龔小鋒

3月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京舉辦“海鷗Ⅳ及2014年業(yè)績(jī)解讀媒體分享會(huì)”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一眾高管身著休閑便裝，出現(xiàn)在一間頗有情調(diào)的咖啡館，而內(nèi)容也成為分享會(huì)性質(zhì)的自由探討。

在成立22年后，輕裝上陣的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)始提出了二次創(chuàng)業(yè)的目標(biāo)，“四元業(yè)務(wù)、背包人機(jī)制、千億目標(biāo)”這是遠(yuǎn)洋反復(fù)提及的幾個(gè)關(guān)鍵詞，一場(chǎng)從業(yè)務(wù)到人事架構(gòu)甚至產(chǎn)品架構(gòu)的變革在遠(yuǎn)洋內(nèi)部轟轟烈烈地展開(kāi)。

四元業(yè)務(wù)發(fā)展

根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提出的第四期發(fā)展戰(zhàn)略，2020年其業(yè)務(wù)收入將要達(dá)到800億元規(guī)模，銷(xiāo)售額突破千億元。

在千億戰(zhàn)略的背后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)始從單一的增量開(kāi)發(fā)，向綜合運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明說(shuō)，遠(yuǎn)洋未來(lái)的業(yè)務(wù)格局將出現(xiàn)新的排列組合，即住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占40%，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資業(yè)務(wù)占30%，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)占20%，包含物業(yè)、養(yǎng)老、創(chuàng)新服務(wù)等客戶服務(wù)業(yè)務(wù)占10%。也就是“四元業(yè)務(wù)，4：3：2：1”。

不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的另一優(yōu)勢(shì)。遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)去年總收入同比增長(zhǎng)28%，達(dá)11.3億元。如寫(xiě)字樓主要選擇一線核心城市投資，并留存高端精品自主經(jīng)營(yíng)；綜合體立足一二線發(fā)達(dá)城市，通過(guò)聯(lián)合投資、委托經(jīng)營(yíng)獲取租金及物業(yè)增值收益。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)將是客戶服務(wù)業(yè)最主要的業(yè)務(wù)之一，遠(yuǎn)洋已經(jīng)成立三個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前仍在研究階段。

值得一提的是，在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)四元發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)占比也會(huì)達(dá)到20%。李明對(duì)此解釋說(shuō)，并不是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)接下來(lái)會(huì)投資金融行業(yè)，而是利用金融工具和金融方法來(lái)拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

該公司的金融戰(zhàn)略是，一是利用旗下的盛洋投資間接布局海外地產(chǎn)；二是通過(guò)SPV基金實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。今后，遠(yuǎn)洋將成立一個(gè)房地產(chǎn)金融部門(mén)，在集團(tuán)的戰(zhàn)略下協(xié)同主業(yè)發(fā)展。此前遠(yuǎn)洋的地產(chǎn)金融板塊業(yè)務(wù)，已有一定基礎(chǔ)。到2014年底，遠(yuǎn)洋旗下已經(jīng)管理著100億元的基金規(guī)模，到2015年這一規(guī)模有望達(dá)到300億元。

調(diào)整結(jié)構(gòu)

如李明所說(shuō)的，遠(yuǎn)洋最痛苦的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，但是遠(yuǎn)沒(méi)有消化完持續(xù)轉(zhuǎn)型的陣痛期。當(dāng)年的“地王”陰影曾長(zhǎng)時(shí)間籠罩在遠(yuǎn)洋內(nèi)部。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直醞釀產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改革，比如以28億元出售9個(gè)項(xiàng)目予盛洋投資，積極轉(zhuǎn)手周轉(zhuǎn)慢、效益低的資產(chǎn)。

由于仍在消化當(dāng)年“地王”引發(fā)的后遺癥，遠(yuǎn)洋有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的平臺(tái)在處理這些問(wèn)題，包括部分項(xiàng)目的剝離、轉(zhuǎn)讓。在今年上半年，這仍然是一個(gè)重要的工作，到今年年底會(huì)有好轉(zhuǎn)。

年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年協(xié)議銷(xiāo)售總額突破400億元，增長(zhǎng)12%；毛利也同比上升8%至81.67億元。剛剛踩過(guò)遠(yuǎn)洋定下的紅線。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)官方解釋?zhuān)艾F(xiàn)在毛利率已是最低水平，由于調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致”。據(jù)悉，在上一年年底其已經(jīng)將毛利低的項(xiàng)目剝離。

如今，遠(yuǎn)洋拿地變得十分謹(jǐn)慎。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)始急劇地從三線以下的市場(chǎng)收縮，集中資源在北京、上海、深圳等一線市場(chǎng)。李明透露的一個(gè)數(shù)據(jù)可堪佐證：遠(yuǎn)洋“卸載”了三線市場(chǎng)的600萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，但同期增加了700萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，其中一線城市占比45%，二線城市占比50%。

公司管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2015年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在銷(xiāo)售上的策略仍是以“調(diào)整結(jié)構(gòu)”為主，公司設(shè)定的銷(xiāo)售目標(biāo)是不低于2014年的銷(xiāo)售指標(biāo)，預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)5%左右。

同時(shí)，將調(diào)整的還有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。李明認(rèn)為，目前改善型需求正成為市場(chǎng)的主基調(diào)，遠(yuǎn)洋聚焦了很多城市中心地帶的項(xiàng)目，并投入城市的一級(jí)開(kāi)發(fā)和舊城改造，目的就是潛心做好改善型產(chǎn)品業(yè)務(wù)。

背包人制度去組織化

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的變革首先從組織架構(gòu)開(kāi)始，以業(yè)務(wù)化、扁平化、柔性化為目標(biāo)，遵循四元業(yè)務(wù)格局形成的十個(gè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部，以此應(yīng)對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化。

在區(qū)域調(diào)整基本完成之后，提高團(tuán)隊(duì)的工作質(zhì)量以及工作效率，將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下一步的調(diào)整重點(diǎn)，讓每一個(gè)員工都發(fā)揮自身極致的努力，正是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)海鷗IV戰(zhàn)略的本質(zhì)。

海鷗IV是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)到2020年前的發(fā)展依據(jù)和方向。李明表示，在海鷗IV戰(zhàn)略中，“人依附于事”和“背包人”成為全新的關(guān)鍵詞。所謂人依附于事，就是去組織化。李明指出，一個(gè)公司的工作質(zhì)量和效率出現(xiàn)問(wèn)題，最大的原因通常就是組織，組織的形成往往成了降低效率、推卸責(zé)任的主體，而獎(jiǎng)勵(lì)的時(shí)候也是獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)組織，回去再分配，這樣沒(méi)有直接針對(duì)到個(gè)人。

李明認(rèn)為，“其實(shí)背包人制度，就是把人和事情拴在一起。”這將打破傳統(tǒng)的“部門(mén)利益至上”的困境，通過(guò)激勵(lì)機(jī)制來(lái)充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，強(qiáng)化互聯(lián)網(wǎng)思維的合作精神，從而提高管理運(yùn)營(yíng)效率。

對(duì)于究竟如何進(jìn)行這種喚醒，李明表示，某種程度上依賴(lài)的正是基于信息化平臺(tái)的遠(yuǎn)洋新業(yè)務(wù)分發(fā)機(jī)制。

早在2009年初開(kāi)始，李明在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部發(fā)起了一場(chǎng)用信息化手段重塑企業(yè)管理的改革，其目的就是優(yōu)化決策程序和信息流程，對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有著深遠(yuǎn)意義的海鷗II項(xiàng)目正式立項(xiàng)。

海鷗IV在此背景上升級(jí)之后，更具系統(tǒng)性與精確性。李明舉例說(shuō)，“今天我做一個(gè)任務(wù)書(shū)，我就認(rèn)認(rèn)真真地做好，然后系統(tǒng)會(huì)把整個(gè)過(guò)程收集，在評(píng)價(jià)系統(tǒng)上也都看得到”，這將讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更加依賴(lài)于信息系統(tǒng)而不是組織或者個(gè)人的評(píng)價(jià)。

不過(guò)，針對(duì)目前頗受業(yè)界追捧的“員工變股東、合伙人”等機(jī)制，李明的態(tài)度則相當(dāng)鮮明：“絕對(duì)不支持員工持股。我們會(huì)給員工配發(fā)期權(quán)和限制性股票，遠(yuǎn)洋的限制性股票占到股份的10%，股東同意每年都可以給員工分配，但這并不是把員工變成合伙人”。

李明認(rèn)為，像房地產(chǎn)這樣的行業(yè)，并不適合合伙制。因?yàn)楹匣锶艘袚?dān)無(wú)限責(zé)任，而房企的價(jià)值很大程度上體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值，“讓員工為千億級(jí)的公司承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，后果可以想象?！?/p>