孫金花

摘要：假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常在實(shí)務(wù)中運(yùn)用于估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在面對(duì)一塊可供開(kāi)發(fā)的土地愿意出的最高價(jià)格。假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體運(yùn)用時(shí)有現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法兩種。通過(guò)用這兩種方法對(duì)實(shí)際成交的土地進(jìn)行分析，推出土地使用權(quán)價(jià)值，并將兩種方法進(jìn)行對(duì)比分析。

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)估價(jià)；假設(shè)開(kāi)發(fā)法；現(xiàn)金流折現(xiàn)法；傳統(tǒng)方法

中圖分類號(hào)：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2015）06-0072-02

假設(shè)開(kāi)發(fā)法（hypothetical development method）又稱剩余法，是預(yù)測(cè)待估價(jià)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的正常交易的價(jià)格的基礎(chǔ)上，再減去預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算待估價(jià)的房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法一般用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，例如待開(kāi)發(fā)土地、在建工程以及對(duì)原有建筑物拆遷重新進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)等，特別是對(duì)于待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值的評(píng)估，在土地拍賣市場(chǎng)上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商評(píng)估愿意購(gòu)買該土地的最高價(jià)格，假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用較為廣泛。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本思路是開(kāi)發(fā)后房地產(chǎn)的價(jià)值減去建設(shè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)就支出的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)，可以表現(xiàn)如下：

待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-正常費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)

假設(shè)開(kāi)發(fā)法在具體用于待開(kāi)發(fā)土地估價(jià)時(shí)有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法兩種方法，下面以2014年12月某房地產(chǎn)公司競(jìng)得的南京的NO.2014G83地塊為例，分析兩種估價(jià)方法。

1基本參數(shù)

1.1調(diào)查評(píng)估對(duì)象的基本情況

G83地塊土地位置是江寧開(kāi)發(fā)區(qū)雙龍大道以東、牛首山河以南地塊，東至規(guī)劃道路，西至雙龍大道，南至現(xiàn)狀，北至規(guī)劃道路。交付條件為凈地出讓，即地塊范圍內(nèi)房屋及建構(gòu)筑物拆至室內(nèi)地坪，其余維持自然現(xiàn)狀。出讓范圍內(nèi)桿（高壓）管線由受讓人自行處置。外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。出讓面積為94623.91平方米，出讓年限70年，規(guī)劃用途為住宅。容積率為1<容積率≤2.80。

1.2估計(jì)完成開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需要的時(shí)間

G83地塊毗鄰萬(wàn)科金域藍(lán)灣項(xiàng)目，為同一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，根據(jù)其歷史數(shù)據(jù)和周邊地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況及市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)該地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為四年，其中開(kāi)發(fā)前期為0.5年，建設(shè)期為3年，銷售期為1年。

1.3預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地的核心因素。G83地塊預(yù)計(jì)3年后進(jìn)入銷售期，根據(jù)《大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，南京新建商品房近三年住宅價(jià)格指數(shù)呈收窄趨勢(shì)，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及南京樓市分析，房?jī)r(jià)在未來(lái)大漲的可能性不大，預(yù)測(cè)價(jià)格每年上漲2%。G83周邊在售的樓盤(pán)有：萬(wàn)科金域藍(lán)灣，單價(jià)17000元/平方米；新城玖瓏湖，單價(jià)16800元/平方米；保利中央公園，單價(jià)16500元/平方米，均為高層精裝修住宅建筑，具有較好的參照性。預(yù)計(jì)G83地塊開(kāi)發(fā)完成后的銷售單價(jià)為[（17000+16800+16500）/3]×（1+2%）3=17793元/平方米。

1.4預(yù)測(cè)各項(xiàng)成本及稅費(fèi)

開(kāi)發(fā)商將待開(kāi)發(fā)土地變成未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況必須付出的成本、費(fèi)用、稅金等，包括取得稅費(fèi)、建設(shè)及專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息等。

取得稅費(fèi)是在開(kāi)發(fā)商拍得土地時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，大約為地價(jià)的3%。

開(kāi)發(fā)建設(shè)及專業(yè)費(fèi)用包括建筑安裝成本、專業(yè)及配套費(fèi)用、裝修工程費(fèi)用等。G83地塊預(yù)計(jì)建設(shè)為高層住宅，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京高層住宅的建筑安裝成本為1865元/平方米。專業(yè)費(fèi)用為可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)等前期工程所發(fā)生的費(fèi)用，配套費(fèi)用為小區(qū)內(nèi)部環(huán)境改造、綠化、公用設(shè)施、景觀、智能化系統(tǒng)的費(fèi)用，二者合計(jì)約為建筑安裝成本的15%。G83地塊預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)為精裝修住宅，裝修工程費(fèi)用預(yù)計(jì)為1500元/平方米。

管理費(fèi)用是整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期因經(jīng)營(yíng)管理而發(fā)生的費(fèi)用，查閱拍得地塊的房地產(chǎn)上市公司的近年財(cái)務(wù)報(bào)表，管理費(fèi)用為銷售收入的3%，假設(shè)整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期均勻投入。

銷售費(fèi)用為銷售期為銷售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用，查閱拍得地塊的房地產(chǎn)上市公司的近年財(cái)務(wù)報(bào)表，銷售費(fèi)用為銷售收入的3%，假設(shè)整個(gè)銷售均勻投入。

銷售稅費(fèi)是房地產(chǎn)交易中開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等，為銷售價(jià)格的5.85%。

投資利息是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中資金占用的成本?，F(xiàn)行一年至五年期銀行貸款利率為6%。

1.5確定折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，拍得G83地塊的是上市公司，該公司的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示近三年的凈資產(chǎn)報(bào)酬率為：21.54%，21.45%，19.83%。平均凈資產(chǎn)報(bào)酬率=（21.54%+21.45%+19.83%）/3=20.93%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金比例最低是30%，其余通過(guò)融資，最常用的方式是銀行貸款，銀行五年期貸款基準(zhǔn)利率是6%，所以可以確定折現(xiàn)率=6%×70%+20.93%×30%=10.48%。

2用現(xiàn)金流折現(xiàn)法估算該土地價(jià)格

現(xiàn)金流折現(xiàn)法是將以后發(fā)生的各項(xiàng)收入和費(fèi)用折現(xiàn)到待開(kāi)發(fā)時(shí)期，即現(xiàn)值法，具體公式表現(xiàn)為：

待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值=待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期售價(jià)的現(xiàn)值-土地取得稅費(fèi)-建設(shè)工程總費(fèi)用的現(xiàn)值-管理費(fèi)用的現(xiàn)值-銷售費(fèi)用的現(xiàn)值-銷售稅費(fèi)的現(xiàn)值

估算過(guò)程如下：

住宅建筑總面積=94623.91×2.8=264946.95平方米

開(kāi)發(fā)完后住宅的出售總價(jià)款的現(xiàn)值=264946.95×17793/（1+10.48%）3.5=332595萬(wàn)元

土地取得稅費(fèi)的現(xiàn)值=3%×土地價(jià)格

建設(shè)工程總費(fèi)用的現(xiàn)值=（1865×15%×264946.95）/（1+10.48%）0.5/2+（1865+1500）×264946.95/（1+10.48%）3.5/2=82115萬(wàn)元

管理費(fèi)用的現(xiàn)值=17793×264946.95×3%/（1+10.48%）4/2=11587萬(wàn)元

銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)的現(xiàn)值=17793×264946.95×（3%+5.85）%/（1+10.48%）3.5=29435萬(wàn)元

土地價(jià)格=332595-3%×土地價(jià)格-82115-11587-29435

土地價(jià)格=203357萬(wàn)元

3用傳統(tǒng)方法估算該土地價(jià)格

傳統(tǒng)方法可以認(rèn)為是終值法，具體公式表現(xiàn)為：

待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值=待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值-建設(shè)工程總費(fèi)用-投資利息-管理費(fèi)用—銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

估算過(guò)程如下：

住宅建筑總面積=94623.91×2.8=264946.95平方米

開(kāi)發(fā)完后住宅的出售總價(jià)款=264946.95×17793=471420萬(wàn)元

該地塊取得稅費(fèi)=3%×土地價(jià)格

建設(shè)工程總費(fèi)用=（1865×15%+1865+1500）×264946.95=96567萬(wàn)元

管理費(fèi)用=17793×264946.95×3%=14143萬(wàn)元

銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)=17793×264946.95×（3%+5.85%）=41721萬(wàn)元

投資利息=1.03×土地價(jià)格×[（1+6%）4-1]+96567×[（1+6%）2-1]=0.2704×土地價(jià)格+11936萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=1.03×土地價(jià)格×[（1+4.48%）4-1]+96567×[（1+4.48%）2-1]=0.1974×土地價(jià)格+8846萬(wàn)元

土地價(jià)格=471420-3%×土地價(jià)格-96567-14143-41721-（0.2704×土地價(jià)格+11936）-（0.1974×土地價(jià)格+8846萬(wàn)元）

土地價(jià)格=199085萬(wàn)元

4兩種估價(jià)方法對(duì)比分析

現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法都運(yùn)用于待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，出發(fā)點(diǎn)是不同的?，F(xiàn)金流折現(xiàn)法從現(xiàn)值出發(fā)，將未來(lái)的收入的現(xiàn)值減去未來(lái)產(chǎn)生的費(fèi)用的現(xiàn)值得到土地的價(jià)格，求得現(xiàn)值時(shí)，折現(xiàn)率是重點(diǎn)，即開(kāi)發(fā)商的預(yù)期報(bào)酬率。預(yù)期報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，因?yàn)槭褂昧爽F(xiàn)值，即可以認(rèn)為是利率和開(kāi)發(fā)商的利率，所以單獨(dú)計(jì)算利息和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，在計(jì)算公式中也可以體現(xiàn)。

傳統(tǒng)方法是將未來(lái)的收入減去未來(lái)產(chǎn)生的成本費(fèi)用、資金占用利息、開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)得到土地的價(jià)格，在估算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)時(shí)，使用的利潤(rùn)率為：利潤(rùn)率=預(yù)期收益率—利率。

兩種計(jì)算方法最大的不同是體現(xiàn)的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)不同，現(xiàn)金流折現(xiàn)法是將未來(lái)的收入費(fèi)用折現(xiàn)，所以體現(xiàn)的是現(xiàn)在的價(jià)值，傳統(tǒng)方法是將評(píng)估時(shí)間點(diǎn)放在了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后，所以二者相比較，現(xiàn)金流折現(xiàn)法更科學(xué)合理些。

5結(jié)束語(yǔ)

值得注意的是G83地塊的出讓起始價(jià)是192900萬(wàn)元，與上文估算出來(lái)的結(jié)果是相符的，但是實(shí)際成交價(jià)是270000萬(wàn)元，溢價(jià)40%。按開(kāi)發(fā)商拍得地塊的價(jià)格，預(yù)期開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲，或者是調(diào)低預(yù)期的投資報(bào)酬率。

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