景建華 李麗

摘 要 房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而且與國計民生密切相關(guān)?！胺績r上漲過快”問題就一直困擾著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。本文就以當前國內(nèi)房地產(chǎn)房價的走勢為切入點，對我國的房地產(chǎn)房價走勢及其未來預期進行探討與分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；房價走勢；預期；宏觀調(diào)控

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)信息顯示，截止到2015年的6月份，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)有70多個大中城市出現(xiàn)房價回升的現(xiàn)象，還有很多城市總體呈現(xiàn)企穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。不僅如此，還有27個城市出現(xiàn)房價環(huán)上漲的局勢，比2014年底多出了7個，對于那些房價下滑的城市而言，則出現(xiàn)大量縮減的態(tài)勢，截止到上半年已縮減至34個。以上這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)都表明了，這是近三年房地產(chǎn)市場房價回升的一個信號。

一、我國房地產(chǎn)市場房價飛速上漲的十年發(fā)展歷程回顧

在2003年的8月12日，中央政府由國家建設(shè)部起草并頒布實施的《關(guān)于促使房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》重要文件，其中主要內(nèi)容就是強調(diào)通過宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策，把原來的經(jīng)濟適用房由“住房供應(yīng)主體”悄悄換成“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，此舉的目的我想大家也都能看出來，就是通過改變房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟發(fā)展中的地位，將房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)定性為“促進市場消費，擴大消費內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長”這個的一個國民經(jīng)濟發(fā)展局面?！蛾P(guān)于促使房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》這一重要市場調(diào)控文件的實施，徹底改變了今后國內(nèi)房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展局勢，標志著從此之后，住房供應(yīng)基本落入了房地產(chǎn)開發(fā)商的手中，一直到2008年爆發(fā)國際金融危機之前，我國的房地產(chǎn)房價都是呈現(xiàn)“一路飛漲”這個局面，讓數(shù)以千萬計的中國居民感慨萬千。

在房地產(chǎn)市場房價飛速上漲的這個時期，其中起到巨大推動作用的還有市場上的另外一只手，它就是貨幣政策。下面我國通過一些有針對性的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來觀察一下，在2003年的7月份底，房地產(chǎn)市場上廣義貨幣供應(yīng)量M2余額是20.62萬億元（人民幣），到了2007年12月份的時候，經(jīng)歷了四年多的時間，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額增長到40.34萬億元（人民幣），一直到2009年的12月份底，廣義貨幣的市場供應(yīng)量M2余額已經(jīng)達到了61萬億元（人民幣），這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)意味著什么？它基本意味著此時的房地產(chǎn)市場所提供的商品房已經(jīng)不再是居住的房子了，儼然成為了一種市場絕對商品，也可以說是一種金融品，此時的國內(nèi)房地產(chǎn)市場也徹底變成了國民經(jīng)濟體系中的一個巨大的傳銷場所。

2008年，由美國次貸金融危機所引起的爆發(fā)的全球性經(jīng)濟危機，雖然對我國國民經(jīng)濟的影響比較小，但是國內(nèi)也有不少行業(yè)、產(chǎn)業(yè)受到了不同程度的波及，其中最具代表性的就是房地產(chǎn)市場。由于受到了經(jīng)濟危機的嚴重沖擊，在2008年的時候，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了短暫的房價下跌，但是從2008年的11月中旬開始，中央政府就相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)市場救市計劃，一周之內(nèi)共推出了4萬億元（人民幣）的救市計劃，此舉的意義就在于將正式將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位于我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，一時間震驚了世界。從2008的12月份開始，我國的房地產(chǎn)房價又開始了新一輪的飆漲，瞬間又讓數(shù)以千萬計的中國購房居民嘆為觀止。

二、當前房地產(chǎn)市場房價走勢分析——基于宏觀調(diào)控

與以往不同的是，今年國家宏觀調(diào)控政策的目標就是促使房價回升，從去年（2014年）的下半年開始，這一年來，我國中央政府以及各級地方政府，都在通過經(jīng)濟政策來不斷促使著房地產(chǎn)市場房價迅速回升，目的就是刺激、帶動國民消費，此舉甚至超過了在2008年國際金融危機的時候國家所實施的房地產(chǎn)救市政策。截止到2015年的上半年，我國可以看出，國家政府所采取的一些經(jīng)濟政策，主要體現(xiàn)在銀行降息降準、減稅、降低首付比重等，甚至出現(xiàn)地方政府直接購買住房補助，還有的大中城市出現(xiàn)了政府回購商品房的現(xiàn)象。雖然這一系列的房地產(chǎn)市場救市措施的出臺，但是并沒有從根本上緩解當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場嚴峻的發(fā)展局面，從側(cè)面更突出的反映出市場背后更嚴重的一些矛盾、問題，為什么會出現(xiàn)這種情況呢？我認為，最大的原因就是這些宏觀調(diào)控的經(jīng)濟政策完全沒有順應(yīng)市場發(fā)展的趨勢、規(guī)律，沒有意識到房地產(chǎn)市場的大勢所在，還是沿用之前的老路，這顯然是行不通的。

讓我們在四年前，在2010年的4月份，我國開始出臺并大范圍的實施了商品住房限購政策，最具代表性的城市就是北京，可以說北京的房地產(chǎn)限購政策是國內(nèi)最嚴厲的，其中一點重要的限制內(nèi)容就是，“非北京本地戶籍的家庭居民，需要提供五年以上的北京納稅或者社會保險證明，滿足這一條情況才可以購買一套商品住房”。此舉的目的就是限制房地產(chǎn)房價繼續(xù)上漲，顯然，當前的這個局面在一定程度上就是受到了限購政策的影響。

基于以上對當前房地產(chǎn)市場總體走勢的一個探討與分析，個人認為在今后的五年乃至十年之內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場基本會呈現(xiàn)一個緩慢下跌（不會急跌），其中廣義貨幣會緩慢的增長，長期依靠著國家宏觀調(diào)控來支配的房地產(chǎn)市場，是不會健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展下去的，相反只會背道而馳，我相信，如果中央政府真正的意識到這個問題，那么我國的房地產(chǎn)房價調(diào)控政策將會逐漸的退出房地產(chǎn)歷史舞臺。伴隨著市場經(jīng)濟的理性回歸，再加上消費者購買心理更加趨向于理性，那么我國的房地產(chǎn)房價的走勢也會逐步的回歸于理性。對于未來的發(fā)展預期，主要體現(xiàn)在以下方面：①伴隨著中國股市市場的總體下跌，房地產(chǎn)房價也會受到影響；②長期受到房地產(chǎn)高價房的影響，我國消費者的購買能力已呈現(xiàn)嚴重透支的一個狀態(tài)，就目前而言，顯然已無法修補；③我國目前已經(jīng)進入了人口老齡化的社會，再加上社會本身的保障體系就不夠完善、健全，人口的零增長，獨生子女家庭增多，這些都嚴重影響著房地產(chǎn)市場房價的長期下跌。

三、結(jié)束語

在宏觀調(diào)控市場環(huán)境下的房地產(chǎn)市場，其主要的參與者的行為模式會嚴重的影響到房價產(chǎn)房價的基本走勢，他們就是“中央政府”、“地方政府”、“開發(fā)商”、“消費者”、“商業(yè)銀行”，其中開發(fā)商作為房地產(chǎn)市場的商品供給者，同時也是中央政府與地方政府重點調(diào)控的主要對象，從一個理性的市場角度來觀察，開發(fā)商還是最大的受益者。

參考文獻：

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