林海木

（漳州華輝房地產開發(fā)有限公司）

淺談房地產質量特點和質量管理綜合對策

林海木

（漳州華輝房地產開發(fā)有限公司）

隨著社會經濟的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)獲得了突飛猛進的發(fā)展，也是當前市場上的重要行業(yè)。房地產工程提供的是我們生活生產的住所，其質量直接關系到我們的生命財產安全。同時房地產的質量對房地產企業(yè)和購房業(yè)主的利益有著重要影響。本文主要闡述了房地產的質量特點，提出了建立房地產質量管理的建議。

房地產；質量特點；質量管理；對策

隨著社會經濟的不斷發(fā)展，國民經濟體制的改革，房地產行業(yè)已經成為推動國民經濟發(fā)展的重要行業(yè)，并朝著規(guī)?；⑹袌龌鸵?guī)范化的方向發(fā)展。使用期長、產品成本較高是房地產行業(yè)的重要特點。房地產的產品質量不經影響到房地產企業(yè)自身的經濟利益同時對業(yè)主的利益有著重要的影響。因此需要對房地產的質量特點進行分析，做好房地產的質量管理。

1　房地產的質量特點

1.1房地產的質量因素具有綜合性

土地和建筑物是房地產的主要結構，水、電、煤氣以及通訊、交通等是房地產的相關配套設施。因此房地產的質量因素具有硬件與軟件兩種。[1]房地產本身的物質結構以及所處位置的自然環(huán)境、交通便利度、物業(yè)管理與服務是衡量其使用價值的重要因素。除了工程質量外，房地產還包括了規(guī)劃布局、功能設計、配套設施、居住點的環(huán)境以及物業(yè)管理水平等多項因素。因此房地產的質量管理具有多種因素的綜合性。

1.2具有多元化的質量主體

房地產行業(yè)不同于一般的工業(yè)產品，產品質量主體是單一的生產廠家。整個房地產行業(yè)包括政府部門、規(guī)劃部門、設計單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位以及物業(yè)管理單位、業(yè)主等多個單位部門。房地產的最終完工是多個部門共同合作的結果，因此其質量主體具有多元化，每個部門都有著質量責任。

1.3長期性的質量標準

企業(yè)需要不斷研發(fā)新產品以滿足社會和消費者的不同需求。要在社會的發(fā)展中不斷改善產品的質量，提供滿足不同需求的服務。但是房地產的更新?lián)Q代較慢，一旦投入使用就不會及時的進行大規(guī)模修改。[2]加上其本身的生產周期和使用周期較長，更新?lián)Q代自然較慢。因此，需要對房地產做長期性的質量標準，保持一定的預見性，結合房地產的質量改進趨勢進行合理的規(guī)劃與設計。

1.4質量影響具有社會性

房地產行業(yè)在國民經濟的發(fā)展中具有重要作用，同時也是人們最基本的生產生活資料，其質量直接影響到人們的生命財產安全，同時對社會經濟的發(fā)展造成一定的影響，因此具有影響的社會性。

2　做好房地產質量管理的宏觀措施

房地產的質量特點具有綜合性與復雜性，同時還有一定的社會性，因此做好房地產的質量管理需要多個部門的共同努力。是一項較為廣泛的系統(tǒng)工程。

2.1對房地產質量意識進行全社會的宣傳

房地產質量關系到很多人，需要我們加強房地產質量政策與質量目標的宣傳，使質量意識深入人心。在政府部門應該將質量政策與質量目標置于房地產政策制定與實施過程中的重要位置。[3]考慮房地產使用周期較長的特點，制定超前的質量標準，延長淘汰周期。在房地產開發(fā)方面，要對建筑物作出合理的規(guī)劃與設計，要面向市場做好建筑施工。在市場競爭中，要以質量取勝，嚴格將質量第一的觀念貫徹于施工的全過程。此外，消費者也要增強質量意識，不能在貪圖經濟利益的情況下忽視質量問題，要淡化貪小便宜的心理。同時在裝修使用的過程中要以保護整體質量為前提。人們對房地產質量的高要求，能夠有效的促進開發(fā)商提高建筑工程的質量，帶來長遠的利益。

2.2完善房地產的質量保證體系

有效實現(xiàn)質量管理需要完善的質量保證體系進行一定的保障，在確保產品和服務達到規(guī)定要求的同時進行系統(tǒng)性的控制管理活動。[4]要不斷建立與完善相關法律法規(guī)，實現(xiàn)市場秩序與市場行為的規(guī)范化。對房地產市場和建筑市場加強監(jiān)督，抵制壟斷行為與不正當競爭行為，構建公平的就、市場競爭環(huán)境。加強對房地產的行業(yè)管理、市場管理以及質量管理的有效監(jiān)督，保證人員的管理素質，使管理部門具有較好的形象。此外加強對房地產質量管理的定期檢查，考核企業(yè)的質量管理工作并作出相關評價，使企業(yè)管理工作有效的進行。

2.3實行質量管理的全面參與

房地產質量具有多元化的特點，它關系到多個部門多個環(huán)節(jié)。需要房地產中規(guī)劃、設計、開發(fā)以及建設、管理、使用等各個環(huán)節(jié)的全部參與。要加強各部門的聯(lián)系，將政府建設部門、城市規(guī)劃部門、建筑業(yè)管理部門以及技術監(jiān)督部門、質量管理部門等部門統(tǒng)一起來，通過各部門的相互協(xié)調與合作，形成統(tǒng)一的質量管理體系。對房地產建設中的各個環(huán)節(jié)進行有效的監(jiān)督。

2.4質量標準的全方位控制

房地產質量具有綜合性的特點，因此對于質量控制也要具備一定的綜合性。要全面考慮工程質量、產品質量、環(huán)境質量以及服務質量等多方面的質量要求。對這些質量要求進行具體化與標準化，實現(xiàn)全方位的控制。[5]政府和研究部門應該充分借鑒國外的先進經驗，再結合實際情況制定相關的質量標準，在實現(xiàn)經濟利益的同時實現(xiàn)一定的社會效益與生態(tài)環(huán)境效益。

2.5質量行為全過程協(xié)調

房地產規(guī)劃、布局、選址、設計、招標投標、施工、安裝、竣工驗收等是房地產質量管理的最終體現(xiàn)。通過全過程的質量管理，將不同利益主體的質量行為進行有效協(xié)調，實現(xiàn)房地產質量的整體提高。積極開展市場調查，了解市場上房地產業(yè)的質量要求做好合理的市場定位，從而制定相關的產業(yè)政策與質量控制方針。充分了解政府、社會和企業(yè)之間在質量管理方法與目標上的不同，通過對這些不同的分析加強之間的聯(lián)系，使質量控制更加有效的進行。對不同權益主體的質量行為運用行政、法律以及輿論等多種手段進行激勵與規(guī)范，形成穩(wěn)定的質量管理機制。

3　做好房地產質量管理的微觀措施

3.1重視建設項目的可行性研究，注重勘察設計

工程項目建設的基礎環(huán)節(jié)便是勘察與設計環(huán)節(jié)，需要按照國家規(guī)定的建設程序進行工程項目的的勘察與設計。要對建議書、可行性研究報告、開工報告以及竣工驗收等進行仔細的分析與研究。[6]從設計階段開始做好質量控制，加強質量監(jiān)督。結合設計圖紙，保證設計內容與業(yè)主的要求相一致，符合技術規(guī)范要求。充分利用資源，邀請有關專家對設計進行評議，通過更多人的建議，減少設計環(huán)節(jié)中的缺陷，得到一個最佳的設計方案。

3.2強化施工單位的質量控制

完善施工單位的質量控制體系，做好方案優(yōu)選、跟蹤檢測、重點把關以及樣板示范等流程，做好重點部位和隱蔽工程的技術核查，對工程關鍵環(huán)節(jié)的施工進行責任化，質檢員對所檢查的環(huán)節(jié)進行簽字，保證質檢效果。要注重施工現(xiàn)場的質量控制，加強施工人員操作的規(guī)范性，嚴格控制好各個工序質量，保證偏差在施工規(guī)范規(guī)定允許之內，注重施工安全措施，減少質量事故的發(fā)生，保證工程質量的合格。此外加強對施工技術、使用材料以及設備的質量等方面的質量控制，尤其是材料的質量控制，嚴禁運用不合格材料。

3.3重視工程項目竣工后的質量管理

工程項目竣工后的質量檢測是質量管理的后期環(huán)節(jié)，做好竣工后的質量管理，及時發(fā)現(xiàn)工程項目存在的問題并加以解決，減少質量問題在工程投入使用后發(fā)生的情況。根據(jù)國家相關的質量檢測標準，在工程竣工后進行全面的檢查與驗收，從而保證整個項目的質量合格。[7]根據(jù)檢測結果創(chuàng)建質量評估報告，整合工程的質量信息，為今后的工程建設提供相應的指導。

3.4加強施工人員的專業(yè)知識培訓

在房地產行業(yè)的建筑階段，大量施工人員缺乏相關的專業(yè)知識。因此要加強對施工人員的專業(yè)知識與業(yè)務知識培訓。注重對施工過程中設備操作的技術能力培訓，提高施工人員的操作水平和技術水品。通過培訓與學習，提供施工人員的質量意識，保證其在嚴格的質量要求下進行施工，使工程達到質量要求。

4　結束語

房地產行業(yè)的發(fā)展對我國的經濟發(fā)展具有重要的推動作用，房地產質量也關系到社會和個人等多個方面。加強對房地產的質量管理，有利于保證人民的生命財產安全，促進國民經濟的快速發(fā)展。本文提出了促進房地產質量控制的宏觀與微觀上的具體建議，希望推動房地產質量管理逐步完善，提高房地產的整體質量。

[1]吳岳.建立房地產質量管理綜合體系初探[J].長春工程學院學報（社會科學版），2002，3（3）：14～16.

[2]于洋.加強房地產的質量管理[J].知識經濟，2010（12）：110.

[3]王瓊.淺析提高房地產項目工程監(jiān)理質量的主要途徑[J].科技信息，2010（3）：726.

[4]程冬青.淺析如何加強房地產項目的工程監(jiān)理質量[J].房地產導刊，2014（9）：252～259.

[5]劉連峰.論房地產的質量管理[J].城市建設理論研究，2014（14）：32～56.

[6]宋孝強.房地產建設項目質量管理體系思考[J].建材發(fā)展導向（下），2011，09（4）：211～212.

[7]李志剛.關于房地產工程項目質量管理的相關分析[J].東方企業(yè)文化，2014（1）：260～269.

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1673-0038（2015）12-0155-02

2015-2-25