韋光蘭等

[摘要]近年來，政府出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，加之央行連續(xù)兩次降息，必然對(duì)樓市產(chǎn)生一定影響?；诖耍疚脑诮y(tǒng)計(jì)昆明市近四年來住宅月度銷售單價(jià)的基礎(chǔ)上，分析房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)變化過程，并以馬爾可夫鏈為預(yù)測(cè)模型，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的計(jì)算方法，預(yù)測(cè)了昆明近期房?jī)r(jià)走勢(shì)，以期為近期購房消費(fèi)者提供可借鑒的參考。

[關(guān)鍵詞]馬爾可夫鏈；預(yù)測(cè)；房?jī)r(jià)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201521.086

自2011年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出“新國(guó)八條”以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)引起了一系列的相關(guān)反應(yīng)，消費(fèi)者持幣待購，銷售遇阻，昆明樓市表現(xiàn)持續(xù)低迷。2014年2月，公積金新規(guī)出臺(tái)，調(diào)整公積金貸款首付額度；8月，限購取消；9月，限貸松綁；11月，央行降息。與此同時(shí)，在《2014—2015年度中國(guó)35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)度排名》報(bào)告中昆明房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)全國(guó)排名第三。大量存量房的存在，導(dǎo)致昆明各大樓盤降聲肆起，營(yíng)銷的方式更是層出不窮，有南悅城2萬抵5萬元的宣傳；名旺角7899元/平方米，比同區(qū)域樓盤價(jià)格低25%的宣傳；俊發(fā)房交會(huì)7盤限量巨惠的廣告；東盟森林4488元/平方米、中豪優(yōu)活城首付僅需2.99萬元的廣告和宣傳；奧宸1萬減5萬元、海倫堡6666元/平方米特價(jià)房、恒大雅苑88折、人民路1號(hào)20套特價(jià)房7折、兆豐六千城買房100%獎(jiǎng)車等宣傳。

但面對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，購房者會(huì)產(chǎn)生怎樣的購房心理？一方面各大樓盤相繼降價(jià)的信息，導(dǎo)致消費(fèi)者購房信心急劇下滑，甚至流言四起：“樓市要崩盤了，房子不能買了”；另一方面部分專業(yè)人士認(rèn)為，國(guó)家近期出臺(tái)的取消限購、限貸及降息政策，大量的剛性需求及改善性需求將會(huì)釋放出來，此時(shí)昆明的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌入低谷，從2015年開始，將會(huì)有回暖的可能，而此時(shí)是最佳的購房時(shí)機(jī)。

1馬爾可夫預(yù)測(cè)的原理及步驟

馬爾可夫（Markov）法是以俄國(guó)數(shù)學(xué)家馬爾可夫（AAMarkov）名字命名的一種方法，它將時(shí)間序列看作一個(gè)隨機(jī)過程，通過對(duì)事物不同狀態(tài)的初步概率和狀態(tài)之間轉(zhuǎn)移概率的研究，確定狀態(tài)變化的趨勢(shì)，以預(yù)測(cè)事物的未來。馬爾可夫理論指出：“系統(tǒng)達(dá)到每一狀態(tài)的概率僅與近期狀態(tài)有關(guān)，在一定時(shí)期后馬爾可夫過程逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)而與原始條件無關(guān)”的這一特性稱為“無后效性”[1]。即：事物的第n次試驗(yàn)結(jié)果僅取決于第（m-1）次試驗(yàn)結(jié)果，第（n-1）次試驗(yàn)結(jié)果僅取決于第（n-2）次試驗(yàn)結(jié)果，以此類推[2]。這里所說的狀態(tài)，就是指某一事件在某個(gè)時(shí)刻出現(xiàn)的某種結(jié)果。比如，在商品銷售預(yù)測(cè)中，有“暢銷”“一般”“滯銷”等狀態(tài)。再比如在房?jī)r(jià)中，可以劃分“上升”“持平”“下降”三個(gè)狀態(tài)。房?jī)r(jià)由三種狀態(tài)中的一種狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化稱為狀態(tài)轉(zhuǎn)移。本文將利用昆明市2011年1月至2014年年底48個(gè)月的商品住宅均價(jià)為基礎(chǔ)，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法計(jì)算出房?jī)r(jià)的馬爾可夫鏈狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率。

由表2可以看出，2015年1月和2月房?jī)r(jià)處于E1狀態(tài)的概率最大，概率分別為0692和0530，即價(jià)格為8600元/平方米～8900元/平方米，而實(shí)際房?jī)r(jià)分別為8682元/平方米、8648元/平方米，說明預(yù)測(cè)的概率結(jié)果與實(shí)際相符。從6月開始，房?jī)r(jià)逐漸趨于E2狀態(tài)，即持平狀態(tài)。

由公式（3）～（5）可以計(jì)算出昆明市的房?jī)r(jià)經(jīng)過數(shù)月之后所處的概率值。分別為：E1=0318，E2=0585，E3=0097，即：E2>E1>E3。這說明了昆明市的房?jī)r(jià)經(jīng)過數(shù)月變化之后，房?jī)r(jià)趨于持平的概率最大，占585%的可能性，其次房?jī)r(jià)趨于下降的概率占31.8%，上漲的概率占97%。即昆明在未來一段時(shí)間的房?jī)r(jià)漲價(jià)的可能性不大，很大可能會(huì)一直處于持平的狀態(tài)。

3結(jié)語

本文在在統(tǒng)計(jì)分析昆明市近4年來房?jī)r(jià)變化的基礎(chǔ)上，運(yùn)用馬爾可夫鏈預(yù)測(cè)方法，得到昆明市未來房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)的結(jié)論是：從目前到2015年5月，房?jī)r(jià)下跌的可能性較大，但是從下半年開始房?jī)r(jià)將會(huì)略有回暖，處于平穩(wěn)狀態(tài)，未來一段時(shí)間，如果沒有大的政策出臺(tái)，昆明市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定狀態(tài)將繼續(xù)保持，說明政府自2011年以來出臺(tái)的調(diào)控政策有一定的成效，未來房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入到回歸秩序的時(shí)期，到一定時(shí)期后，趨于成熟發(fā)展。對(duì)于還沒有買房的消費(fèi)者來說，近期買房是合理的。最后應(yīng)該指出本文運(yùn)用馬爾科夫預(yù)測(cè)模型對(duì)昆明市房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)果有一定的準(zhǔn)確性。但是運(yùn)用該方法預(yù)測(cè)出的結(jié)果只是表明昆明市房?jī)r(jià)最終趨向于某個(gè)狀態(tài)，而不是絕對(duì)處于該種狀態(tài)。沒有任何一種預(yù)測(cè)方法可以準(zhǔn)確的計(jì)算出房?jī)r(jià)。

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