一個省會城市九成的房地產項目違法，背后是一片怎樣的監(jiān)管土壤？因為購買了五證不全的房子，當地老百姓又會遭遇怎樣的購房、等房、討房的經歷？

南方周末特約撰稿 張祚鵬 發(fā)自石家莊

“你們家買的是房子，還是房紙??？！”

未婚妻一句略帶諷刺的玩笑話，讓李學龍胸中的怒火騰地燃燒起來，但此刻，他只能隱忍。五年來，他的家庭因為房子問題不知爭吵了多少次。

彼時，李的父母舉債十多萬購買了環(huán)島豪庭小區(qū)一套一百余平米的房子，該樓盤因“五證”不全、超容積率等問題，建建停停，一直沒有交樓?！胺靠钊读耍兄Z2012年交樓的，結果到現在還只是一紙與開發(fā)商簽訂的購房協議?！崩顚W龍說，如果沒有政府的集中整改，也許一家人現已住進新房了。

2014年底，河北全省開始推行房地產開發(fā)違法行為專項整治。環(huán)島豪庭項目又因容積率超標，再次被整頓。

此次全省專項整治，源于中央巡視組向河北省反饋的意見和建議，力度空前。據2015年3月18日新華社的報道，2011年以來，河北省共開工房地產開發(fā)項目3386個，存在違法問題的2079個，違法比例61.4%。其中，省會石家莊市違法項目比例高達93.8%。

為了推進違規(guī)違法樓盤項目整治行動，河北省成立專項整改小組，要求所有違規(guī)違法項目全部停工。該省副省長姜德果表示，此次整治，要徹底清理整治房地產開發(fā)建設違法行為，從根本上規(guī)范房地產市場秩序。

亂象：半數以上違規(guī)項目，未辦土地證

位于河北省委黨校北側的環(huán)島豪庭小區(qū)，因毗鄰滹沱河，環(huán)境幽靜，成為不少老人購房的首選。2008年就簽下購房合同的李阿姨今年已75歲，老伴也82歲。她擔心再不交樓，老兩口恐怕很難住進新房了。據消息人士說，該項目整改方案還在走程序，需國土、規(guī)劃、房管、財政等部門以及專項整改小組分別通過后，才有下一步的消息。

一位不愿透露姓名的購房者表示，環(huán)島豪庭在石家莊違法開發(fā)的樓盤中算是情況較好的，畢竟土地手續(xù)沒問題，且樓房已經蓋好，其容積率雖然超標，但并沒有達到非要拆除的地步，估計只需繳納罰款，補齊證件即可入住。比較麻煩的是那些“半截樓”（蓋了一半，即因為違法開發(fā)被叫停的項目）和至今還是一片空地或者只是打了個地基的樓盤。

該購房者所言并不是沒有根據。據石家莊市早前公布的數據顯示，市內四區(qū)上報2011年以來開工建設的房地產違法建設項目共計540個，其中103個屬小產權房，未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證的分別達311個、263個、300個、366個。而取得房地產開發(fā)前期三證的僅54個，約占一成。

石家莊的桃園麗璟城項目，2012年在拆遷尚未完成的情況下就開始預售，超過兩百購房者交了購房款，而拆遷工作直到2014年才接近尾聲。為了提醒購房者防范風險，《石家莊日報》在2014年5月點名桃園麗璟城“五證”不全。最近的消息顯示，該項目土地才進入“招拍掛”程序。類似的項目還有北城山水樓盤，2011年預售，雖然目前樓房已封頂，但其土地手續(xù)剛剛進入“招拍掛”流程。

當地出租車司機王師傅從北二環(huán)一路開到南二環(huán)，指著車窗外一棟棟停工多時的灰色大樓說，市區(qū)里因為違規(guī)而停工的樓盤隨處可見。他自己也在安聯生態(tài)城買了一套房，因“五證”不全停工。

讓購房者更加憂心的，還有裕華區(qū)南焦社區(qū)的善水怡園和善水雅居項目。2012年底，兩百多購房者入手了這兩個樓盤的房子。開發(fā)商承諾2015年底交樓。直到2014年5月開發(fā)商因涉嫌行賄等問題被抓，工地仍是空地。

原因： 先上車后補票

作為一個省會城市，為何會出現如此大規(guī)模的房地產違法違規(guī)開發(fā)？

多位購房者對此表示，這源于八年前的全省那場自上而下的“三年大變樣”計劃。2007年12月，河北省正式提出“開展城鎮(zhèn)面貌三年大變樣活動”。隨后召開的城市建設工作座談會為活動定了調：實現三年大變樣，第一招是要大氣魄地拆，要堅持大手筆，成片地拆出土地來，作為招商引資的籌碼。

2008年，大規(guī)模的拆遷開始。以省會石家莊為例，政府計劃三年內總投資1111億元，啟動共計5大類、146個城建項目。一年多時間內，拆掉的面積就達到1200萬平方米，是當時全市建筑總面積的13%。2009年全市有建筑工地2700多個，城建投資達552億元，相當于此前4年半的總和。

“當時老百姓是支持的，甚至是歡迎的?！币晃皇煜な仪f市房地產開發(fā)情況的人士說，因為在此之前石家莊的城市建設確實不行，連條像樣的主干道都沒有，到處都是低矮破舊的房子，與省會城市應有的城市形象相去甚遠。老百姓居住的房屋也多是二三十年前建的，供暖、供氣等配套滯后，臟亂差情況普遍，“老百姓壓抑了多年的改善住房的需求是很強烈的”。

但要用三年讓城市大變樣，就石家莊當時的財力而言，難以負重。于是，大量房地產企業(yè)應運而生，并迅速投入到城市改造中。據石家莊市房管部門此前接受媒體采訪時透露，該市1300家房地產開發(fā)企業(yè)中，有500余家是2008年后注冊的，而真正擁有房地產開發(fā)經歷的企業(yè)只有400家，超過300家屬于無開發(fā)實力的公司——靠倒賣手續(xù)、陪標為生。

《燕趙都市報》曾就當地房地產亂象報道時提到，如此大規(guī)模的城市改造，政府在短期內根本沒有財力進行大規(guī)模拆遷重建，所以默許甚至鼓勵開發(fā)商直接跟城中村合作改造開發(fā)。通常的做法是，開發(fā)商直接跟村支書、村委會達成協議，幫助村里拆遷、建樓。比如村里有300戶，開發(fā)商拿出500套房和一部分商業(yè)物業(yè)交給村里分配，其余的房子賣的錢全部歸開發(fā)商。

“至于土地變性（指土地使用性質變化，比如從公共建筑用地轉為住宅用地）、招拍掛、報規(guī)報建等手續(xù)，因為要趕速度，全部可以放到一邊，先把樓蓋起來再說?！眻蟮乐械囊晃婚_發(fā)商表示，當時開發(fā)商投資改造城中村，就是為政府減負擔做貢獻，政府部門會全力配合。為了鼓勵開發(fā)商投資城中村改造項目，過去完成房地產項目審批需要半年左右時間、蓋166枚公章，“三年大變樣”期間僅需要10個工作日、23枚審批章。

“實際上，這在房地產市場萌發(fā)時就是如此，‘三年大變樣只是助長了這種亂象。”該知情人士表示，河北近年經濟發(fā)展面臨瓶頸，各級政府為此壓力較大，其間房地產開發(fā)迅速鋪開，為了快速實現“三年大變樣”，房地產項目“先上車后補票”的做法在一定程度上得到了地方政府的默許。

“先上車后補票”，相當于讓開發(fā)商處于無監(jiān)管狀態(tài)。而“后補票”過程復雜，甚至有的項目因違規(guī)違法而難以“補票”。即便是購房者已經入住，也無法辦理產權登記，進而導致購房者無法進行房產交易、房屋抵押，直接影響戶口遷移、子女入學等，上述人士說。

困境：不規(guī)范開發(fā)，加劇信訪矛盾

因“五證”不全，河北省不少樓盤逾期多年也交不了樓，甚至出現開發(fā)商資金鏈斷裂，項目爛尾的情況。南方周末記者在唐山、保定和石家莊等地的采訪中了解到，出現這些狀況時，一些收到房款的開發(fā)商基本不再出面，購房者為了能解決問題，只好到政府上訪。

“如政府考慮維穩(wěn)因素，為這些樓盤辦理合法手續(xù)，那就是將違規(guī)行為合法化，破壞市場秩序，使行業(yè)進入惡性循環(huán)。”河北省一位長期從事房地產糾紛業(yè)務的律師說，違規(guī)售樓更大的危害在于，購房者早早地把錢交了，卻錢房兩空。即便通過法律訴訟手段，購房者能挽回的損失也非常有限，且過程漫長。因此，這就加劇了信訪矛盾。

唐山市退休教師劉福石現已年過七旬，2005年認購了唐山南北地產公司開發(fā)的南北公寓項目的一套房子。一年后，開發(fā)商將20層變更為32層，項目名稱也改為“大唐龍城”。2007年，大唐龍城因手續(xù)不全被叫停。有購房者希望退款，卻遭到了拒絕。一購房者起訴該地產公司，要求退款，并賠償損失。法院判決購房者勝訴，但開發(fā)商卻堅稱沒錢，對判決一直不予執(zhí)行。

此后的一年時間，該項目240多位購房者到政府部門上訪數十次。最終，唐山市政府決定，增加南北地產另一個項目“龍庭時代”的容積率，將大唐龍城的購房者置換到龍庭時代。

未曾料到，龍庭時代也因手續(xù)不全遭遇停工整頓，且一停就是兩年。該樓盤至今還沒有竣工。

“這讓大家都背上了沉重的經濟包袱，很多人像我一樣賣了房子湊首付，現在一邊付房租，一邊償還尚未入住的房子的貸款?！眲⒏Ｊ瘋牡卣f，原想換個大房子安度晚年，不料卻租房度日。

還有一些老人，來不及搬到新的養(yǎng)老房就已過世。

當地某醫(yī)院的姚大夫和妹妹湊了20萬，在南北公寓為母親買了一套養(yǎng)老房?！奥犝f買了新房，老人可高興了，天天盼著搬新房，可直到2011年母親去世了，也沒能住進去?！币Υ蠓蜻煅手f。

為了買龍庭時代的新房，在鐵路部門工作的張國海于2007年賣了老房，帶著年邁的母親和妻兒另租別住。房東擔心老人會在房中過世，便要求張國海不能讓母親死在房里，更不能在房里辦喪事。為了讓約定有真正的約束力，房東收了兩萬元押金。

2012年，張國海的母親因患癌癥在天津一醫(yī)院去世。張國海在唐山一馬路邊，為母親辦理喪事。

整改：多數停工，個別繼續(xù)違法施工

一位知情人士介紹，自2013年以來，石家莊的樓市整改幾乎沒停過，一些違法地產項目的地基也被拆除。但就大多數存在違規(guī)違法問題的開發(fā)商而言，按要求繳納罰款就可以過關了。而繳納的罰款，最終都會加到房價轉嫁給購房者?！斑@也是為什么整治了一年多，還有如此多違規(guī)項目存在的原因。”有些樓盤被罰款后緊接著出現二次違規(guī)，像石家莊環(huán)島豪庭項目，2013年因容積率超標被罰款，之后又發(fā)生了違規(guī)加蓋樓層的事，足以說明問題。

2014年10月，中央巡視組向河北省反饋意見，“土地和城建領域腐敗問題突出”，建議對土地、房地產等領域腐敗問題進行專項治理。一場席卷河北省的房地產專項整治行動，隨即拉開大幕。行動要求全省各市、縣，各部門要形成合力，對在建的房地產違法項目，責令停工。拒不停工的，采取強制措施。通過對全省的建筑項目“過篩”檢查，將違規(guī)項目整改到位。2015年新出現的違規(guī)開發(fā)項目更是要“零容忍”。

石家莊市房管部門通報稱，自專項整治以來對25個違規(guī)銷售的項目進行行政處罰，注銷了99家開發(fā)企業(yè)資質證書。

就為何屢禁而不止的問題，南方周末記者通過電話向石家莊市相關部門求證，但并未獲得回復。

南方周末記者在采訪中發(fā)現，盡管專項整治力度空前，但仍有違法項目頂風上馬。遵化市的宏偉名都三期項目因為遮了擋附近樓房采光而引起居民上訪。2014年底，河北省、唐山市、遵化市三級信訪部門做出回復：宏偉名都三期項目，無規(guī)劃、土地等審批手續(xù)，未經市政府有關部門批準，自行組織拆遷，并擅自開工建設。已于2014年11月7日，責令全部停工。

2015年4月15日，南方周末記者實地采訪時，看到工地上塔吊來回轉動，近20名工人在施工。附近居民老李表示，該項目自2014年9月至今，僅在春節(jié)停工了幾天，此外從未間斷過施工。

售樓處一女性銷售人員表示，開盤時間和樓價都還沒定，但可以交錢排號，并有“交一萬元抵三萬元”的優(yōu)惠。并堅稱，此項目所有手續(xù)齊全，一年之內就可以辦出房產證。

2015年4月20日，河北省各地購房者維權QQ群中相繼貼出省委巡視組的舉報電話等消息。

來自中央紀委監(jiān)察部的消息顯示，2015年河北首輪巡視的16個省委巡視組已經全部進駐。尤其提到在住建系統(tǒng)的巡視，從省到所有市縣上下貫通、立體展開，即有一個巡視組巡視省住建廳，同時有三個巡視組巡視全省的城建、規(guī)劃、園林、供水領域，每個組分別負責4-5個設區(qū)市或省直管縣（市）。巡視期從2015年4月17日至6月17日，主要受理領導干部插手城建和房地產項目、領導干部親屬在管轄范圍內承攬工程及“小官巨腐”等問題。

（應受訪者要求，文中李學龍、張國海為化名）