楊曉光

[摘 要] 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著國(guó)家的繁榮富強(qiáng)和民眾的幸福安康。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段看，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，中高速增長(zhǎng)將是房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài);從房地產(chǎn)業(yè)的作用看，房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)揮為人民群眾提供住房保障和住房改善的功能并成為民生產(chǎn)業(yè)將成為新常態(tài);從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐漸減少行政手段，由市場(chǎng)配置資源，以經(jīng)濟(jì)、法律手段監(jiān)管市場(chǎng)將成為新常態(tài);從房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能看，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制以及完備的住房保障制度成為我國(guó)現(xiàn)代住房制度的有力支撐，也使住房供應(yīng)的市場(chǎng)化和保障化成為房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài);從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求趨于均衡并進(jìn)入存量房時(shí)代將成為新常態(tài)。

[關(guān)鍵詞] 中國(guó);房地產(chǎn)業(yè);新常態(tài);特征表現(xiàn)

[中圖分類號(hào)] F470 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，近十年它的高速發(fā)展，在拉動(dòng)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)的同時(shí)，高房?jī)r(jià)也給普通民眾的生活帶來(lái)了諸多壓力。同我國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了增長(zhǎng)速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期”疊加時(shí)期，面對(duì)深化房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革的各種矛盾和問(wèn)題，要“認(rèn)識(shí)新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，引領(lǐng)新常態(tài)”，其中，首要任務(wù)便是要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)?；谶@樣的思想，本文從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)的形成出發(fā)，擬研究新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特征表現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)的形成

改革開(kāi)放之初，鄧小平同志就提出了住房商品化和私有化的改革思路，隨著土地使用制度、金融信貸體制和住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了從單一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變。雖然房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化的制度變遷是大勢(shì)所趨，但隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)業(yè)逐漸背離了當(dāng)初制度變遷的初衷1。過(guò)度的商品化、投機(jī)性購(gòu)房以及官商勾結(jié)，使得房?jī)r(jià)高企，超過(guò)了普通居民的購(gòu)買(mǎi)力水平，房地產(chǎn)過(guò)熱甚至脫離了理性發(fā)展的軌道，政府的限購(gòu)令等舉措也一度未能遏制住其價(jià)格虛高上揚(yáng)的勢(shì)頭。

2014年以來(lái)，由于多方因素的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體開(kāi)始回歸理性：一方面表現(xiàn)為增速放緩。包括房?jī)r(jià)、以及房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售在內(nèi)的增長(zhǎng)速度，都已經(jīng)明顯放慢;另一方面表現(xiàn)為市場(chǎng)調(diào)整速度加快。房?jī)r(jià)調(diào)整實(shí)現(xiàn)了由點(diǎn)到面展開(kāi)，區(qū)域性房?jī)r(jià)調(diào)整成為主流，并且調(diào)整的速度也在加快。不同于2008、2011年市場(chǎng)調(diào)整的是，此次調(diào)整不是由政策性壓制引起，而是基于以下兩點(diǎn)原因：一是資金價(jià)格上漲，引起開(kāi)發(fā)信貸、住房按揭收緊;二是全國(guó)樓市供應(yīng)不再不足，有些城市甚至出現(xiàn)了供應(yīng)過(guò)剩2。綜觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，可以看出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了新常態(tài)。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)曾被總結(jié)成“中高速”、“優(yōu)結(jié)構(gòu)”、“新動(dòng)力”、“多挑戰(zhàn)”這四個(gè)主要特征表現(xiàn)，并且在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)中可以找出他們的具體表現(xiàn)，因而，可以說(shuō)這四個(gè)詞精要地總結(jié)出了各行各業(yè)新常態(tài)的共同特征。但事物除了共性之外，也有各自的個(gè)性。房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)獨(dú)特的形成歷史，注定了它在深化改革歷史新時(shí)期多樣化的特征表現(xiàn)。

三、新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特征表現(xiàn)

（一）中高速增長(zhǎng)

住房制度改革對(duì)于潛在住房需求的釋放、相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)的人民收入提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，使得過(guò)去十年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了極為高速的增長(zhǎng)。但投資、投機(jī)性購(gòu)房破壞了房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程，房?jī)r(jià)虛高不下，使其違背了價(jià)格與價(jià)值的市場(chǎng)規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)具有極大的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性，一旦高房?jī)r(jià)泡沫破裂，將帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)危害，因而，在未來(lái)這樣的高速增長(zhǎng)不會(huì)繼續(xù)維持，像超發(fā)貨幣、“土地財(cái)政”等政府行為將得到有效治理，政府會(huì)繼續(xù)采取舉措平抑投資性和投機(jī)性需求，房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)勢(shì)頭將得到遏制，最終實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)著陸。因而，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段看，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，中高速增長(zhǎng)將是房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。

（二）民生產(chǎn)業(yè)

近十多年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，雖然強(qiáng)勁地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但并沒(méi)有帶來(lái)人民群眾幸福感的普遍提高。政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，未能多加注意其在住房制度中的公共產(chǎn)品和民生產(chǎn)業(yè)的屬性，沒(méi)能及時(shí)引導(dǎo)它的發(fā)展方向，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，甚至政府多方調(diào)控也收效甚微。房?jī)r(jià)高企，使得購(gòu)房壓力一直是工薪階層不可承受之重，甚至出現(xiàn)了“房奴”的稱謂。房地產(chǎn)業(yè)與人民群眾的基本生活息息相關(guān)的事實(shí)，引發(fā)了政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的反思和對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重新定位，房地產(chǎn)不但要拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且應(yīng)該有助于改善人民生活，提升人民群眾的幸福感。否則，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也不能持續(xù)。于是，政府明確提出“居者有其屋”、“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊?、“住有所居”這樣關(guān)系國(guó)計(jì)民生的目標(biāo)，將住房需求定為最基本的社會(huì)需求，也是最基本的公民權(quán)利。從房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)既要解決人們的民生問(wèn)題，又要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就需要將其由支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槊裆a(chǎn)業(yè)。因而，從房地產(chǎn)業(yè)的作用看，房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)揮為人民群眾提供住房保障和住房改善的功能并成為民生產(chǎn)業(yè)將成為新常態(tài)。

（三）市場(chǎng)配置資源

十八屆三中全會(huì)出臺(tái)的《決定》指出要“緊緊圍繞市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟(jì)體制改革”，“凡是由市場(chǎng)形成價(jià)格的都交給市場(chǎng)，政府不進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)”。深化房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革，同樣應(yīng)該堅(jiān)持由市場(chǎng)主導(dǎo)資源配置。房?jī)r(jià)理應(yīng)由市場(chǎng)供求產(chǎn)生，只要其處于合理范圍內(nèi)時(shí)，政府就應(yīng)由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。政府自身的職責(zé)則在于加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好秩序，遏制投機(jī)性炒房行為。另外，監(jiān)管手段應(yīng)以經(jīng)濟(jì)、法律等為主，減少行政性干預(yù)3。從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐漸減少行政手段，由市場(chǎng)配置資源，以經(jīng)濟(jì)、法律手段監(jiān)管市場(chǎng)將成為新常態(tài)。

（四）住房供應(yīng)的市場(chǎng)化和保障化

面對(duì)“住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問(wèn)題”，習(xí)近平總書(shū)記在2013年明確指出：“從我國(guó)國(guó)情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”，“加強(qiáng)推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好四個(gè)關(guān)系，一是政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化關(guān)系，二是住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能關(guān)系，三是需要與可能的關(guān)系，四是住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系”。因而，在政府發(fā)揮其“看的見(jiàn)的手”出臺(tái)保障住房舉措的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)它在住房保障的主體功能和作用，具體來(lái)講，住房市場(chǎng)化依然是以經(jīng)濟(jì)效率作為前提，發(fā)揮其消費(fèi)功能，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但要注意限制投資性消費(fèi)和投機(jī)性炒作行為;住房保障化則要以公平、公正、公開(kāi)為原則。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能看，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制以及完備的住房保障制度成為我國(guó)現(xiàn)代住房制度的有力支撐，也使住房供應(yīng)的市場(chǎng)化和保障化成為房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。endprint

（五）供求趨于均衡

從日本、德國(guó)等房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在人口較快增長(zhǎng)而住房總量不足的階段，會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的住房建設(shè)，而在戶均住房超過(guò)一套后，達(dá)到住房建設(shè)峰值，之后，隨著人口增長(zhǎng)速度的減緩以及住房短缺問(wèn)題的解決，新建住房數(shù)量將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段也將從快速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展演進(jìn)。根據(jù)最新的全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)以及近幾年住房竣工量等數(shù)據(jù)，推算出我國(guó)戶均住房已達(dá)到一套的閥值，這彰示著新建住房作為市場(chǎng)交易主體的格局已經(jīng)發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入存量房時(shí)代。從數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海等一線城市的存量房交易占比已經(jīng)超過(guò)一半，已經(jīng)步入存量房時(shí)代;隨著房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，二線城市也將步入存量房時(shí)代。當(dāng)城鎮(zhèn)化趨于穩(wěn)定階段，城市人口不再穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)，三四線城市也必將步入存量房時(shí)代4。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求趨于均衡并進(jìn)入存量房時(shí)代將成為新常態(tài)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)既是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也與人民生活息息相關(guān)，它的良性發(fā)展?fàn)可嬷鴩?guó)家的繁榮昌盛和民眾的幸福安康，因而，在深化改革的新時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)將面臨著深刻的體制變革。對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的變化趨勢(shì)，本文從房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)的形成出發(fā)，研究了新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的特征表現(xiàn)，得到了如下結(jié)論：

從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段看，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，中高速增長(zhǎng)將是房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài);從房地產(chǎn)業(yè)的作用看，房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)揮為人民群眾提供住房保障和住房改善的功能并成為民生產(chǎn)業(yè)將成為新常態(tài);從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐漸減少行政手段，由市場(chǎng)配置資源，以經(jīng)濟(jì)、法律手段監(jiān)管市場(chǎng)將成為新常態(tài);從房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能看，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制以及完備的住房保障制度成為我國(guó)現(xiàn)代住房制度的有力支撐，也使住房供應(yīng)的市場(chǎng)化和保障化成為房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài);從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求趨于均衡并進(jìn)入存量房時(shí)代將成為新常態(tài)。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]范志勇.中國(guó)房地產(chǎn)政策回顧與探析[J].學(xué)術(shù)交流，2008（8）：60-66

[2]劉維新.新中國(guó)成立60年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的制度變遷[J].中國(guó)房地信息，2009（10）：30-35

[3]黃范章.房地產(chǎn)市場(chǎng)“亂象”的體制根源及整治[J].開(kāi)放導(dǎo)報(bào)，2007（3）：29-32

[4]穆子例.房地產(chǎn)業(yè)“新常態(tài)”的若干表現(xiàn)[J].上海房地產(chǎn)，2014（10）：7-9

[責(zé)任編輯：潘洪志]endprint