陳晶

【摘 要】隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，小區(qū)逐漸成為我國城鎮(zhèn)居民新的生活單位。為了確保物業(yè)的保值和增值，物業(yè)管理成為小區(qū)生活的新常態(tài)。但對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，物力管理的普及既帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著新的挑戰(zhàn)。微利性定義限制、同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)使得物業(yè)管理的成本控制顯得愈發(fā)重要。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；成本控制；措施及建議

成本控制，有利于提升物業(yè)企業(yè)的投資收益、完善其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的長久健康發(fā)展意義重大。本文首先介紹了物業(yè)管理成本的現(xiàn)狀，接著論述了成本控制措施及建議，希望對(duì)大家相關(guān)課題研究有所啟發(fā)。

一、物業(yè)管理成本的現(xiàn)狀

1.物業(yè)企業(yè)組織成本較高

組織成本分為靜態(tài)組織成本和動(dòng)態(tài)組織成本，是物業(yè)管理成本的重要組成部分。物業(yè)企業(yè)自身的組織結(jié)構(gòu)決定了靜態(tài)組織成本，管理層次越不清晰、人事管理越不完善、多頭領(lǐng)導(dǎo)越嚴(yán)重，靜態(tài)組織成本就越高。動(dòng)態(tài)組織成本是物業(yè)企業(yè)在運(yùn)行中產(chǎn)生的成本，人員素質(zhì)以及工具種類決定了組織決策的落實(shí)程度，繼而決定了動(dòng)態(tài)組織成本的高低。隨著物業(yè)企業(yè)的發(fā)展壯大，組織成本所占比重將持續(xù)上升，對(duì)物業(yè)管理成本控制提出了新的要求。

2.物業(yè)管理方式簡(jiǎn)單

物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，“服務(wù)”是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的產(chǎn)品。與一般的企業(yè)類似，生產(chǎn)方式越粗放、越簡(jiǎn)單，生產(chǎn)成本就越高。與一般企業(yè)不同的是，物業(yè)管理提供的產(chǎn)品是服務(wù)，是面向業(yè)主的，管理方式還會(huì)影響到客戶體驗(yàn)。從整體上看，物業(yè)管理的方式科技含量較低、智能化水平也不高，這就導(dǎo)致物業(yè)管理過多地依賴人力和物力，產(chǎn)生較高的成本支出。

3.配套設(shè)施不完備，規(guī)劃不合理

配套設(shè)施不完備主要針對(duì)大城市的早期小區(qū)以及中小城鎮(zhèn)部分現(xiàn)開發(fā)的小區(qū)。盡管經(jīng)過30年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的理論探索和實(shí)業(yè)發(fā)展已取得了部分成就，但還是存在著重視前期開發(fā)、忽視后期管理的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致小區(qū)的配套設(shè)施不完備，管理難度較大。比如，健身器材缺少、停車位較少、綠化面積較低等，這些問題幾乎都是小區(qū)前期規(guī)劃的硬傷，后期的物業(yè)管理很難解決，但這些都是業(yè)主最主要的投訴內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)不得不花費(fèi)大量人力物力進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通，繼而產(chǎn)生較高的管理成本。

4.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營方式單一

現(xiàn)階段，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)方式比較單一，提高幾乎都是基本的服務(wù)，比如設(shè)備維修及保養(yǎng)、綠化保潔、安保等，不能很好地利用現(xiàn)有的資源，既不能滿足業(yè)主多樣化的服務(wù)的需要，也造成企業(yè)成本收益較低，變相地增加成本支出。

二、物業(yè)管理成本控制措施及建議

1.創(chuàng)新成本支出審核的方法

成本控制的目的之一是控制物業(yè)管理成本的支出范圍。但在具體的操作上，物業(yè)管理成本支出范圍并沒有明確詳細(xì)的規(guī)定，其支出范圍具有很大的不確定性。所以需要對(duì)支出范圍合理性審核的方法進(jìn)行創(chuàng)新，以便能更好地判斷是否超出支出范圍。支出范圍是否合理的審核應(yīng)堅(jiān)持三個(gè)原則：不屬于物業(yè)管理支出的不合理；與物業(yè)管理職責(zé)、工作任務(wù)沒有聯(lián)系的不合理；超出規(guī)模和數(shù)量的不合理。就物業(yè)管理而言，成本支出范圍主要指兩方面，一是物業(yè)管理工作人員工薪金補(bǔ)貼、日常辦公費(fèi)和設(shè)備購置費(fèi)等；二是指行政事業(yè)性項(xiàng)目，其支出應(yīng)嚴(yán)格遵循項(xiàng)目計(jì)劃，并限定于項(xiàng)目開支范圍內(nèi)，?？顚Ｓ?，不可挪用為無關(guān)項(xiàng)目或事項(xiàng)的支出。

2.建立完善的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制

完善的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制是成本控制工作的制度保障。經(jīng)濟(jì)責(zé)任制可通過內(nèi)部控制有效地減少亂支、私設(shè)小金庫、腐敗的發(fā)生。物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)，財(cái)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人以及其他部門的負(fù)責(zé)人，要明確責(zé)任，劃分權(quán)利范圍，相互監(jiān)督。建立獨(dú)立完善的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制部門，對(duì)人事體系層層防范，落實(shí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的要求，建通常態(tài)化的檢查和評(píng)估，對(duì)成本支出情況進(jìn)行跟蹤、檢查、記錄，確保實(shí)際工作向著既定目標(biāo)開展，把實(shí)際目標(biāo)的完成情況、成本支出的合理性和有效性作為考核標(biāo)準(zhǔn)，并把最終的考核結(jié)果與薪資分配、人事管理掛鉤，改變“吃大鍋飯”的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)成本控制工作的不斷完善。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)成本支出原始資料完整性的審核。支出不僅需要原始憑證作為依據(jù)，還需要相關(guān)資料對(duì)原始憑證進(jìn)行補(bǔ)充，只有這樣才能有理有據(jù)地說明一項(xiàng)業(yè)務(wù)的支出是否合乎規(guī)范。完善經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的一大舉措就是確保物業(yè)管理的各項(xiàng)支出不僅有原始憑證和相關(guān)資料作為憑據(jù)，還能對(duì)資料的完整性、有效性進(jìn)行嚴(yán)格的審核。對(duì)于高投入、高裝備、對(duì)資金要求大、經(jīng)濟(jì)內(nèi)容復(fù)雜的項(xiàng)目，還需要書面合同作為付款的依據(jù)。在要求書面合同的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)原始明細(xì)清單的審核力度，確保原始合同、明細(xì)清單能真實(shí)反映設(shè)備數(shù)量、單價(jià)和勞務(wù)支出，為經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的最終落實(shí)提供數(shù)據(jù)和資料支撐。

3.提升績(jī)效管理的專業(yè)性和科學(xué)性

績(jī)效管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的反饋機(jī)制，反饋機(jī)制的一端是被考核人員，另一端是考核人員，他們之間通過不斷溝通和調(diào)整形成一種相互制約、相互平衡的狀態(tài)，確?？?jī)效管理不斷向前發(fā)展。如果沒有溝通和調(diào)整，被考核成員處在絕對(duì)被動(dòng)、絕對(duì)弱勢(shì)的定位，那么績(jī)效管理將逐步喪失意義，繼而對(duì)物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)造成更深層次的破壞，進(jìn)一步增加靜態(tài)成本支出。所以在實(shí)施績(jī)效管理的過程中，要強(qiáng)調(diào)持續(xù)溝通和適時(shí)調(diào)整，要認(rèn)識(shí)到考核人員與被考核人員關(guān)系的平等，給予普通員工足夠的話語權(quán)，建立友好的對(duì)話、溝通渠道，及時(shí)聽取被考核人員的意見和建議，減少實(shí)施績(jī)效管理的阻力。把握好溝通的重點(diǎn)和內(nèi)容，考核人員應(yīng)引導(dǎo)被考核人員把溝通的內(nèi)容放在機(jī)構(gòu)考核方案、考核結(jié)果公布方式、績(jī)效管理辦法以及指標(biāo)體系，注重溝通的重點(diǎn)，避免泛泛而談。溝通形式有績(jī)效分析輔導(dǎo)、集體性溝通、專題討論會(huì)議、留言信箱、一對(duì)一溝通，應(yīng)綜合使用以上溝通方式，確保溝通方式的多樣性。同時(shí)對(duì)績(jī)效管理的對(duì)象和方法進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)難度或季度工程的重心來調(diào)整績(jī)效管理的對(duì)象，確?？?jī)效管理的有效覆蓋。隨著績(jī)效管理的深入，應(yīng)及時(shí)調(diào)整或刪除效率低的績(jī)效管理方法，引進(jìn)更加專業(yè)、科學(xué)的績(jī)效管理方法。endprint

4.提升物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)

從業(yè)人員是物業(yè)管理工作的實(shí)際操作者，其業(yè)務(wù)水平和專業(yè)素質(zhì)的高低決定著政策的執(zhí)行力度，所以說提升從業(yè)人員素質(zhì)有利于降低物業(yè)管理的動(dòng)態(tài)組織成本。但是實(shí)際情況并不容樂觀，與其他行業(yè)相比，物業(yè)企業(yè)的工資水平較低，人才流失嚴(yán)重，基層的才從業(yè)人員并沒有受過專業(yè)的訓(xùn)練和培訓(xùn)，甚至部分身兼多職，這樣就使得他們的專業(yè)技能和職業(yè)操守參差不齊，不能達(dá)到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)。所以加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍的建設(shè)顯得尤為必要和迫切，通過對(duì)物業(yè)管理者的專業(yè)技能和職業(yè)操守進(jìn)行培訓(xùn)，使其達(dá)到并滿足當(dāng)前物業(yè)管理的要求。建立完善的培訓(xùn)機(jī)制，對(duì)協(xié)管人員、綠化人員、維修人員進(jìn)行系統(tǒng)地培訓(xùn)，提升他們的專業(yè)素養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)意識(shí)，建設(shè)一個(gè)專業(yè)高效的物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作者職業(yè)道德的培訓(xùn)，增強(qiáng)物業(yè)管理者的事業(yè)心、上進(jìn)心、細(xì)心以及責(zé)任心等，建設(shè)一個(gè)優(yōu)良的團(tuán)隊(duì)，此來有效的提升整體管理工作者的專業(yè)素質(zhì)、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和職業(yè)道德，使他們有能力有意識(shí)執(zhí)行決策層下達(dá)的任務(wù)和目標(biāo)，降低動(dòng)態(tài)組織成本支出。

5.提升物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)

隨著社會(huì)的發(fā)展，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平提出了新的要求，把物業(yè)管理由“管理”向“服務(wù)”上轉(zhuǎn)變既是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的需要，也是控制成本支出的措施之一。服務(wù)性是對(duì)物業(yè)管理工作的定位，如果物業(yè)管理從業(yè)人員沒有較好的服務(wù)意識(shí)，那么單位工作就會(huì)需要投入更多的人力和物力，造成資源的浪費(fèi)，產(chǎn)生成本支出。瑣碎、密集、重復(fù)是物業(yè)管理工作的特點(diǎn)，大量的接訪、溝通、登記、保管工作需要物業(yè)管理從業(yè)人員有條不紊地進(jìn)行，還要考慮到工作事項(xiàng)的輕重緩急，這就不僅要求物業(yè)管理從業(yè)人員要有廣泛扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，還要樹立“工作就是服務(wù)”的觀念，時(shí)刻牢記“增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)”和“主動(dòng)服務(wù)”的理念，不急不躁禮貌待人。服務(wù)質(zhì)量是衡量物業(yè)管理專業(yè)程度的標(biāo)桿，也是提升成本效益，控制成本的有效途徑。

三、結(jié)束語

當(dāng)前，當(dāng)前國家對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的定位是微利性服務(wù)企業(yè)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平相適應(yīng)，這就是導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的利潤不會(huì)太高。在這種大環(huán)境下，成本控制就顯得尤為重要，它要求在物業(yè)管理企業(yè)在做好服務(wù)的基礎(chǔ)上，采取多種措施和手段開源節(jié)流，控制企業(yè)的成本支出，盡可能提升企業(yè)的經(jīng)營效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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