汪恭禮

隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化不斷加快，大量農(nóng)民涌入城鎮(zhèn)，成為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)者或“城里人”， 越來越多的農(nóng)村住房處于閑置或半閑置狀態(tài)，隱形宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象不斷發(fā)生。本文結(jié)合安徽省宣城市農(nóng)村宅基地管理的現(xiàn)狀，在分析農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題基礎(chǔ)上提出對策建議，為推動宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)范化、科學(xué)化提供依據(jù)。

一、宣城市農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的幾種方式

隨著農(nóng)村經(jīng)濟和環(huán)境的變化，宣城市積極開展農(nóng)房確權(quán)發(fā)證、抵押貸款，鼓勵農(nóng)民進行危舊房和舊村改造、村莊整治、農(nóng)民異地轉(zhuǎn)移安置等，推動了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民居住環(huán)境得到了改善。

（一）農(nóng)房抵押宅基地流轉(zhuǎn)方式。

該市從促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展出發(fā)，健全發(fā)證機構(gòu)、制定政策規(guī)定、規(guī)范辦證要件、強化服務(wù)指導(dǎo)、爭取部門協(xié)作，使農(nóng)村房屋發(fā)證工作走上規(guī)范化、制度化軌道。在確權(quán)登記的前提下，推動金融機構(gòu)提升服務(wù)水平，不斷完善農(nóng)房抵押貸款條件、額度、期限、利率、風(fēng)險管理、抵押登記、抵押農(nóng)房處置等制度，將貸款抵押標(biāo)的物設(shè)為農(nóng)村集鎮(zhèn)沿街、國省道沿線具有一定商業(yè)價值的“商住”兩用的農(nóng)村房屋，以提高抵押農(nóng)房處置流轉(zhuǎn)率；規(guī)定農(nóng)房不得為他人作抵押擔(dān)保，且抵押權(quán)人僅限于金融機構(gòu)，以控制過度放開的風(fēng)險。抵押農(nóng)房價值分別采取雙方協(xié)商、中介評估方式確定，抵押率控制在50%以內(nèi)；根據(jù)農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營周期確定貸款期限；為有效防范貸款風(fēng)險，在貸款審核時側(cè)重考察第一還款來源。截至目前，該市已核發(fā)農(nóng)房產(chǎn)權(quán)證1.66萬本（戶），辦理農(nóng)村房屋抵押登記1.2萬起；累放農(nóng)房抵押貸款13.56億元，不良率4.28%，低于農(nóng)戶小額信用貸款不良率近8個百分點。宅基地隨房走，實現(xiàn)了宅基地抵押流轉(zhuǎn)方式。

（二）宅基地整治流轉(zhuǎn)方式。

該市在對存量建設(shè)用地進行調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，采取先易后難的方式確定村莊土地整治項目，分別制定了掛鉤試點和置換工作方案并組織實施。在確定拆遷范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)上，堅持把群眾的利益放在首位，通過多次召開村組會議，充分征求群眾的意見，并把補償結(jié)果上墻公示，嚴(yán)格按照市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補償，切實做到“公開、公平、公正”。 一是與農(nóng)戶簽訂拆遷、補償、安置協(xié)議后，及時將補償資金發(fā)放到農(nóng)戶手中，為確保補償資金在發(fā)放過程中不出現(xiàn)被截流挪用現(xiàn)象，其資金由財政部門直接打入各戶的一卡通帳戶上。二是實行集中安置、異地自建安置和貨幣化安置相結(jié)合。對采取集中安置的，安置地要結(jié)合當(dāng)?shù)孛篮绵l(xiāng)村建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一選址，確認(rèn)建房用地面積，并負(fù)責(zé)做好征地以及道路、場地平整、供排水綠化、亮化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對異地自建安置的，由被拆遷戶異地按規(guī)劃要求選址建房，給予協(xié)調(diào)宅基地并提前支付拆遷補償款，盡量做到先建后拆，確保被拆遷群眾生產(chǎn)生活不受影響。對選擇貨幣化安置的，在附表一補償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，再增加35%標(biāo)準(zhǔn)（正房）一次性補償。拆遷安置地使用村內(nèi)空閑地和未利用地，盡量不占耕地。每戶宅基地面積不得超過160㎡，達到分戶條件的依法予以分戶，但土地取得成本費用由分戶者自行承擔(dān)。三是以公開招標(biāo)的方式組織施工隊伍開展舊宅及地上附屬物拆除和土地復(fù)墾，確保復(fù)墾后的土地能達到立即投入耕種的條件。

（三）農(nóng)房征收宅基地流轉(zhuǎn)方式。

該市對符合使用宅基地條件的農(nóng)村村民住宅用房采取貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補償安置方式，非住宅用房一律實行貨幣補償。實行貨幣補償?shù)模幢徊疬w房屋的基本價格結(jié)合成新和區(qū)位價格計算補償金額。住宅用房選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)被拆遷人家庭應(yīng)安置人員確定家庭應(yīng)安置面積。村民在取得新宅基地建造住宅用房后，未依法退還原有宅基地的，其原有的住宅用房不予補償。不符合使用宅基地條件的人員所建住宅用房不予安置，如所拆房屋經(jīng)核實系不符合申請宅基地條件的農(nóng)業(yè)戶口人員所建家庭唯一住房，則允許其按交易指導(dǎo)價的70%購買一套80㎡以內(nèi)的安置房。

（四）宅基地自愿退出流轉(zhuǎn)方式。

農(nóng)村宅基地退出工作在安徽省尚在探索嘗試階段，該市將結(jié)合農(nóng)村土地整治、村莊整治、美好鄉(xiāng)村建設(shè)等工作有序推進。農(nóng)村宅基地的退出，將大大提高農(nóng)村宅基地的使用效率，有效整合農(nóng)村零星、閑置、低效利用的土地資源，促進耕地保護，推進美好鄉(xiāng)村建設(shè)。

（五）農(nóng)房買賣、租賃等宅基地其他流轉(zhuǎn)方式。

隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，不少務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民取得一定的經(jīng)濟收入后在城鎮(zhèn)購買商品房，逐步向城鎮(zhèn)集聚，而原農(nóng)村住宅無人居住或一戶有多處宅基地和房屋，長期無人居住，于是就將閑置的房屋連同宅基地出售、出租給他人居住或用作經(jīng)營場所。據(jù)調(diào)查，該市農(nóng)房買賣不多，主要出售給那些急需建房又無處安排的本村居民居住。在一些風(fēng)景秀麗、依山傍水之地也吸引了一些城市退休人員，他們購賣農(nóng)房用于周末或夏季度假休閑。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 在合工大、宣城職業(yè)學(xué)院、宣城中學(xué)、宣城二中、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)周圍、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及公路兩旁的農(nóng)戶，將房屋整體或部分出租他人作為住宅、辦公、休閑、倉庫或其他經(jīng)營服務(wù)場所，在出租房屋的同時也出租了宅基地的使用權(quán)。

二、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)存在的問題及原因分析

隨著城鄉(xiāng)一體化進程的推進，由于現(xiàn)行政策法律等條件的限制，村莊規(guī)劃編制滯后等因素，農(nóng)村宅基地閑置、無序流轉(zhuǎn)等問題日益凸顯。

（一）農(nóng)村宅基地抵押制度困境。

《擔(dān)保法》雖然沒有禁止農(nóng)村住宅所有權(quán)的抵押，但《物權(quán)法》《擔(dān)保法》《土地管理法》對農(nóng)村宅基地抵押轉(zhuǎn)讓有著種種限制，故在農(nóng)村宅基地設(shè)定抵押權(quán)實現(xiàn)時，怎樣處理抵押也成為一項難題。一是缺少權(quán)威的宅基地價值評估機構(gòu)，造成不夠科學(xué)認(rèn)定宅基地抵押價值，宅基地就不可能通過市場表現(xiàn)出來，流轉(zhuǎn)不可能，抵押亦不可能。二是如果債務(wù)人不能償還貸款，金融機構(gòu)將取得宅基地使用權(quán)的處置權(quán)，但由于市場機制不完善，貸款抵押物缺乏流轉(zhuǎn)處置變現(xiàn)的市場機制和市場環(huán)境，宅基地使用權(quán)如何處置成為了關(guān)鍵問題。三是農(nóng)民房屋及其項下的宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基本生活保障和安身立命之本，一旦出現(xiàn)糾紛，農(nóng)民還不起款，就將失去住房及其宅基地，在農(nóng)村住房保障體系尚未建全前提下，喪失基本生存條件，造成流離失所，影響社會穩(wěn)定。

（二）宅基地土地整治困難多。

農(nóng)村宅基地土地整治主要是拆舊建新、退宅還耕，在制定宅基地整治專項規(guī)劃時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級規(guī)劃的技術(shù)力量薄弱，很難做到與村莊、交通、水利、電網(wǎng)等相關(guān)規(guī)劃銜接好，規(guī)劃深度不到位，項目選擇隨意性大，新的宅基地沿道路、河流松散排列，阻礙了農(nóng)村居民點用地的集約化。在宅基地土地整治過程中，一些村民，特別是老年村民，戀舊情緒嚴(yán)重，加上農(nóng)地耕種、就業(yè)出路和子女上學(xué)等一系列問題，不愿意移址建設(shè)。接受安置的中心村出于自身利益考慮，不愿將有限的土地資源提供給對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展貢獻不大的外來村民。 此外，我國宅基地實行無償使用，監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地超占嚴(yán)重、“一戶多宅”現(xiàn)象突出，居民點分散、零亂、房屋結(jié)構(gòu)差距大、私搭亂建嚴(yán)重、空閑住宅數(shù)量較大、應(yīng)拆未拆房屋數(shù)量較多，加上近幾年農(nóng)村中已建成了大量新房，對它們進行拆遷的費用相當(dāng)高，這對宅基地整治、安置小區(qū)建設(shè)投入帶來很大壓力。

（三）農(nóng)房宅基地征拆難度較大。

目前我國還沒有對農(nóng)村房屋拆遷、宅基地征用的一個專門法律和規(guī)章，給農(nóng)房宅基地征拆工作增加了難度，也讓農(nóng)民保障自身利益沒有法律武器。一些項目為趕進度，在安置規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)、安置地塊內(nèi)的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施未建設(shè)、拆遷安置戶各種建房手續(xù)未辦全的情況下倉促征拆，房子拆了，宅基地征了，安置房卻遲遲未能建好，讓農(nóng)民自行到外村租房晢住，過渡時間長，生活不方便，反響較大。一些農(nóng)民在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下漫天要價，嚴(yán)重影響農(nóng)房宅基地征拆進度。

（四）宅基地自愿退出機制效果不明顯。

擔(dān)心宅基地退出后會被收回承包地，失去既有的農(nóng)村集體經(jīng)濟土地征收補償分配等權(quán)益，也難以保障以后的預(yù)期的權(quán)益。城里房價高，農(nóng)民自愿退出宅基地，可得幾萬元獎勵（宣城市寧國市農(nóng)民自愿退出宅基地每畝最高可獲6萬元補助），到城里買房子連一個衛(wèi)生間都不夠。擔(dān)心一旦在城市失業(yè)，買不起也租不起房子，水、電、氣等基本生活成本無法承受。多年的新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村居住環(huán)境逐年變好，而城區(qū)生活成本較高，在城市居住優(yōu)勢逐漸減弱，返鄉(xiāng)居住還可以兼顧家庭。

（五）農(nóng)房買賣、租賃等宅基地流轉(zhuǎn)障礙。

現(xiàn)行法律和國家相關(guān)規(guī)定，宅基地不能單獨轉(zhuǎn)讓，可以隨地上房屋的轉(zhuǎn)讓、贈與和繼承而一并被轉(zhuǎn)讓、贈與和繼續(xù)。但只允許在本村集體經(jīng)濟組織的成員之間轉(zhuǎn)移，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”?，F(xiàn)行法律法規(guī)允許農(nóng)民出租其住宅，實際上住宅占用的宅基地一并被出租，城鎮(zhèn)居民便采用長期承租農(nóng)宅這種變相的手段購買農(nóng)民的住房和宅基地。農(nóng)房買賣、租賃等宅基地流轉(zhuǎn)不受法律保護， 沒有一戶農(nóng)民宅基地房出讓后能辦到合法手續(xù)。當(dāng)轉(zhuǎn)讓、出租行為發(fā)生后，雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，法院只能依法判處這種交易不成立。因此，這種農(nóng)房買賣、租賃等宅基地流轉(zhuǎn)行為無法律保障。

三、推進農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的建議

加快推進農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，對于促進美好鄉(xiāng)村建設(shè)意義重大。要根據(jù)國家有關(guān)農(nóng)村宅基地法律法規(guī)，嚴(yán)格農(nóng)村宅基地管理，依法保障宅基地的用益物權(quán)，不斷提高土地的集約節(jié)約利用水平。

（一）開展調(diào)查摸底，做好農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)確權(quán)登記。

國務(wù)院頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。開展農(nóng)村宅基地調(diào)查摸底是農(nóng)村宅基地確權(quán)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和頒證工作、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的前提。對農(nóng)村宅基地進行調(diào)查，建立臺帳，能夠?qū)崟r準(zhǔn)確地掌握不動產(chǎn)交易的情形，了解村民擁有住房和宅基地使用情況，更有針對性地出臺和落實農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策。要按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》，進一步完善農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)、登記、頒證實施辦法，通過不動產(chǎn)登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，使農(nóng)民所擁有的宅基地和房屋產(chǎn)權(quán)清晰明確。建立信息平臺，將農(nóng)民所擁有的宅基地和住宅登記信息納入平臺，與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門信息互通共享，為建立社會信用體系提供技術(shù)保障，維護農(nóng)村住房宅基地交易安全，提高交易效率。農(nóng)村住房宅基地?zé)o論是抵押、買賣還是征收、出租以及宅基地審批，只要到信息平臺查一下就可以準(zhǔn)確、快捷地了解農(nóng)村住房宅基地的權(quán)利歸屬和內(nèi)容，有效地防止各種欺詐騙局。

（二）加強規(guī)劃管理，促進宅基地有序流轉(zhuǎn)。

要以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，結(jié)合農(nóng)村宅基地調(diào)查摸底情況，編制土地利用總體規(guī)劃和村莊（布點）建設(shè)規(guī)劃。在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的用地面積和范圍內(nèi)，從方便農(nóng)民生產(chǎn)、生活的實際出發(fā)，積極推進農(nóng)宅集居化建設(shè)，合理布點村莊，控制宅基地用地規(guī)模和布局。村莊建設(shè)規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得隨意變更和調(diào)整。在村莊范圍內(nèi)進行的各項建設(shè)，要充分利用村內(nèi)老宅基地、各種廢棄地、閑置地，必須符合村莊建設(shè)規(guī)劃。優(yōu)化村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)，合理安排公共設(shè)施用地、生產(chǎn)用地、道路用地和農(nóng)民建房用地。在村莊（宅基地）整治、農(nóng)房宅基地征拆過程中，將布點村莊作為安置區(qū)。宅基地自愿退出的農(nóng)戶，一旦城里難以落戶，允許他們在布點村莊按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購買宅基地建房。安置戶和購買宅基地的農(nóng)戶以及布點村莊原有農(nóng)戶，在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)各自不同家庭人口、生活需求以及審美觀設(shè)計房屋樣式及庭院布局，避免農(nóng)民隨意建房、亂占土地，杜絕少批多占等不合理現(xiàn)象。

（三）破除法律障礙， 放開宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

在認(rèn)真分析總結(jié)各地成功經(jīng)驗和做法的基礎(chǔ)上，適時修訂《土地管理法》《擔(dān)保法》《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，完善《不動產(chǎn)登記暫行條例》，出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，對宅基地使用權(quán)的取得、抵押、轉(zhuǎn)讓和法律責(zé)任等方面做出明確規(guī)定，形成一整套規(guī)范的宅基地流轉(zhuǎn)法律體系。出臺評估管理、技術(shù)規(guī)范等有關(guān)法律、業(yè)務(wù)準(zhǔn)則以及區(qū)域性評價指標(biāo)體系， 組建獨立專業(yè)評估機構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人員，規(guī)范宅基地使用權(quán)價值的評估，出具真正具有法律效力的評估報告，為開展農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造有利條件。放開宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，建立起規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場和合理的價格體系， 適度引入競價機制，在相關(guān)網(wǎng)站等信息平臺公布農(nóng)村宅基地使用權(quán)市場價值評估程序和可供流轉(zhuǎn)宅基地的評估價格，發(fā)揮市場在農(nóng)村宅基地的有效配置作用。

（四）規(guī)范行為，規(guī)避宅基地抵押貸款風(fēng)險。

要結(jié)合實際情況，出臺相關(guān)措施和政策，制定有效、科學(xué)的管理方法和制度，明確貸款對象、額度、利率和期限，建立規(guī)避貸款風(fēng)險機制。金融機構(gòu)在貸前設(shè)置農(nóng)戶申請農(nóng)房宅基地抵押貸款必要的條件，如農(nóng)戶有多幢房屋的，在留有一幢滿足居住的情況下，可將其他農(nóng)房宅基地抵押； 農(nóng)戶僅有一幢房屋的，須提供第三人為其提供居住的擔(dān)保，以保證農(nóng)戶的抵押農(nóng)房宅基地變賣處置后仍有安居之地。同時，必須經(jīng)農(nóng)戶宅基地所在地集體經(jīng)濟組織同意，并出具同意抵押、處置證明；在貸后構(gòu)建日常監(jiān)測、信息管理、考核監(jiān)督的檢查體系，對抵押貸款農(nóng)戶定期不定期進行走訪調(diào)查，傾聽客戶訴求，掌握客戶情況，特別是對貸款資金運用和經(jīng)營狀況進行管控，確保信貸資金?？顚Ｓ?，防范貸款風(fēng)險。政府部門要根據(jù)農(nóng)戶貸款用途，每年按農(nóng)房宅基地貸款額度一定比例設(shè)立專項風(fēng)險補償基金，增強抵抗風(fēng)險能力。

（五）理清思路，梯度推進農(nóng)村宅基地整治。

對靠近集鎮(zhèn)、交通便利等居住環(huán)境好的村莊，納入村莊布點規(guī)劃，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定村居用地規(guī)模，防止村莊盲目擴張?？刂屏阈谴迓浒l(fā)展，對零星村落農(nóng)民申請建房時，在布點規(guī)劃村莊內(nèi)或附近大村落內(nèi)，嚴(yán)格按國家制定的標(biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)供給宅基地，逐漸減少村民在零星村落住居。積極推行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤工作，將布點規(guī)劃村莊或大村落附近的零星小村落歸并到布點規(guī)劃村莊、大村落，騰出的土地進行復(fù)耕，增加耕地面積。利用農(nóng)村宅基地管理（或不動產(chǎn)登記）信息平臺，核實村民申請建房情況，用科技手段管理宅基地審批，杜絕農(nóng)村超占、“一戶多宅”現(xiàn)象發(fā)生。

（六）以人為本，陽光推進農(nóng)房宅基地征拆。

要大張旗鼓地宣傳現(xiàn)行農(nóng)房宅基地征拆政策，主動向群眾公開有關(guān)的政策法規(guī)和工作流程，明確界定拆遷范圍和時間，讓征拆政策入心入腦，及時消除群眾的疑慮，潛移默化地改變農(nóng)民對征拆的認(rèn)識，從而支持依法征拆。在農(nóng)房宅基地征拆補償工作中，堅持“一把尺子量、一個標(biāo)準(zhǔn)補”的原則，丈量、補償都做到準(zhǔn)確到位。在群眾聚集多的村口張榜公示安置方案、補償方法、被征拆戶的戶籍情況、可享受安置房指標(biāo)、購房補助及房屋合法性認(rèn)定情形等，使農(nóng)房宅基地征拆補償工作在透明、公開、公平、公正的環(huán)境中推進，增加公信力。在農(nóng)房宅基地征拆補償工作中，采用“產(chǎn)權(quán)置換”、“提供宅基地自建”和貨幣補償相結(jié)合的安置方式，盡可能滿足農(nóng)戶意愿。征拆前，科學(xué)合理規(guī)劃安置小區(qū)的建設(shè)，把安置小區(qū)建成功能齊全、設(shè)施完善、交通便利的新社區(qū)，讓選擇“產(chǎn)權(quán)置換”的農(nóng)戶享受到文化教育、健康娛樂等公共服務(wù)；對選擇“提供宅基地自建” 的農(nóng)戶，在臨近布點規(guī)劃村莊內(nèi)提供宅基地，允許農(nóng)戶按照村莊規(guī)劃自建住宅；對于選擇貨幣補償?shù)霓r(nóng)戶，及時兌現(xiàn)補償協(xié)議，足額發(fā)放補償款，絕不可拖欠農(nóng)戶一分錢和打一張白條。同時，傾聽群眾意見，正視合理訴求，利用鄉(xiāng)村干部生活在群眾中，人緣廣泛的優(yōu)勢，對一些“釘子戶”一對一上門做思想工作，不厭其煩地解釋政策，解開思想疙瘩，直到他們點頭答應(yīng)支持工作。

（七）完善機制，穩(wěn)妥實現(xiàn)宅基地有序退出。

要充分尊重農(nóng)民意愿，引導(dǎo)他們自愿退出，不可強制推行。宅基地退出按面積給予獎勵，宅基地上的建筑根據(jù)拆遷標(biāo)準(zhǔn)給予補償。宅基地退出的農(nóng)戶，可選擇現(xiàn)金補償，也可選擇在臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城安排安置房，還可選擇臨近布點規(guī)劃村莊內(nèi)提供宅基地按照村莊規(guī)劃自建住宅。要充分考慮退宅農(nóng)民就業(yè)情況，穩(wěn)妥和有序地推進宅基地退出，不可不顧退宅農(nóng)民生產(chǎn)生活出路而冒進。對已在城鎮(zhèn)購置商品房或愿意進城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居，且以后不再申請新宅基地的農(nóng)民，鼓勵自愿退宅；建立健全覆蓋城鄉(xiāng)的促進就業(yè)長效機制，開展就業(yè)培訓(xùn)指導(dǎo)，提高農(nóng)民就業(yè)能力，對非農(nóng)收入占主導(dǎo)地位的家庭才納入宅基地退出對象。同時，健全覆蓋農(nóng)村、城鄉(xiāng)同籌的醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老、住房等社會保障體系，建立農(nóng)民失業(yè)保險制度和最低生活保障制度，解決農(nóng)民的基本生活問題。著力完善農(nóng)村住房保障、農(nóng)村社會養(yǎng)老保險與合作醫(yī)療保障制度等農(nóng)村社會保障體系，弱化宅基地保障功能，解宅基地退出之憂。

（八）加強監(jiān)管，在一定條件下允許農(nóng)房宅基地買賣、租賃。要允許農(nóng)房自由對外出租，也允許城鎮(zhèn)人口承租農(nóng)房，但對租賃限期給予限制，如可以一年一租，也可三年五年一租，不可以租代買。要允許農(nóng)房宅基地買賣、租賃，也允許城鎮(zhèn)人口以及本經(jīng)濟組織外農(nóng)民買賣、租賃農(nóng)房宅基地，但出賣、出租農(nóng)房家庭，必須在出賣、出租農(nóng)房后，還有一處自居房屋；購買農(nóng)房和承租宅基地建房家庭尚無住房。城鎮(zhèn)以及本經(jīng)濟組織外無房家庭購買農(nóng)村房屋或租賃宅基地建房，要通過不動產(chǎn)登記信息確認(rèn)符合條件者且農(nóng)房宅基地所在集體經(jīng)濟組織三分之二成員同意，所買賣的房屋或租賃宅基地所建房屋有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)，并辦理房屋所有權(quán)和宅地基使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)。城鎮(zhèn)以及本經(jīng)濟組織外無房家庭僅允許購買一處住房或僅允許租賃一處宅基地建房，占地面積不允許超過每戶宅地基規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。加強監(jiān)管，堅持一戶一宅，凡農(nóng)戶申請宅基地的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃和新民居設(shè)計要求，對不符合要求的一律不批準(zhǔn)宅基地。對多占、超占宅基地實行有償使用的同時，征收高額不動產(chǎn)稅，提高持有成本。成立農(nóng)村農(nóng)房宅基地收儲機構(gòu)，對農(nóng)民自愿退出或放棄持有的農(nóng)房宅基地進行收購儲備。對零星村莊收儲的房屋可用于征遷臨時安置、過度房，當(dāng)達到一定規(guī)模后，實施土地整治；對布點村莊收儲的農(nóng)房宅基地，可以用于征遷安置房或提供給征遷戶自建住房，也可轉(zhuǎn)讓給符合條件的村（居）民居住或自建住房，宅基地還可建安置房。

（作者單位：安徽省宣城市宣州區(qū)鐵路工作（電力協(xié)調(diào)）辦公室）

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