陸艷紅

作為我國經(jīng)濟增長的三大動力，消費、投資和出口貿(mào)易對我國整體經(jīng)濟健康運行意義非凡，而房地產(chǎn)作為投資的重要組成部分，極大地推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)具有融資金額較大、生產(chǎn)周期較長和所涉范圍較廣的特點，是資金密集型行業(yè)，因此也具有一定的金融風(fēng)險，所以，該文將從房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況出發(fā)，對目前的房地產(chǎn)金融風(fēng)險進行分析，并對此提出幾點防范建議。

目前對于仍然火爆的房地產(chǎn)市場所引起的諸如部分房價過高或者各地區(qū)房地產(chǎn)信貸擴張迅速的問題，都會迫使房地產(chǎn)行業(yè)隨時面臨系統(tǒng)性和區(qū)域性的泡沫破裂風(fēng)險，因此，為了將房地產(chǎn)金融風(fēng)險有可能所造成的損失降到最低，我們應(yīng)當(dāng)重視對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施。

1.房地產(chǎn)行業(yè)的目前狀況

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過于快速。有關(guān)研究表示，近十年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長率和全社會固定資產(chǎn)年均增長率都維持在一個相對較高的水平，前者為25%，后者為25.88%。同時，雖然這期間金融危機等對此有所影響，但是除了這期間部分年份出現(xiàn)調(diào)整現(xiàn)象之外，我國房地產(chǎn)投資和全社會固定資產(chǎn)投資比例總體維持穩(wěn)定水平，并呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢。

房地產(chǎn)銷售量上升較快。相似地，我國房地產(chǎn)市場銷售情況一路唱紅，近十年來房地產(chǎn)銷售量穩(wěn)中有漲，在美國次貸危機出現(xiàn)之前房地產(chǎn)銷售量幅度相對較高，之后由于受金融危機影響，房地產(chǎn)行業(yè)進行自身調(diào)整，銷售增長率下降，直至2009年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售增長率才呈現(xiàn)了一個相對較大的漲幅，目前雖然全國商品房市場出現(xiàn)輕微下行的趨勢，但總體來說我國房地產(chǎn)行業(yè)在這近十年以來還是有相對較大幅度的增加的。普遍認(rèn)為原因有如下：城鎮(zhèn)化進程加快，大規(guī)模的人口遷徙產(chǎn)生了巨大的房屋住宅需求，按國人傳統(tǒng)觀念來說，遷徙人口有著較為強烈的工作地定居意愿，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的剛性需求；人口年齡結(jié)構(gòu)變化，我國勞動年齡人口比重較大，使得儲蓄率和社會勞動生產(chǎn)率維持在一個較高的水平，這二者又反過來推動了房地產(chǎn)市場銷售量的大幅上升；房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求有所增加，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高額回報率，使其成為了眾多投資者的熱門投資對象，我國閑置資金較多，相比于高風(fēng)險的股票市場和難以辨別真假的古董玉器投資收藏，人們更傾向于選擇住房、黃金等保值產(chǎn)品，因此大量的民間資本涌入房地產(chǎn)市場，必然促使房地產(chǎn)市場銷售量的大幅上升。

房價地價高位運行。房地產(chǎn)銷售價格不斷攀升，主要是因為我國地價的上漲，由于我國土地供應(yīng)基本上是由政府壟斷的，而土地供應(yīng)十分緊張，因此政府賣地均是由價高者得，房地產(chǎn)商之間競爭激烈，導(dǎo)致地價被推得較高。在地價高位運行的同時，房價也在快速上漲，自2004年開始房地產(chǎn)價格上漲速度就已經(jīng)開始加快，除了受次貸危機影響之外，我國近十年來經(jīng)常出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱的勢頭。

2.目前我國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險

區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。研究指出，近十年來我國房屋銷售價格指數(shù)年增長率已經(jīng)超過城鎮(zhèn)居民收入水平的年均增長率，就理論角度而言，房地產(chǎn)上升較快的價格很容易引起房地產(chǎn)泡沫，因為它的價格已經(jīng)遠遠偏離了它的真實價值，而一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價格必然下跌，導(dǎo)致房屋貶值或者價值嚴(yán)重縮水，而銀行也難以避免地會遭遇抵押物嚴(yán)重貶值的系統(tǒng)性風(fēng)險。但是，在泡沫還沒有破裂之前，房地產(chǎn)市場的一路飄紅，使得投資者們紛紛將目光對準(zhǔn)房地產(chǎn)，進而開發(fā)商繼續(xù)盲目投資，極易造成房屋空置、投機者倒買倒賣房屋以賺取利潤差價的現(xiàn)象。

房價高位運行情況下房價下跌的風(fēng)險。房地產(chǎn)的發(fā)展具有周期性的特點，因此在房地產(chǎn)繁榮之后應(yīng)當(dāng)進入轉(zhuǎn)變期，如果以1998年的住房制度改革為房地產(chǎn)繁榮的起點，按照國外十年一個繁榮周期來對房地產(chǎn)進行計算的話，目前應(yīng)當(dāng)是周期尾聲，更容易存在房地產(chǎn)價格下跌和金融風(fēng)險爆發(fā)的風(fēng)險。這些風(fēng)險的發(fā)生也并非偶然，首先是我國經(jīng)濟減速，在經(jīng)歷了舉世矚目的經(jīng)濟快速增長30年之后，我國經(jīng)濟增長放緩，必然同時降低家庭收入的增長速度，以史為鑒，房地產(chǎn)泡沫在擴張之后更容易發(fā)生破裂；其次，我國經(jīng)濟由于資源不足，環(huán)境承載力有限，因此處于面臨轉(zhuǎn)型升級的情況，而房地產(chǎn)經(jīng)濟對于轉(zhuǎn)型升級而言意義非凡，只有住宅價格回歸正常，才能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)的高額投資回報，促使資金順利流向其他行業(yè)，進而為我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級提供了資金和利潤支持；然后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控，如不斷加息、頒布“限購令”和房產(chǎn)稅征收等，將會有效地遏制快速上漲的房價，對房地產(chǎn)信貸進行有效約束，所以房價下跌的風(fēng)險就更容易發(fā)生。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。銀行房地產(chǎn)信貸所存在的風(fēng)險主要是：房地產(chǎn)貸款過于集中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)市場發(fā)展是同步增長的，而銀行總貸款中房地產(chǎn)貸款所占比例較高，但是我國央行并沒有有效的手段來制約信貸，對房地產(chǎn)信貸市場的科學(xué)指導(dǎo)和監(jiān)管更是奇缺，因此如果隨著房地產(chǎn)市場的虛熱，房地產(chǎn)信貸維持非理性增長，將勢必加劇房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的發(fā)生；不良的房地產(chǎn)貸款所引發(fā)的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險，比如參與投資性買房等，將會直接影響到銀行等金融機構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量；土地儲備貸款隱性風(fēng)險較大，雖然土地儲備機構(gòu)收購儲備土地的資金是來源于銀行貸款，但是由于沒有考慮到市場的實際需求，盲目進行儲備土地收購，導(dǎo)致最后難以償還貸款而引起貸款風(fēng)險。

3.關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施

穩(wěn)定房價，抑制房地產(chǎn)投機投資。政府應(yīng)當(dāng)合理運用稅收政策、信貸政策等來抑制投資性的需求，進而穩(wěn)定房價。首先，就房地產(chǎn)信貸政策方面而言，對于已經(jīng)在本市擁有一套住房的非常住消費者，在當(dāng)其申請購買第二套住房等，對其采取本地銀行不再予以貸款的政策，避免其進行投機炒房，而對于已經(jīng)用用兩套住房的多購房消費者應(yīng)當(dāng)對其采取提高貸款利率或者適當(dāng)減少抵押貸款成數(shù)等方法加以限制，尤其是對于那些在短時間內(nèi)頻繁倒買倒賣房屋的消費者，政府應(yīng)當(dāng)提高其個人所得稅的征收稅率。其次，應(yīng)當(dāng)開征房屋空置稅、物業(yè)稅等來提高投機者的各項成本，解決房屋空置率問題，在有效降低具有真正購房需求的消費者的購房成本的同時穩(wěn)定了房價。

落實存款保險制度，處理好不良資產(chǎn)。存款保險資金即金融機構(gòu)在投保時的所繳保費，落實存款保險制度不僅保障了存款人的利益，也避免了銀行存款擠兌現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得風(fēng)險被控制在某一家銀行之中，避免了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的無限制擴散，有利于維持金融體系的穩(wěn)定。對于不良資產(chǎn)的處理，可將國家四大行的不良資產(chǎn)處理方法作為典范，成立專門的金融資產(chǎn)管理公司，使之在對相應(yīng)銀行的金融資產(chǎn)管理公司從銀行剝離出來的不良資產(chǎn)進行收購、管理和處置。

銀行方面加強對信用風(fēng)險的控制和防范。首先是完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的征信制度，以政府為主導(dǎo)，其他稅收、審計、財政等相關(guān)部門積極配合，共建多層次的個人信用調(diào)查體系，當(dāng)然銀行可以選擇和個人信用評估公司相合作以便對消費者作出客觀的信用評價，或者銀行根據(jù)房地產(chǎn)商的信用狀況給予差異化貸款資金，嚴(yán)格落實資本金管理制度，政府方面更應(yīng)當(dāng)盡早出臺信用領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)。其次是嚴(yán)格控制抵押物價值缺口，這就要求商業(yè)銀行在和借款人簽訂房屋抵押合同時能合理設(shè)定抵押品的下限，并對抵押品價值進行跟蹤，一旦抵押品降價使得擔(dān)保不足，銀行可以及時對此做好風(fēng)險處理。

綜上，對目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險的相關(guān)領(lǐng)域，我們一定要加強防范意識并及時采取有關(guān)防范措施，以減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險所帶來的損失，保障房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

（作者單位：中國社會科學(xué)院研究生院）