劉寶香　呂萍

摘要：我國正面臨經(jīng)濟社會雙重轉(zhuǎn)型，城市住房消費兩極分化現(xiàn)象嚴重、中低收入群體住房問題突出、流動人口住房問題值得重視。我國城市住房困境無論從認識偏差、機制缺失和結(jié)構(gòu)不當哪方面分析，都與住房租賃市場滯后有密切關(guān)系。文章基于發(fā)展住房租賃市場的視角，提出完善住房租賃市場供應(yīng)體系，建立住房市場租買選擇機制；做好相關(guān)配套工作，促進住房梯級消費；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場、住房市場與住房保障制度，促進新型城鎮(zhèn)化。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型時期；住房問題；住房租賃

一、 引言

住房是人類重要的生活必需品，住房消費關(guān)系到人類的生存和發(fā)展。擁有自己的住房是中國人長期以來的夢想。但是，近年來，由于我國諸多城市的高房價現(xiàn)實，使得人們的住房消費理念有了一些變化，“住有所居”也成為我國政府和理論界倡導(dǎo)的住房消費選擇。然而，現(xiàn)階段我國正經(jīng)歷著由鄉(xiāng)村社會為主向城市社會為主、由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過度的轉(zhuǎn)型時期。在經(jīng)濟快社會快速發(fā)展的同時，伴隨著利益分配的變化和社會制度的變遷，已經(jīng)或有可能涌現(xiàn)相應(yīng)的社會矛盾。探索有效途徑、建立長效機制、進而從根本上解決居民的住房問題，特別是中低收入群體、城市流動人口的住房問題，仍將是我國當前面臨的重要理論問題和現(xiàn)實問題。住房租賃市場在完善住房市場體系、解決城市中低收入群體和流動人口住房問題方面具有特殊作用和重大意義。本文認為，我國城市住房困境無論從認識偏差、機制缺失和結(jié)構(gòu)不當哪方面分析，都與住房租賃市場滯后有密切關(guān)系，并基于發(fā)展住房租賃市場的視角，提出一些對策建議。

二、 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

住房問題的認識和思考涉及到住房屬性、住房消費和住房市場等多個方面。國內(nèi)外學者的有關(guān)認識，有利于當前我國城市住房問題的分析和解決。從住房屬性看，住房兼具消費品和投資品屬性。但是，住房首先是消費品，不能過分夸大其投資品屬性。如果過分強調(diào)住房的投資品屬性，把住房作為投資和投機的工具，就會扭曲住房和住房市場的性質(zhì)，并推高住房的價格，進而把廣大住房消費者排擠出住房市場領(lǐng)域，在缺乏相應(yīng)住房保障的情況下必然造成居民的住房困難（張躍慶，2011）。從住房消費方式看，租賃和買賣是住房消費的兩種基本方式。并且，在住房租賃市場發(fā)育較為充分的住房市場體系中，“房地產(chǎn)租買選擇機制”作為重要的關(guān)聯(lián)因素能發(fā)揮到調(diào)節(jié)住房買賣市場價格的重要作用（崔裴等，2014）。從住房消費階段看，城市居民的住房消費具有明鮮的梯度結(jié)構(gòu)特征。住房市場的產(chǎn)品供給、社會成員的收入以及居民住房需求均在一定程度上呈現(xiàn)出梯度結(jié)構(gòu)的特征，并促成了城市住房消費明鮮的梯度結(jié)構(gòu)特征（浩春杏，2007）。若住房消費結(jié)構(gòu)的階層體系較為和諧，“安其屋”將是低收入階層的選擇，“有其屋”將是中等收入階層的選擇，“優(yōu)其屋”將是高收入階層的選擇（浩春杏，2007）。

從住房市場發(fā)展看，由于種種原因我國住房租賃市場發(fā)展滯后。我國城市住房租賃市場的需求主體主要是兩類人群：一是尚沒有能力購買住房的低收入群體；二是城市化過程帶來的流動人口。我國流動人口住房的最主要來源是租住私房，新生代流動人口租住私房的比例更高。更多新生代流動人口選擇租住在租金較低的城市郊區(qū)。另外，流動人口的家庭化遷移趨勢越來越明顯（王宗萍等，2013）。在英國，私人租賃住房是一個過渡性的住房選擇，處于住房選擇梯度結(jié)構(gòu)的較低階層，向上可以過渡至通過買賣擁有產(chǎn)權(quán)住房，向下可以過渡至社會租賃住房。同時，產(chǎn)權(quán)住房和社會租賃住房的住戶也可能過渡至私人租賃住房。Peter A. Kemp 和Margaret Keoghan（2001）通過1996年～1997年英國住房調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)了消費者由私人租賃住房轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)住房和社會租賃住房以及反向過渡的特征。并且，Peter A. Kemp（2011）通過2007年英國住房狀況調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)私人租賃住房市場在解決低收入群體住房問題方面起著異常重要的作用。

總之，國內(nèi)學者外在住房屬性、住房消費和住房市場等方面已取得豐碩成果，并重視住房租賃市場在住房問題解決方面的重大意義。但是，卻多側(cè)重于其中某一方面的研究，缺少系統(tǒng)研究和統(tǒng)籌考慮。本文將綜合考慮住房屬性、住房消費和住房市場，將住房租賃作為解決中低收入群體和流動人口住房問題的突破口，進行轉(zhuǎn)型時期我國城市住房問題的思考。

三、 轉(zhuǎn)型時期我國城市住房問題的理論分析

1. 轉(zhuǎn)型時期我國城市住房問題的主要表現(xiàn)。轉(zhuǎn)型時期我國城市住房問題集中表現(xiàn)在住房消費兩極分化現(xiàn)象嚴重、中低收入群體住房問題突出和流動人口住房問題值得重視等方面。

（1）住房消費兩極分化現(xiàn)象嚴重。近年來，陸續(xù)出現(xiàn)的溫州購房團、山西煤老板、“房叔”、“房姐”等現(xiàn)象是我國住房消費領(lǐng)域的特殊現(xiàn)象。我國一些城市和地區(qū)住房價格偏高的現(xiàn)實，仍然抵擋不住部分人群旺盛的住房投資需求。一些地方出現(xiàn)的“鬼城”現(xiàn)象則是高收入群體住房過剩而導(dǎo)致的空置現(xiàn)象。與此形成鮮明對比的是工薪階層為了擁有一套住房而傾其畢生所有，不幸成為“房奴”。我國政府十分重視中低收入群體的住房問題，適時推出了一系列住房市場調(diào)控政策，并積極構(gòu)建和完善住房保障制度。目前，我國政府已經(jīng)陸續(xù)推出經(jīng)濟適用房、公共租賃房和廉租房等保障房，并不斷探索新的住房保障產(chǎn)品和措施。

（2）中低收入群體住房問題突出。我國政府在住房制度改革之初就十分重視住房產(chǎn)品的分層供給，針對不同收入群體提供不同類型的住房產(chǎn)品，逐漸形成了高收入群體通過市場機制獲得住房、中低收入群體借助政府住房保障解決其住房問題的住房供應(yīng)體系。然而，隨著住房市場化、貨幣化改革的推進，住房的投資品屬性被不斷擴大，住房市場的投資投機行為一定程度上致使住房價格日益攀升。在這種情況下，中低收入群體住房困難問題日益凸顯。

（3）流動人口住房問題值得重視。近年來，隨著我國城市化的加速發(fā)展，城市流動人口的退伍愈發(fā)龐大，加之不斷上漲和高位運行的房價，引發(fā)了流動人口的住房問題。城市流動人口往往面臨著擇業(yè)和住房的雙重壓力，長期居住于城中村出租房、職工宿舍等非正規(guī)住房之中，居住條件差、居住面積小。另外，城市流動人口往往無法享受與城市居民同等的教育、醫(yī)療、就業(yè)、培訓(xùn)等公共服務(wù)，無法融入當?shù)爻鞘猩鐣ㄠ嵥箭R等，2009），存在著一定程度的住房隔離和社會隔離。

2. 轉(zhuǎn)型時期我國城市住房困境分析。從根本上講，轉(zhuǎn)型時期我國在住房方面的主要矛盾和問題，源自于對住房問題的認識偏差、住房租買選擇機制缺失和住房梯級消費結(jié)構(gòu)不健全等方面。

（1）對住房問題的認識偏差。長期以來，我國社會對住房問題的認識誤區(qū)主要集中在住房屬性、住房消費方式、住房消費階段和住房市場體系等方面。在住房屬性上，過分強調(diào)住房的投資品屬性，致使一些地區(qū)住房投機嚴重，住房價格嚴重扭曲，居民（特別是中低收入群體）住房困難。在住房消費方式上，存在“重買賣，輕租賃”的現(xiàn)象，致使住房市場體系不健全，住房租賃市場和買賣市場關(guān)系非正常化。在住房消費階段上，存在“一步到位”的超前思想，致使居民（特別是中低收入群體）住房消費行為和住房支付能力的嚴重脫節(jié)。在住房市場體系上，長期忽視住房租賃市場，致使住房租賃市場發(fā)展滯后。

（2）住房租買選擇機制缺失。當前，我國住房租賃市場供給主體可以分為四種類型，即擁有一套以上住房的私有業(yè)主、提供公租房的地方政府、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商。但是，由于其他三種供給主體房源的有限供給，使得私有業(yè)主成為住房租賃市場的主要供給主體。然而，由于現(xiàn)階段我國住房租賃市場私有業(yè)主供給主體職業(yè)化、企業(yè)化不足，租賃住房與自有住房在使用價值和住房服務(wù)水平上具有不可替代性，住房租買選擇機制缺失，進而導(dǎo)致住房買賣市場與住房租賃市場的弱替代關(guān)系（崔裴等，2010）。租買選擇機制缺失以及租買市場的弱替代關(guān)系是當前我國住房領(lǐng)域的主要困境，也是住房問題的重要原因。

（3）住房梯級消費結(jié)構(gòu)不健全。住房梯級消費理念在我國住房制度改革初期的住房分層供應(yīng)思想中就有體現(xiàn)。住房梯級消費理念體現(xiàn)了尊重供求關(guān)系、遵循住房消費發(fā)展規(guī)律和適度消費思想。從供求關(guān)系角度講，高收入群體可以到市場上購買住房，中低收入者則可以在住房租賃市場上租房，或者申請政府提供的公租房（含廉租房）。從住房消費發(fā)展角度講，隨著收入水平的提高，居民可以由接受補貼轉(zhuǎn)向自食其力、由租公房轉(zhuǎn)向租私房、由租房轉(zhuǎn)向買房，并實現(xiàn)住房消費水平的提高。當然，出于過渡或者偏好的需要也可以在租房和買房、私租房和公租房（含廉租房）之間進行適當選擇。從適度消費角度講，根據(jù)消費能力進行適當?shù)淖》肯M和其他消費選擇，符合個體理性需要，又有利于經(jīng)濟社會發(fā)展。然而，現(xiàn)階段我國卻存在著明顯的超越住房支付能力、違背供求關(guān)系、漠視消費發(fā)展、過度消費的主被動住房消費現(xiàn)實。

3. 發(fā)展住房租賃市場視角的住房問題解決思路分析。如前所述，轉(zhuǎn)型時期我國城市住房困境無論從認識偏差、機制缺失和結(jié)構(gòu)不當哪方面分析，都與住房租賃市場滯后有密切關(guān)系。據(jù)此，有理由從發(fā)展住房租賃市場的視角進行我國城市住房問題的分析和探討。

（1）發(fā)展住房租賃市場有利于住房市場體系的完善。租賃和買賣都是住房消費的基本方式。按照流通方式，住房市場可以劃分為住房租賃市場和住房買賣市場。人們可以在租賃市場上租房，也可以在買賣市場上買房。并且，住房租賃市場和買賣市場有密切的相互關(guān)聯(lián)和影響。在一個租賃市場和買賣市場都充分發(fā)展、健康的住房市場體系中，人們在租賃市場上租房和在買賣市場上買房的效用應(yīng)該是相同的。當前，發(fā)展住房租賃市場一方面可以彌補我國住房租賃市場發(fā)展滯后的欠賬，另一方面有利于住房市場體系的完善，進而促進我國住房問題的解決。

（2）發(fā)展住房租賃市場有利于低收入人群的住房消費。住房兼具福利和商品屬性。從住房支付能力角度講，低收入人群處于劣勢。低收入人群住房問題的解決如果僅依靠自身的力量是不夠的。因此，低收入人群的住房問題是各國政府住房政策的重點。如果條件具備，低收入人群可以首先選擇公共租賃住房。否則，可以進入私人租賃住房市場?？傊谑杖胱阋再徺I商品住房的水平之前，低收入人群住房問題的解決有賴于私人或公共租賃住房。住房租賃市場是低收入人群解決住房問題的有效途徑。近年來，城中村住房租賃市場的火爆，與低收入人群的住房需求密不可分。

（3）發(fā)展住房租賃市場有利于流動人口住房問題的解決，進而促進城市化。與買賣住房相比，租賃住房（特別是私人租賃住房）交易方便、退出快捷的特點，正好與流動人口的流動性特征相吻合。因此，流動人口選擇租賃住房的情況非常普遍。我國城市化已經(jīng)進入加速階段，流動人口的住房問題備受關(guān)注。租賃住房能夠很好地滿足流動人口的住房需求。我國流動人口住房的最主要來源是租住私房，新生代流動人口租住私房的比例更高。更多新生代流動人口選擇租住在租金較低的城市郊區(qū)。另外，人口流動的家庭化趨勢帶動了更大程度上的住房租賃需求。發(fā)展住房租賃市場有利于流動人口住房問題的解決，進而促進城市化。

四、 發(fā)展住房租賃市場視角的我國城市住房問題對策建議

轉(zhuǎn)型時期我國城市住房問題關(guān)系到國計民生，是重要的社會問題。當前，除了充分認識發(fā)展住房租賃市場的重大意義，還應(yīng)從以下幾個方面真正落實：

1. 完善住房租賃市場供應(yīng)體系，建立住房市場租買選擇機制。我國城市住房租賃市場的需求主體主要是尚無能力購買住房的低收入群體和城市化過程帶來的流動人口。我國城市住房租賃市場供給方主要包括普通居民、地方政府、房地產(chǎn)經(jīng)紀商和房地產(chǎn)開發(fā)商（陳妍，2013）。我國住房租賃市場需求趨于不斷增長。但是，我國城市住房租賃市場的供給主要依靠普通居民且房源不穩(wěn)定。我國城市住房租賃市場發(fā)展滯后的原因重在供給。為盡快完善我國城市住房租賃市場供應(yīng)體系、建立住房市場租買選擇機制，有必要做好如下幾點：第一，完善住房保障政策，增加公共租賃住房供給；第二，出臺相關(guān)政策，支持房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營租賃住房；第三，通過政策引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商開展包括住房租賃在內(nèi)的綜合經(jīng)營；第四，鼓勵普通居民提供穩(wěn)定的租賃房源，如減免經(jīng)營所得稅。另外，還可以通過住房空置稅干預(yù)住房空置，增加租賃住房供給。

2. 切實做好相關(guān)配套工作，促進住房梯級消費的良好實現(xiàn)。我國目前面臨的住房問題，除了發(fā)展住房租賃市場、完善住房市場體系，還有賴于相關(guān)配套政策的支持，以促進住房梯級消費，并從根本上完善住房制度、規(guī)范住房經(jīng)濟的運行。根據(jù)目前我國住房消費兩極分化、中低收入群體和流動人口住房問題的狀況，應(yīng)當重點加強土地制度、金融制度、住房保障制度和稅收制度的建設(shè)。在土地制度方面，重在明晰土地產(chǎn)權(quán)，處理好居住用地與其他用地的關(guān)系，以及居住用地對應(yīng)于住房結(jié)構(gòu)的內(nèi)部關(guān)系。在金融制度方面，重在服務(wù)大眾和弱勢群體，扶持普通住房消費和公共住房供給。在住房保障制度方面，重在扶持弱勢群體和特殊群體，傾向中低收入群體和流動人口。在稅收制度方面，重在調(diào)整住房分配不公和抑制投機，促進住房收益分配的公平化。

3. 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場、住房市場與住房保障制度，促進新型城鎮(zhèn)化。土地是人類重要的生產(chǎn)資料和生活資料。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，土地更加稀缺，從而帶來特定區(qū)域住房的日益稀缺。目前，我國進城務(wù)工人員城市住房困難和鄉(xiāng)村住房閑置并存的狀況，在造成住房浪費的同時也帶來了土地資源浪費。在城鄉(xiāng)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的土地市場、住房市場和住房保障制度（呂萍等，2010），是在城鄉(xiāng)范圍內(nèi)調(diào)劑土地和住房資源、解決進程務(wù)工人員住房問題、進而促進社會穩(wěn)定與發(fā)展的重要舉措。在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地市場、住房市場與住房保障制度的過程中，同樣要重視住房租賃市場的作用的良好發(fā)揮。進城務(wù)工人員可以選擇通過住房租賃市場解決暫時的住房問題，在有條件的時候向買房消費過渡，或者選擇政府提供的公共租賃住房以及廉租房。另外，從國際經(jīng)驗來看，發(fā)展城市住房租賃市場，是快速城市化過程中解決流動人口住房問題的必由之路（丁成日等，2011）。新型城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化，以發(fā)展住房租賃市場為視角，將為新型城鎮(zhèn)化征途上住房問題的解決提供新的思路。

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基金項目：國家自然科學基金項目（項目號：71173223）。

作者簡介：呂萍（1962-），女，漢族，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市人，中國人民大學公共管理學院教授、博士生導(dǎo)師，研究方向為住房政策、土地經(jīng)濟與管理；劉寶香（1977-），女，漢族，山西省鄉(xiāng)寧縣人，山西財經(jīng)大學公共管理學院講師，中國人民大學土地管理系房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理專業(yè)博士生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟、城市經(jīng)濟。

收稿日期：2015-03-11。