□文/周曉明 張建華

（嘉興學(xué)院 浙江·嘉興）

嘉興市地處長(zhǎng)江三角洲南翼的杭嘉湖平原、浙江省的東北部，東鄰上海，南瀕杭州灣，西連杭州，北接蘇州，京杭大運(yùn)河穿境而過，滬杭鐵路復(fù)線貫穿全市，320 國(guó)道和滬昆高速公路橫貫東西，乍-嘉-蘇高速公路連接南北，距上海、杭州、蘇州和寧波均不到100 公里路程，具有優(yōu)越的地理位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。

進(jìn)入2014年以來，在溫州、杭州、寧波等地樓市出現(xiàn)“成交持續(xù)萎縮、房?jī)r(jià)不斷下跌”的情況下，嘉興樓市目前處在什么樣的狀況？未來價(jià)格走勢(shì)如何？已經(jīng)成為嘉興市相關(guān)部門、開發(fā)商和廣大市民共同關(guān)注的話題。本文根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)嘉興市區(qū)樓價(jià)走勢(shì)作一初步分析，拋磚引玉，供各位商榷。

一、嘉興市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2014年，雖然全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)調(diào)整，但嘉興市區(qū)許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)出擊，積極采取各種有效的促銷措施，來自市建委住房保障局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況良好，樓市表現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

（一）房地產(chǎn)投資額平穩(wěn)增長(zhǎng)。盡管受到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整大環(huán)境的影響，2014年市區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模并沒有出現(xiàn)下滑，仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，市區(qū)全年共完成房地產(chǎn)投資額191.49 億元，同比增長(zhǎng)3.0%。其中住宅完成投資額103.13 億元，同比出現(xiàn)4.2%的小幅下降；辦公樓完成投資額17.20 億元，同比增加18.7%；商業(yè)用房完成投資額43.04 億元，同比出現(xiàn)19.8%的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)表明，前幾年市區(qū)住宅投資過熱的勢(shì)頭已經(jīng)得到控制，住宅市場(chǎng)進(jìn)行了平穩(wěn)發(fā)展階段，但數(shù)據(jù)也顯示，辦公樓和商業(yè)用房投資仍然出現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，說明未來市區(qū)辦公樓和商業(yè)用房的供應(yīng)量將出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。

（二）新開工面積大幅下降。2014年市區(qū)全年房屋新開工面積386.33 萬平方米，同比下降了35.6%，其中住宅新開工面積184.00 萬平方米，同比下降了38.60%；辦公樓新開工面積48.22 萬平方米，下降了27.80%；商業(yè)用房新開工面積83.65 萬平方米，下降幅度也達(dá)到22.20%。新開工面積的大幅度下降，意味著雖然2014年市區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模保持穩(wěn)定，但全國(guó)范圍的調(diào)整態(tài)勢(shì)還是對(duì)嘉興樓市產(chǎn)生了很大的影響，許多開發(fā)商收縮了開發(fā)規(guī)模，對(duì)未來樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度，觀望氣氛濃重。

（三）施工面積仍然偏大。作為2012年、2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資額大幅增長(zhǎng)的直接表現(xiàn)，2014年市區(qū)房屋施工面積仍然偏大，年末市區(qū)房屋施工面積達(dá)到1，775.81 萬平方米，同比增長(zhǎng)3.00%。其中，住宅施工面積961.10 萬平方米，同比下降了0.10%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，雖然14年房屋施工面積同比只有3.0%的增長(zhǎng)，特別是住宅的施工面積與2013年相比，出現(xiàn)微幅下降，與前幾年兩位數(shù)的增長(zhǎng)有了明顯的下降，但相對(duì)于市區(qū)2014 全年193.29 萬平方米的房屋銷售量以及157.58 萬平方米的住宅銷售量，現(xiàn)有施工面積確實(shí)偏大，表明今后幾年內(nèi)市區(qū)商品房供應(yīng)量非常充足，供求矛盾將十分突出。

（四）辦公、商業(yè)用房前景堪憂。受前幾年住宅限購(gòu)、限貸等國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，許多開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向辦公樓和商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，造成市區(qū)辦公用房和商業(yè)用房的施工面積出現(xiàn)大幅度的增加。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)2014年辦公樓施工面積184.23 萬平方米，同比大幅增加了20.40%；商業(yè)用房施工面積295.18 萬平方米，同比也增長(zhǎng)8.60%。但數(shù)據(jù)同樣顯示，2014年市區(qū)辦公樓銷售面積只有10.65 萬平方米；商業(yè)用房銷售面積也只有18.22 萬平方米。將二者相比較，明顯看出即使未來幾年沒有新增辦公用房和商業(yè)用房的開發(fā)，僅目前正在施工的存量就已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求局面。在我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有完全走出下行趨勢(shì)前，市區(qū)很難依靠自身的購(gòu)買力來消化這些存量項(xiàng)目，辦公、商業(yè)用房前景十分令人堪憂。

（五）銷售面積出現(xiàn)下滑。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的起起落落，消費(fèi)者已經(jīng)變得更加成熟、更趨理性，投機(jī)性、盲目性購(gòu)房行為大為減少。特別是進(jìn)入2014年之后，受杭州、寧波等周邊大城市樓市調(diào)整的影響，嘉興樓市也出來了一定程度的調(diào)整，具體表現(xiàn)為全年市區(qū)商品房銷售面積出現(xiàn)較大幅度的下滑，2014年市區(qū)商品房銷售面積193.29 萬平方米，同比下降了17.10%；作為普通消費(fèi)者最關(guān)心的住宅，全年銷售量為157.58萬平方米，比13年下降了14.90%。銷售面積同比出現(xiàn)兩位數(shù)的下降，表明周邊城市的調(diào)整，已經(jīng)對(duì)嘉興樓市產(chǎn)生了較大的影響，消費(fèi)者普遍持有觀望情緒，等待市場(chǎng)行情的進(jìn)一步明朗。

（六）待售面積大幅增加。受前幾年房地產(chǎn)開發(fā)面積大幅增加以及2014年銷售疲軟的影響，市區(qū)商品房待售面積出現(xiàn)較大幅度的增加。統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至2014年底，市區(qū)商品房待售面積210.14 平方米，同比增加15.10%，其中住宅的待售面積就有99.19 萬平方米，同比增加10.70%；商業(yè)用房待售面積66.23 萬平方米，同比增加了17.60%；而辦公樓待售面積增長(zhǎng)最多，待售面積24.50 萬平方米，同比大幅增加了50.70%。

（七）商品房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定。在一片觀望氛圍中，受包括一線城市在內(nèi)的全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)下跌的影響，雖然市區(qū)商品房成交量出現(xiàn)了一定的下降，但商品房成交均價(jià)并沒有出現(xiàn)太大起伏，仍然保持平穩(wěn)，根據(jù)商品房合同備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年市區(qū)商品房成交均價(jià)為7，622 元/平方米，同比下降2.51%。其中，住宅成交均價(jià)為7，212 元/平方米，同比微降0.85%。然后從2014年每月的備案均價(jià)來看，一年來，雖然年均房?jī)r(jià)波動(dòng)不大，但總體還是出現(xiàn)下降趨勢(shì)，以住宅價(jià)格為例，備案均價(jià)最高值為1月的7，691 元/m2，到9月則創(chuàng)出6，802 元/m2的全年最低值，進(jìn)入四季度后，受到央行降息，公積金新政等利好因素刺激，住宅備案均價(jià)雖然有所回升，12月份達(dá)到7，029 元/m2，但還是沒有突破1月的價(jià)格高點(diǎn)。

（八）開發(fā)商拿地?zé)崆殇J減。作為房地產(chǎn)開發(fā)先行指標(biāo)，土地購(gòu)置面積數(shù)量和成交價(jià)格將在一定程度上影響未來房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。2014年受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和商品房成交萎縮的影響，開發(fā)商拿地?zé)崆殇J減，土地成交面積、金額都出現(xiàn)了縮水，土地購(gòu)置面積和成交價(jià)格雙雙出現(xiàn)下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014 全年市區(qū)共成功出讓105 宗地塊，相比13年減少12 宗，土地出讓面積約278.96 萬方，折合約4，184.34 畝，同比下滑約16.8%，土地出讓金額約36.38 億元，同比下降約53.1%，另有8 宗地塊遭遇流拍。而在全年成功出讓的105 宗地塊中，有101 宗地塊全部以底價(jià)直接成交，僅4 宗地塊進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，且均為商業(yè)及工業(yè)性質(zhì)地塊，涉宅性質(zhì)地塊則幾乎以接近零溢價(jià)出讓。

二、嘉興樓市未來價(jià)格走勢(shì)分析

2014年四季度，許多開發(fā)商為了突破樓市成交低迷的局面，紛紛推出打折、送家電、送裝修、買小高層送部分公攤面積等促銷措施，再加上央行降低存貸款利率，銀行放松貸款限制以及市政府推出公積金新政等措施，受此影響，部分消費(fèi)者開始入市，樓市出現(xiàn)一定轉(zhuǎn)機(jī)，出現(xiàn)成交量有所放大，成交價(jià)格觸底回升的可喜形勢(shì)。進(jìn)入2015年后，許多市民非常關(guān)心嘉興未來房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，未來幾年房?jī)r(jià)是漲還是跌？對(duì)樓市未來趨勢(shì)的判斷很大程度上決定著他們的購(gòu)房決策。

展望未來，筆者認(rèn)為市區(qū)的房?jī)r(jià)既不會(huì)大漲，但也不會(huì)像某些城市那樣出現(xiàn)持續(xù)下跌的情況，因?yàn)槭袌?chǎng)上既存在著推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素，也存在著制約房?jī)r(jià)上漲的客觀現(xiàn)實(shí)情況，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)將是未來二、三年內(nèi)的主基調(diào)。

（一）促使房?jī)r(jià)上漲的主要因素

1、快速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)。近年來，依托得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和通暢便捷的交通條件，嘉興市經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，嘉興市已經(jīng)連續(xù)多年GDP 增幅保持較高的增幅。2014年，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，嘉興國(guó)民經(jīng)濟(jì)依然保持較快的發(fā)展勢(shì)頭，全市生產(chǎn)總值3，352.8 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)7.5%；全市財(cái)政總收入568.09 億元，較上年增長(zhǎng)9.8%。伴隨著地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，嘉興市城鄉(xiāng)居民的收入也不斷穩(wěn)步提高，2014年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42，143 元，同比增長(zhǎng)9.0%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)6.9%；農(nóng)村居民人均可支配收入24，676 元，增長(zhǎng)10.2%，實(shí)際增長(zhǎng)8.0%。經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示嘉興經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展階段和全面轉(zhuǎn)型時(shí)期，隨著人們收入水平的提高，不少家庭對(duì)住房的需求已由數(shù)量型轉(zhuǎn)向數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境并重型，住房升級(jí)換代、二次置業(yè)等都將對(duì)住房需求產(chǎn)生一個(gè)新的跨越。因此，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入的日益提高將為嘉興樓市的可持續(xù)發(fā)展奠定可靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

2、優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。嘉興地處長(zhǎng)三角核心區(qū)，交通便利，鐵路、公路、水路四通八達(dá)，京杭大運(yùn)河穿境而過，滬杭鐵路、320國(guó)道、滬杭高速、乍嘉蘇高速、申嘉湖高速公路等貫通境內(nèi)，全市境內(nèi)的高級(jí)和次高級(jí)路面鋪裝率居浙江省之冠，實(shí)現(xiàn)了嘉興市到所轄縣（市）的半小時(shí)交通圈，一小時(shí)就能接駁上海、杭州、蘇州、寧波等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。便捷的交通、低廉的地價(jià)、勞動(dòng)力成本，使得嘉興比周邊上海、寧波、杭州等大城市具有較大的創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將吸引越來越多的國(guó)內(nèi)外投資者來嘉興投資創(chuàng)業(yè)。大量人、財(cái)、物的集聚，必將給嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的消費(fèi)群體，為樓市發(fā)展創(chuàng)造外部條件，也給嘉興房?jī)r(jià)的上漲帶來了一定的動(dòng)力。

3、適宜的居住城市。近年來，為了加快市區(qū)人居環(huán)境的建設(shè)，滿足人們對(duì)居住環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施的要求，市政府加大了對(duì)市區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，僅城市綠化一項(xiàng)，就先后投入近20 億元，通過幾年努力，目前城市綠化覆蓋率達(dá)到42.6%，人均公共綠地11.88 平方米，取得國(guó)家園林城市的稱號(hào)。此外，嘉興大劇院、國(guó)際會(huì)展中心、博物館、圖書館、群藝館、體育場(chǎng)等一大批重點(diǎn)市政工程的陸續(xù)建成與投入使用，也使嘉興城市基礎(chǔ)設(shè)施得以進(jìn)一步的完善。宜居環(huán)境的基本形成和基礎(chǔ)設(shè)施的完善將大大提升嘉興在長(zhǎng)三角地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。嘉興優(yōu)美的環(huán)境、安逸的城市個(gè)性受到上海、杭州等周邊城市居民尤其是老年人的青睞，他們?cè)敢鈦砑闻d購(gòu)房、安度晚年，許多嘉興的樓盤深受上海、杭州等老年人的歡迎，在上海、杭州、寧波等大城市一亮相就取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。

4、不斷上升的開發(fā)成本。嘉興作為傳統(tǒng)的“魚米之鄉(xiāng)”，在農(nóng)保率高達(dá)85%的情況下，經(jīng)過前幾年大量供地后，市區(qū)建設(shè)用地供應(yīng)總量不可能再有大幅度的增加，商品房建設(shè)用地出讓規(guī)模也將日趨緊縮，開發(fā)商拿地成本將不斷提高。由于土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中一般占有30%～50%的比例，因此土地出讓價(jià)格的大幅上漲反映到樓市上就是導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷呈現(xiàn)剛性上漲的趨勢(shì)。另外，由于建筑工地勞動(dòng)非常辛苦，建筑用工不足的情況時(shí)常出現(xiàn)，為了解決用工荒，施工企業(yè)只能提高工資待遇，導(dǎo)致建筑人工費(fèi)逐年增加，也在一定程度上增加了開發(fā)成本。同時(shí)，籌資成本、各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)等剛性成本也封殺了房?jī)r(jià)的下跌空間。

5、相對(duì)偏低的銷售價(jià)格。盡管嘉興房?jī)r(jià)經(jīng)過前幾年的不斷上漲，商品房成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米7，622 元，但與周邊長(zhǎng)三角地區(qū)其他類似城市如浙江紹興、湖州、江蘇鎮(zhèn)江等地的高房?jī)r(jià)相比，尚處于偏低狀態(tài)，其中每平方米7，212 元的住宅平均價(jià)格也處于全省11 個(gè)地級(jí)市中第三梯隊(duì)位置。相對(duì)較低的房?jī)r(jià)也為未來嘉興房?jī)r(jià)提供了一定的上漲空間。

（二）制約房?jī)r(jià)上漲的主要因素。雖然未來幾年存在著促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的眾多理由，但制約房?jī)r(jià)上漲的因素也不可忽視：

1、供大于求的市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)形成。2009～2013年，嘉興樓市也與全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，經(jīng)歷了一次狂熱的漲價(jià)，伴隨著房?jī)r(jià)的上升，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，大量開發(fā)用地被搶購(gòu)。進(jìn)入2014年后，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，樓市已經(jīng)回歸理性，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)漲幅逐步回落、銷售面積穩(wěn)中有降的局面。但是，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)具有二至三年滯后的特點(diǎn)，前幾年巨大的建設(shè)用地開發(fā)量將給未來幾年帶來創(chuàng)記錄的供應(yīng)量。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們可以看到，2014年嘉興市區(qū)房地產(chǎn)施工面積達(dá)到1，775.81 萬平方米，其中住宅施工面積961.10 萬平方米。以住宅為例，即使扣除當(dāng)年銷售的157.58 萬平方米，還有803 萬平方米左右的住宅將進(jìn)入市場(chǎng)，再加上今后幾年的新開工面積，初步估算，商品住宅供應(yīng)量將超過1，000 萬平方米，相對(duì)于市區(qū)2014年157 萬方左右的銷售量，未來二三年嘉興樓市將出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求局面，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀，開發(fā)商之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)不可避免，這也極大地制約了房?jī)r(jià)的上漲。

2、購(gòu)房者觀望情緒濃重。進(jìn)入2014年以后，我國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍進(jìn)入調(diào)整態(tài)勢(shì)，許多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的下降，特別是杭州、寧波等周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交不斷萎縮、房?jī)r(jià)持續(xù)下滑的局面。受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響，雖然嘉興房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)大幅下降，但也出現(xiàn)了成交萎縮的情況。盡管央行已經(jīng)連續(xù)二次降低了貸款利率、銀行放寬了二套房貸款的條件、市政府出臺(tái)了公積金新政，但未來幾年，如果全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有扭轉(zhuǎn)當(dāng)前“成交萎縮、價(jià)格下跌”這一態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者依然會(huì)選擇觀望態(tài)度。在投資性需求受到抑制、改善性需求選擇等待，僅憑剛性需求的釋放將很難促使市區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。

3、拆遷安置建房過多。近年來，隨著舊城改造力度的加大和城市規(guī)模的擴(kuò)大，市區(qū)舊房和城郊結(jié)合部農(nóng)民住房都在大量拆遷。為了穩(wěn)定社會(huì)局面，減少拆遷產(chǎn)生的各種矛盾，嘉興市在拆遷安置上主要采取實(shí)物補(bǔ)償?shù)男问?。大量城郊結(jié)合部的農(nóng)民原有住宅建筑建筑面積非常大，拆遷后每家往往都能得到三至四套安置房。拆遷安置采取實(shí)物補(bǔ)償雖然有利于社會(huì)安定，但拆遷補(bǔ)償?shù)蕉嗵鬃≌牟疬w戶除了自住外，多余的安置用房最終都要以二手房的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不可避免對(duì)正常的商品房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，牽制了市區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

綜上，未來幾年嘉興房?jī)r(jià)平穩(wěn)發(fā)展是其主基調(diào)，當(dāng)然也不排除個(gè)別地段優(yōu)越、戶型新型、營(yíng)銷能力強(qiáng)的項(xiàng)目脫穎而出，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲。畢竟隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的形成，在目前的經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)，隨著開發(fā)商洗牌的加速，不同樓盤的市場(chǎng)需求大不一樣，價(jià)格也就各異，上下波動(dòng)調(diào)整也屬正常?！?/p>