曾慧娟

距2015年還有一周， 醞釀7年之久的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）發(fā)布， 1月4日，國(guó)土資源部又頒布了關(guān)于貫徹實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）的通知。

根據(jù)該條例，不動(dòng)產(chǎn)登記需要登記的范圍包括土地、房屋、林地、草原、海域。為什么經(jīng)歷七年之久才出臺(tái)？哪些人受到的影響最大？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌？

多位受訪專家表示，以土地為核心的登記方式，將進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，推動(dòng)農(nóng)地入市，“農(nóng)村土地更值錢了”。而影響房?jī)r(jià)的因素很多，一則《條例》，影響的只是心理層面。

《條例》出臺(tái)只是第一步

2014年12月22日公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，歷時(shí)7年博弈。國(guó)土資源部網(wǎng)站信息顯示，在條例發(fā)布前，省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前期工作已拉開(kāi)帷幕。

截至2014年4月25日，全國(guó)已有17個(gè)?。▍^(qū)、市）明確由國(guó)土資源部門牽頭負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作。

其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5個(gè)省已經(jīng)正式建立不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5?。ㄊ校┮言趪?guó)土資源廳（局）內(nèi)成立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組，啟動(dòng)了相關(guān)工作。

這還只是開(kāi)始，從啟動(dòng)到投入運(yùn)行，還需3年時(shí)間。

從不動(dòng)產(chǎn)登記工作的計(jì)劃來(lái)看，2014年4月份國(guó)家就公布了推進(jìn)時(shí)間表。2015年7月將上線試運(yùn)行信息平臺(tái)，2017年，國(guó)土部全面運(yùn)行信息平臺(tái)。

這期間困難重重。《通知》中明確由國(guó)土部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)頂層設(shè)計(jì)，組織建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的國(guó)土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。

各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺(tái)的相關(guān)準(zhǔn)備工作，力爭(zhēng)2015年底完成不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺(tái)的對(duì)接，通過(guò)信息化建設(shè)促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的“四統(tǒng)一”。完成機(jī)構(gòu)整合的省、市、縣各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是唯一可以接入信息平臺(tái)的部門。

“以前各個(gè)部門各搞一套，相互間標(biāo)準(zhǔn)不一樣，有的房屋已經(jīng)信息化了，有的地方土地信息化了，但是怎么把這些信息按照一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)整合起來(lái)，難度很大?！痹谥袊?guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，這是實(shí)際工作的一大難點(diǎn)。

從申報(bào)人個(gè)人層面看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力，首先涉及個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)或者隱私，人們不愿意配合，這與國(guó)人“有財(cái)不外露”的觀念有關(guān)，同時(shí)也擔(dān)憂個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息泄露。

另外一個(gè)阻力是人為因素，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)，無(wú)異于打破既得利益，所以大多不愿主動(dòng)配合聯(lián)網(wǎng)工作。

農(nóng)村土地會(huì)更值錢

條例未出之前，很多猜測(cè)的聲音認(rèn)為，登記不動(dòng)產(chǎn)將成為反腐利器，官員受到的影響最大。但此次出臺(tái)的《條例》未涉及“以人查房”及海外不動(dòng)產(chǎn)信息。從這一角度來(lái)看，《條例》的反腐功效將打折扣。

非常有利于普通百姓特別是有農(nóng)村土地的人。張大偉說(shuō)，“大部分市民都只有一套普通房產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)老百姓的合法財(cái)產(chǎn)是一種明確的保護(hù)態(tài)度。只有確權(quán)、公認(rèn)之后，老百姓手里的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易、流通也才有可能得到公平、合理的價(jià)格。而對(duì)單套普通住房征收房產(chǎn)稅的可能性幾乎沒(méi)有?！?/p>

另外，他表示，根據(jù)條例的內(nèi)容，登記需由申請(qǐng)人提出申請(qǐng)，并不是強(qiáng)制登記。只是在涉及交易、轉(zhuǎn)讓、抵押等發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)候才需要登記，如果不登記權(quán)利就無(wú)法實(shí)施，但并不代表買房合同和房產(chǎn)證就無(wú)效?！昂芏嗳速I了很多房子只要不轉(zhuǎn)賣不需要登記，可以到賣的時(shí)候再登記?！?/p>

對(duì)有農(nóng)村土地的人來(lái)說(shuō)，《條例》的出臺(tái)更具意義。2014年以來(lái)，對(duì)農(nóng)村土地的改革國(guó)家一直很重視。2014年1月19日，中央一號(hào)文件明確提出要深化農(nóng)村土地制度改革，引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。2014年12月2日，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會(huì)議審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》。

《條例》中寫明將集體土地、宅基地和農(nóng)房納入不動(dòng)產(chǎn)登記，將會(huì)明確權(quán)屬關(guān)系，比如“這塊宅基地屬于誰(shuí)”，“這片樹(shù)林屬于誰(shuí)”將會(huì)非常清楚。蘇培科表示，把權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉(zhuǎn)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)才談得上清晰分離。土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“入市”就具備了前提條件，農(nóng)村土地“活”起來(lái)，使農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)權(quán)。

給房產(chǎn)稅開(kāi)征提供依據(jù)

外界之所以對(duì)《條例》有著極高的關(guān)注度，一方面是因?yàn)榕c自己生活息息相關(guān)，另一方面，《條例》出臺(tái)后，關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)正式運(yùn)行之時(shí)，就是房產(chǎn)稅出臺(tái)之日”的聲音也很多，房產(chǎn)稅全面開(kāi)征的新聞，吊足了人們的胃口。

顧云昌表示，《條例》的出臺(tái)和實(shí)施，將為房產(chǎn)稅的征收提供數(shù)據(jù)支撐，也為房產(chǎn)稅的立法進(jìn)程打通了技術(shù)條件。實(shí)施后，將會(huì)完善以往缺失的不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將有利于重新梳理土地制度和房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。

目前房屋的性質(zhì)五花八門，有房改房、商品房、保障房、小產(chǎn)權(quán)房。各地產(chǎn)權(quán)登記標(biāo)準(zhǔn)口徑不一，有的地方還在用手工賬。如果不進(jìn)行統(tǒng)一登記，就無(wú)法針對(duì)存量住房征收房產(chǎn)稅，而且會(huì)造成不平等?！稐l例》中所說(shuō)四個(gè)方面的“統(tǒng)一登記”就包括“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)”等。

顧云昌認(rèn)為，從《條例》發(fā)布到開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，再到征收房產(chǎn)稅，需要很長(zhǎng)的時(shí)間，涉及立法、評(píng)估、范圍、稅收豁免等多個(gè)事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，目前還未進(jìn)入立法程序，房產(chǎn)稅開(kāi)征不是很快就能實(shí)現(xiàn)的。即便征收房產(chǎn)稅，也會(huì)有稅收豁免的存在，比如人均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數(shù)。這其中，也涉及戶籍制度的問(wèn)題，比如為了增加免稅面積而增加家庭人口數(shù)，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內(nèi)，房產(chǎn)稅征收效果很難確保。

“不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅開(kāi)征可能存在一定關(guān)聯(lián)卻未必同步?！睆埓髠フf(shuō)，從時(shí)間表上來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記體系總的考慮是2015年7月上線試運(yùn)行信息平臺(tái)，2017年國(guó)土部全面運(yùn)行信息平臺(tái)。

對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

根據(jù)《條例》規(guī)定，其將于2015年3月1日正式實(shí)施。這對(duì)于目前尚顯低迷的樓市來(lái)說(shuō)，會(huì)不會(huì)雪上加霜，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌？

多位受訪的專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)的變化取決于供求關(guān)系以及宏觀經(jīng)濟(jì)和通脹水平等綜合因素，單一推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響十分有限。

顧云昌接受記者采訪時(shí)表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房?jī)r(jià)。“影響房?jī)r(jià)的因素很多，最主要的是市場(chǎng)供求關(guān)系，還有稅收法律、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走向等。如果2015年3月開(kāi)始登記，完成登記還要好幾年，現(xiàn)在談對(duì)房?jī)r(jià)的影響為時(shí)過(guò)早?！?/p>

真正的影響，目前看主要對(duì)買賣雙方的心理預(yù)期產(chǎn)生一定影響，也將有一定投機(jī)或來(lái)源不明的房源流入市場(chǎng)。但總的來(lái)說(shuō)，僅僅是不動(dòng)產(chǎn)登記這一政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將十分有限。

但《條例》出臺(tái)，對(duì)建立樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制具有積極的意義。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記其實(shí)就是全國(guó)個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)。

試點(diǎn)及擴(kuò)圍房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費(fèi)調(diào)控手段，需要家庭房產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)作為依托。

通過(guò)個(gè)人住房信息系統(tǒng)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，針對(duì)部分城市或區(qū)域異地購(gòu)房、不合理的樓市投資投機(jī)現(xiàn)象，能有針對(duì)性地出臺(tái)差別化措施進(jìn)行分類調(diào)控。