張樂天

(中國建筑西南設計研究院有限公司 重慶 400000)

“非標”情境下的標準化購物中心設計研究
——以永川萬達廣場為例

張樂天

(中國建筑西南設計研究院有限公司 重慶 400000)

“標準店”的出現(xiàn)與快速發(fā)展是購物中心近年以來的一個重大的突破，目的在于使購物中心建設項目全面提速，是商業(yè)地產規(guī)模化發(fā)展中的一個重要保障。然而，中國幅員遼闊，東西南北四面地理環(huán)境與地質條件差別極大，“標準店”在具體的實施過程中必然遇到眾多“非標準”問題。本文以正在實施的重慶永川萬達廣場為例，分析與總結了如何在“非標”的情境下去實現(xiàn)“標準店”的實施問題。

建筑標準化;商業(yè)地產;萬達廣場

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1 商業(yè)地產模式的變革與標準店的出現(xiàn)

在改革開放以來的三十年里，以萬達廣場為代表的商業(yè)地產模式經歷了一系列翻天覆地的變化。從第一代的單體店模式到現(xiàn)在城市綜合體形態(tài)的購物中心，中國商業(yè)地產開發(fā)商一直在探索著商業(yè)地產模式的邊界。隨著去年萬達商業(yè)的上市，傳統(tǒng)的大型綜合體購物中心模式已經不能滿足其快速擴張的需求。一場以萬達為主的改革，一種全新的購物中心建設與管理模式正在醞釀之中。

目前的購物中心開發(fā)模式，強調的是開發(fā)商對于物業(yè)的持有，并以持續(xù)不斷地租金流作為主要的利潤來源。這種模式在業(yè)界被稱之為“重資產”模式，其最大優(yōu)點在于對開發(fā)商對商業(yè)項目的建設和運營商具有絕對的可控性。然而卻必須面對體量過大、建設工期慢、一次性資金投入多、回報周期長等眾多不利因素。于是，一些地產商在上市以后為了獲取更快的資金流，逐步將“重資產”往“輕資產”進行轉型。所謂的“輕資產”就是商業(yè)地產開發(fā)商不再作為商業(yè)項目的主要投資者和產權持有者，而是依靠投資者的資金作為資金來源，其更多的是依靠自身多年累積起來的商業(yè)經驗和品牌號召力作為項目的建設者、后期運營者以及品牌輸出方。因此，“輕資產”模式相對于傳統(tǒng)的“重資產”，其更加強調項目的時效性與穩(wěn)定性。為了應對這種模式的變革，萬達首先在商業(yè)地產中提出了購物中心的“標準店”模式，并試圖通過對“標準店”推廣來實現(xiàn)企業(yè)上市后的重大轉型。

2 萬達標準店原型

“標準店”，顧名思義，就是標準化的購物中心設計、建設與運營模式。作為“輕資產”的重要手段，必然是為了縮短設計與施工周期、減少投資成本、實現(xiàn)利益的最大化。萬達商業(yè)地產2015年年初推出的的“標準店”在空間布局上看似延續(xù)了原來“重資產”的格局(圖1)，如購物中心部分依然保留了第四代萬達廣場的“U”字形步行街和中心主力店的動線模式。但是業(yè)態(tài)組合上，其減少了萬達百貨、大歌星等自持品牌物業(yè)，同時也取消購物中心上方作為寫字樓以及公寓的高層塔樓，將原來的城市綜合體重新簡化成為一個純粹的多層購物中心。其目的在于減少投資成本、縮短施工周期、最終利用“標準店”的圖紙實現(xiàn)大規(guī)模、批量化的建設。

圖2 標準店的首層平面圖

圖1 萬達標準店的業(yè)態(tài)及空間組合

作為大型商業(yè)建筑，“標準店”的標準，不僅僅指建筑平面布局以及空間組合上的標準。其還包含了各種商業(yè)數(shù)據在內的經濟指標標準。在購物中心設計研究中，其所有的購物中心都可以通過以下幾個指標來進行經濟評估：(1)綜合使用率；(2)主力店占比；(3)步行街使用率。

“綜合使用率”指的是整個購物中心中用于租賃的建筑面積占購物中心總建筑面積的比例。簡單一點來說就是我們通常所說的“套內面積占比”或者“得房率”，是評估一座購物中心投資回報率的基礎。萬達在已開業(yè)的100座萬達廣場的基礎上分析總結出了“標準店”的最佳規(guī)模為地上9萬、地下4萬總共13萬平米的建筑規(guī)模，其對應的綜合使用率是62%?！爸髁Φ暾急取眲t是購物中心業(yè)態(tài)組合中主力店占據整個租賃面積的比例。一個成熟的購物中心，“主力店占比”的大小反映出了一個購物中心的成熟度。越是成熟，其對于主力店的依賴就應該越小，例如萬象城的業(yè)態(tài)規(guī)劃中，主力店有無對于整個商業(yè)來說存在特別大的影響?！安叫薪质褂寐省敝傅谋闶琴徫镏行氖覂炔叫薪稚啼伒奶變让娣e與步行街總建筑面積的比例。室內步行街作為“標準店”的核心部分，“步行街使用率”的大小直接關系到整個商業(yè)租金回報率，是購物中心指標中最為核心的部分。

圖3 永川萬達總平面圖

圖4 永川萬達廣場與北面道路的高差關系

由此可見萬達“標準店”的原型除了包含了固定的空間組合模式以外，還包含了一系列的標準化指標。如果在規(guī)劃建設用地理想的情況下，“標準店”可以快速的實施，并且很快的取得效益。但是我國幅員遼闊，各個城市之間差別甚大，并不能保證每一個地塊都能和“標準店”保持一致。因此，能否在“非標”情景下落地可以看作是一個“標準化”建筑原型成熟與否的重要標準。

3 標準店在“非標”情境下出現(xiàn)的問題與解決方案

3.1 項目背景與問題的提出

永川萬達廣場(圖3)位于重慶市永川區(qū)，總用地面積為27.62萬平米，總建筑面積約為57.8萬平米。其中大商業(yè)位于地塊的西北角，占地面積約為4.15萬。作為標準的“輕資產”店，其建筑面積被嚴格的控制在13萬平米，即前面提到的“9+4”模式，各項經濟指標也被“標準店”模式所嚴格控制。由于地塊東西有近6M的高差，而“標準店”原型在設計之初并沒有考慮到地形高差等元素，完全按照平地來進行規(guī)劃設計，導致了永川項目無法按照“標準店”模式去實施。但是作為萬達第一個“輕資產”商業(yè)項目，其又必須遵照“標準店”的業(yè)態(tài)組合、空間布局以及經濟技術指標去實施，否則便是背離了“輕資產”的商業(yè)核心，這便是“標準店”在具體實施中不可避免的問題。

3.2 標準化的沖突與融合

建筑標準化作為一種現(xiàn)象是建筑文化與技術發(fā)展的一種進步，同時也對地域文化構成了一種微妙的破壞。沖突由此產生，然而地域文化與普世文化并不是絕對的沖突體。在某種情況下可以認為并不存在絕對的普世文化，只是地方文化在某一方面的折射。萬達的“標準店”亦然如此，“標準店”并不是隨隨便便的放在某一個地方都可以實現(xiàn)，而是需要通過與特定的場地條件融合，才能真正的實現(xiàn)落地。從另一個角度來說，萬達廣場的“標準店”能否在未來取得成功取決于其能否有能力在標準框架下生成有活力的地方形式，同時在模式和空間上吸收當?shù)匚幕挠绊憽?/p>

3.3 幾種不同設計模式的分析與總結

永川萬達廣場是在“標準店”模式與場地條件融合的一種大膽的創(chuàng)新。正如前面所說，萬達廣場的“標準店”為3層街模式，為了解決道路高差問題，永川萬達局部必然出現(xiàn)“吊層”，即地面一層一部分被完全掩埋，另一部分則敞露在外(圖4)。也就會相對于“標準店”多出來半層街，如何處理多出來的半層是解決“標準店”與“非標”情景問題的關鍵所在。為了尋求一個合理的解決方案，設計團隊在有限的時間內做出了多種業(yè)態(tài)組合與空間布局方案，并相互進行比較和推敲。以下便是設計過程比較推敲比較完善的幾個方案，現(xiàn)就其設計思路以及優(yōu)勢和劣勢進行簡要的說明和分析。

圖5 三種不同的業(yè)態(tài)組合關系與標準店對比

方案一的設計思路是地上三層街(1B、2F、3F)按照“標準店”的模式來做，1A層則是由半層商業(yè)街及半層地下車庫共同組成，形成了地面3.5層。其中半層商業(yè)街由普通的商業(yè)街和一個兒童業(yè)態(tài)構成，而1B層原來兒童業(yè)態(tài)的面積則由集合店和步行街所分攤。這樣做的最大優(yōu)勢便是既滿足了“標準店”基本模式，既將標準化的1F層分解為1A層和1B層，兩層各分自擁有一個主力店。2F以上的業(yè)態(tài)組合和空間布局也滿足輕資產的標準模式。此外，位于1A層的地下車庫可以借助本層商業(yè)的層高解決所有貨運動線，從而不必要的單獨在5.2M層高的地下車庫來滿足貨運的需求，從成本的角度來說，這也是更加符合清理的。

然而這樣做的缺點也是顯而易見，首先1A層作為能夠直通地面廣場的首層之一，其商業(yè)面積過小，并不能最大的發(fā)揮出首層商業(yè)的優(yōu)勢。其次，從消防的角度來說位于4F的電影院相對于1A層來說相對疏散高度就是5層，這對于影院來說是及其不利的。因此在考慮影廳疏散時，就必須將所有的影廳的疏散樓梯引至1B層進行疏散。

針對以上出現(xiàn)的問題，于是就產生出了方案二。地面做兩層，1F層整層做商業(yè)，一共三層步行街完全按照標準店模式來做。其中露在地面以上一共為2.5層。1F層整層作為商業(yè)步行街，包含有兩左面廣場出入口和中庭部位連接口的兩個主要出入口與地面連接。而右面區(qū)域的步行街這完全掩埋與地下，唯一與地面聯(lián)系的部位就是端頭處可以通往2F層的自動扶梯。而主力店部分則是由標準的兒童業(yè)態(tài)、次主力店和集合店組合而成。考慮到消防疏散的問題，兒童業(yè)態(tài)并沒有按照常規(guī)被置于步行街的端頭，而是盡量的靠在能夠直通室外的區(qū)域，將集合店置于端頭是由于其占據面積較大可以分別在掩埋和非掩埋部分開口，通過與步行街的雙向交互以此來解決盡端商業(yè)的人流問題。這種做法保證了1A層和1B層兩個首層都是整層的商業(yè)，首層的商業(yè)價值被最大化的利用，原來的3F也變成了2F，租金必然也會有所提升。完整的三層街，不管是從圖面和賬面來說都是一個不錯的選擇，其從形式上來說也更加的接近“標準店”模式。然而，這個方案被放棄的主要原因在于消防、土石方和盡端式步行街三個方面。首先從消防來說，大量的商業(yè)(超過50%的周長)被掩埋與地下，1F層極有可能被認定為地下商業(yè)建筑，同時由于商業(yè)面積超過2萬平米即必須做下沉廣場或者是13MX13M的疏散隔離區(qū)。一旦如此，對于整個商業(yè)街的所造成的破壞無疑是巨大的，這樣的風險對于萬達來說必須避免。再者，就必須在1F層以下再挖兩層地下室方能滿足4W平米的地下車庫要求。本來1F層就有一半是挖方而層，共2.5F的土石方對于成本來說也是無可接受的。除此之外位于掩埋部分的大量的是盡端式室內街在以后的招商與經營管理上劣勢也比較突出，其品質遠不如地面部分，在以后的招商過程中也存在著不可避免的風險和眾多的不確定因素。對于萬達這樣一個追求高品質和穩(wěn)定快速發(fā)展的企業(yè)來說，這三者都是不可接受的。

方案三的做法是在方案的二的基礎上演變而來?？紤]到盡端鋪不好做，那么就選用一個大型的主力店來填滿掩埋的盡端部分。而具有如此大面積且消費目的明確，同時還不受盡端因素影響的主力店就只有超市。將面積將近一萬平米的超市搬至1F層無疑是這個設計方向最為合理的一個選擇。一來超市面積巨大，占據了1F層近1/3的面積，如果將超市與步行街完全的隔離開，便可形成兩個均小于2W的平米的區(qū)域，從而避免在商業(yè)街中做防火隔離區(qū)，而僅需在步行街和超市的連接口做一個即可。此外，超市的消費群體目的明確，就算是位于掩埋商業(yè)的盡端也很少受到流線的影響，從而解決盡端鋪的問題。

方案三再進一步發(fā)展便衍生出了方案四，相較于前面一個方案，方案四步行街的店鋪明顯增加對步行街使用率的達標也是有力的保證。將超市置于1F層地下以后，地面以上的主力店布局也發(fā)生了相應的變化。2F主力店部分全部由集合店占據，3F則布置有大玩家、電器以及主題餐廳三個業(yè)態(tài)，這樣的業(yè)態(tài)空間組合滿足山地條件下的商業(yè)綜合體設計需求，但是與萬達商業(yè)的“標準店”相去甚遠，并沒有達到輕資產標準化的意義。同時2.5F的挖方問題并沒有得到改善，因此在最后的決策上還是選擇了方案一作為深入設計方案。在成本與效率兼顧的情況下，方案一無疑是最契合“輕資產”和“標準店”的運作模式的。

4 總結與展望

正如前面所說，“標準店”不僅僅是建筑空間形態(tài)的標準，同時也是各種經濟技術指標的標準化。作為購物中心，相對于空間形態(tài)，經濟技術指標顯得更為重要。此外，“標準店”作為輕資產項目運營的一種手段，其目的便是在于實現(xiàn)“輕資產”。在實際項目的操作中，遇到“非標”的場地條件，牢牢的把握住“輕資產”和經濟技術指標這兩個重要的核心，而在建筑形態(tài)與空間組合上因地制宜也未嘗不可。

實現(xiàn)建筑的標準化是一個漫長、曲折并且極其復雜的過程，在這期間我們會遭遇到很多的煩惱、困惑甚至不停的反復。但是我們必須認識到，沒有什么成果是一觸而就的。現(xiàn)在的“標準店”正處于實驗性的萌芽階段，其還有很多不成熟的地方，其需要我們在不同的地理環(huán)境下的不同工程實踐中給地反饋、優(yōu)化以致其能夠不斷地發(fā)展。正如前面提到的一樣，建筑的標準化不是把一個產品一樣的建筑硬生生的放在任何一個地方。建筑，做為城市文化的載體，其應該是標準原型在不同的地域文化下的折射。標準化建筑，如同真理一樣，沒有絕對，只有相對。是隨著時間空間的演變而不停的發(fā)生著變化的。標準，便是如此。

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The standardization of non-standard situation shopping mall design research——Take Yangchuan Wanda Plaza As Example

ZHANGLetian

(China shouthwest architectural design and research institute corp.ltd,Chongqing 400000)

The emerge and developing of standard shopping mall is an important milestone of commercial real estate. The standardization is aim at making the construction of Shopping mall faster , and seem it as an important insurance . For while, China as a great country, there a much difference among different areas . So during the operation of standardization it will meet many regional question. Whether in non-standard scene can the standardized building be carried out is an important standard to evaluate prototype is mature or not. This article take yongchuan wanda, plaza as example to analysis and summary the design and thinking process during the project which is in the non-standard scene and have to carry out the standardized store.

Building standardization;Wanda Plaza; Commercial real estate

張樂天(1986.12- ),男,建筑師。

2015-03-25

TU2

A

1004-6135(2015)05-0013-05