自曾暉 陳禹銘

“3？30樓市新政”下，降低二套房首付到4成，二手房交易稅收減免條件從持有5年降低為2年，可謂給持續(xù)低迷的樓市打了一針強心劑。3月30日，地產(chǎn)股大幅拉漲，開發(fā)商也有了漲價的底氣。

事實上，由于預(yù)期政府會有放松樓市的新政，不少開發(fā)商早在“3？30新政”前就放話要漲價?；仡櫂鞘写汗?jié)后的表現(xiàn)，北京樓市2月成交不佳，但業(yè)界普遍認(rèn)為這是春節(jié)等季節(jié)性因素。3月，“兩會”上提及“穩(wěn)定住房消費”、加上央行降準(zhǔn)降息，讓不少開發(fā)商信心滿滿地認(rèn)為今年樓市將不會遭遇“倒春寒”，3月樓市成交將穩(wěn)步上漲，無論成交量還是成交價格都將在4月迎來一個全面爆發(fā)，從而使得樓市擺脫一年多的低迷，完成“逆襲”。

如今在“3？30新政”的刺激下，樓市的“龍?zhí)ь^”會成真嗎？在高量庫存的壓力下，房企會如何應(yīng)對？

純住宅庫存量超8.2萬套

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，北京可售期房和未簽約現(xiàn)房住宅總共為82249套（包括自住房、保障房、別墅、不含商?。７植紖^(qū)域上朝陽區(qū)最多，超過1.2萬套；即使遠(yuǎn)郊區(qū)域，大興和通州分別都超過了1.16萬套，順義則為9228套，房山區(qū)為7526套。北京中原研究總監(jiān)張大偉表示，8.2萬套左右的庫存量已經(jīng)是自2014年9月以來的最低水平。

不過，如果把市面上眾多在售的商住產(chǎn)品（公寓、loft）等計算在內(nèi)，再刨除并不愁賣的保障房住宅，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)字顯示，北京市的新盤庫存量（已領(lǐng)證未簽約，不包含商業(yè)和保障房）僅在3月中旬就高達(dá)108265套，總面積超過1320萬平方米。

從這個數(shù)字來看，北京樓市的去庫存壓力并不小，其中庫存量最大的是通州區(qū)（超過1.9萬套），第二是大興區(qū)（超過1.7萬套），房山區(qū)也超過了1.2萬套。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至3月中旬，北京住宅市場僅實現(xiàn)19盤的供應(yīng)，相比去年同期開盤項目數(shù)量減少了17個。去年3月一共有32個項目入市，但截至3月15日今年卻僅有4個項目開盤，2015年市場供應(yīng)開局不利。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，受“兩會”影響推遲入市的樓盤將在4月內(nèi)集中入市，4月北京樓市預(yù)計將有31個項目入市，其中包括通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內(nèi)的10個純新盤，迎來一波供應(yīng)小高峰，房價是穩(wěn)還是漲成為關(guān)注的焦點。

通州大興區(qū)域競爭激烈

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，通州的新盤庫存量（已領(lǐng)證未簽約，包括住宅、別墅、商住loft、不包含商業(yè)和保障房）達(dá)到1.97萬套。在采訪中，通州的住宅開發(fā)商認(rèn)為，近年來通州住宅用地較少，一直在賣庫存產(chǎn)品，區(qū)域的房價并沒有出現(xiàn)暴漲，住宅銷售壓力較??；而通州綜合體開發(fā)商則認(rèn)為作為首都副中心，新入市產(chǎn)品的硬件標(biāo)準(zhǔn)較好，政策也有利好。不過記者發(fā)現(xiàn)，優(yōu)惠讓利仍然是通州樓市的主流。

值得一提的是，通州還有眾多綜合體項目將入市。亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅介紹，這幾年通州新入市土地多數(shù)是商業(yè)金融和多功能用地，尤其是運河核心區(qū)，預(yù)計總建筑面積達(dá)到366萬平方米。據(jù)了解，運河板塊的綜合體項目綠地中央廣場、保利大都匯都將在近期入市，已經(jīng)開始了蓄客。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，大興（含亦莊）的新建商品房庫存（已領(lǐng)證未簽約，包括住宅、別墅、商住loft、不包含商業(yè)和保障房）超過了1.73萬套，總面積達(dá)到196萬平方米。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，除了亦莊的供應(yīng)較多外，大興其他板塊如舊宮、黃村、天宮院的開發(fā)商都表示，大興樓市的商品住宅供應(yīng)其實并不大，定價也較為合理，對今年的市場較有信心。

“大興的同質(zhì)競爭產(chǎn)品太多?！敝性本┭芯靠偙O(jiān)張大偉表示，這使得大興雖然有第二機(jī)場的利好，但短期來看價格很難漲，尤其是亦莊板塊。

“2013年-2014年，亦莊的土地供應(yīng)太密集，使得項目扎堆入市，我們看到區(qū)域的價格出現(xiàn)了上漲，但一些項目現(xiàn)在面臨著較大壓力?！眮喓罊C(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅如是說。

開發(fā)商盼政策松綁以“減壓”

對于一直喊漲的開發(fā)商來說，“3？30”新政的政策松綁、以及后期可能還會持續(xù)出臺的樓房利好政策預(yù)期給了樓盤漲價的最大理由。

“開發(fā)商肯定會快速漲價。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云鋒說，從房企方面來看，一方面是各樓盤今年的銷售任務(wù)比去年只多不少，另一方面是業(yè)內(nèi)普遍判斷今年樓市會回暖，尤其是出于經(jīng)濟(jì)下行的壓力，還有一些利好樓市的政策或?qū)⒃诙唐趦?nèi)推出。

“樓市量價復(fù)蘇的幅度取決于政策支持的力度和廣度。”世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉也認(rèn)為，進(jìn)入3月份，各地新一輪的樓市刺激行動已密集開始醞釀甚至出臺了。

中原北京研究總監(jiān)張大偉則表示，目前樓市正處于一個臨界點，從過去經(jīng)驗看，4月份如果某個區(qū)域（如通州、大興）出現(xiàn)一個項目率先堅持漲價，那么很快該區(qū)域的項目、相鄰區(qū)域也會借機(jī)漲價，形成“普漲”局面。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然有降息、公積金貸款放寬、以及最新的二手房交易稅費減少、二套房首付降低到4成等利好，但今年北京預(yù)計還有約4萬套的自住房入市，開發(fā)商的壓力并不小。

綠地、保利欲沖新高

在重重庫存的壓力下，開發(fā)商將如何面對？3月，房企迎來農(nóng)歷二月初二，傳統(tǒng)的“龍?zhí)ь^”日子。而在近一段時間，隨著各大房企年報的集中發(fā)布和“3？30”樓市新政的利好，不少企業(yè)也都開始積極籌備這一年的“抬頭”。

在今年政府工作報告給房地產(chǎn)行業(yè)提出“穩(wěn)定”等基調(diào)之下，大部分企業(yè)對今年的樓市走向比較看好，一些品牌房企甚至定下了超越去年業(yè)績的推貨任務(wù)。不過，由于各家企業(yè)都有著自身的“戰(zhàn)略”，因此，它們的“開年動作”也各有側(cè)重。

去年銷售額達(dá)到2400多億元的綠地集團(tuán)，其董事長張玉良早前就表態(tài)稱，今年的銷售目標(biāo)可能是2800億元。據(jù)其透露，綠地的發(fā)展后勁強勁。2014年，綠地共新增土地儲備項目71個，土地儲備面積15169畝，可建建筑面積2078萬平方米，新增項目絕大部分位于一二線城市，投資額占比達(dá)95%。

保利董秘黃海近期曾向媒體表示，保利在2015年全年預(yù)計推貨1700億-1800億元，其中上半年推500億-600億元，集中去庫存。同時，記者也從北京保利方面了解到，目前北京保利尚未確定2015年的具體銷售目標(biāo)，但可以確定的是“銷售份額肯定會比去年有所增長”。有鑒于此，保利地產(chǎn)在2015年的北京推貨量也是比較可觀的，預(yù)計將有10個項目同時銷售，包括續(xù)銷項目和純新項目。

龍湖、恒大放緩拿地

由于受到去年市場不景氣的影響，目前不少房企手中還存在大量的存量，在市場沒有完全回暖的前提下，也有一些房企的戰(zhàn)略顯得比較謹(jǐn)慎。比如以打造高端項目為主的龍湖地產(chǎn)。

在3月18日龍湖于香港舉辦的2014年度業(yè)績會上，龍湖方面公開表示，其2015年的銷售策略依然將以去存量為主。事實上，龍湖近些年來一直在降低土地儲備，將主要精力聚焦于一線。實際上，龍湖去年已經(jīng)減少了建筑面積為400萬平方米的土地儲備，今年還會量入為出，在買地上不會特別積極?！拔覀兡壳暗拇尕浛隙ㄊ切袠I(yè)里非常低的，而且關(guān)鍵是存貨的結(jié)構(gòu)很安全，所以我們心里很踏實?！饼埡瘓F(tuán)董事長吳亞軍在會上說。

此外，據(jù)一名了解恒大的人士向記者透露，2013年高調(diào)進(jìn)京以來便大舉拿地的恒大集團(tuán)，今年的動作“也有可能放緩，拿地也可能會更加理性”。目前，恒大北京方面有4個項目，包含自住房、商品住宅和高端改善等多種類別的產(chǎn)品。