龔小鋒

繼上海某樓王最高單價(jià)達(dá)到38萬(wàn)元/平方米、深圳首度出現(xiàn)單價(jià)超20萬(wàn)元的項(xiàng)目之后，6月1日，位于北京孫河板塊的中糧瑞府項(xiàng)目成為首個(gè)獲批單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)豪宅，也再一次刷新了北京住宅市場(chǎng)的預(yù)售價(jià)格紀(jì)錄。

單價(jià)刷新

北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，中糧瑞府項(xiàng)目首批獲得預(yù)售資格的房源共有48套，有兩套房源其預(yù)售價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。

最受關(guān)注的是9號(hào)樓，其預(yù)售均價(jià)達(dá)到了19.96萬(wàn)元/平方米。其中9號(hào)樓的103號(hào)房，預(yù)售價(jià)高達(dá)22萬(wàn)元/平方米，面積約為849平方米，預(yù)計(jì)這套房源的最終售價(jià)可能會(huì)接近2億元。另一套房源為19號(hào)樓的101號(hào)房，預(yù)售單價(jià)約為21萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售面積為833平方米。

“隨著龍湖和泰禾、中糧等項(xiàng)目近年在孫河相繼開(kāi)盤(pán)，孫河已經(jīng)形成了高端居住的氛圍。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，未來(lái)孫河這一區(qū)域還將有低密度的地塊陸續(xù)推出。

未來(lái)會(huì)突破20萬(wàn)均價(jià)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止中糧瑞府。目前，北京以單價(jià)10萬(wàn)元項(xiàng)目為基礎(chǔ)、20萬(wàn)元項(xiàng)目為頂部的格局已經(jīng)初步形成。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，將有包括西宸原著、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目和保利首開(kāi)東壩項(xiàng)目等在內(nèi)的20余個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，未來(lái)售價(jià)均將超過(guò)10萬(wàn)元/平米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，合生霄云路8號(hào)、龍湖西宸原著、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目、北平府等位于四環(huán)內(nèi)核心城區(qū)項(xiàng)目將率先觸頂20萬(wàn)元級(jí)別。

據(jù)悉，合生霄云路8號(hào)即將推出空中四合院產(chǎn)品，起價(jià)36萬(wàn)元/平方米，最高單價(jià)50萬(wàn)元/平方米。此次推出的空中四合院是位于樓頂?shù)漠a(chǎn)品，上下兩層，面積近千平方米。照此計(jì)算下來(lái)，單套物業(yè)的總價(jià)將在3.6億-5億元之間，50萬(wàn)元/平米的價(jià)格也再次捅破了全國(guó)樓盤(pán)的價(jià)格天花板。

據(jù)了解，空中四合院的樣板間早已面世，價(jià)格區(qū)間也是早就定下來(lái)的，但入市銷(xiāo)售是近期才決定的。不過(guò)，合生·霄云路8號(hào)的空中四合院目前只裝修了一套。

作為四環(huán)內(nèi)在售的唯一別墅新盤(pán)，由龍湖與葛洲壩聯(lián)合打造的西宸原著今年有望率先沖刺20萬(wàn)。記者從龍湖北京公司了解到，西宸原著樣本間已經(jīng)開(kāi)放，預(yù)計(jì)6月中旬開(kāi)盤(pán)。

此外，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目已經(jīng)獲得了16.5萬(wàn)元/平方米的預(yù)售許可證，最高報(bào)價(jià)是19.2萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)接下來(lái)入市的房源報(bào)價(jià)將超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。

張大偉還表示，華潤(rùn)旗下的北平府項(xiàng)目也將是“20萬(wàn)元+”俱樂(lè)部的成員，位于四環(huán)的萬(wàn)柳書(shū)院今年就賣(mài)到了16萬(wàn)元/平米左右，該項(xiàng)目也具備沖刺單價(jià)20萬(wàn)元/米的實(shí)力。

郭毅認(rèn)為，北京頂級(jí)豪宅的總價(jià)門(mén)檻已經(jīng)抬升到總價(jià)5000萬(wàn)水平，只有擁有這類(lèi)產(chǎn)品的樓盤(pán)才能位列北京頂級(jí)豪宅第一陣營(yíng)，進(jìn)而形成在頂級(jí)市場(chǎng)的影響力。

誰(shuí)在出手？

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市高端住宅的價(jià)格能達(dá)到區(qū)域房?jī)r(jià)的2-3倍，而頂級(jí)豪宅的價(jià)格往往達(dá)到區(qū)域房?jī)r(jià)的數(shù)倍，甚至部分超級(jí)豪宅的價(jià)格幾乎可以脫離城市的房屋價(jià)格體系。早在2011年，位于海淀區(qū)玉淵潭附近的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院，曾因30萬(wàn)/平方米的創(chuàng)歷史單價(jià)震驚過(guò)京城樓市。

2000萬(wàn)元是高端市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺，購(gòu)買(mǎi)力在此之上的置業(yè)者多為企業(yè)董事長(zhǎng)或大型企業(yè)高管，資產(chǎn)至少過(guò)億元。而目前，北京頂級(jí)豪宅的總價(jià)格可以輕松超越五六千五元。

誰(shuí)會(huì)是20萬(wàn)頂豪的買(mǎi)家？近日，西宸原著樣板間正式對(duì)外開(kāi)放。西宸原著全盤(pán)僅119套別墅，預(yù)計(jì)在6月中旬開(kāi)盤(pán)，首期將僅推售30余套。西宸原著營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人李昂介紹，開(kāi)放前兩天，有近80組前期來(lái)訪的塔尖級(jí)高意向客戶(hù)到訪，另有近120組首次來(lái)訪客戶(hù)。

李昂表示，在意向客戶(hù)中，有不少是來(lái)自海淀、金融街、豐臺(tái)的地緣性客戶(hù)，有一部分海淀北四環(huán)以外的隱貴客戶(hù)，甚至10年來(lái)都沒(méi)考慮過(guò)換房，但是卻被項(xiàng)目所打動(dòng)。除此之外，還有一部分從東部高端項(xiàng)目中轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的高端客戶(hù)。

從具體年齡上，可以大致分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是近年來(lái)資產(chǎn)增值較快的新貴，像中關(guān)村IT精英、金融街金融新貴，年齡在35歲到45歲之間；第二類(lèi)是40歲往上，主要集中在海淀，工作在三環(huán)沿線。

郭毅認(rèn)為，豪宅市場(chǎng)的需求始終存在，只是需要合適的產(chǎn)品刺激。據(jù)其介紹，“去年一共成交了27套十萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目成交一兩套，但是今年到現(xiàn)在已經(jīng)成交了23套10萬(wàn)以上的項(xiàng)目。

如其所言，在豪宅項(xiàng)目扎堆入市的情況下，豪宅市場(chǎng)的成交日益活躍。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至4月28日，今年北京成交的總價(jià)5000萬(wàn)元以上的物業(yè)達(dá)到了104套，創(chuàng)造歷史新紀(jì)錄，而且均價(jià)也首次全面上漲到10萬(wàn)元/平方米以上。其中，億元大宅也已經(jīng)成交簽約了3宗。

比拼激烈

“近兩年，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來(lái)四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒(méi)有住宅用地。目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分僅有存量合計(jì)在8萬(wàn)套左右，而四環(huán)的存量不足1萬(wàn)套?！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，今年北京四環(huán)內(nèi)的新房房?jī)r(jià)已普遍邁入“8萬(wàn)門(mén)檻”。

隨著城區(qū)土地日益稀少，目前來(lái)看，頂級(jí)豪宅更多可能出現(xiàn)在四環(huán)以?xún)?nèi)，尤其集中在海淀西北、朝陽(yáng)東北、豐臺(tái)三地。海淀不僅依托中關(guān)村產(chǎn)業(yè)，更有深厚的教育資源和歷史文化底蘊(yùn)。

朝陽(yáng)的孫河、東壩兩地近年來(lái)成為高端項(xiàng)目聚集地，保利東壩項(xiàng)目、首開(kāi)瑯樾、中糧瑞府都集中在朝陽(yáng)東壩或?qū)O河區(qū)域。如今，豐臺(tái)也開(kāi)始成為了高端新貴，即將誕生華潤(rùn)亞林西、龍湖西宸原著、泰禾西局項(xiàng)目等。

由于頂級(jí)豪宅項(xiàng)目占據(jù)著高端生活資源，往往越是靠近城市核心區(qū)的產(chǎn)品，越能受到高端置業(yè)者的青睞。郭毅表示，以?xún)?nèi)城別墅為例，“北京2006年到現(xiàn)在，三環(huán)以?xún)?nèi)的別墅供應(yīng)量是46套，四環(huán)以?xún)?nèi)的是182套，再分到每個(gè)社區(qū)，其實(shí)就是那么幾十套的房子?！?/p>

在郭毅等業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，能達(dá)到20萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目并不多，產(chǎn)品需要很純粹，因?yàn)榛齑畹漠a(chǎn)品類(lèi)型很難達(dá)到?jīng)_頂價(jià)格的品質(zhì)。而且往往必須是新項(xiàng)目，過(guò)去老項(xiàng)目因?yàn)槎▋r(jià)、取證、銷(xiāo)售節(jié)奏和產(chǎn)品規(guī)劃方面的問(wèn)題，價(jià)格很難突破20萬(wàn)。

此外，這類(lèi)高端項(xiàng)目還需要有教育、醫(yī)療、商業(yè)配套等與之相稱(chēng)。尤其是教育配套等項(xiàng)目軟實(shí)力，在目前豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大的情況下，顯得尤為重要。

在北京龍湖營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李亮看來(lái)，2015年是高端市場(chǎng)分化的一年，市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)行真?zhèn)魏勒拇蟊绕?，不少地段在五環(huán)外、品質(zhì)上無(wú)特色的項(xiàng)目將面臨去化速度下降的問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于高端客群的資產(chǎn)調(diào)配、資格調(diào)配都需要一定的時(shí)間，這些新入市項(xiàng)目的簽約周期比較長(zhǎng)，下半年可能才會(huì)出現(xiàn)20萬(wàn)以上頂豪項(xiàng)目的簽約。