何小勇，余 蓉

(1.江蘇警官學(xué)院，江蘇南京210031;2.中國工商銀行江蘇省分行，江蘇南京210006)

《商業(yè)銀行法》規(guī)定，商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，借款人到期不歸還貸款的，商業(yè)銀行就擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。一直以來，抵押擔(dān)保方式是商業(yè)銀行保護(hù)其金融資產(chǎn)安全的重要手段。相關(guān)資料反映，我國工行、農(nóng)行、建行、中行、交行五大行中，有30%～45%的貸款是由抵押品擔(dān)保支持的，其中房地產(chǎn)抵押占主要地位。因此，房地產(chǎn)抵押物權(quán)的有效成立對(duì)保護(hù)銀行的貸款債權(quán)安全方面具有不可替代的作用。但是，近年來一些地方不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)執(zhí)行的某些規(guī)定，以及法院對(duì)經(jīng)登記機(jī)關(guān)登記后的擔(dān)保物抵押范圍的認(rèn)定，使銀行對(duì)經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)應(yīng)享有的優(yōu)先受償權(quán)利受損。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)時(shí)對(duì)抵押擔(dān)保范圍登記的規(guī)定

目前，江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在商業(yè)銀行與抵押人辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，關(guān)于擔(dān)保物的抵押范圍登記，要求銀行必須向登記機(jī)關(guān)明確一個(gè)固定的抵押擔(dān)?！皺?quán)利價(jià)值”，且規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿或他項(xiàng)權(quán)證上的“權(quán)利價(jià)值欄”中只能填寫固定數(shù)字，不得加載相關(guān)文字表述。根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十三條規(guī)定:“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定?！奔捶梢?guī)定的抵押物所擔(dān)保的權(quán)利范圍較廣，但是，抵押當(dāng)事人辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，抵押物擔(dān)保的諸債權(quán)范圍中，只有主債權(quán)的數(shù)額是明確、固定的，而擔(dān)保的其他債權(quán)的數(shù)額，尚處于未定或未發(fā)生狀態(tài)，無法予以事先確定其數(shù)額多少。然而，一旦債務(wù)人不能按約履行主合同，主債權(quán)項(xiàng)下所涉及的利息、違約金、罰息等債權(quán)，將會(huì)因?yàn)閭鶆?wù)人的違約而存在，因違約期限的長短而債權(quán)數(shù)額發(fā)生增減。并且，抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)對(duì)擔(dān)保物的優(yōu)先受償權(quán)利時(shí)，其所耗費(fèi)用也難以在辦理抵押登記手續(xù)時(shí)未卜先知地予以預(yù)先確定。盡管如此，實(shí)務(wù)操作中，銀行為符合不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押擔(dān)保范圍的權(quán)利價(jià)值須固定的要求，只能將借款合同涉及的貸款本金作為抵押擔(dān)保范圍的“權(quán)利價(jià)值”予以登記。于是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿及銀行持有的他項(xiàng)權(quán)證證書上記載的抵押物擔(dān)保債權(quán)范圍，均為只登記可確定的主債權(quán)貸款本金部分，而利息、罰息及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用等債權(quán)，均被排除在抵押物權(quán)的擔(dān)保范圍之外。

二、法院在審判實(shí)踐中對(duì)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保范圍的認(rèn)定

2013年，江蘇省高級(jí)人民法院針對(duì)商事審判實(shí)踐中出現(xiàn)的一些爭議較大問題的法律適用，以《關(guān)于當(dāng)前商事審判若干問題的解答》形式發(fā)文下發(fā)轄內(nèi)法院作統(tǒng)一規(guī)定。對(duì)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保范圍的認(rèn)定，其第六條以問答的形式作以下規(guī)定，問:在金融借款糾紛中，銀行與債務(wù)人、擔(dān)保人在以房地產(chǎn)作為抵押物的抵押合同中約定的擔(dān)保范圍包括本金、利息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等，但是在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)在登記薄上記載的主債權(quán)范圍僅為本金部分，或者登記機(jī)關(guān)發(fā)放的他項(xiàng)權(quán)證記載的主債權(quán)范圍僅為本金部分，與當(dāng)事人之間的抵押合同約定不一致，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人要求就抵押物超出本金部分的價(jià)值優(yōu)先受償，應(yīng)當(dāng)如何處理?答:房地產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)，房地產(chǎn)抵押登記屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十六條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。因此，抵押擔(dān)保的范圍應(yīng)以登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載內(nèi)容為準(zhǔn)，除非有證據(jù)表明登記簿的記載錯(cuò)誤。對(duì)抵押權(quán)人主張就抵押物價(jià)值超出登記價(jià)值的部分優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)予以支持。

法院對(duì)經(jīng)辦理抵押登記的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保范圍的認(rèn)定，以登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載內(nèi)容為準(zhǔn)。按照該規(guī)定，對(duì)銀行貸款債權(quán)的物權(quán)保護(hù)，便僅限于經(jīng)辦理登記的主債權(quán)本金部分，而不包括利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用等其他的債權(quán)部分。例如江蘇某銀行支行訴李某個(gè)人借款糾紛一案中，李某以其個(gè)人房產(chǎn)作抵押并辦理了房屋抵押登記手續(xù)。李某不能按照借款合同的約定償還借款本息，在銀行向法院提出以抵押物的拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先受償實(shí)現(xiàn)債權(quán)權(quán)利時(shí)，法院經(jīng)審查認(rèn)為:銀行對(duì)李某名下房產(chǎn)享有抵押權(quán)，因貸款到期李某未能按約償還，銀行有權(quán)對(duì)抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)，但是鑒于房屋他項(xiàng)權(quán)證上載明擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額僅為本金，故銀行行使抵押權(quán)的范圍也應(yīng)以貸款本金為限。類似的案件在江蘇發(fā)生多起，均由于不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)抵押房產(chǎn)的擔(dān)保范圍登記規(guī)定，造成了銀行的貸款利息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等其他債權(quán)被排除在對(duì)抵押物拍賣、變賣價(jià)款的優(yōu)先受償范圍之外，使銀行的債權(quán)無法得到完整的物權(quán)保護(hù)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保范圍登記的規(guī)定及法院依據(jù)該規(guī)定適用法律的評(píng)判

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審核辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，要求抵押權(quán)人在登記抵押擔(dān)保范圍時(shí)，只能設(shè)定一個(gè)固定的“權(quán)利價(jià)值”，并且不動(dòng)產(chǎn)登記簿及他項(xiàng)權(quán)證上的“權(quán)利價(jià)值欄”中，只能填寫固定數(shù)字，不得加載文字表述的做法，造成法院在司法審判中依據(jù)登記的記載內(nèi)容，認(rèn)定銀行對(duì)抵押房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保范圍應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載內(nèi)容為準(zhǔn)，而銀行主張就抵押物價(jià)值超出登記價(jià)值的部分優(yōu)先受償?shù)?，不予支持。這種因不動(dòng)產(chǎn)抵押登記規(guī)定導(dǎo)致的法律適用結(jié)果，給銀行的金融債權(quán)保護(hù)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，這種做法既違反了合同當(dāng)事人意思自治的原則，又違反了《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》的相關(guān)法律規(guī)定。理由如下:

1.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押擔(dān)保范圍登記的規(guī)定違反抵押人與抵押權(quán)人對(duì)抵押物擔(dān)保范圍的約定，屬行政行為對(duì)民事主體合法行使民事權(quán)利自由的不當(dāng)干預(yù)，并對(duì)抵押權(quán)人的利益保護(hù)造成不利后果?！稉?dān)保法》第四十六條規(guī)定:“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用;抵押合同另有約定的，按照約定。”《物權(quán)法》第一百七十三條亦作如是規(guī)定，即抵押擔(dān)保范圍法律已作明確規(guī)定，民事主體有權(quán)在法律規(guī)定的抵押擔(dān)保范圍內(nèi)作自主選擇，而非由登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)執(zhí)行所謂的抵押擔(dān)保范圍“權(quán)利價(jià)值”需固定的規(guī)定。實(shí)踐中，銀行與抵押人在房地產(chǎn)抵押合同中對(duì)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍通常約定包括主合同項(xiàng)下全部本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等項(xiàng)目，這與法律規(guī)定并不相悖。如前所述，抵押擔(dān)保范圍的“權(quán)利價(jià)值”在抵押登記時(shí)只有主債權(quán)本金價(jià)值能明確下來，而擔(dān)保范圍內(nèi)其他債權(quán)的權(quán)利價(jià)值在登記時(shí)均無法明確。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記時(shí)所要求的“權(quán)利價(jià)值”必須是固定數(shù)字，不得加載文字表述的做法，這不僅與現(xiàn)實(shí)相悖，與法律規(guī)定相悖，亦嚴(yán)重侵害抵押合同當(dāng)事人的合同選擇自由。

2.江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)執(zhí)行的抵押擔(dān)保范圍登記規(guī)定，屬于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記法律規(guī)定含義的誤讀?！段餀?quán)法》第十條規(guī)定:“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！蹦壳埃珖舜蠹皣鴦?wù)院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未以法律、行政法規(guī)的形式作統(tǒng)一規(guī)定，全國性的登記辦法現(xiàn)為2008年由建設(shè)部頒布實(shí)施的《房屋登記辦法》，性質(zhì)屬行政規(guī)章。對(duì)房屋抵押權(quán)登記，該法第四十三條規(guī)定:“申請(qǐng)抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件:(一)登記申請(qǐng)書;(二)申請(qǐng)人的身份證明;(三)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;(四)抵押合同;(五)主債權(quán)合同;(六)其他必要材料。”即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋登記的依據(jù)為依當(dāng)事人的申請(qǐng)，并根據(jù)主債權(quán)合同及抵押合同約定內(nèi)容確定抵押登記的范圍，這充分體現(xiàn)民事主體對(duì)其享有的民事權(quán)利處分的自愿與自治。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的抵押擔(dān)保權(quán)利范圍，該法第四十四條規(guī)定:“對(duì)符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)記載于房屋登記簿:(一)抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱;(二)被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額;(三)登記時(shí)間?！薄氨粨?dān)保債權(quán)的數(shù)額”，就該法律條文表述的文義解釋而言，并不能理解為僅限于主債權(quán)的本金部分(雖然該部分登記時(shí)明確確定)，主債權(quán)涉及的利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用等未定債權(quán)的數(shù)額，也應(yīng)屬于法律所規(guī)定的“被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額”范疇，不可因?yàn)榈怯洉r(shí)債權(quán)數(shù)額不能確定便將其排除、否認(rèn)。由此可得出，江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)目前關(guān)于抵押擔(dān)保范圍登記所作的規(guī)定，既與法律規(guī)定的精神相悖，也誤讀了法律條文規(guī)定的含義。

3.江蘇省高院的審判規(guī)則雖然符合《物權(quán)法》規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)登記薄是確定物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”的法律原則，但忽略了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)目前適用的登記辦法為法律解讀錯(cuò)誤下的產(chǎn)物，導(dǎo)致司法審判結(jié)果有誤。值得說明的是，在江蘇省高院《關(guān)于當(dāng)前商事審判若干問題的解答》出臺(tái)前，江蘇省轄內(nèi)各級(jí)法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的房地抵押登記，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記簿或他項(xiàng)權(quán)證記載的“權(quán)利價(jià)值”僅為借款本金，但是在審判實(shí)踐中，大多法院依據(jù)當(dāng)事人在抵押合同中的約定，以及參考當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)時(shí)提交的相關(guān)資料內(nèi)容，予以認(rèn)定房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍除主債權(quán)本金外，還應(yīng)包括利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等債權(quán)范圍。但是，在《關(guān)于當(dāng)前商事審判若干問題的解答》明確規(guī)定:“抵押擔(dān)保的范圍應(yīng)以登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載內(nèi)容為準(zhǔn)”后，銀行作為抵押權(quán)人對(duì)貸款主債權(quán)本金之外的其他債權(quán)部分，便再無法獲得物權(quán)保護(hù)。由此造成法院的法律適用標(biāo)準(zhǔn)雖然得以統(tǒng)一，但是，法律適用的公平性與合理性卻因此而喪失，這樣的法律適用結(jié)果，難以讓人信服。

結(jié)語

綜上所述，在我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律或者行政法規(guī)正式出臺(tái)前，應(yīng)改變現(xiàn)行登記機(jī)關(guān)執(zhí)行的抵押擔(dān)保范圍登記模式規(guī)定，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿或他項(xiàng)權(quán)證上記載的“權(quán)利價(jià)值”能夠全面、完整地反映和覆蓋抵押合同當(dāng)事人關(guān)于抵押擔(dān)保范圍的約定內(nèi)容。因抵押擔(dān)?！皺?quán)利價(jià)值”的設(shè)置弊端較多，建議登記機(jī)關(guān)對(duì)該欄目內(nèi)容予以刪除，或者在登記簿、他項(xiàng)權(quán)證上進(jìn)行抵押擔(dān)?！皺?quán)利價(jià)值”記載時(shí)，除登記主債權(quán)本金(固定值)之外，應(yīng)允許抵押合同當(dāng)事人加載“權(quán)利價(jià)值”還包括“利息、違約金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等”內(nèi)容，或者允許作“詳見抵押合同約定”等相應(yīng)的文字表述。法院對(duì)登記機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記薄或者他項(xiàng)權(quán)證上記載的抵押擔(dān)保范圍，如果記載僅為主債權(quán)本金部分，而與當(dāng)事人提交不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記的抵押合同約定不一致的，應(yīng)查實(shí)該記載究竟是屬于執(zhí)行登記機(jī)關(guān)登記時(shí)的強(qiáng)制性規(guī)定，還是抵押當(dāng)事人對(duì)抵押范圍自愿選擇的結(jié)果。如果屬于前者，不動(dòng)產(chǎn)登記的抵押擔(dān)保范圍應(yīng)以抵押合同的約定為準(zhǔn)。