摘 要：針對新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀進行分析，進而針對管理工作中暴露出的一些明顯問題進行分析，著重分析了這些問題產生的主要原因和對應影響因素，希望能為該行業(yè)的建立和發(fā)展提供一定的借鑒。

關鍵詞：新建住宅；小區(qū)物業(yè)；管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理行業(yè)在我國還屬于一種新興的行業(yè)，在許多方面都存在不同程度的欠缺，這在很大程度上限制了該行業(yè)的快速發(fā)展，文章就針對這些存在的問題和對應的影響因素進行如下的分析。

1 新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀

1.1 物業(yè)管理越來越普及

我國于94年推行的管理辦法中曾對新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理制度做出過明確定的規(guī)定，至此我國的城市小區(qū)物業(yè)改變了過去很長一段時間內流行的第一年新、第二年舊、第三年就破了的情況。各地區(qū)政府部門也開始逐漸認識到物業(yè)管理的重要性和其對提升城市整體管理水平所發(fā)揮的重要作用。至此，物業(yè)管理更加普及到群眾的生活當中，并且已經成了許多房地產開發(fā)商提供的配套服務之一，成為了房地產建設、房地產開發(fā)以及房地產銷售等環(huán)節(jié)中非常重要的一個組成部分，其對開發(fā)商和房產主要消費人群所起到的作用是很難替代的。

1.2 管理發(fā)展越來越不均衡

我國各地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展速度存在很大區(qū)別，以北上廣為代表的大型一線城市的物業(yè)管理起步較早，因此發(fā)展較為迅速，同時相應的服務規(guī)范也更加完善，大部分從事物業(yè)管理的企業(yè)都具備很好的經營理念以及先進的企業(yè)意識。相比之下，我國一些中小規(guī)模的城市在物業(yè)管理的發(fā)展上就不是那么樂觀，無論是在發(fā)展的水平還是在普及的程度上都和一線城市存在較大的差距。而在一些經濟水平較高的省會城市，大部分新建起來的小區(qū)住宅規(guī)模都非常大，這在一定程度更便于企業(yè)去經營和管理，因此，很好地實現(xiàn)了資源的有效重組和服務的多渠道發(fā)展，同時，經營的模式也更為多元化，從整體上來看，這些地區(qū)的物業(yè)管理水平得到了較大的進步。而一些規(guī)模較小的發(fā)達城市更多的是將物業(yè)管理的重點集中在先進經營理念的有效引入上，同時在人才培訓等方面都更為看重，一些物業(yè)企業(yè)通過向發(fā)達地區(qū)同行吸取經驗已經成為了各地區(qū)的龍頭企業(yè)。

1.3 立法還不夠完善

從我國政府相繼出臺《物權法》等相關法律法規(guī)就可以看出近些年來對物業(yè)管理發(fā)展的重視程度，這些法規(guī)的有效落實在一定程度上很好地推動了我國該行業(yè)的發(fā)展并起到了非常關鍵的規(guī)范作用。但從整體上來看，我國在這方面的立法仍存在需繼續(xù)進一步完善的地方，具體集中表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）現(xiàn)實中經常會出現(xiàn)已經售出的房產出現(xiàn)嚴重的質量問題，但相應的物業(yè)管理配套設施還不夠完善，這就為群眾購置房產埋下了非常嚴重的隱患，對于這些問題，我國在具體的立法上仍還存在一定的欠缺。（2）房產配套的物業(yè)管理通常是通過選聘產生的，但在這一環(huán)節(jié)中經常會出現(xiàn)開發(fā)商監(jiān)管力度不夠的情況，這就使得開放商很難對物業(yè)企業(yè)承擔起有效的責任。（3）雖然相關的法律法規(guī)對業(yè)主的正當權益起到了一定的保護作用，但現(xiàn)實上對于業(yè)主一些符合正常規(guī)定的行為支持程度顯然還存在較大的差距，同時對于一些不合乎規(guī)定的具體行為也缺乏較強的操作性和規(guī)范性。（4）在物業(yè)管理市場的機制建立上還不是十分全面，現(xiàn)如今所實行的一些投招標方法和方案還需要進一步地進行完善，在這方面存在著比較強的靈活性和可操作性，而同時也為一些暗箱造作行為提供了不少的方便。（5）在具體物業(yè)服務費用的標準制定上，物業(yè)公司還沒有實現(xiàn)對日常財務運行的有效監(jiān)督，一些業(yè)主普遍存在不按期繳費的行為，同時還存在一些業(yè)主對房產的違建行為，這些都沒有在已經出臺的法律、法規(guī)中作出具體的明示。

1.4 物業(yè)費繳納比較困難

在我國，從事住宅物業(yè)工作的企業(yè)大多是一些微利性的企業(yè)，雖然有一些規(guī)模較大的企業(yè)通過為住戶提供優(yōu)質的物業(yè)服務走上了現(xiàn)代經營的道路，通過合理經營打造了自己的品牌，同時也有效開拓了市場的空間，具有很好的盈利，最終得到了快速的發(fā)展。但更多的企業(yè)仍處于微利經營的階段，甚至還有一些企業(yè)只能夠保本經營或是虧本經營。但即便是這樣，全國范圍內仍有大量的小區(qū)內業(yè)主對自家的物業(yè)收費具體標準不是十分清楚，物業(yè)的收費相對不透明和不公開，這引起了眾多業(yè)主的強烈不滿，這些情況的出現(xiàn)在很大程度上造成了現(xiàn)如今物業(yè)費普遍難收繳的情況。

1.5 配套設施還不夠完善，工程的質量問題較多

根據(jù)統(tǒng)計報告顯示，近些年來業(yè)主向物業(yè)公司投訴的主要內容主要集中在工程的質量問題上，這些問題包括：屋頂?shù)穆┧Ρ诘拈_裂、掉灰以及下水道的反味等問題。通常情況下，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)了上述這些問題，就會到物業(yè)公司進行反映和備案，之后物業(yè)公司會根據(jù)業(yè)主的實際反映情況對工種的類別、維修的部位等各種影響因素進行綜合的考量，之后就會安排專門的維修人員上門進行針對性的維修，這樣就無形中使得整個服務過程變得稍顯復雜，導致工期的時間比較長。除了這種解決方法之外，還有極少數(shù)的物業(yè)公司甚至在接收到投訴之后覺得實施起來非常困難，需要投入過多的人力和物力，因此直接采取消極怠工的方式。以上這兩種情況都會不同程度引起業(yè)主的不滿情緒。除此之外，現(xiàn)如今的物業(yè)管理和各個住址小區(qū)的實際投資建設是相互分開和脫節(jié)的，在進行整體管理和服務工作的運作時沒有借助物業(yè)的生產、消費和流通，這就導致了物業(yè)配套的設施運行起來不是十分理想，在速度上物業(yè)的管理遠滯后于實際的住房消費和使用。這其中最具代表性的例子就是小區(qū)的停車問題以及一些小區(qū)直到大部分業(yè)主入住之后還沒有完成整體工程事先設計好的景觀設施。

1.6 物業(yè)公司的服務水平存在不同程度的差異

在我國物業(yè)管理行業(yè)還屬于一個新興的行業(yè)，正處于其發(fā)展的初級階段，因此在人才的儲備上存在嚴重不足的問題，而一些高校的專業(yè)設置上也很少會涉及到具體物業(yè)管理課程，這在一定程度上限制了我國從事該行業(yè)的專業(yè)人數(shù)。現(xiàn)如今這種人才短缺問題的具體表現(xiàn)為：（1）大多數(shù)從事該行業(yè)的人才通常屬于單一的管理人才，只是針對某一方面有著特殊的才能，缺乏那種復合型、在許多方面都具備優(yōu)秀能力的管理人才；（2）從事物業(yè)管理方面的人才大多是從原有的房地產管理人才轉行過來的，這在一定程度上造成了他們專業(yè)知識的匱乏，經常會用處理房地產問題的那一套方法來處理工作中面對的各種問題，這在一定程度上并不能很好地解決產生的問題；（3）在管理人才中多數(shù)是初級的管理人才，這些人掌握的管理方法通常具有很強的局限性。（4）從事物業(yè)管理的基層工作者多數(shù)學歷比較低，這在一定程度造成了行業(yè)從事者整體的綜合素質偏低。（5）物業(yè)管理的運營市場還不是十分成熟，一些準入機制還沒有得到有效的建立和實施，這在很大程度上導致了行業(yè)內不同企業(yè)在員工素質、資質等級以及設施的管理上均存在比較大的差距。同時，許多物業(yè)企業(yè)還不懂得應用一些國際上的先進管理手段，在管理理念上和西方的發(fā)達國家還存在很大程度上的差距。

2 造成物業(yè)管理問題出現(xiàn)的主要原因

2.1 不同地區(qū)經濟發(fā)展情況的制約

我國受地理條件的制約在經濟的發(fā)展上存在比較明顯的地域性差異，這在一定程度上也決定了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的差異，我國最早的物業(yè)管理行業(yè)就是開始于南方一些經濟比較發(fā)達的城市，這些城市早期受率先執(zhí)行改革開放政策的影響，在經濟的發(fā)展上具有得天獨厚的優(yōu)勢，因此在住房制度的改革上得到了快速的推進，而與之相關的物業(yè)管理行業(yè)也隨之開始興起。正是由于這些經濟發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)起步較早，再加之經濟條件較好，導致該地區(qū)的居民更容易接受這一全新行業(yè)的介入，相比之下，在中西部的一些經濟落后地區(qū)，許多業(yè)主面對高昂的物業(yè)管理費用本身就有著很大的抵觸情緒，這在很大程度上影響到了物業(yè)管理在這些地區(qū)的發(fā)展和水平的有效提升。

2.2 企業(yè)自身建設水平的制約

企業(yè)自身建設水平的高低也是影響物業(yè)管理發(fā)展的一個重要影響因素，這主要集中在對物業(yè)管理人才的有效培養(yǎng)上。因為缺乏建設，導致了在該領域的專業(yè)建設缺乏有效的系統(tǒng)體系，在教育方面體現(xiàn)為專業(yè)師資力量的短缺，這使得培養(yǎng)的專業(yè)人才遠遠跟不上整體行業(yè)的發(fā)展進度。針對這種情況，國家于本世紀初開始在一些高職院校中增設物業(yè)管理的專業(yè)和課程，但是由于宣傳力度不強，使得許多學生對于這門專業(yè)不是十分了解，對其發(fā)展的前景也是抱有遲疑的態(tài)度，因此，各所院校每年的實際招生情況都不是十分的樂觀，這也是限制該領域人才培養(yǎng)的一個主要決定因素。

2.3 國家專屬行業(yè)立法的制約

隨著物業(yè)管理行業(yè)近些年來的快速發(fā)展以及一些問題的日益凸顯，國家逐漸開始重視該領域的法律、法規(guī)建設，但從總體上來看，在立法上還存在很大的欠缺，這在很大程度上限制了管理的實際運行。這些缺陷具體表現(xiàn)為法律、法規(guī)制定的略顯籠統(tǒng)，再加上監(jiān)管的力度不夠強硬，導致這些法律、法規(guī)的實踐效果不是十分樂觀和明顯。除此之外，在物業(yè)管理中的一些被整個行業(yè)公認的程序和做法并沒有相應的法律、法規(guī)予以確認，這在一定程度上造成了該領域的法律空白，這就使得許多物業(yè)管理企業(yè)不作為，在實施各項措施時往往只是從短期的效益角度出發(fā)，這也是限制行業(yè)發(fā)展的一個主要影響因素。

3 結束語

綜上所述，通過對我國新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀和對應影響因素進行分析，可以更好地服務于我國的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，這對針對已有問題制定對應的解決對策具有積極的意義。

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作者簡介：李思瀅（1986，9-），女，漢族，四川達州人，助教，四川革命老區(qū)發(fā)展研究中心研究員，人文地理學碩士，研究方向：房地產開發(fā)與物業(yè)管理。