持，以吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。

日本養(yǎng)老住宅的運(yùn)營(yíng)模式大多是出租并收取服務(wù)費(fèi)的形式。盈利模式主要是與消費(fèi)者簽訂出租合同后的后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。消費(fèi)者可以根據(jù)自身需求選擇所需的養(yǎng)老服務(wù)，然后與經(jīng)營(yíng)者簽訂獨(dú)立于租房的合同，這樣個(gè)性化的服務(wù)，更能滿足消費(fèi)者物質(zhì)和精神生活的需求。

同時(shí)，為了降低運(yùn)營(yíng)成本，增加收益，日本很多養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)的方式。連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅為常住的老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，還對(duì)周圍有需求的老年人提供日托或是短期入住服務(wù)，這樣就可以利用現(xiàn)有養(yǎng)老設(shè)施為更多的老年人提供服務(wù)，還能提高收益。

（三）國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的啟示

1、政府支持是開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的有力保證。在我國(guó)福利制度和金融市場(chǎng)較不完善的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)政府的大力支持。首先，政府應(yīng)加快完善建設(shè)福利保障制度，增加老年人養(yǎng)老資金來(lái)源。其次，提供優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。同時(shí)也應(yīng)該建立監(jiān)督保障制度，引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2、施行“倒按揭”養(yǎng)老方式。倒按揭即以房養(yǎng)老，其得以實(shí)施的前提條件是老年人有房產(chǎn)，而我國(guó)有眾多的有房產(chǎn)但收入水平較低的老年人，以房養(yǎng)老正是解決這部分老年人口養(yǎng)老問(wèn)題的重要方式。目前，我國(guó)有關(guān)倒按揭的法律法規(guī)還不完善，具體實(shí)施起來(lái)存在一定困難，所以要加快相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，為倒按揭養(yǎng)老方式的施行提供保障。

3、通過(guò)專業(yè)化的管理咨詢公司來(lái)運(yùn)營(yíng)。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)尚處于嘗試探索階段，開(kāi)發(fā)商缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)專業(yè)管理咨詢公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資、運(yùn)營(yíng)、醫(yī)療護(hù)理、餐飲等的運(yùn)作，可以很好地促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。同時(shí)，實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，以節(jié)約成本，擴(kuò)大品牌知名度，培養(yǎng)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，使綜合效益最大化。

四、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式構(gòu)建

（一）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式構(gòu)建。養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式主要根據(jù)運(yùn)營(yíng)主體的不同分為開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合和開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的兩種模式。

1、投資開(kāi)發(fā)與后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的模式

（1）開(kāi)發(fā)商管理模式。開(kāi)發(fā)商管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后，其后期管理與運(yùn)營(yíng)由開(kāi)發(fā)商直接負(fù)責(zé)。這種管理模式下，消費(fèi)者只需面對(duì)單一經(jīng)營(yíng)者，有利于溝通和了解消費(fèi)者的個(gè)性化需求。在開(kāi)發(fā)商管理模式下，開(kāi)發(fā)商除了前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，還要負(fù)責(zé)后期的運(yùn)營(yíng)管理，所以更適合有物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)且社會(huì)資源整合力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。

（2）戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式是指開(kāi)發(fā)商與提供各方面專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，來(lái)共同負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)，以此構(gòu)成完善的養(yǎng)老服務(wù)體系。通過(guò)這種戰(zhàn)略聯(lián)盟的管理模式，開(kāi)發(fā)商可以和一些競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名的機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，從而打造整個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的品牌影響力，建立住宅和養(yǎng)老服務(wù)一體的養(yǎng)老地產(chǎn)。

2、投資開(kāi)發(fā)與后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理分離的模式——專業(yè)公司管理模式。投資開(kāi)發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)管理相分離的模式指開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)前期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不對(duì)后期運(yùn)營(yíng)進(jìn)行直接管理，而是通過(guò)引進(jìn)專業(yè)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)。主要有以下幾種模式：

（1）凈出租模式。凈出租模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將物業(yè)租賃給管理公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)每年收取固定的租金來(lái)獲得收益。運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等均由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所獲得收益也屬于運(yùn)營(yíng)商所有。采用這種模式，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)最低，收益也最穩(wěn)定，但后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加價(jià)值沒(méi)有很好地體現(xiàn)出來(lái)。

（2）委托經(jīng)營(yíng)模式。委托經(jīng)營(yíng)模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將物業(yè)委托給管理公司運(yùn)營(yíng)打理，每年支付給管理公司一定比例的管理費(fèi)用，而后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的費(fèi)用和各種風(fēng)險(xiǎn)都由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但開(kāi)發(fā)商也可以獲得后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的收益。此種模式下，開(kāi)發(fā)商的收益大，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)也高。

（3）出讓模式。出讓模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)益出讓給運(yùn)營(yíng)商，以此獲得一次性的收益，后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的收益和各種風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用均由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)。這種模式下，開(kāi)發(fā)商可以一次性回收投資并獲得利潤(rùn)，但是后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加值也沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。

（4）出讓+委托經(jīng)營(yíng)模式。出讓+委托經(jīng)營(yíng)模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將物業(yè)的部分權(quán)益出讓給管理公司，并將物業(yè)委托給其管理運(yùn)營(yíng)。這種模式是前兩種模式的折中，運(yùn)營(yíng)商可以獲得管理費(fèi)和出讓部分的權(quán)益。此種模式的優(yōu)勢(shì)在于開(kāi)發(fā)商出讓部分物業(yè)權(quán)益給運(yùn)營(yíng)商，可以充分調(diào)動(dòng)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)管理的積極性，從而獲得更好的物業(yè)收益。

（二）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式構(gòu)建。養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，社區(qū)配套成本和后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)成本有很大的提高，所以選擇合適的盈利模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商回收成本獲取利潤(rùn)尤為重要。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式要考慮到后期服務(wù)方面，總結(jié)起來(lái)包括銷售、出租、租售并存、會(huì)員制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售結(jié)合、會(huì)員制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指開(kāi)發(fā)商出售養(yǎng)老地產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)。其優(yōu)勢(shì)在于快速回籠前期投入的資金，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，但是也放棄了由后期配套服務(wù)所衍生出來(lái)的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的長(zhǎng)期性收入來(lái)源，包括租賃項(xiàng)目的出租收益和配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益。這種盈利模式體現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的核心意義，即通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，在服務(wù)過(guò)程中獲得穩(wěn)定的收入，而不是像一般的房地產(chǎn)通過(guò)銷售房產(chǎn)來(lái)獲得收益。由于前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量資金投入，再加上后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的大量資金需求，因此這種模式適合有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商運(yùn)用。

（3）銷售與出租結(jié)合的盈利模式。租售結(jié)合盈利模式的收入來(lái)源包括一次性收入來(lái)源和長(zhǎng)期性收入來(lái)源，一次性收入來(lái)源是指獨(dú)立住宅的銷售收益；長(zhǎng)期性收入來(lái)源，包括租賃項(xiàng)目的出租收益和配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益。這種盈利模式是前兩者持有和銷售模式的折中，是針對(duì)前期資本投入回收和后期服務(wù)盈

利問(wèn)題而產(chǎn)生的一種兩者兼顧的盈利模式。此種模式下，銷售和出租的合適比例需要開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身具體情況決定。

（4）會(huì)員制盈利模式。此種盈利模式是指銷售會(huì)籍，先繳納一定的定金入會(huì)，然后每月交取一定的服務(wù)費(fèi)，最后定金返還的一種入住方式。此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)開(kāi)始便可以收回部分資金，又可以實(shí)現(xiàn)后期連續(xù)性的服務(wù)收益。這種模式適合資金實(shí)力不具優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)。

2、倒按揭盈利模式——“以房養(yǎng)老”。倒按揭盈利模式，指養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在獲得老人允許后，由其或是委托給金融機(jī)構(gòu)將入住的老年人的住房出租，通過(guò)獲得的租金收益來(lái)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；或者采取置換的方式，將老年人的住房與老年住宅進(jìn)行等價(jià)對(duì)換，直到老人過(guò)世之后，再將原對(duì)換的房產(chǎn)折價(jià)返還其法定繼承人。倒按揭方式可以很好地解決中低收入但有房產(chǎn)的老年人的養(yǎng)老問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)成功經(jīng)營(yíng)模式分析與借鑒的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的管理和盈利模式。管理模式分為投資開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合和投資開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相分離兩種模式，具體包括開(kāi)發(fā)商管理、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理、專業(yè)公司管理三種管理模式，并根據(jù)委托方式的不同將專業(yè)公司管理模式分為凈出租、委托經(jīng)營(yíng)、出讓模式、出讓+委托經(jīng)營(yíng)四種模式。盈利模式，包括租、售、租售結(jié)合、會(huì)員制和倒按揭盈利模式。

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