陳方勇

三四線城市是一個(gè)寬泛的概念，在地產(chǎn)圈曾經(jīng)熱鬧過(guò)，如今卻是一個(gè)危險(xiǎn)的名詞。如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)沒(méi)有人干預(yù)的正常市場(chǎng)，這樣的故事顯然不會(huì)發(fā)生?？上?，在泛濫全國(guó)的造城運(yùn)動(dòng)中，三四線城市也一樣被波及，造出的大量房子無(wú)法消化，出現(xiàn)了一個(gè)個(gè)的鬼城，當(dāng)資本的潮水退去，這些城市也就成了人人談之色變的危險(xiǎn)城市！

對(duì)于原本就是做風(fēng)險(xiǎn)管理的金融機(jī)構(gòu)，這樣的避險(xiǎn)意識(shí)就尤為突出，他們謹(jǐn)慎的試探過(guò)后便快速收縮，而且是“矯枉必須過(guò)正”！這對(duì)于當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商來(lái)說(shuō)，就等于剛被點(diǎn)燃了一把火，突然又被潑了一盆涼水，個(gè)中滋味大概只有當(dāng)事人才能體會(huì)。有不少?gòu)闹圃鞓I(yè)、能源業(yè)殺進(jìn)來(lái)淘金的小老板們，還沒(méi)嘗到甜頭就收獲了一個(gè)大大的教訓(xùn)，好不容易積累的家當(dāng)換做了一堆沒(méi)人要的鋼筋水泥！

其實(shí)邏輯很簡(jiǎn)單，在人口紅利進(jìn)入衰減期的中國(guó)，城市化運(yùn)動(dòng)基本上就是一個(gè)人口大遷徙，有吸引人口的地方，就有人口被抽走的地方，三四線城市顯然就屬于后者。在這種情況下還大干快上的造房子，供求快速逆轉(zhuǎn)是必然的結(jié)果。所以在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，在三四線城市做住宅開發(fā)是一件極為挑戰(zhàn)的事情，面對(duì)的是供求嚴(yán)重不對(duì)等的市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格極為敏感，需求又極為挑剔，沒(méi)有一定的品牌優(yōu)勢(shì)和成本控制能力，面對(duì)的就是一場(chǎng)必?cái)〉膽?zhàn)爭(zhēng)。若是還相信當(dāng)?shù)卣陚サ男鲁怯?jì)劃，在一片“希望的田野”里等待收獲，那幾乎就是一場(chǎng)壯烈的祭獻(xiàn)。

不過(guò)事無(wú)絕對(duì)，在這樣一類讓資本感到畏懼的地方，實(shí)際上還是有投資機(jī)會(huì)的，那就是在核心地段做消費(fèi)升級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)。第一，移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，資訊是不分地域的，三四線城市的居民對(duì)于消費(fèi)潮流的認(rèn)知與一二線城市幾乎同步。我們發(fā)現(xiàn)，在這樣的城市電商往往發(fā)達(dá)，其實(shí)背后就是消費(fèi)需求渴望同步的邏輯。第二，對(duì)于三四線城市的人們，投資出口更加狹窄。在這樣的城市，拿出幾十萬(wàn)就可以得到一個(gè)不錯(cuò)回報(bào)的商鋪，仍然是一個(gè)很好的投資選擇。第三，在三四線城市，土地成本相對(duì)較低，而且可以采取更加靈活的方式獲得，因此存在土地加杠桿的可能，操作得當(dāng)，以小博大并非沒(méi)有可能。第四，相比住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)只要地段好，加上好的招商品牌，可以立刻構(gòu)成稀缺性，在投資成本無(wú)需過(guò)多增加的情況下，可以進(jìn)行高定價(jià)，進(jìn)而博取高利潤(rùn)。

但是這里有一個(gè)基本前提，就是這樣的機(jī)會(huì)非常有限，只有當(dāng)一個(gè)城市業(yè)態(tài)嚴(yán)重落后，消費(fèi)需求被嚴(yán)重壓抑，投資需求無(wú)處釋放時(shí)，能夠迅速占領(lǐng)高地，將城市有限需求一網(wǎng)打盡，這個(gè)投資邏輯才成立，我們稱之為：割頭茬的麥子。業(yè)內(nèi)有一個(gè)說(shuō)法，一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)就是看萬(wàn)達(dá)來(lái)了沒(méi)有，萬(wàn)達(dá)來(lái)割過(guò)麥子的地方，這樣的機(jī)會(huì)也就不復(fù)存在了。何況，還有綠地、寶龍、紅星等。

曾經(jīng)，有位四線城市的開發(fā)商問(wèn)了我一個(gè)很有情懷的問(wèn)題：商業(yè)地產(chǎn)不是要持有才好嗎？我是不是要盡可能多的持有？我以一個(gè)投資人的角度給了他一個(gè)很沒(méi)有情懷、很現(xiàn)實(shí)的回答：首先，我不認(rèn)為三四線城市的商業(yè)具有持有價(jià)值，道理很簡(jiǎn)單，但凡高端人群要么遲早會(huì)流失到一二線城市，要么他們的高端消費(fèi)就會(huì)選擇去一二線城市，也就是說(shuō)消費(fèi)有升級(jí)；其次，既然三四線城市是資本的禁區(qū)，就意味著你的投資只能借助自有資金或者愿意信任你的股權(quán)投資伙伴，注定只能玩“以小博大”，在這種情況下，現(xiàn)金回流是最關(guān)鍵的，盡快達(dá)到資金平衡點(diǎn)是操作的關(guān)鍵；最后，商業(yè)地產(chǎn)的持有是需要時(shí)間考驗(yàn)的，人們的消費(fèi)需求會(huì)隨時(shí)間發(fā)生變化，你是否具備這樣的長(zhǎng)周期控盤能力？你招來(lái)的商家是否能夠抵御這樣的波動(dòng)？若是沒(méi)有把握，不如把計(jì)劃持有的部分轉(zhuǎn)成共有，與主力商家一起共度興衰。而一切的前提是：落袋為安！

最后一個(gè)問(wèn)題是問(wèn)如何才能打一場(chǎng)有把握的勝仗。我說(shuō)要問(wèn)四類人：第一類當(dāng)然是消費(fèi)客戶，他們是否認(rèn)可這樣的地點(diǎn)，都需要什么樣的業(yè)態(tài)；第二類需要問(wèn)目標(biāo)商家，你的項(xiàng)目是否符合他們的選址要求，你所在的城市是否滿足他們的標(biāo)準(zhǔn)；第三類要問(wèn)你希望去聘用的商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，他們?cè)敢庖允裁礃拥姆绞絹?lái)和你合作，項(xiàng)目是否好到他們主動(dòng)希望來(lái)給你做運(yùn)營(yíng)；第四個(gè)就是得問(wèn)你自己了，你選的這個(gè)地方是否具有唯一性，哪怕是幾年內(nèi)的唯一性，是否有更好的選擇，是否會(huì)有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很快進(jìn)入，你自己有沒(méi)有信心做到最好。問(wèn)了一圈，如果你仍有十足的把握，那么就去干吧！

作者系佰仕信基金董事長(zhǎng)