何芳++張興勝++高忠

摘要：隨著城市化進(jìn)一步加深，我國(guó)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用與日俱增，地下空間有償使用法規(guī)及價(jià)格體系仍需進(jìn)一步完善。通過(guò)結(jié)合鄭州市現(xiàn)狀，以影響地下空間出讓價(jià)款的因素建立解析結(jié)構(gòu)模型，分析影響出讓價(jià)款的外在因素與深層因素，并提出相應(yīng)建議，為完善城市地下空間市場(chǎng)價(jià)格體系提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：地下空間，價(jià)格體系，解析結(jié)構(gòu)模型

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）06-0044-49 收稿日期：20115-06-03

隨著城市化進(jìn)一步加深，我國(guó)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用與日俱增，而地下空間有償使用法規(guī)及價(jià)格體系還不完善。本文結(jié)合鄭州市現(xiàn)狀，以影響地下空間出讓價(jià)款的因素建立解析結(jié)構(gòu)模型，分析影響出讓價(jià)款的外在因素與深層因素，并提出相應(yīng)的建議，為完善我國(guó)地下空間市場(chǎng)價(jià)格體系提供理論依據(jù)。

1 解析結(jié)構(gòu)模型

結(jié)構(gòu)模型是表明系統(tǒng)各要素間相互關(guān)系的宏觀模型，解析結(jié)構(gòu)模型（InterpretativeStructuralModelingMethod，簡(jiǎn)稱(chēng)ISM）技術(shù)是由美國(guó)J.N.沃菲爾教授于1973年開(kāi)發(fā)的，是被廣泛應(yīng)用的一種分析方法，其特點(diǎn)就是將復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，利用人們實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)以及計(jì)算機(jī)的幫助，最終構(gòu)成一個(gè)多級(jí)遞階的結(jié)構(gòu)模型，該結(jié)構(gòu)模型可以非常直觀地反映出該系統(tǒng)元素間的結(jié)構(gòu)關(guān)系。

ISM的運(yùn)用原理是通過(guò)對(duì)表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運(yùn)算，得到可達(dá)矩陣，然后分解可達(dá)矩陣，最終使復(fù)雜系統(tǒng)分解成層次遞階形式。ISM的實(shí)施過(guò)程是：（1）組織實(shí)施ISM小組；（2）設(shè)定關(guān)鍵問(wèn)題；（3）選擇構(gòu)成系統(tǒng)的影響關(guān)鍵問(wèn)題的導(dǎo)致因素；（4）列舉各導(dǎo)致因素的相關(guān)性；（5）根據(jù)各要素的相關(guān)性，建立鄰接矩陣和可達(dá)矩陣；（6）對(duì)可達(dá)矩陣分解后，建立結(jié)構(gòu)模型；（7）根據(jù)結(jié)構(gòu)模型建立解釋結(jié)構(gòu)模型。

2 城市地下空間出讓價(jià)款的影響因素分析

由于目前我國(guó)的地下空間有償使用制度不夠完善，還沒(méi)有形成完整的地下空間價(jià)格體系，在此，我們通過(guò)調(diào)研城市地下建設(shè)用地有償使用現(xiàn)狀，了解影響城市地下空間出讓價(jià)款的主要因素如表1所示。

研究分析表1中列出的所有因素，并確定它們之間的相關(guān)關(guān)系，如圖1所示。

3 建立鄰接矩陣和可達(dá)矩陣

3.1 鄰接矩陣

因?yàn)猷徑泳仃嚺c有向圖之間有著一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，所以根據(jù)有向圖中的因素關(guān)系建立鄰接矩陣，如所示，其中中的元素“0”表示與無(wú)關(guān)，元素“”表示與有關(guān)。用一個(gè)方陣來(lái)表示，為系統(tǒng)要素的個(gè)數(shù)，若，則定義如下：

3.2 建立可達(dá)矩陣

由鄰階矩陣加上單位矩陣，得到矩陣，運(yùn)用布爾運(yùn)算規(guī)則，進(jìn)行計(jì)算，直到某一冪次后所有乘積都相等為止，此相等的乘積就是可達(dá)矩陣，計(jì)算公式如下：

即可達(dá)矩陣

由MATLAB軟件計(jì)算，可達(dá)矩陣如下所示：

4 層級(jí)分解

對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行層級(jí)分解是為了了解各個(gè)要素之間的層級(jí)關(guān)系，可以得到可達(dá)集合、先行集合和交集，下面介紹相關(guān)概念：

可達(dá)集合：可達(dá)矩陣中要素對(duì)應(yīng)的行中，包含有1的矩陣元素所對(duì)應(yīng)的列要素的集合，用表示。

先行集合：可達(dá)矩陣中要素對(duì)應(yīng)的列中，包含有1的矩陣元素所對(duì)應(yīng)的行要素的集合，用表示。

交集：。

由上述概念，對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行具體的層級(jí)分解如表2至表5所示。

5 建立解析結(jié)構(gòu)模型

由上述分析得知，影響出讓價(jià)款的因素影響系統(tǒng)總共分為4級(jí)，根據(jù)上述可達(dá)矩陣的層級(jí)分解結(jié)果可以作出的多級(jí)遞階解析結(jié)構(gòu)模型如圖2所示。

通過(guò)對(duì)上圖的分析可知，影響出讓價(jià)款的因素影響系統(tǒng)是一個(gè)4級(jí)的多級(jí)遞階系統(tǒng)，其中影響出讓價(jià)款的表層因素是：土地出讓方式S2，土地交易時(shí)間S4，相應(yīng)的地面價(jià)格S6，城市交通S8，城市環(huán)境S9，市場(chǎng)供求關(guān)系S10；影響出讓價(jià)款的中層因素是：土地出讓面積S1，出讓土地用途S5，政策法規(guī)S11；影響出讓價(jià)款的深層因素是：土地地理位置S3，城市的經(jīng)濟(jì)水平S7。

6 結(jié)論

通過(guò)解析結(jié)構(gòu)模型（ISM）分析可以得到影響地下空間價(jià)值的深層因素是土地的地理位置、城市的經(jīng)濟(jì)水平。中層影響因素是土地出讓面積、出讓土地用途、政策法規(guī)。表層影響因素是土地出讓方式、土地交易時(shí)間、相應(yīng)的地面價(jià)格、城市交通、城市環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系。

城市地下空間價(jià)款與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有天然的聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，城市地價(jià)越高，相應(yīng)的地下空間有償使用價(jià)格也相應(yīng)提高；同時(shí)，城市地下空間有效使用狀況也反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，反映了整體的城市文明面貌。

依據(jù)ISM分析結(jié)果，根據(jù)城區(qū)地塊進(jìn)行區(qū)位劃分，不同區(qū)位城市的地價(jià)不同，地下空間出讓價(jià)款也應(yīng)有所不同，它與城市區(qū)位地價(jià)成正相關(guān)性。完善的地下空間有償使用制度的建立不僅需要國(guó)家政策法規(guī)的支持，還需要對(duì)地下空間進(jìn)行立體分層管理，充分發(fā)揮地下空間的利用率。由于地下空間開(kāi)發(fā)利用的風(fēng)險(xiǎn)較大，而且常常要滿足平戰(zhàn)結(jié)合的特點(diǎn)，政府可以針對(duì)地下空間的開(kāi)發(fā)利用實(shí)行一定的優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行地下空間土地的開(kāi)發(fā)利用，使地下空間有效使用價(jià)值充分地體現(xiàn)出來(lái)。

參考文獻(xiàn)：

1.童林旭.地下空間概論（一）.地下空間與工程學(xué)報(bào).2004.24

2.童林旭.地下空間與城市現(xiàn)代化發(fā)展.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2005.8

3.何芳 汪丹寧 廖飛 胡文瑛.城市土地收儲(chǔ)利益分配實(shí)踐梳理.城市問(wèn)題.2014.5

作者簡(jiǎn)介：

何芳，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地經(jīng)濟(jì)、土地評(píng)價(jià)、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)投資、估價(jià)與策劃。

張興勝，同濟(jì)大學(xué)博士，就職于河南英地置業(yè)有限公司，研究方向?yàn)槌鞘械叵驴臻g建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用。

高忠，教授級(jí)高工，就職于河南英地置業(yè)有限公司，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)投資開(kāi)發(fā)管理。

基金項(xiàng)目：

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“土地市場(chǎng)對(duì)地方融資平臺(tái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)傳染效應(yīng)及控制研究——基于復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)模型”（批準(zhǔn)號(hào)：71473179）。