周瑩瑩等

【摘 要】 城市邊緣區(qū)處于城市與農(nóng)村地區(qū)過渡地帶，其地價具有復(fù)雜性。城市邊緣區(qū)土地估價過程中面臨諸多風險因素，文章詳細分析了其中的主要風險因素，如土地估價機構(gòu)委托風險、土地估價人員執(zhí)業(yè)素質(zhì)風險及評估方法的選取和參數(shù)確定風險等。在此基礎(chǔ)上，進一步構(gòu)建了城市邊緣區(qū)土地估價的風險預(yù)控系統(tǒng)，并闡釋了該系統(tǒng)的施行機制，提出了相應(yīng)的風險防范對策，以期減小評估誤差，提升城市邊緣區(qū)土地資源價格評估的準確性。

【關(guān)鍵詞】 城市邊緣區(qū)； 土地資源； 價格評估

中圖分類號：F714.1 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）09-0062-05

土地資源是一種稀缺性資源與財產(chǎn)，城市邊緣區(qū)處于城市與農(nóng)村的過渡地帶，受城市與農(nóng)村的雙重影響，其土地價格具有復(fù)雜性及動態(tài)性。城市邊緣區(qū)是城市快速擴張的重點區(qū)域，同時也是土地交易頻繁、土地價格表現(xiàn)形式多樣化的特殊地帶。近年來，在建設(shè)用地擴張和經(jīng)濟利益等因素的驅(qū)動下，為避免開發(fā)城市內(nèi)部土地帶來的高成本，城市邊緣區(qū)土地相對于城市內(nèi)部土地具有良好的生態(tài)環(huán)境、較低廉的土地價格，引起了土地需求者的廣泛關(guān)注。我國國土資源部已頒布《農(nóng)用地估價規(guī)程》、《農(nóng)用地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》等，使農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地的定級估價有了規(guī)范、系統(tǒng)的技術(shù)依據(jù)，然而如何準確地評估城市邊緣區(qū)土地的價格以及防范評估過程中的風險，仍是普遍關(guān)注的問題。

伴隨經(jīng)濟的快速發(fā)展和人口持續(xù)增長，城市因其自身發(fā)展需要不斷向外擴張。近年來我國城市建設(shè)用地和征地面積基本呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢，具體如表1所示。從2005年以來征地面積年均增幅10%左右，2012年較2011年約增長17.36%。城市邊緣區(qū)處于城市建成區(qū)和農(nóng)村地區(qū)之間漸變?nèi)诤系牡赜?，是城市擴張的首要區(qū)域，城市邊緣區(qū)土地開發(fā)利用活動異常活躍，因而必然涉及到對土地交易具有重要影響的土地價格評估問題。然而，如何判斷及篩選影響城市邊緣區(qū)土地資源價格的因素，以及選取何種土地資源價格評估方法，以力求準確地進行城市邊緣區(qū)土地資源價格的評估，并有效地防范與控制評估過程中面臨的風險狀況，減小評估誤差，以及如何構(gòu)建城市邊緣區(qū)土地資源價格評估的風險預(yù)控系統(tǒng)等問題值得深入探討。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國2011—2013年三年的城鎮(zhèn)化率分別達到了51.27%、52.57%、53.73%。據(jù)中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2005年、2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置面積分別為38 209.86萬平方米、36 791.02萬平方米，2007年增至40 609.18萬平方米，2008年、2009年呈現(xiàn)下降態(tài)勢，土地購置面積分別為36 785.37萬平方米、31 906.08萬平方米，2010年、2011年分別升至40 969.53萬平方米、40 972.95萬平方米，2012年、2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置面積分別為35 666.8萬平方米、38 814.38萬平方米?？梢钥闯鲭S著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，土地市場活躍程度亦逐漸增強，在這一過程中進行城市邊緣區(qū)土地價格評估風險研究，具有重要的理論與實踐意義。本文在分析土地估價作用及其具體評估過程中風險因素的基礎(chǔ)上，構(gòu)建城市邊緣區(qū)土地資源價格評估的風險預(yù)控系統(tǒng)，提出有針對性的風險防范措施，以提升地價評估的準確性、減少評估誤差。

一、土地資源價格評估的主要作用

目前我國共有40 000多名土地估價師，約20 000名執(zhí)業(yè)土地估價師在全國3 000余家土地估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)，隨著社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程不斷加快，土地估價行業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒏鼜V，發(fā)揮的作用也會更大。伴隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地交易逐漸頻繁，而進行土地資源估價，具有以下方面作用：

第一，滿足在經(jīng)濟秩序逐步建立過程中對地價具體狀況的鑒證，主要包括土地資源的經(jīng)濟責任確定、土地資源利益關(guān)系界定及對土地資源價格爭議的協(xié)調(diào)等。此外，在確定土地資源稅收時，亦需對土地資源價格進行評估。土地資源價格評估制度是經(jīng)濟社會信用機制的重要組成部分，其實質(zhì)是誠信機制。估價制度的最初產(chǎn)生，源于對資產(chǎn)價格認定過程中的不信任假說。在市場機制運行的過程中，利益主體各方需要了解資產(chǎn)的價格狀況。然而，由于信息不對稱及缺乏專業(yè)知識等原因，利益主體很難真實地掌握資產(chǎn)的實際價格狀況。在此情況下，估價方介入，以過硬的專業(yè)知識和估價經(jīng)驗，并以誠信為基礎(chǔ)，客觀公正地對土地資源價格進行評估，從專業(yè)的角度將資產(chǎn)價格信息披露給利益主體，進而為國家政府、土地交易市場的利益主體、公眾等提供土地資源價格的參考依據(jù)。

第二，土地資源價格評估可以滿足社會對區(qū)域性土地市場價格水平及土地資源價格潛在變化趨勢的了解等。土地估價作為一個行業(yè)，土地資源價格評估的作用之一是協(xié)助公眾，為其提供地價格方面的指引。公眾有時需要了解土地資源的價格狀況，往往尋求專業(yè)的評估人員進行正式估價。政府服務(wù)公眾時，亦有進行土地估價的責任和需求，例如建立地價公共信息發(fā)布制度，解決市場信息的不對稱問題、增強信息透明度，建立土地市場有序的競爭機制，均需要對土地資源價格進行評估。正式的土地資源估價服務(wù)一般通過正式委托相關(guān)專業(yè)評估機構(gòu)、評估人員進行。具體估價過程中，需要土地估價師在系統(tǒng)收集和分析相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對土地資源價格進行評估，并進一步形成土地估價報告，以利于委托方了解土地資源的價格狀況。

第三，土地資源價格評估有利于完善土地市場管理。土地管理中一項非常重要的內(nèi)容是進行土地市場的管理，而其中土地價格管理是土地市場管理的核心。土地價格隨著市場因素的變動而波動程度較大時，土地投機行為極易發(fā)生，因此，需要以專業(yè)的評估機構(gòu)和評估人員評估的具有代表性的地塊價格，作為防范地價波動較大時投機行為惡化的依據(jù)，以控制地價水平。目前我國城鎮(zhèn)國有土地的配置方式有國有土地租賃、行政劃撥、授權(quán)經(jīng)營、土地出讓、作價入股等多種形式，土地資源的市場配置范圍逐漸擴大。然而，土地資源的量化是市場配置的基礎(chǔ)，土地估價是土地資源量化的基本手段。此外，土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，以及進行土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段的實施，均需要以土地資源價格的評估量化為基礎(chǔ)。因而，對土地資源價格的合理、客觀、公正的評估，有利于有效控制土地價格的過度波動、防范土地交易的投機行為，可以作為土地稅征收和土地融資的參考依據(jù)，為完善土地市場的發(fā)展起到重要的作用。

二、城市邊緣區(qū)土地價格評估中面臨的主要風險因素

關(guān)于城市邊緣區(qū)土地資源的價格特點，學者們進行了相關(guān)探討。高中貴等（2002）、李強等（2003）、呂萍等（2003）、曲福田等（2005）、譚榮等（2006）、周京奎等（2010）學者的研究中反映，由于國有土地與集體土地、農(nóng)用地與非農(nóng)用地之間的轉(zhuǎn)換，城市邊緣區(qū)土地價格具有明顯的梯度性變化，由于城市邊緣區(qū)建設(shè)用地緊張，土地供需矛盾突出，土地價格受土地供求影響顯著，土地價格呈攀升趨勢。錢建平等（2004）、歐陽華（2011）、史紅亮等（2013）的研究認為，城市邊緣區(qū)因其所處地理區(qū)位的特殊性，該地區(qū)土地價格低于城區(qū)的土地價格，同時又高于農(nóng)村的土地價格，其價格特征具有復(fù)雜性。

城市邊緣區(qū)土地價格在評估過程中面臨諸多風險，需要有效地進行風險辨別、分析風險的程度，進而采取有針對性的風險防范策略，才能有效地降低評估風險對于城市邊緣區(qū)土地價格的最終估價帶來的不確定性，以客觀真實地反映城市邊緣區(qū)土地價格。在正式的城市邊緣區(qū)土地估價過程中，其基本程序是首先確定委托立項，委托給專業(yè)的土地評估機構(gòu)和土地估價人員進行估價，進而確定估價的基本項目，例如估價對象、估價目的、估價期日、價格類型等；進一步擬定估價作業(yè)計劃，收集待估宗地的各項相關(guān)資料，分析影響待估宗地的各項因素，繼而選擇適宜的估價方法確定評估地價，并撰寫和提交估價報告書。對于各類型土地資源價格的評估需要考慮的因素主要包括：一般因素，即包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、社會經(jīng)濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等；區(qū)域因素，即包括待估宗地所處的具體區(qū)位、交通條件、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制等；個別因素，即包括待估宗地自身的形狀、長度、寬度、面積等情況。依據(jù)城市邊緣區(qū)土地資源的具體情況，在綜合考慮上述因素的基礎(chǔ)上，城市邊緣區(qū)土地價格的構(gòu)成主要包括土地自身經(jīng)濟生產(chǎn)價格、生態(tài)價格和社會價格等。具體如圖1所示。

在城市邊緣區(qū)土地估價過程中，評估機構(gòu)和評估人員存在的風險因素如圖2所示。

土地估價機構(gòu)和評估人員在估價過程中的風險首先體現(xiàn)在土地估計機構(gòu)的委托風險方面。有土地估價需求的一方由于專業(yè)知識的缺乏和相關(guān)政策的規(guī)定，依賴于土地估價機構(gòu)出具的評估報告作為進行城市邊緣區(qū)土地開發(fā)利用的重要依據(jù)。委托執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高的評估機構(gòu)將會帶來委托風險，不能反映土地資源真實價格的評估，必然會損害土地所有者及相關(guān)主體的利益。因此，委托方在選擇土地估價機構(gòu)時，應(yīng)當秉持謹慎態(tài)度，全面考察估價機構(gòu)的專業(yè)能力、主攻領(lǐng)域、信譽狀況及評估經(jīng)驗等，選擇專業(yè)、適合、信譽度高的土地估價機構(gòu)。

其次，土地估價過程中還存在著土地估價人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)風險，表現(xiàn)為其執(zhí)業(yè)能力風險、職業(yè)道德風險和不履行勤謹義務(wù)的風險。土地估價人員的執(zhí)業(yè)能力是否全面、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗是否豐富對于土地資源價格的評估具有實質(zhì)性影響。具體表現(xiàn)為：

一方面，土地價格評估業(yè)務(wù)類型眾多，各土地估價機構(gòu)也各有擅長的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但現(xiàn)實中不乏缺少相關(guān)專業(yè)背景和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的土地估價人員承接其難以勝任的業(yè)務(wù)，造成土地估價結(jié)果不準確，帶來執(zhí)業(yè)能力風險。

另一方面，即使土地估價人員精通估價理論與技術(shù)，擁有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，但如果沒有良好的職業(yè)操守，也難保估價結(jié)果的準確真實。土地估價人員的職業(yè)道德風險是一種故意性風險，表現(xiàn)為惡意執(zhí)業(yè)，出于競爭需要人為操縱估價，迎合客戶需求而高估或低估相關(guān)土地價格，造成土地估價結(jié)果的嚴重誤差。如在抵押貸款評估中，委托方往往要求評估人員高估其土地價格，而在繳稅評估中，又存在著委托方要求評估人員低估其土地價格的情況。

此外，土地估價人員還可能存在對于勤謹義務(wù)的不作為風險。履行勤謹義務(wù)要求土地估價人員對于需要進行現(xiàn)場勘查的項目，要實地詳細勘查，在執(zhí)業(yè)過程中嚴格遵守行業(yè)規(guī)范、保守執(zhí)業(yè)機密等，對勤謹義務(wù)的不作為，也將對土地估價結(jié)果帶來不利影響。

如圖2總結(jié)的城市邊緣區(qū)土地估價中的風險因素，除委托風險和評估人員的執(zhí)業(yè)風險外，在實際評估操作中，評估方法的選取與要素的確定對于土地估價結(jié)果影響甚大。城市邊緣區(qū)土地價格有其復(fù)雜性和動態(tài)性，選取具體的適宜城市邊緣區(qū)土地的估價方法對執(zhí)業(yè)人員提出了較高的要求，同時，參數(shù)要素的變動與調(diào)整直接影響估價結(jié)果。目前，行業(yè)內(nèi)對于一些重要的評估參數(shù)還存在分歧，如土地價格指數(shù)、土地資本化率等，如何選取準確恰當?shù)膮?shù)要素也是土地評估人員面臨的執(zhí)業(yè)挑戰(zhàn)。

三、城市邊緣區(qū)土地資源價格評估風險預(yù)控系統(tǒng)構(gòu)建及施行機制

依據(jù)城市邊緣區(qū)土地資源價格評估中的風險因素識別與判斷，進而構(gòu)建風險預(yù)控系統(tǒng)，進行土地資源價格評估的風險預(yù)警與管理，以期盡可能在城市邊緣區(qū)土地估價過程中防患于未然，減少估價誤差，提升估價的準確性。在具體的城市邊緣區(qū)土地資源價格評估風險判別和防范的過程中，主要秉持風險識別、風險衡量、風險決策、風險管控的監(jiān)督反饋這一流程，具體的風險預(yù)控系統(tǒng)設(shè)計如圖3所示。

圖3進一步顯示出對城市邊緣區(qū)土地估價中存在的風險進行識別與衡量是風險預(yù)控的基礎(chǔ)，依據(jù)圖2土地估價過程中的風險構(gòu)成情況，結(jié)合城市邊緣區(qū)地價的特殊性，針對影響城市邊緣區(qū)地價的具體因素進行風險細化分析。例如城市邊緣區(qū)地價構(gòu)成當中（具體如圖1所示），構(gòu)成生態(tài)價格的生態(tài)環(huán)境因素和構(gòu)成社會價格的社會保障因素的評估應(yīng)當引起重視。生態(tài)環(huán)境價格是指土地能夠改善生態(tài)環(huán)境，具有保養(yǎng)土壤、涵養(yǎng)水源、調(diào)節(jié)微氣候、凈化水質(zhì)、空氣等效益的貨幣表現(xiàn)。社會保障價格是指土地為農(nóng)民帶來的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)等保障效益的貨幣表現(xiàn)。生態(tài)環(huán)境因素及社會保障因素的評估涉及到環(huán)境質(zhì)量和生活質(zhì)量等指標的量化，因而具有較強的不確定性，需要評估人員充分收集資料并依托現(xiàn)場勘查和調(diào)研，這一過程中具體評估資料分析不全面、要素判斷不準確，易造成評估風險。在細化分析的基礎(chǔ)上，還需衡量各風險因素對整體評估風險的影響程度，明確地價評估中風險的管控目標，尤其應(yīng)注意評估方法的選取和參數(shù)的確定。

對于城市邊緣區(qū)土地估價過程中影響估價結(jié)果的各種風險因素，需要以風險管控目標為中心，有針對性地制定防御策略，分別采取及時預(yù)防和超前轉(zhuǎn)移的風險管理對策，其后針對眾多風險因素所造成的整體影響狀況進行衡量并防范，從整體角度出發(fā)進一步加強風險監(jiān)測。通過一系列風險管理策略的制定與實施，加強評估機構(gòu)和評估人員在城市邊緣區(qū)土地估價過程中的風險預(yù)控能力。對估價風險的監(jiān)督跟蹤反饋過程具有動態(tài)性特征，要求根據(jù)土地估價過程中的風險狀況及時高效采取對應(yīng)措施。在這一過程中，需注重評估風險防范，對于未能有效預(yù)防而出現(xiàn)的風險，需及時采取措施進行風險轉(zhuǎn)移，避免造成嚴重的評估誤差。如果防范和轉(zhuǎn)移風險措施未能達到預(yù)控風險的有效性，需適時啟動風險補償方案，以降低城市邊緣區(qū)土地估價風險，盡可能地減少評估誤差，提升評估結(jié)果的準確性。

四、防范城市邊緣區(qū)土地價格評估風險的對策建議

依據(jù)城市邊緣區(qū)土地價格評估中所要考慮的主要影響因素，以及其中可能面臨的風險因素判別及風險預(yù)控系統(tǒng)的構(gòu)建，對于防范城市邊緣區(qū)土地估價過程中的風險對策建議主要有：

第一，加強土地評估行業(yè)的自律監(jiān)管。在國家相關(guān)部門監(jiān)管的情況下，加強行業(yè)自律監(jiān)管，完善中國土地估價師協(xié)會的監(jiān)管職能十分必要。一方面，需強化土地估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。執(zhí)業(yè)規(guī)范是有效進行地價評估項目組織與管理、規(guī)范地價評估人員職業(yè)操守的重要支撐，加強行業(yè)監(jiān)管，可通過進一步有效統(tǒng)一地價評估程序、評估標準、評估工作底稿以及評估報告等對地價評估人員的執(zhí)業(yè)行為加以規(guī)范和調(diào)控。另一方面，盡管我國土地估價行業(yè)已頒布了《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》等行業(yè)標準，以及《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》、《土地估價報告規(guī)范格式》等技術(shù)標準，但在現(xiàn)實的土地估價過程中依然存在較多行業(yè)標準不統(tǒng)一的情況，尤其體現(xiàn)在城市邊緣區(qū)土地估價執(zhí)業(yè)中，行業(yè)協(xié)會需有效完善土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標準體系。

第二，增強風險防范意識。土地估價過程中的受托方應(yīng)有效進行內(nèi)部風險管理與防范。委托方進行土地評估業(yè)務(wù)的委托時，應(yīng)盡可能選取誠信度高的專業(yè)評估機構(gòu)和土地估價人員，要求土地估價人員執(zhí)業(yè)能力強、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗豐富，以降低估價過程中的風險，提升地價評估的準確性，以真實地反映待估宗地的價格。與此同時，受托方在承接業(yè)務(wù)時，也需仔細審慎，篩選出誠信度較高的客戶群，避免客戶提供虛假資料以致產(chǎn)生糾紛的風險，杜絕因同業(yè)競爭迎合客戶不合法的要求。受托方還需建立有效的內(nèi)部風險管控制度，在符合行業(yè)規(guī)范的基礎(chǔ)上制定本機構(gòu)的標準化執(zhí)業(yè)程序，尤其是評估工作流程和評估復(fù)審制度，針對每一個可能潛藏風險的流程進行有效的監(jiān)督和約束，并切實監(jiān)督執(zhí)業(yè)人員嚴格遵守職業(yè)道德、業(yè)務(wù)操作規(guī)范，進而提升受委托方的內(nèi)部風險管控效率，減輕其在地價評估過程中造成的風險影響程度。

第三，加強土地估價師后續(xù)教育和職業(yè)道德培養(yǎng)。在城市邊緣區(qū)土地估價的實務(wù)操作過程中，由于有時待估宗地的評估要素復(fù)雜多變，土地估價師難免出現(xiàn)執(zhí)業(yè)能力或執(zhí)業(yè)經(jīng)驗不足的情況而無法勝任所承接的業(yè)務(wù)。因此，行業(yè)協(xié)會應(yīng)針對當前土地估價領(lǐng)域中遇到的新問題、新情況有計劃地組織土地估價師集中進行培訓和考核，各估價機構(gòu)亦可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，聘任相關(guān)的專家學者作為顧問，定期為執(zhí)業(yè)人員提供培訓和專業(yè)指導(dǎo)。職業(yè)道德是各行各業(yè)的興業(yè)之本，對于土地估價行業(yè)，尤其需要強調(diào)誠信公正的職業(yè)道德理念，行業(yè)協(xié)會與各估價機構(gòu)都需要加強職業(yè)道德培養(yǎng)，保證土地估價執(zhí)業(yè)人員排除外界干擾，按照土地市場規(guī)律和估價對象自身的客觀情況進行獨立的分析判斷。除此之外，對新頒布的法律法規(guī)或行業(yè)規(guī)范，行業(yè)協(xié)會和各土地估價機構(gòu)也應(yīng)及時組織相關(guān)的培訓與學習活動，以有效規(guī)制土地估價執(zhí)業(yè)人員的法律風險。

【參考文獻】

[1] 高中貴，周生路，王鐵成，等.大都市邊緣住宅開發(fā)區(qū)土地價值提升動態(tài)評估[J].人文地理，2002（4）：9-13.

[2] 李強，馬仁會，王秋香.基于農(nóng)用地價格體系的征用地價應(yīng)用研究[J].地理與地理信息科學，2003（6）：56-59.

[3] 呂萍，姜東升.城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價格及變動機制探析[J].中國土地科學，2003（1）：34-39.

[4] 曲福田，陳江龍，陳雯.農(nóng)地非農(nóng)化經(jīng)濟驅(qū)動機制的理論分析與實證研究[J].自然資源學報，2005（2）：231-240.

[5] 譚榮，曲福田.中國農(nóng)地非農(nóng)化與農(nóng)地資源保護：從兩難到雙贏[J].管理世界，2006（12）：50-66.

[6] 周京奎，王岳龍.大中城市周邊農(nóng)地非農(nóng)化進程驅(qū)動機制分析——基于中國130個城市面板數(shù)據(jù)的檢驗[J].經(jīng)濟評論，2010（2）：24-34.

[7] 錢建平，周勇.基于DSR的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價格影響因素體系的構(gòu)建[J].地理與地理信息科學，2004（11）：57-60.

[8] 歐陽華.城市邊緣區(qū)域土地可持續(xù)利用問題及對策研究[J].城市發(fā)展研究，2011（11）：50-54.

[9] 史紅亮，張正華.城市邊緣區(qū)土地置換對農(nóng)民財產(chǎn)性收入的影響分析[J].經(jīng)濟問題，2013（12）：84-89.

[10] J.Buoddand，Impact of Production Intensity on the Ability of the Agricultural Land Scrape to Generate Ecosystem Evict： All Example from Sweden[J].Ecological Economics，2002（29）：269-291.

[11] W.Verheye. Land Tenure，Land Value and Land Conflicts Developing Countries[J]. The Land，2002（2）：131-142.

[12] 顧欣，應(yīng)珊，孫思忠.我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中土地定價模型構(gòu)建與測算[J].東南大學學報（哲學社會科學版），2014（4）：70-74，135.