趙宇 劉治州

摘 要：房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，并根據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種財產(chǎn)稅，世界各國普遍征收。隨著經(jīng)濟和人均收入增長、城鎮(zhèn)化率提高，人們對住房的需求日益增長。自2007年以來，房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，但也隱藏著房價畸高，庫存過大等泡沫。本文針對滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點情況進行分析和總結(jié)，對今后房產(chǎn)稅的推進及改革提出建議和思考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；問題；改革

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的計稅余值或房產(chǎn)的租金收入為計稅依據(jù)，對納稅人經(jīng)營自用房屋，以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)，稅率為1.2%；對于出租的房屋，以房產(chǎn)的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。各地實踐證明，房地產(chǎn)稅收有力地保障了地方財政收入的增長。當然，稅收是房地產(chǎn)價格的組成部分，在一定程度上稅收負擔的合理性影響著政府、納稅人和居民的關(guān)系，同時也關(guān)系著政府能否有效地應(yīng)用稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格問題。

2011年1月28日，為調(diào)節(jié)收入分配，部分代替土地出讓金成為地方稅收來源，抑制房價過快上漲，改變市場心理預(yù)期，上海和重慶兩市同時開始對個人住房征收房產(chǎn)稅的試點。在上海，政策主要是針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。而重慶房產(chǎn)稅的征收范圍比上海更狹窄，同樣沒有關(guān)注多套存量住房，也沒有涉及人們最關(guān)心的普通商品房市場。房產(chǎn)稅的征收不涉及存量住房，僅這一點就決定了房產(chǎn)稅試點無法從根本上擠出多套房。而從繳納房產(chǎn)稅的家庭來看，其年稅費成本多在數(shù)千元左右，對于漲幅很大的房地產(chǎn)市場來說，這些稅費成本難以撼動投資人涌入樓市的熱情。隨著對政策的消化，房產(chǎn)稅很快就成了一種只針對極少數(shù)人的特殊稅種。房產(chǎn)稅改革將有利于合理調(diào)節(jié)居民收入分配，引導(dǎo)居民理性購房，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但房產(chǎn)稅在改革試點的過程中仍然出現(xiàn)了許多問題。

一、存在問題

房產(chǎn)稅改革對社會、經(jīng)濟的重要意義尤其表現(xiàn)在調(diào)節(jié)房價和地方財政收人方面，它成為目前能夠替代“土地財政”的重要手段。但是，當前征收住房房產(chǎn)稅的環(huán)境并不成熟，稅制的改革面臨著諸多的內(nèi)在問題和外在挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)為：

1.稅制無法完全反映支付能力。從改革試點情況看來，房產(chǎn)稅改革主要針對增量房，而居民新購房的多少，不一定能如實反映其支付能力，對增量房的稅制無法如實反映居民支付能力。

2.難以實現(xiàn)降低房價的預(yù)期。房價高低在根本上還是取決于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，征稅無法在根本上使供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。且在房地產(chǎn)需求缺乏彈性的前提下，征收定率稅不但無法抑制房價，還容易使賣方向消費者實行稅收轉(zhuǎn)嫁，反使房價上漲。此外，征稅范圍較窄，對普通住房需求影響不大，難以抑制房價上漲。

3.計稅依據(jù)尚欠合理。在改革試點過程中，以原市場交易價格（歷史成本）作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，無法體現(xiàn)房產(chǎn)的時間價值，房產(chǎn)后期階段增值的部分就無法有效納稅，政府也就不能參與增值部分的分配，效率降低。

4.缺乏高素質(zhì)房地產(chǎn)估價行業(yè)人才。房產(chǎn)稅的評估通常交給房地產(chǎn)評估機構(gòu)完成，此環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)估價人才顯得尤為重要。而我國獲得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格證的人員和機構(gòu)相對于估房數(shù)量遠遠不夠，且政府外包這些服務(wù)仍然面對較大風險。

5.稅收征管難度較大。通常，財產(chǎn)稅的建立和征收需要強大的稅收征管系統(tǒng)作為支撐。房產(chǎn)稅稅源廣，很多稅源較為隱蔽分散，給征收工作帶來很大不便。且由于房產(chǎn)稅課稅對象的特殊性，征稅需要依靠地理信息技術(shù)、計算機技術(shù)的支撐，這就需要引進大量的專業(yè)人才。試點初期，計稅依據(jù)暫定為住房的市場交易價格，征稅難度相對較小。但是隨著改革的進行，若將房產(chǎn)的市場評估值作為計稅依據(jù)，這又涉及到房地產(chǎn)估價成本和估價的權(quán)威性問題，征稅工作更是難上加難。

二、改革思路

1.完善征稅要素的設(shè)計

稅制方案的設(shè)計直接關(guān)系到房產(chǎn)稅多重功能的實現(xiàn)程度，結(jié)合滬、渝試點細則的設(shè)計缺陷，新的征稅方案應(yīng)在稅率、征稅范圍、計稅依據(jù)、稅收減免等要素上審慎確定。

（1）稅率。滬渝方案的稅率均低于1%-3%的國際經(jīng)驗值①，可以適度提高。較高的稅率可以較大幅度地遏制投資性需求，進而深度影響房價，同時還能增加房產(chǎn)稅稅收，加大調(diào)節(jié)收入分配的力度。但過高的稅率又會誤傷剛性需求，重挫房地產(chǎn)市場，在確定合適稅率時需綜合權(quán)衡。稅率在表現(xiàn)形式上，宜沿用重慶方案的累進制梯度稅率，且稅率的確定還應(yīng)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、稅負承擔能力保持一致。

（2）征稅范圍。滬渝方案的征稅范圍都很窄，主要針對奢侈性住房和非本市的投資性住房。因此，隨著改革的推進，房產(chǎn)稅的征稅對象應(yīng)該逐步向存量房產(chǎn)覆蓋。

（3）計稅依據(jù)。我國目前的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)該更替為市場評估值。以市場評估值為計稅依據(jù)能更好地反映房產(chǎn)的市場真實價值，體現(xiàn)公平性和“量能負擔”的原則，同時達到使稅收和經(jīng)濟發(fā)展同步增長的目的。

（4）稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠標準的設(shè)置應(yīng)致力于滿足人們的基本生存需要和現(xiàn)有平均住房條件，并重點照顧到接受最低生活保障救濟的家庭、低收入者、農(nóng)民、殘疾人等弱勢群體，實現(xiàn)不同社會階層納稅人的稅收公平。

2.把握房產(chǎn)稅改革穩(wěn)步推進的階段性

房產(chǎn)稅改革是一個長期而漸進的過程，它應(yīng)該在整合、規(guī)范相關(guān)的稅費體系并逐步完善征管環(huán)境的基礎(chǔ)上分階段、按步驟穩(wěn)步推進。房產(chǎn)稅在我國廣泛推開可以分為三個階段：局部試點、增量試點階段；大面積試點、全量試點階段；全國征收階段。

3.同步推行相關(guān)配套措施

房產(chǎn)稅改革的推進還有賴于稅收管理體系的建立和征管水平的提高。結(jié)合改革初期房產(chǎn)稅所面臨的主要障礙，應(yīng)從以下幾個方面同步進行房產(chǎn)稅相關(guān)的改革配套來促進稅收效力的充分發(fā)揮：建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)；完善房產(chǎn)評估機制；健全房產(chǎn)稅法律；配合稅制體系改革。

三、結(jié)論

房產(chǎn)稅是一個具有增長潛力的稅種，從某種意義上來說，現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制已經(jīng)背離了現(xiàn)實經(jīng)濟格局和社會制度運轉(zhuǎn)的基本要求。在建立和完善房地產(chǎn)稅收體系的同時，把房地產(chǎn)稅培植為地方財政收入的主體稅種是可預(yù)見的。因此，完善房產(chǎn)稅稅收的立法，顯得刻不容緩。只有在法制完善的基礎(chǔ)上，輔以相關(guān)配套措施，必然能實現(xiàn)房產(chǎn)稅收入持續(xù)穩(wěn)定增長，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，引導(dǎo)居民理性購房，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。（作者單位：云南財經(jīng)大學(xué)）

注解：

① 滿燕云.借鑒國際經(jīng)驗完善我國房產(chǎn)稅制[J].涉外稅務(wù)，2011，（5）.

參考文獻：

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[3] 何嘉琦，對我國房產(chǎn)稅改革的思考與建議[J].稅務(wù)研究，2014（4）.

[4] 賈康，再談房產(chǎn)稅的作用及改革方向與路徑、要領(lǐng)[J].經(jīng)濟發(fā)展與改革，2013（4）.

[5] 陳小安.房產(chǎn)稅的功能、作用于制度框架設(shè)計[J].稅務(wù)研究，2011，（4）.