趙月

曾經(jīng)火熱的中國樓市在剛剛過去的一年中不斷降溫，市場在觀望中擔(dān)憂崩盤的情緒加重。對此，國務(wù)院總理李克強日前在達沃斯表示，“中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的?！?專家指出，剛性需求將支撐樓市繼續(xù)前行，預(yù)計今年下半年房地產(chǎn)市場將可能回暖

房地產(chǎn)“退燒”屬正常調(diào)整

2014年，無論是成交還是房價走勢，都佐證了一年來房地產(chǎn)市場的調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，2014年1—11月份，全國商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比回落。而新房價格環(huán)比下跌城市數(shù)量，也從5月份起連續(xù)7個月不斷增加。二手房價同樣明顯下調(diào)，9月份時，70個大中城市全部環(huán)比下跌。

自“9·30”房貸新政、央行降息等政策出臺以來，冷清的樓市有了些許轉(zhuǎn)暖跡象，多地商品房成交上揚，但這并未扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績、利潤下滑的趨勢。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布的去年11月銷售業(yè)績的33家上市企業(yè)中，超過19家不足85%的企業(yè)，已基本不可能完成年度任務(wù)。與此同時，大小房企之間的業(yè)績分化也在進一步拉大。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一在接受采訪時表示，2014年房地產(chǎn)市場已進入“新常態(tài)”，“真正步入了增速換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期、政策完善期，以及品質(zhì)提升期”。

“居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時代已經(jīng)過去?！敝熘幸蝗缡钦f。華遠集團原董事長任志強也稱“希望所有企業(yè)做好長期的思想準(zhǔn)備。”SOHO中國董事長潘石屹更感嘆房地產(chǎn)地位不如從前，“日子一天不如一天，肯定是走下坡路”。

在許多專家看來，樓市從熱變冷是回歸真正市場化的一種調(diào)整，屬于正常現(xiàn)象。經(jīng)濟學(xué)家樊綱認為，中國房地產(chǎn)市場過去發(fā)展過熱，如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。

“經(jīng)歷了成長的高峰期，甚至是野蠻生長時期后，目前房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期?！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示。

國家信息中心宏觀政策動向課題組的相關(guān)報告認為，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷多年的快速增長后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴(yán)厲的限貸限購調(diào)控政策影響下，調(diào)整開始不斷加深。由于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)即將完善，嚴(yán)重改變市場預(yù)期。此外，經(jīng)濟下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產(chǎn)市場調(diào)整的重要因素。

去庫存仍為主旋律

進入2015年，隨著年度宏觀數(shù)據(jù)的依次披露，如：去年中國GDP增幅7.4%，PPI增速繼續(xù)下滑，12月70個大中城市中，66個城市房價環(huán)比繼續(xù)下滑……結(jié)合當(dāng)前國際經(jīng)濟整體發(fā)展依舊低迷等，我們明顯地感覺得到，今年開年后的大勢依舊嚴(yán)峻，最為關(guān)鍵的是在“白銀時代”購房者心態(tài)發(fā)生重要改變：理性大于沖動性。這必然給今年的樓市發(fā)展帶來利空的影響。

但中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期存在的。李克強指出，中國的城鎮(zhèn)化正在穩(wěn)步推進，潛力巨大。中國政府將加大城市棚戶區(qū)和城市危房改造力度，保障困難群眾的基本住房需求，最終實現(xiàn)全體人民住有所居。

中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩近期在出席某論壇時稱，從形勢上來看，2014年樓市的壓力還是比較大的，即使受政策寬松的影響，2015年也將延續(xù)這一現(xiàn)狀，因為客觀事實擺在這里，近期央行也開始“放水”，增加了市場貨幣的投放量，三四線城市可能市場交易會略有提升，但局勢也不容樂觀，因為之前開發(fā)量過大，僅僅靠這些經(jīng)濟政策的影響還是不夠的，在建的面積和客觀形成的庫存量，開發(fā)商想要在短期內(nèi)擺脫這種投資困境是不太現(xiàn)實的，未來至少還得用三至四年時間來消化庫存。

不過，對于后市，在董藩看來，不能因為近期市場的波動就否定房地產(chǎn)的地位，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟當(dāng)中的地位，不是誰想否定就能否定的，它現(xiàn)在仍然處在上升期。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前市場仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變；而從中長期來看，經(jīng)濟基本面下滑的壓力還會導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

剛需支撐樓市前行

對于樓市的波動被夸大為崩盤前奏的聲音，專家認為，房地產(chǎn)“崩盤”說是憂慮過度。一方面，宏觀經(jīng)濟仍然有很大的發(fā)展后勁；另一方面，剛性需求將支撐樓市繼續(xù)前行。工商銀行董事長姜建清表示，中國內(nèi)地始終對房地產(chǎn)有非常強的需求，庫存過度的地方可能需要作出調(diào)整，但經(jīng)過一段時間調(diào)整后會達到一個穩(wěn)定均衡的狀態(tài)，不會造成重大風(fēng)險。

交通銀行金融研究中心研究員夏丹認為，中國人素來有以“擁有自己的房屋”作為安身立命必要條件的傳統(tǒng)，這導(dǎo)致剛需一直是推動樓市發(fā)展的一大力量；其次，決定購房需求規(guī)模的長期因素是人口增長，人口流向即代表市場運動方向，大城市的集聚效應(yīng)與三四線城市對人員流動吸引力匱乏的對比，正是這一關(guān)鍵因素在起作用。

“歷史上，日本和美國房地產(chǎn)泡沫均產(chǎn)生在城鎮(zhèn)化率達到75%以上，并且經(jīng)濟增速較慢的情況下，而中國城鎮(zhèn)化仍有發(fā)展空間，且經(jīng)濟保持中高速增長，因此出現(xiàn)崩盤的可能性不大。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵指出。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，由于目前商品房庫存量巨大，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會進入底部徘徊周期。2015年下半年開始，樓市有可能回暖

相關(guān)機構(gòu)指出：自去年四季度開始，從上至下都已經(jīng)達成救市共識，限購逐漸取消，信貨開始松動，降息等利好出現(xiàn)，部分地方政府重啟購房補貼；又如近日四川全面取消“限購、限價”，“放開90/70”等一系列的救市政策此起彼伏，表明了政府維穩(wěn)樓市的決心，也看到了在去庫存后，樓市向好的可能性，但這最早或出現(xiàn)在今年下半年。因此，今年整體市場或以先抑后揚運行。