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房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制

2015-04-16 05:08:35程俊曉
建材與裝飾 2015年22期
關(guān)鍵詞:設(shè)計階段投標(biāo)招標(biāo)

程俊曉

(河南省 鄭州市 450000)

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制

程俊曉

(河南省鄭州市450000)

造價的控制是房地產(chǎn)項目開發(fā)整個過程中的核心部分,并且房地產(chǎn)項目中的成本控制、價格計算和確定等系統(tǒng)活動貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中,為了保證整個房地產(chǎn)項目中不會出現(xiàn)成本浪費的情況,要科學(xué)合理地把握房地產(chǎn)每一個階段造價的控制點,控制項目開發(fā)成本,提高整體項目的經(jīng)濟效益,力求每一個環(huán)節(jié)都具有最合適的經(jīng)濟投入,而要實現(xiàn)這一切都離不開項目開發(fā)過程中精準(zhǔn)科學(xué)的造價控制。

工程成本控制;房地產(chǎn)項目開發(fā);項目竣工結(jié)算

引言

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,開發(fā)中除了要在經(jīng)營中不斷提升自身的知名度,最重要的是要能夠在每次的項目開發(fā)中獲得最大的凈利潤。當(dāng)然這個凈利潤的獲取途徑和渠道必須得是正當(dāng)、合法的,一個完整的項目中除了施工方案技術(shù)和質(zhì)量保證措施外,還有項目工程的整體成本和造價的控制管理。如今房地產(chǎn)行業(yè)中的市場競爭相當(dāng)激烈,要想保證自己的企業(yè)能夠在房地產(chǎn)激烈的競爭環(huán)境中生存下來,除了要保持出色的項目質(zhì)量外,還必須要重視項目開發(fā)中的造價控制,也就是在項目投資決策、可行性研究、項目設(shè)計、實施和竣工等階段進(jìn)行科學(xué)合理的造價控制。并結(jié)合每個階段中所出現(xiàn)的造價控制的問題進(jìn)行進(jìn)一步探討,再給出實際可操作的解決方案,嚴(yán)格把握項目中的每一個環(huán)節(jié)。

1 項目投資和決策階段造價控制分析

決策對于項目開發(fā)和工程造價上起著關(guān)鍵性的作用,同時也是整體造價控制計劃中的一個重要部分和階段,根據(jù)權(quán)威資料統(tǒng)計,投資階段對于整個項目的影響程度占到了80~90%。所以在房地產(chǎn)項目開發(fā)的初期,就要嚴(yán)格設(shè)定投資決策程序,在市場調(diào)研上下足功夫。綜合考慮項目周邊環(huán)境諸如交通便利性,學(xué)校、醫(yī)療資源、商場和附近樓盤等情況,充分了解該地段人員的消費水平和人群的購買特點,從而科學(xué)制定房產(chǎn)項目的室內(nèi)大小、布局、裝修的標(biāo)準(zhǔn)、樓房類型和樓層的高度,方便以后的樓房銷售。而對那些相對比較復(fù)雜的房地產(chǎn)市場,要細(xì)分市場,并制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。

2 項目設(shè)計階段的造價控制分析

設(shè)計階段對于一個項目來說是最為重要的階段,因為整個項目的施工都是要圍繞設(shè)計的圖紙來進(jìn)行的,材料的運用也要符合設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn),因此,在設(shè)計階段對工程造價進(jìn)行控制會對整個工程的造價帶來很大的影響,下面將相關(guān)的控制方法做出總結(jié):

2.1在項目設(shè)計的各階段應(yīng)用競爭機制

在項目的設(shè)計階段經(jīng)常會出現(xiàn)過分重視方案招標(biāo),對初期設(shè)計以及施工圖階段招標(biāo)對于項目造價控制常常忽視的情況,建議方案設(shè)計階段要從招標(biāo)中完成,在項目的初步設(shè)計和施工圖的設(shè)計中應(yīng)用競爭機制,使整個設(shè)計階段都能夠通過競爭的方式來完成,力求每一個細(xì)節(jié)上做到更好。而在設(shè)計稿的定標(biāo)上應(yīng)從構(gòu)思的新穎、實用、技術(shù)投資的合理性、進(jìn)度和組織方案等因素上綜合評估,確保設(shè)計階段的實用性,保證在項目的整體進(jìn)行上能夠符合甚至超出用戶人群的要求標(biāo)準(zhǔn)。

2.2在設(shè)計階段引入監(jiān)理制度

讓對房產(chǎn)項目設(shè)計和開發(fā)有經(jīng)驗的人來參與項目的設(shè)計階段,從而實現(xiàn)對整個工程項目的實施過程跟蹤檢查,同時保證設(shè)計的可行性和實效性,也可以及時避免設(shè)計過程中可能出現(xiàn)的失誤和缺陷,發(fā)揮監(jiān)理單位作為第三方所起的協(xié)調(diào)與約束作用,打破設(shè)計單位自己控制自己的單一局面。

2.3改革設(shè)計取費辦法,實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度

現(xiàn)行的設(shè)計取費與工程成本無關(guān),只重視技術(shù)性,忽視經(jīng)濟性,不利于工程造價的控制。因此,要對現(xiàn)行的設(shè)計收費情況進(jìn)行整改,建立全新激勵的機制??梢詫⒃O(shè)計費分為兩個部分,一部分作為基本的設(shè)計費用,按照原定價格計費;而另一部分為效益的設(shè)計費用,在這部分的費用上應(yīng)用激勵機制。當(dāng)設(shè)計單位在規(guī)定的投資費用額度之內(nèi),能夠充分利用價值工程的原理,在技術(shù)、材料和工藝上都采用最新的、并能夠有效節(jié)約工程的投資款的時候,就要對該單位和相關(guān)的設(shè)計人員給予一定份額的資金獎勵,當(dāng)然當(dāng)出現(xiàn)成本浪費情況時,就要對浪費人員和設(shè)計單位做出具體處罰。

3 加強房地產(chǎn)招標(biāo)階段造價控制分析

招投標(biāo)階段,也會對工程造價產(chǎn)生影響,因此也要采取相關(guān)的措施去控制競標(biāo)單位的造價:

3.1在項目評標(biāo)上,不能過分注重低價

根據(jù)招標(biāo)和投標(biāo)的相關(guān)犯規(guī)顯示,對于評審中最低投標(biāo)價格法和綜合的評估辦法,或者是法規(guī)所允許的其他評審?fù)稑?biāo)的辦法,簡單的說就是招標(biāo)人可以在投標(biāo)是選用最低價格的企業(yè),對待一些比較復(fù)雜的項目投標(biāo)評審上要盡可能地使用綜合的評估辦法。所以對于房地產(chǎn)項目而言,除了要對價格進(jìn)行審核以外,還要對其質(zhì)量、施工狀況、投入人員和機械等綜合因素上做出綜合性的評審。

在對投標(biāo)的報價評審時,不能過分重視總報價,要對各個部分的清單的子母單價進(jìn)行重視,防止投標(biāo)單位采用不均衡的報價方式。盡量使用平均值和權(quán)重分配的辦法來評審?fù)稑?biāo)的項目單價,確保評審的合理性。

3.2利用專業(yè)的態(tài)度對招標(biāo)范圍進(jìn)行嚴(yán)格界定

不科學(xué)的招標(biāo)范圍劃分,很容易造成項目工程中的設(shè)備的重復(fù)訂貨和價格的重復(fù)計算,從而增加了工程的造價。所以招標(biāo)的范圍劃定時,一定要從專業(yè)的角度來制定標(biāo)準(zhǔn),由專業(yè)人員負(fù)責(zé)相應(yīng)方面的招標(biāo)評審范圍。

4 項目實施階段的造價控制分析

作為投入資金最多、直接關(guān)系到項目建造和竣工結(jié)算費用的核心階段,項目的實施階段是關(guān)系到項目投資控制的關(guān)鍵階段,這個環(huán)節(jié)將會直接影響到房地產(chǎn)項目投資效益的成與敗,更能夠充分體現(xiàn)出項目建設(shè)單位的工作質(zhì)量和管理水平的高低,具有非常重要的意義,因此要特別注意下面幾個方面的控制:

(1)選擇科學(xué)合理的施工方案,確保項目能夠安全、高質(zhì)量進(jìn)行的前提下,采用最經(jīng)濟合理的方案,做到降低工程成本的基礎(chǔ)上盡量減少工程的改變和現(xiàn)場簽證的次數(shù),增強項目的投資和成本控制。

(2)在提高工程的進(jìn)度控制和管理上,對施工組織的設(shè)計上進(jìn)行認(rèn)真審核。不合理的施工組織不僅會對整個項目的進(jìn)度和質(zhì)量造成重大影響,還會對項目資金的使用造成一定的影響。

(3)對于項目中變更和簽證的控制管理要加強,雖然項目中變更和現(xiàn)場的簽證是無法避免的,但是要對此進(jìn)行有效合理的控制,并且為了防止施工圖在設(shè)計中出現(xiàn)不必要的漏洞,要在圖紙的審核嚴(yán)格把關(guān),盡量消除設(shè)計中的漏洞,應(yīng)盡量提前圖紙的設(shè)計變更,把損失控制到最小。而對于基礎(chǔ)部分中因不可預(yù)料因素產(chǎn)生的圖紙簽證次數(shù)比較多一些,這些地方要嚴(yán)格控制把關(guān)。對于現(xiàn)場的圖紙簽證和設(shè)計圖紙會審等環(huán)節(jié)要進(jìn)行嚴(yán)格會審,并交由總監(jiān)理或者是房產(chǎn)項目主控方多次審核簽字后才能具體實施。

5 工程竣工階段的工程造價控制

工程竣工結(jié)算是確定工程造價的最終手段,同樣也是項目整個投資中的最后一個進(jìn)行的環(huán)節(jié)。項目施工的過程不可避免的會出現(xiàn)很多變數(shù),這里就需要項目的造價控制人員有高度的責(zé)任心,對施工中關(guān)系到項目結(jié)算的資料進(jìn)行及時地收集,并對竣工的結(jié)算資料仔細(xì)審核,凡是牽涉到竣工結(jié)算的項目都必須要有項目竣工驗收的許可手續(xù)。以現(xiàn)行的工程造價作為工程造價的確定依據(jù),依照工程甲乙雙方項目施工合同里的相關(guān)約定,依據(jù)竣工設(shè)計圖并結(jié)合隱蔽簽證、設(shè)計圖紙改變和現(xiàn)場簽證來對項目進(jìn)行審核,審查是否所有部分均已按照圖紙和合同中的規(guī)定來完成,是否出現(xiàn)丟、拉項工程。對每一個項目都要仔細(xì)核實,檢查是否每一個工程都已經(jīng)真正實施結(jié)束,在造價投入上實事求是;保證準(zhǔn)確的計價。造價人員一定要從實際出發(fā),在親自掌握第一手資料的前提下做出準(zhǔn)確的造價計算,保證項目工程的造價準(zhǔn)確度。此外,應(yīng)該實行工程結(jié)算第三方復(fù)核審查和工程尾款簽訂制度,保證項目質(zhì)量和投資的收益。

6 結(jié)束語

房地產(chǎn)工程造價控制貫穿于整個項目開發(fā)的全過程,而整個項目工程的造價管理的核心還是在工程建設(shè)。在這個造價控制中,我們要求各個參與者相互聯(lián)系和配合,積極參與項目的建設(shè)管理,并適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求,采取有效措施,必定可以降低工程造價的成本,真正提高投資的經(jīng)濟效益。另外,工程造價嚴(yán)格說來不僅僅只是一個簡單的經(jīng)濟問題,更是集合了技術(shù)、社會經(jīng)濟和項目管理與異地的綜合學(xué)科,這就要求我們要在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中應(yīng)該重視每一個階段的造價控制點,全方位的控制開發(fā)成本,提高經(jīng)濟效益。

TU723.3

A

1673-0038(2015)22-0188-02

2015-5-15

程俊曉(1984-),女,助理工程師,大專,畢業(yè)于鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院,從事建設(shè)工程造價方面的工作。

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