袁曉瀾

中小房地產(chǎn)企業(yè)艱難轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)再次得到印證。近日，隨著不少房企披露2014年的業(yè)績(jī)預(yù)告，前幾年趁著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之時(shí)投資礦業(yè)的中小房企，并沒(méi)有賺得一桶金，不盈利甚至虧損成為普遍現(xiàn)象。

房企“掘金”礦業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像想象中的那么美。

掘金礦業(yè)謀轉(zhuǎn)型

在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，競(jìng)爭(zhēng)激烈、地價(jià)高企，二三十家上市房企涉足礦業(yè)。

時(shí)間倒流到2010年，在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策和殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，中小房企轉(zhuǎn)型之路似乎變得漸漸清晰——一批房企選擇礦業(yè)作為轉(zhuǎn)型的行業(yè)。那段時(shí)間，房企收購(gòu)礦業(yè)公司的公告被頻頻發(fā)出。包括天業(yè)股份、華業(yè)地產(chǎn)、中弘股份等涉礦的上市房企，也成為資本市場(chǎng)的追捧對(duì)象，漲幅遠(yuǎn)超礦業(yè)股。

Wind資訊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年1月，其涉礦概念板塊中有115家上市公司，其中房地產(chǎn)類(lèi)上市公司涉礦比例較高，在24%左右。

日前，蘭德咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)共有41家房企涉足礦業(yè)投資，其中上市公司26家，包括華業(yè)地產(chǎn)、中弘股份、萬(wàn)方發(fā)展、新湖中寶、萊茵置業(yè)、上海建工等。這些房企大多是2010-2012年轉(zhuǎn)型進(jìn)入礦業(yè)，而投資的主要方向則為煤炭、有色金屬和新能源。

同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由2009年的8萬(wàn)家左右減少至現(xiàn)在的5萬(wàn)家左右。而隨著千億級(jí)房企的出現(xiàn)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，還將有小企業(yè)被淘汰出局。

“以北京為代表的一線(xiàn)城市，土地價(jià)格越來(lái)越高，中小房企資金量有限，無(wú)法在產(chǎn)品研發(fā)、融資能力上與大型品牌房企競(jìng)爭(zhēng)。特別是近幾年在北京的土地市場(chǎng)，幾乎難再見(jiàn)到中小型的開(kāi)發(fā)企業(yè)。而不拿地則意味著將被行業(yè)淘汰。于是，趁著手頭還有資金，前幾年一些中小房企開(kāi)始琢磨轉(zhuǎn)型。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶表示。

比較極端的例子是萬(wàn)方地產(chǎn)，曾在北京開(kāi)發(fā)過(guò)“里外里”等項(xiàng)目。但2012年其半年報(bào)顯示，上半年企業(yè)營(yíng)收為零，主要是由于前期項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)完畢，新實(shí)施的項(xiàng)目尚處于開(kāi)發(fā)期，還不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。

由于萬(wàn)方地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模不斷萎縮，虧損嚴(yán)重，市場(chǎng)越做越小，后來(lái)萬(wàn)方地產(chǎn)轉(zhuǎn)型礦業(yè)及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，名字也改為萬(wàn)方發(fā)展。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從房企投資的礦產(chǎn)種類(lèi)上看，不少房企偏愛(ài)投資金礦，包括大連控股、華業(yè)地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)方地產(chǎn)等房企均涉足金礦。

而從投資區(qū)域來(lái)看，房企投資礦業(yè)的地點(diǎn)不止于國(guó)內(nèi)。國(guó)內(nèi)集中于西藏、新疆、內(nèi)蒙古、貴州、云南、四川、廣西等礦產(chǎn)資源豐富的西部地區(qū)，海外則包括非洲、北美、澳洲等。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是資源型行業(yè)，土地是不可再生的，要通過(guò)招拍掛才能拿到。而礦產(chǎn)也是一種不可再生資源，價(jià)格卻比土地便宜很多，幾個(gè)億就能買(mǎi)很多礦，正是帶著這種資源思維，不少房企選擇進(jìn)軍礦業(yè)。

事與愿違的“涉礦”

事實(shí)上，絕大多數(shù)的“涉礦”房企沒(méi)有盈利甚至虧損。

事與愿違，礦業(yè)并未成為房企轉(zhuǎn)型的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)蘭德咨詢(xún)提供的統(tǒng)計(jì)，從營(yíng)業(yè)收入、成本、利潤(rùn)占比等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析看，目前絕大多數(shù)的“涉礦”房企沒(méi)有盈利。

以上市公司中潤(rùn)資源為例，它原名叫中潤(rùn)地產(chǎn)，在2011年改名中潤(rùn)資源“脫房”入礦，顯示中潤(rùn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型礦業(yè)決心。然而，轉(zhuǎn)型之路并不平坦。

據(jù)中潤(rùn)資源1月31日發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，公司預(yù)計(jì)2014年業(yè)績(jī)虧損1.95億元-2.35億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。公告顯示，期內(nèi)英國(guó)瓦圖科拉金礦公司發(fā)生虧損導(dǎo)致公司利潤(rùn)下降；同時(shí)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)到確認(rèn)收入的條件影響房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)下降，利空業(yè)績(jī)。

實(shí)際上，早在2010年中潤(rùn)資源正式轉(zhuǎn)型礦業(yè)，短短兩年時(shí)間，中潤(rùn)資源共斥資約8億元資金進(jìn)行了6次資源并購(gòu)，涉及11個(gè)礦業(yè)項(xiàng)目公司，礦山種類(lèi)為金、銀、銅、鉛、鋅。

但礦業(yè)帶來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻十分緩慢，甚至拖累業(yè)績(jī)，由盈變虧。這也讓房企對(duì)于轉(zhuǎn)型之路產(chǎn)生懷疑。

2014年9月，中潤(rùn)資源對(duì)外宣布，將旗下子公司中潤(rùn)礦業(yè)的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給山東卓瑞實(shí)業(yè)，這意味著中潤(rùn)資源所有的國(guó)內(nèi)國(guó)外礦產(chǎn)資源也將就此易主。

不過(guò)，2015年2月4日，中潤(rùn)資源又發(fā)布公告稱(chēng)，由于雙方未能在交易的主要條款上最終達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方?jīng)Q定終止本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向合作。

據(jù)了解，不僅是中潤(rùn)資源，其他房企的礦業(yè)投資也并不是一帆風(fēng)順的。

華業(yè)地產(chǎn)2014年半年報(bào)顯示，其投資的8家礦業(yè)公司均處于虧損狀態(tài)，主要原因是探礦權(quán)、采礦權(quán)因尚未達(dá)到開(kāi)采狀態(tài)，故未能形成盈利。

而據(jù)中弘股份2014年半年報(bào)顯示，截至2014年6月30日，中弘礦業(yè)虧損262萬(wàn)元。

隔行如隔山的“挖礦”

眾所周知，開(kāi)礦技術(shù)性很強(qiáng)、價(jià)格下行等導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績(jī)受累。

從2010年起蜂擁進(jìn)入礦業(yè)，到2014年基本無(wú)盈利，投資礦業(yè)的房企轉(zhuǎn)型之路并不如想象中美。

“原來(lái)認(rèn)為房地產(chǎn)投資已經(jīng)夠復(fù)雜了，從購(gòu)買(mǎi)土地、蓋房子、賣(mài)房子有很多手續(xù)要跑，并且要納50多種稅，沒(méi)想到礦業(yè)投資也很復(fù)雜。”一位參與過(guò)礦業(yè)投資的房企知情人士表示。

據(jù)了解，不少房企購(gòu)買(mǎi)的是采礦權(quán)和探礦權(quán)，并不是現(xiàn)成可開(kāi)采的礦山，需要進(jìn)行勘探、建廠(chǎng)等步驟，需要時(shí)間和資金。短時(shí)間內(nèi)以它來(lái)改變房企的經(jīng)營(yíng)狀況很難，有的甚至在賬面上出現(xiàn)虧損，進(jìn)而拖累整個(gè)企業(yè)的發(fā)展。

從華業(yè)地產(chǎn)、中弘股份等多家上市公司的最新財(cái)務(wù)報(bào)告中可以看到，不少礦山還處于勘探、選廠(chǎng)址、掘井階段，能夠出產(chǎn)產(chǎn)品的非常稀少。

“很多買(mǎi)礦的房企，已經(jīng)兩三年過(guò)去了，還沒(méi)有產(chǎn)品出來(lái)，一方面是開(kāi)礦的技術(shù)性很強(qiáng)，涉及多個(gè)開(kāi)礦、選礦、冶煉程序，房企需要組建專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)做；另一方面則是礦業(yè)市場(chǎng)不景氣，像購(gòu)買(mǎi)煤礦的，由于煤炭?jī)r(jià)格低，不開(kāi)采還不會(huì)虧，開(kāi)采了加上人工成本等還會(huì)虧得更厲害。”上述知情人士告訴記者。

據(jù)了解，房企投資礦業(yè)后，從中國(guó)鋁業(yè)、五礦發(fā)展等礦業(yè)公司挖角。而涉足海外礦業(yè)投資的一些房企，還招聘了大批有海外留學(xué)背景的人才。

與此同時(shí)，前些年火熱的有色金屬市場(chǎng)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，價(jià)格一路下行，有色金屬企業(yè)的日子都不好過(guò)。

蘭格鋼鐵信息研究中心主任王國(guó)清介紹，2014年國(guó)內(nèi)主要有色金屬價(jià)格總體疲軟，銅、鋁、鉛價(jià)格同比分別下降7.8%、6.9%、2.7%，鋁價(jià)相當(dāng)于回到二十多年前。2014年，有一定規(guī)模的有色企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)活動(dòng)利潤(rùn)1674億元，同比下降10.8%。而國(guó)際黃金價(jià)格，在2011年達(dá)到1900美元/盎司的高點(diǎn)后，2012年、2013年都一直在下跌，一直徘徊在1180美元/盎司至1390美元/盎司之間。

房企投資金礦轉(zhuǎn)型機(jī)不逢時(shí)，此時(shí)便拖累業(yè)績(jī)。

中潤(rùn)資源在2012年以人民幣約1.25億元持有英國(guó)瓦圖科拉金礦公司16.89%股權(quán)，成為其第一大股東，此后經(jīng)過(guò)增持，目前占其總股本的65.66%。由于金價(jià)的持續(xù)低迷，已使英國(guó)瓦圖科拉金礦公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表的中潤(rùn)資源2014年業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損，主要原因是瓦圖科拉金礦公司發(fā)生虧損導(dǎo)致公司利潤(rùn)下降。

海內(nèi)外“挖礦”的各種“門(mén)檻”

而從大環(huán)境來(lái)看，資源行業(yè)頻出富豪的那種粗放的環(huán)境也已經(jīng)一去不復(fù)返。環(huán)保政策越來(lái)越嚴(yán)，對(duì)于安全問(wèn)題也越來(lái)越重視，還有不斷上漲的人力成本，都為房企開(kāi)礦增加了很多門(mén)檻。

“據(jù)我所知，由于北京越來(lái)越嚴(yán)重的霧霾，有一家房企在河北剛買(mǎi)沒(méi)多久的煤礦就被關(guān)停了?！币晃皇煜し科蟮闹槿耸勘硎?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的手續(xù)比較嚴(yán)格、公開(kāi)和透明，投資礦業(yè)則還有更多的不確定因素。

而在海外投資，也同樣風(fēng)險(xiǎn)重重。

在蒙古國(guó)投資礦業(yè)的一家房企的內(nèi)部人士告訴記者，公司在房地產(chǎn)賺到錢(qián)后，就投資礦業(yè)實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)，但蒙古國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，之前不了解那里的國(guó)情，現(xiàn)在項(xiàng)目推進(jìn)非常緩慢，基本處于停滯狀態(tài)。再加上礦業(yè)市場(chǎng)不景氣，公司從2014年基本撤掉礦業(yè)領(lǐng)域的投資，而在蒙古國(guó)的投資僅停留在財(cái)務(wù)投資層面，“能賺錢(qián)收回投資最好，收不回來(lái)也就算了”，該人士表示。

而投資發(fā)達(dá)國(guó)家，當(dāng)?shù)胤梢?guī)定外國(guó)企業(yè)只能雇傭他們本國(guó)人，人工成本會(huì)比國(guó)內(nèi)更高。

受挫之后回歸主業(yè)？

像中潤(rùn)資源、萬(wàn)方發(fā)展等賣(mài)掉旗下部分地產(chǎn)資源，投身礦業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾年不僅業(yè)績(jī)被拖累，更讓他們錯(cuò)過(guò)了2010-2014這一段中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的“最后的黃金時(shí)期”。

以北京市場(chǎng)為例。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站及易居中國(guó)提供的數(shù)據(jù)顯示，2010-2014年，每年新房商品住宅銷(xiāo)售量分別為11.2萬(wàn)套、8萬(wàn)套、12萬(wàn)套、10.8萬(wàn)套、7.8萬(wàn)套，新房均價(jià)分別為每平方米20340元、21761元、20534元、23502元和25637元。這幾年，雖然銷(xiāo)量波動(dòng)較大，但也出現(xiàn)過(guò)高點(diǎn)，房?jī)r(jià)則是除了在2012年微調(diào)外，一路高漲。

而從近5年投資礦業(yè)的經(jīng)歷中，不少房企也逐漸意識(shí)到，礦業(yè)并非合適的轉(zhuǎn)型方向，有的房企“挖礦”計(jì)劃幾近擱淺，有的則意圖回歸房地產(chǎn)主業(yè)。

一位知情人士表示，目前萬(wàn)通地產(chǎn)重組正是反映這種“回歸”。

北京嘉華筑業(yè)實(shí)業(yè)是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，同時(shí)也涉足礦業(yè)投資、金融證券，承辦國(guó)際高端體育賽事、會(huì)展服務(wù)等多元化發(fā)展的企業(yè)。開(kāi)發(fā)過(guò)先鋒商務(wù)寫(xiě)字樓、恒松園高層公寓、國(guó)航大廈、亞運(yùn)新新家園、新城國(guó)際、瑞景園項(xiàng)目、上莊項(xiàng)目。

早在1999年，在地產(chǎn)行業(yè)積累了資金后，嘉華筑業(yè)開(kāi)始謀擴(kuò)張，成立內(nèi)蒙古投資克什克騰旗金星礦業(yè)公司，該公司擁有2.16平方公里的采礦權(quán)， 25.65平方公里的探礦權(quán)，主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品是銅鋅鉛銀。地產(chǎn)方面的管理交由萬(wàn)通地產(chǎn)操盤(pán)?！坝捎谟猩饘偈袌?chǎng)不景氣，萬(wàn)通地產(chǎn)在馮侖團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)下業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，嘉華筑業(yè)想要重操舊業(yè)，奪得萬(wàn)通地產(chǎn)主導(dǎo)權(quán)?！鄙鲜鲋槿耸客嘎丁?/p>

而浙江新湖中寶除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還滲透到金融、科技領(lǐng)域，不過(guò)對(duì)于其屢屢嘗試的礦業(yè)，其董秘虞迪鋒則表示，“礦業(yè)不值一提”，有意收縮礦業(yè)方面的投入。

而一些中小企業(yè)已經(jīng)做出新嘗試。中弘股份曾在北京開(kāi)發(fā)北京像素等項(xiàng)目，2011年購(gòu)入汪清鑫興礦業(yè)49%的股份，主要開(kāi)采金礦，由于環(huán)評(píng)等原因目前處于停產(chǎn)中?！暗V業(yè)是我們很小的一部分，我們以后發(fā)展的方向是文化旅游產(chǎn)業(yè)。”中弘股份內(nèi)部人士告訴記者，中弘股份在吉林長(zhǎng)白山、北京、山東、云南西雙版納、海南、浙江等旅游資源豐富的地區(qū)都有項(xiàng)目。

再次來(lái)到轉(zhuǎn)型十字路口

2014年，行業(yè)又進(jìn)入低迷期，而低速增長(zhǎng)甚至不增長(zhǎng)，可能會(huì)成為新常態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代，包括萬(wàn)科、綠地等眾多眾多房企都不得不轉(zhuǎn)型。

今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全對(duì)記者表示，房企轉(zhuǎn)型，弄不好不轉(zhuǎn)要死，也可能轉(zhuǎn)不好死得更快。行業(yè)低潮期轉(zhuǎn)型得謹(jǐn)慎。

易居中國(guó)房地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也表示，很多房企轉(zhuǎn)型失敗，說(shuō)明轉(zhuǎn)型是有風(fēng)險(xiǎn)的。在轉(zhuǎn)型不成功的情況下，也容易把企業(yè)經(jīng)營(yíng)拖入死胡同。“畢竟從投資的角度看，資金運(yùn)用也是有一個(gè)機(jī)會(huì)成本的?！?/p>

而對(duì)于中小型房企而言，在轉(zhuǎn)型的道路上或者應(yīng)該有新的思路。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于中型房企來(lái)說(shuō)，可以積極爭(zhēng)取在城市地標(biāo)項(xiàng)目、區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目、棚戶(hù)區(qū)改造等層面進(jìn)行開(kāi)發(fā)；對(duì)于小型房企來(lái)說(shuō)，若經(jīng)營(yíng)困難，則可以果斷選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)。但若是在區(qū)域市場(chǎng)上有比較充裕的土地儲(chǔ)備，那么堅(jiān)守房地產(chǎn)傳統(tǒng)領(lǐng)域，圍繞新型城鎮(zhèn)化而打造新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如在智慧新城建設(shè)上打造標(biāo)桿項(xiàng)目，也會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

而中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰則表示，房企轉(zhuǎn)型要做長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈。要么往房地產(chǎn)上游走，做投資商；要么往下游走，做代建商；還可以做物業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老、酒店運(yùn)營(yíng)等方向。比如樂(lè)成國(guó)際正在做持有型國(guó)際高端養(yǎng)老也是不錯(cuò)的方向，結(jié)合自身住宅開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，往產(chǎn)業(yè)融合方向走?？傊D(zhuǎn)型需謹(jǐn)慎，跨行更需謹(jǐn)慎。