龔小鋒

距離上次降息尚不足百日，距離上次降準(zhǔn)僅20多天，央行于2月28日再次宣布降息、降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，且利率、存準(zhǔn)率貨幣工具使用力度、頻率都大于2008年金融危機(jī)時(shí)期。央行再放水，剛過(guò)完春節(jié)、沉寂了一陣子的樓市開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

3月樓市或迎小陽(yáng)春

進(jìn)入3月，在降息效應(yīng)的疊加下，北京各大樓盤火力全開(kāi)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年3月，北京樓市預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括蘇寧？尊悅大廈、綠地中央廣場(chǎng)國(guó)際公館、盛德紫闕等8個(gè)純新盤，以及包括首開(kāi)？熙悅尚郡、中冶？德賢公館、大苑海淀名著等在內(nèi)的22個(gè)老項(xiàng)目后期。

二手房市場(chǎng)更是一反年初的沉寂?！敖迪?duì)買方肯定是一個(gè)利好，目前房貸利率普遍能拿到9折的優(yōu)惠，所以最近來(lái)看房的人特別多，就這幾天我們門店的成交量比之前好多了?！?月4日，北京東二環(huán)鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張小姐告訴記者，現(xiàn)在業(yè)主預(yù)期也發(fā)生了變化，議價(jià)空間變小了。

北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，央行降息之后，北京3月份頭兩天，整體看房量相比2月份同期（同樣是周日和周一）上漲了20%。上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也都快速恢復(fù)到了春節(jié)前的買賣熱度，往年元宵節(jié)后才基本平穩(wěn)的市場(chǎng)，在羊年第一次降息后便“快速恢復(fù)”。

市場(chǎng)的“躁動(dòng)”在于購(gòu)房者預(yù)期的恢復(fù)。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的信貸政策。信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

去年9月央行新政出臺(tái)后，一線城市的樓市表現(xiàn)便已逐漸好轉(zhuǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份北京新建住宅簽約套數(shù)為 4678套，同比去年2月份的2221套有多達(dá)一倍的漲幅。

在本次降息后，當(dāng)前五年以上金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率已降至十年來(lái)的最低水平。按照套總價(jià)200萬(wàn)元、首付30%、等額本息30年按揭購(gòu)房來(lái)計(jì)算，上次降息后消費(fèi)者共需支付167.05萬(wàn)元的貸款利息，較此前節(jié)省13萬(wàn)元。而本次降息后，貸款利息為158.94萬(wàn)元，再節(jié)省8萬(wàn)元。

“目前市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇，開(kāi)發(fā)商資金仍相對(duì)緊張，一線城市的購(gòu)房者應(yīng)該抓住這個(gè)窗口期，選擇性價(jià)比較高的時(shí)機(jī)入市購(gòu)房?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉建議，對(duì)于一線城市及庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，可能出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。

從北京3月入市的中低端項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，其中首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐報(bào)價(jià)32000元/平方米，與2014年銷售價(jià)格保持一致，而純新盤蘇寧？尊悅大廈目前報(bào)價(jià)為22000元/平方米，相比周邊在售項(xiàng)目低出2000元左右。低端剛需項(xiàng)目?jī)r(jià)格維穩(wěn)甚至開(kāi)始走低，無(wú)疑是希望加快出貨。

“隨著政策效應(yīng)顯現(xiàn)，房企如果抓住時(shí)機(jī)推盤，樓市的小陽(yáng)春有可能到來(lái)?！敝袊?guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，近期央行降息和降準(zhǔn)的政策將優(yōu)化資金環(huán)境，降低融資成本，有效改善了市場(chǎng)預(yù)期。

房企資金狀況分化

對(duì)于房企來(lái)講，當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)的資金面仍然較為緊張。2015年前兩個(gè)月，房企海外融資狀況不佳，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布最新報(bào)告顯示，2015年1-2月國(guó)內(nèi)房企海外融資36.85億美元，同比2014年同期的137.91億美元暴跌73.3%。

佳兆業(yè)事件讓海外投資者對(duì)一直被熱捧的中國(guó)房企敲響警鐘，因此投資債券市場(chǎng)更加謹(jǐn)慎，尤其注重發(fā)債企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)杠桿較高的企業(yè)會(huì)敬而遠(yuǎn)之。而降息與降準(zhǔn)將形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，有利于緩解企業(yè)資金面緊張的局面。

克而瑞研究中心分析師楊科偉提出了不同意見(jiàn)，“銀行整體的攬儲(chǔ)成本幾乎不變，銀行按下降后的基準(zhǔn)利率放貸意愿并不高，銀行開(kāi)發(fā)貸成本沒(méi)有降低，甚至可能不降反升。”

財(cái)經(jīng)評(píng)論人余豐慧進(jìn)一步分析指出，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，雖然名義上有利于降低籌資成本，但實(shí)際情況可能是，這樣的價(jià)格難以吸引存款資金，反而可能使得銀行籌資難度加大，逼迫其一浮到頂，超過(guò)基準(zhǔn)利率1.3倍籌資，實(shí)際成本并沒(méi)有降低。

不過(guò)，由于降息利好股市，大型上市房企受益于股市融資更為便利，未來(lái)融資成本勢(shì)必會(huì)有所降低。但對(duì)于大多數(shù)中小型房企而言，本身就難以從銀行獲得貸款，只能通過(guò)信托、基金等高成本融資渠道獲取資金。在降息后由于銀行利差收窄，信貸資源將進(jìn)一步向穩(wěn)健的大型房企傾斜，這將進(jìn)一步導(dǎo)致房企融資狀況分化。

張宏偉認(rèn)為，降息將開(kāi)啟今年一次很好的跑量機(jī)會(huì)，房企此時(shí)不應(yīng)捂盤惜售，而應(yīng)把握好窗口期，增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

全面開(kāi)啟降息通道

盡管業(yè)內(nèi)認(rèn)為，央行時(shí)隔3月再次降息，對(duì)市場(chǎng)的名義影響要大于實(shí)際影響，央行也一直強(qiáng)調(diào)降息降準(zhǔn)并不代表穩(wěn)健的貨幣政策取向發(fā)生了變化，但在經(jīng)濟(jì)下行壓力山大的情況下，央行意料之中的再次降息，也代表了貨幣寬松周期實(shí)際已經(jīng)開(kāi)啟。

一百天內(nèi)兩度降息、一次全面降準(zhǔn)，如此頻繁地放水，主要還是為了“救經(jīng)濟(jì)、保增長(zhǎng)”。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值63.6萬(wàn)億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著經(jīng)濟(jì)增速較前一年下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也是1990年以來(lái)最低的數(shù)據(jù)。

進(jìn)入2015年的數(shù)據(jù)也并不樂(lè)觀。2月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月份宏觀數(shù)據(jù)顯示，CPI同比增速跌至“1”以下，僅增長(zhǎng)0.8%，創(chuàng)下61個(gè)月新低；而PPI同比也下降4.3%，這是PPI連續(xù)第35個(gè)月為負(fù)值。

大部分城市的房?jī)r(jià)也仍然處于下跌通道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年1月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，丹東、泉州、九江等三四線城市房?jī)r(jià)跌幅較大。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，本輪貨幣寬松周期，始于2011年底第一次降準(zhǔn)，2015年2月份第四次降準(zhǔn)，而降息始于2012年6、7月，2014年11月份第三次，此次為第四次，本輪貨幣寬松周期罕見(jiàn)的中斷了兩年，2014年11月份才重拾寬松之路。

楊紅旭等業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在貨幣政策逐漸寬松的預(yù)期下，預(yù)計(jì)2015年還有1-2次降息，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零。由于三四線因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

余豐慧提醒，盡管央行在降息策略上已絞盡腦汁，但是，降息旨在降低融資成本和支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的目的恐怕不容易達(dá)到，甚至可能使得貨幣信貸資金加速流入到股市和樓市里。