邢小博，毛玉萍，付玉丹

（黑龍江工業(yè)學(xué)院 經(jīng)濟管理系，黑龍江 雞西 158100）

1 拆遷房屋的評估問題

根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。第二十五條規(guī)定：實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價。根據(jù)以上規(guī)定，不論是貨幣補償，還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，都要根據(jù)市場價格進行評估，確定各自的價格后，進行補償或結(jié)清差價；評估是房屋拆遷補償安置的前提。如果對所有的被拆遷房屋都進行評估，也存著以下的問題：一是對拆遷范圍內(nèi)的所有房屋都進行評估，需要投入大量的人力、物力，一家評估機構(gòu)短時間內(nèi)完成有一定的困難；二是在發(fā)放房屋拆遷許可證后進行評估，由于評估工作滯后，影響了拆遷工作的進度；三是雙方當(dāng)事人對評估結(jié)果有疑義時，需進行復(fù)評和專家論證，最后確定評估價格，這要一定的時間，會延長拆遷期限；四是房屋權(quán)利狀況不清時，會致使評估工作無法進行；五是縣（市）級的房地產(chǎn)評估機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師少，不能在短時間內(nèi)滿足大量的拆遷評估的需要。

2 拆遷貨幣補償基準(zhǔn)價格制定問題

是否需要制定房屋拆遷補償?shù)幕鶞?zhǔn)價格，各地的情況各不相同，也存在著一定的爭議。在市場化程度高的城市認為不需要。對市場化進程慢的城市，筆者認為是需要的，只有這樣做才能更好地保護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，又能規(guī)范房屋拆遷補償和房地產(chǎn)評估市場行為。制定的房屋拆遷補償基準(zhǔn)價格，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素構(gòu)成的房地產(chǎn)價格，筆者所在的縣在制定房屋拆遷補償基準(zhǔn)價格時，委托二級資質(zhì)以上的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對基準(zhǔn)價格進行評估，對評估結(jié)果邀請了部分房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民、物價、土地、房屋等部門的專業(yè)人員參加的論證會，用論證會上提出的合理建議，對基準(zhǔn)價格進行修正，出臺了客觀、公正、符合市場規(guī)律、可操作性強的房屋拆遷貨幣補償基準(zhǔn)價格，制定了具有一定幅度的區(qū)位、使用、樓層、沿街等系數(shù)。

3 評估時點前置與后置問題

在舊城區(qū)實施拆遷改造時，辦理規(guī)劃、用地等相關(guān)手續(xù)后，到拆遷管理部門審核時，尚需一定的時間。在這段時間內(nèi)，評估機構(gòu)就應(yīng)當(dāng)和拆遷管理部門一起到現(xiàn)場摸底調(diào)查，了解規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況，所在城市的區(qū)位、地段以及房屋結(jié)構(gòu)、建筑年代等情況，并對不同結(jié)構(gòu)、使用性質(zhì)、建筑年代的房屋入戶抽查，做好記錄，掌握第一手資料。房屋拆遷許可證發(fā)放后，不論什么時間進行的分戶評估，評估時點都應(yīng)確定在拆遷期限內(nèi)的某一天，這樣做的目的：一是有利于拆遷評估的公平、公正，切實保護拆遷人當(dāng)事人的合法權(quán)益；二是不受拆遷當(dāng)事人的后期各種因素影響；三是節(jié)約評估所需的時間，有利于拆遷工作如期完成。

4 分類評估與分戶評估相結(jié)合問題

在規(guī)劃定點的拆遷范圍內(nèi)，評估機構(gòu)在前期摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況，根據(jù)基準(zhǔn)價格，按照房屋結(jié)構(gòu)、用途、建筑年代及所在區(qū)位等因素進行分類，制定出分類評估的參考數(shù)據(jù)，由拆遷人和被拆遷人在針對每一戶房屋的個別因素，在評估參考數(shù)據(jù)的幅度內(nèi)進行商談，達成協(xié)議的，簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議書；不能達成協(xié)議的，申請評估機構(gòu)進行分戶評估。一是有利于拆遷順利進行，減少分戶評估的數(shù)量，節(jié)約大量的人力物力；二是給拆遷當(dāng)事人一定的商談空間，有利于達成協(xié)議，減少糾紛。

5 房地產(chǎn)估價師緊缺問題

縣（市）級城市房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員不能適應(yīng)大量的拆遷評估業(yè)務(wù)的需要，這是短時間內(nèi)無法解決的問題。為了及時地做好房屋拆遷評估工作，就要發(fā)揮房地產(chǎn)估價師學(xué)會的作用，由房地產(chǎn)估價師學(xué)會牽頭，組織安排好房地產(chǎn)評估機構(gòu)，在某一城市需要拆遷評估時，提供2家以上房地產(chǎn)評估機構(gòu)供拆遷當(dāng)事人選擇，這樣既解決了評估機構(gòu)和人員少的問題，又為其他的評估機構(gòu)解決了業(yè)務(wù)量不足的問題。

6 房屋確權(quán)工作的相互配合問題

對房地產(chǎn)權(quán)利狀況不清和權(quán)利狀況相互矛盾時，土地、建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)各部門要相互配合，實事求是地做好房地產(chǎn)權(quán)利的認定工作，對《規(guī)劃法》實施前建成的房屋沒有辦理相關(guān)證照的，土地、規(guī)劃建設(shè)、房地產(chǎn)等部門根據(jù)各自職責(zé)進行確權(quán)，出具書面確權(quán)文件；在《規(guī)劃法》實施后建設(shè)的房屋沒有辦理相關(guān)證照的，由規(guī)劃建設(shè)部門進行確權(quán)，屬合法建筑或違章建筑，都應(yīng)出具書面文件，有利于房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估。

［1］莫海明.城市舊城改造的房屋拆遷補償問題研究［J］.廣西師范學(xué)院學(xué)報，2008，（4）.

［2］楊小艷.城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動產(chǎn)拆遷與征收制度構(gòu)建研究［J］.中國農(nóng)學(xué)通報，2012，（2）.