田志龍++田博文++黃瑜

摘要：從應用和商業(yè)模式角度，探討房地產(chǎn)領域如何應用物聯(lián)網(wǎng)技術和獲取價值。物聯(lián)網(wǎng)技術在房地產(chǎn)領域的典型應用包括與門禁系統(tǒng)的結合、智能家居應用、智能住宅小區(qū)和智慧社區(qū)。在推進物聯(lián)網(wǎng)技術在房地產(chǎn)領域應用的初期，政府主導型商業(yè)模式從政府扶持物聯(lián)網(wǎng)應用發(fā)展的角度，能夠讓房地產(chǎn)領域的用戶群體快速地熟悉物聯(lián)網(wǎng)技術和形成使用習慣；從政企合作的角度，政企合作型商業(yè)模式以政府作為支持方和利益協(xié)調方，在優(yōu)勢物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和房地產(chǎn)相關企業(yè)之間實現(xiàn)強強聯(lián)合，適合應用于開發(fā)建設綜合化、示范性的大型房地產(chǎn)項目；從房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的角度，房地產(chǎn)企業(yè)主導型的商業(yè)模式對房地產(chǎn)企業(yè)的能力提出了更高的要求，是實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領域可持續(xù)性應用的商業(yè)模式。

關鍵詞：房地產(chǎn)，物聯(lián)網(wǎng)技術，應用，商業(yè)模式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）06-0032-43 收稿日期：2015-04-27

1 引言

物聯(lián)網(wǎng)作為戰(zhàn)略性新興技術，其快速發(fā)展為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)帶來了獲取競爭優(yōu)勢的新機會，開啟了企業(yè)迎戰(zhàn)市場競爭的新窗口。

在改革開放政策推動下，中國經(jīng)濟高速發(fā)展，最顯著的變化之一是居民的生活水平和消費能力大幅度提升。新需求的增長和信息技術的更新?lián)Q代改變了人們的傳統(tǒng)生活理念，對房地產(chǎn)智能化、科技化的需求日益強烈（馬光紅，徐偉，2003）。就房地產(chǎn)建設和發(fā)展而言，20世紀90年代末期，我國提出促進住宅智能化發(fā)展，并以相關的政策文件明確了智能化系統(tǒng)示范工程的相關要點和技術導則；2013年11月，多家部委聯(lián)合發(fā)布政策文件，強調借助新興技術加快社區(qū)的信息化建設，提升社區(qū)服務和管理能力（《關于推進社區(qū)公共服務綜合信息平臺建設的指導意見》，2013）。新一代信息技術的重要板塊——物聯(lián)網(wǎng)，通過創(chuàng)造一個信息和物理空間互聯(lián)互通、聯(lián)動控制的聚合性系統(tǒng)，帶來了人與人、人與物、物與物之間關系的變化和調整，在此基礎上更快實現(xiàn)了房地產(chǎn)建設智能化，使人們擁有更加科學、高效率和高品質的生活方式。同時，將房地產(chǎn)和物聯(lián)網(wǎng)結合，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠提升在現(xiàn)有市場中的競爭力，還能通過提供新的產(chǎn)品、服務和體驗，開拓新的市場和創(chuàng)造新的商業(yè)價值（胡保亮，朱國平，2014）。因此，房地產(chǎn)和物聯(lián)網(wǎng)的結合是我國房地產(chǎn)建設發(fā)展的趨勢。目前，我國的北京、深圳、江蘇等發(fā)達城市和地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了一批應用物聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)項目，例如蘇州市的Max未來住宅項目，南京市推出的鴻雁民居小區(qū)、智慧社區(qū)“感恩養(yǎng)老服務平臺”，等等。

將物聯(lián)網(wǎng)技術應用于房地產(chǎn)領域，是促進房地產(chǎn)現(xiàn)代化發(fā)展的有力措施。同時，基于技術創(chuàng)新的商業(yè)模式研究指出：在探討企業(yè)如何應用新興技術時，任何一項新興技術自身無法去創(chuàng)造價值（胡保亮，2013）。而相關研究表明，發(fā)掘新技術的潛在價值必須借助合適的商業(yè)模式（Bjorkdahl，2009；Chesbrough and Rosenbloom，2002；Teece，2010；歐陽桃花，武光，2013；胡保亮，朱國平，2014）。基于此，本研究對物聯(lián)網(wǎng)技術體系、應用發(fā)展和商業(yè)模式研究進行文獻回顧，重點是歸納物聯(lián)網(wǎng)技術在房地產(chǎn)領域的應用，以及房地產(chǎn)領域從物聯(lián)網(wǎng)應用中獲取價值的基本商業(yè)模式。

2 物聯(lián)網(wǎng)技術及其應用

2.1 物聯(lián)網(wǎng)技術體系研究綜述

物聯(lián)網(wǎng)是以感知互動為目的，實現(xiàn)信息和物理空間融合的綜合信息系統(tǒng)。最早的物聯(lián)網(wǎng)概念是指“物物相連的互聯(lián)網(wǎng)”，經(jīng)歷20多年的發(fā)展，物聯(lián)網(wǎng)概念的內(nèi)涵和技術范圍不斷擴展，未來發(fā)展的理想狀態(tài)是，不僅涉及多個異構網(wǎng)絡（互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、專網(wǎng)以及其他網(wǎng)絡）的互聯(lián)，而且在通信對象方面無所不包，最終實現(xiàn)物和物的通信（例如M2M）、物和人的通信、人和人的通信（張暉，2012；孫琪博，劉杰，黎羴，范春曉，孫娟娟，2010）。

物聯(lián)網(wǎng)的技術體系架構主要由感知層技術、網(wǎng)絡層技術和應用層技術構成，共同實現(xiàn)感知、傳輸和信息智能處理的功能（張暉，2010）。完整的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈涉及到不同的產(chǎn)品和技術提供者，包括硬件產(chǎn)品提供商（感知、控制器件），設備提供商（末端設備、網(wǎng)絡設備），軟件提供商（軟件產(chǎn)品、公共管理系統(tǒng)、行業(yè)應用系統(tǒng)、解決方案等），網(wǎng)絡提供商（移動網(wǎng)、廣電網(wǎng)、專網(wǎng)等），系統(tǒng)集成商，運營及服務提供商，用戶，等等（曹洋，王建平，2013；沙飛，范鵬飛，2012）。

其基本數(shù)據(jù)流程如下：在輸入用戶需求之后，感知層環(huán)節(jié)主要是標識、識別和采集信息，需要借助傳感器、智能儀表等各類感應器件和微操作系統(tǒng)等各類控制器件，這些產(chǎn)品由感知和控制器件生產(chǎn)商提供。感知層還需要借助末端設備完成底層組網(wǎng)（自組網(wǎng)）功能，相關的產(chǎn)品設備包括傳感器網(wǎng)關、射頻識別設備等，由末端設備廠商提供（王建平，曹洋，史一哲，2013）。在這一環(huán)節(jié)，軟件產(chǎn)品和行業(yè)解決方案提供商也會為支撐數(shù)據(jù)采集、控制環(huán)節(jié)提供相應的軟件產(chǎn)品，包括微操作系統(tǒng)、嵌入式操作系統(tǒng)、實時數(shù)據(jù)庫、運行集成環(huán)境、信息安全軟件、組網(wǎng)通信軟件等（曹洋，王建平，2013）；隨后，網(wǎng)絡層環(huán)節(jié)主要是借助各類網(wǎng)絡為傳輸數(shù)據(jù)提供支撐和服務，涉及到的網(wǎng)絡包括接入網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、專網(wǎng)等傳輸網(wǎng)，由網(wǎng)絡提供商提供（曹洋，王建平，2013）；傳輸完成之后的應用層，需要相應的軟件、行業(yè)解決方案對數(shù)據(jù)進行智能處理，在此基礎上為行業(yè)應用服務。在這一環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)處理需要借助的網(wǎng)絡操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫、中間件、信息安全軟件等產(chǎn)品，由軟件產(chǎn)品和行業(yè)解決方案廠商提供（王建平，曹洋，史一哲，2014）；系統(tǒng)集成商將對物聯(lián)網(wǎng)的硬件、軟件和網(wǎng)絡進行集成處理，形成完整的解決方案（馬宏偉，2014）；而物聯(lián)網(wǎng)應用系統(tǒng)的專業(yè)運營服務，例如實現(xiàn)終端接入控制、行業(yè)應用管理、業(yè)務運營管理、平臺管理等，則由運營及服務商完成（王建平，曹洋，史一哲，2013）。最后，在上述環(huán)節(jié)基礎上完成的產(chǎn)品和服務輸送給用戶，實現(xiàn)生產(chǎn)和社會層面的應用。物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和服務可以覆蓋到很多應用領域，形成了物聯(lián)網(wǎng)的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)，涵蓋城市管理、物流管理、醫(yī)療、地產(chǎn)、交通衛(wèi)生、金融服務業(yè)、公共安全等領域。

2.2 物聯(lián)網(wǎng)應用

在物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展之初，政府政策的重點是突破物聯(lián)網(wǎng)核心技術的研究研發(fā)。在這一時期，國內(nèi)外學術界對物聯(lián)網(wǎng)的研究多是厘清物聯(lián)網(wǎng)的定義、發(fā)展歷程，總結物聯(lián)網(wǎng)的體系架構和關鍵技術領域，以及分析物聯(lián)網(wǎng)如何應對技術標準發(fā)展、安全建設等方面的挑戰(zhàn)（李建軍，2011；葛先雷，史明松，2011）。

2010年國務院出臺的政策文件中，物聯(lián)網(wǎng)以新一代信息技術的重要組成部分被確定為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，國家政策除了大力支持物聯(lián)網(wǎng)技術研究以外，還在我國經(jīng)濟發(fā)達的城市和地區(qū)建立了物聯(lián)網(wǎng)示范基地，充分實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)的相關應用。各地政府也認識到物聯(lián)網(wǎng)的廣泛用途和巨大市場前景，在各個產(chǎn)業(yè)領域進行應用性開發(fā)。國內(nèi)學術界對物聯(lián)網(wǎng)技術應用的研究涵蓋多個領域，比如倉儲物流，智能圖書館的建設，智能化的教學環(huán)境和教學管理，農(nóng)產(chǎn)品供應鏈管理，零售業(yè)等流通領域的應用，城市管理領域的應用，等等。

物聯(lián)網(wǎng)技術在房地產(chǎn)領域的實踐和應用快于理論研究，房地產(chǎn)項目中應用物聯(lián)網(wǎng)技術的案例頻頻出現(xiàn)在公眾媒體，但是國內(nèi)對于物聯(lián)網(wǎng)技術在房地產(chǎn)業(yè)應用的深入研究還比較少（蘇婉，2014）。少數(shù)幾篇文獻中，黃軼文（2012）探討性地分析了物聯(lián)網(wǎng)技術對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的支撐作用；蘇婉等（2014）以地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，在實證數(shù)據(jù)分析的基礎上歸納了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采納物聯(lián)網(wǎng)技術的影響因素及各影響因素之間的關系；龐春輝（2015）提出物聯(lián)網(wǎng)技術應該逐漸拓展到房地產(chǎn)領域，以住宅小區(qū)為例，射頻識別技術可應用于車輛管理，提升住宅小區(qū)的車輛監(jiān)控能力，實現(xiàn)智能化管理。

2.3 商業(yè)模式

商業(yè)模式（Business Model）的概念雖然早在20世紀50年代已經(jīng)出現(xiàn)，但是直至網(wǎng)絡經(jīng)濟的發(fā)展才成為學術界的熱門話題，研究者們基于不同的角度和層面探討了商業(yè)模式的方方面面，例如定義、構成要素和評估標準（任國慧，2012；胡保亮，2013）。在商業(yè)模式這一概念的紛繁復雜的定義中，研究者們公認的是Osterwalder、Pigneur & Tucci（2005）給出的定義，即在創(chuàng)造價值、傳遞價值和獲取價值的過程中，商業(yè)模式描述了企業(yè)為客戶提供的價值，以及用以實現(xiàn)這一價值和產(chǎn)生可持續(xù)收益的要素（例如企業(yè)的內(nèi)部結構、合作網(wǎng)絡關系和關系資本等）（Osterealder，Pigneur & Tucci，2005；尹麗英，魏明，2013；胡保亮，2013）。

現(xiàn)有對物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的研究體現(xiàn)了三個方面的發(fā)展特點：

第一，強調單一企業(yè)實體的主導角色。例如張云霞（2010）提出電信運營商主導的物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式，即電信運營商在物聯(lián)網(wǎng)業(yè)務開發(fā)、推廣以及平臺的建設和維護中均擔任主力角色，將我國電信運營商在物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式歸為：（1）電信運營商直接地提供網(wǎng)絡通道服務；（2）電信運營商間接地提供網(wǎng)絡通道服務；（3）從平臺搭建、業(yè)務開發(fā)到面向客戶推廣，全部由電信運營商獨自完成；（4）電信運營商在業(yè)務開發(fā)中選擇與其他企業(yè)合作，但是獨自負責向客戶推廣行業(yè)應用產(chǎn)品。

第二，重視發(fā)展商業(yè)模式中的合作關系。合作型的商業(yè)模式是指產(chǎn)業(yè)鏈中兩個或兩個以上的參與方從各自的利益出發(fā)選擇通力合作，目的是在開發(fā)和推廣物聯(lián)網(wǎng)應用中實現(xiàn)不同利益主體的共贏。在合作型商業(yè)模式中，建立戰(zhàn)略合作伙伴關系的前提是各方平等互利。相關研究有李卓賢（2011）在探討我國無物聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式時提出了產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟模式，以及鄭欣（2011）認為物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式中除了電信運營商主導和系統(tǒng)集成商主導，還存在運營商和系統(tǒng)集成商合作開發(fā)和合作推廣的商業(yè)模式。

第三，關注商業(yè)模式中位于產(chǎn)業(yè)鏈下游的用戶企業(yè)?，F(xiàn)有研究的重心是探討物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈上游的電信運營商、設備制造商的商業(yè)模式。對于用戶企業(yè)而言，物聯(lián)網(wǎng)技術可以是實現(xiàn)發(fā)送報警信號、觸發(fā)補貨流程等自動化操作的工具，還可以被用于優(yōu)化用戶企業(yè)的產(chǎn)品流、信息流和收入，以及實現(xiàn)不同業(yè)務流程的協(xié)同（Fleusch，2010；Bucherer & Uckelmann，2011）。因此，建立合適的商業(yè)模式也有利于用戶企業(yè)在應用物聯(lián)網(wǎng)技術的過程中獲取價值。胡保亮等（2014）基于對建筑企業(yè)應用物聯(lián)網(wǎng)技術的探索性研究，認為物聯(lián)網(wǎng)具有效率、新穎兩個方面的商業(yè)價值，具有感知、智能兩個方面的技術能力。在此基礎上形成的物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式存在四個維度，重點是幫助用戶企業(yè)提升現(xiàn)有的流程、產(chǎn)品和服務，以及引入新的流程、產(chǎn)品和服務。

整體來看，現(xiàn)有的物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式研究探討了參與主體、商業(yè)模式形態(tài)和價值鏈條，明顯不足在于：雖然物聯(lián)網(wǎng)正在不同的行業(yè)和應用領域推廣，基于不同行業(yè)和應用背景的物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式缺乏豐富的研究（路紅艷，2012；胡保亮，2013）。從這一角度探討物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式，是在現(xiàn)有研究中補充應用情境這一因素，進一步探討物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的適用條件和發(fā)展前景。

3 物聯(lián)網(wǎng)技術在房地產(chǎn)領域的典型應用

3.1 房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)的體系架構

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)是指建筑在土地上的，用以實現(xiàn)居民生活、商業(yè)、倉儲、教育、醫(yī)療等功能的各種房屋類型；地產(chǎn)是指包括土地、地下的基礎設施和地面道路在內(nèi)的空間（齊家璐，2009）。房地產(chǎn)既是客觀存在的物質形態(tài)，又具備相應的法律權利，是國民經(jīng)濟的重要組成部分（葉劍平，2011）。房地產(chǎn)領域的經(jīng)濟活動包括與具體房地產(chǎn)項目設計、建設、營銷和后期服務相關的一系列活動。由文獻可知，物聯(lián)網(wǎng)總體體現(xiàn)為三個方面的技術能力：一是感知能力，即對物理世界中的事件和數(shù)據(jù)（例如物理量、標識、音頻、視頻數(shù)據(jù)）進行感知和采集，需要利用各類感應器件和由感應器件構成的網(wǎng)絡（張暉，2010）；二是傳輸能力，即通過基礎承載網(wǎng)絡（例如互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、專網(wǎng)等）實現(xiàn)對感知層各類數(shù)據(jù)的即時傳輸，輔助廣域范圍內(nèi)的應用和服務；三是智能處理能力，即基于中間件技術、云計算服務、虛擬技術等技術建立能夠處理海量、復雜信息的系統(tǒng)，實現(xiàn)協(xié)同、管理、計算、存儲、分析、挖掘等功能（王建平，曹洋，史一哲，2011；蘇婉，2014）。

當物聯(lián)網(wǎng)技術應用于房地產(chǎn)領域時，房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)也將擁有感知層、網(wǎng)絡層和應用層三個體系結構（見圖1）。

第一，感知層。結合房地產(chǎn)的特點，感知層的感應器件和技術將實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目中的廣告平臺、樓宇系統(tǒng)、燃氣和水電監(jiān)控系統(tǒng)、家居設備監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)等設施的感知和信息采集。

第二，網(wǎng)絡層。網(wǎng)絡層需要綜合各類基礎承載網(wǎng)絡、相應的接入與組網(wǎng)技術，將感知和采集到的各類房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進行準確傳遞、處理、資源分配和資源管理。

第三，應用層。應用層是將網(wǎng)絡層傳輸?shù)臄?shù)據(jù)進行智能化處理，提供與房地產(chǎn)相關的商業(yè)、家居、政務、醫(yī)療救助、養(yǎng)老、物業(yè)等多個方面的服務，創(chuàng)造以下價值：（1）實現(xiàn)居民家居環(huán)境的智能化和人性化管理；（2）聯(lián)合商業(yè)、公共服務機構實現(xiàn)生態(tài)生活圈；（3）實現(xiàn)房地產(chǎn)之間的資源共享；（4）基于智能化管理和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)挖掘，輔助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略決策，輔助政府部門制定科學的宏觀調控政策（蘇婉，2014）。

3.2 房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)的典型應用

綜合以上房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)體系結構的特點，將物聯(lián)網(wǎng)技術應用于房地產(chǎn)領域的典型場景和措施歸納如下（見表1）。

3.2.1 門禁系統(tǒng)

門禁系統(tǒng)是為各類房地產(chǎn)項目的重要部門出入口實現(xiàn)安全防范管理的有效措施，是房地產(chǎn)建設中必不可少的重要環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)的門禁系統(tǒng)給我們的印象是門道、大量的布線和鑰匙管理。隨著物聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展，基于物聯(lián)網(wǎng)的智能化門禁系統(tǒng)降低了傳統(tǒng)門禁系統(tǒng)的施工復雜度，主要采用射頻識別技術進行身份識別，使用Zigbee等無線技術構建傳輸網(wǎng)絡，由上位機管理軟件實現(xiàn)數(shù)據(jù)管理和系統(tǒng)控制，最終實現(xiàn)跨樓層、跨建筑甚至跨城市的遠程聯(lián)網(wǎng)控制及數(shù)據(jù)傳輸（李希智，2013）。

3.2.2 智能家居

智能家居的應用范圍主要是家庭內(nèi)的居住環(huán)境，將住宅裝修和智能家居系統(tǒng)相結合，為居民生活提供一個高智能化、高效率的體驗。智能家居中涉及的關鍵物聯(lián)網(wǎng)技術和應用措施如下：（1）傳感器設備，智能家居系統(tǒng)中的最前端由各類傳感器構成，其職責是采集與家庭環(huán)境監(jiān)控、入侵物監(jiān)控、自動報警等相關的信號和數(shù)據(jù)；（2）組網(wǎng)結構，主要是智能家居網(wǎng)關為中心的集中式組網(wǎng)和無中心的分布式組網(wǎng)兩種組網(wǎng)結構（陸洋，2010）；（3）組網(wǎng)與控制技術，住宅內(nèi)部各類家庭設備（照明系統(tǒng)、窗簾控制、音視頻設備、地暖設備等）的互聯(lián)和遠程控制需要依靠各種有線（RS485、LonWorks、EIB/KNX等），無線通信技術（WiFi、ZigBee、藍牙、GSM、3G等）的支撐和實現(xiàn)；（4）智能家居業(yè)務平臺。

3.2.3 智能住宅小區(qū)

住宅小區(qū)的主要構成對象是一定地域范圍內(nèi)的住宅與家庭，因此智能住宅小區(qū)是不局限于以家庭為單位的智能家居應用，還借助物聯(lián)網(wǎng)技術將小區(qū)內(nèi)的環(huán)境、信息和硬件基礎設備等的數(shù)據(jù)信息傳輸?shù)轿飿I(yè)等管理部門，并通過后臺強大的信息技術進行數(shù)據(jù)處理，為住宅小區(qū)提供智能化解決方案。所應用到的物聯(lián)網(wǎng)技術包括射頻識別技術、網(wǎng)絡通信技術以及多類信息處理技術；在智能家居應用之外，主要建立起小區(qū)安防系統(tǒng)（門禁管理、視頻監(jiān)控、周界入侵報警、電子巡更）（孟令謙，楊妍，索碧鑫，2013），小區(qū)環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)（小區(qū)溫度監(jiān)控、小區(qū)濕度監(jiān)控、小區(qū)噪聲監(jiān)控、煙霧監(jiān)控），小區(qū)設備監(jiān)控與管理系統(tǒng)（車輛管理，電梯管理，風、水、電、照明等公用設備檢修與維護）（毛東，2012）。

3.2.4 智慧社區(qū)

社區(qū)是一個社會生活共同體概念，由聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們和組織構成，其參與對象涉及到基層政府部門，物業(yè)公司，社區(qū)組織（例如居委會、黨組織、學校、商家、歌唱團等），居民（鄭琦，喬昆，2010；李沛，2014）。在我國和諧社區(qū)建設中，社區(qū)往往具有法定社區(qū)和自然社區(qū)的雙重屬性，是居民生活、城市管理、政務服務和商業(yè)服務的共同載體。物聯(lián)網(wǎng)技術在房地產(chǎn)領域的應用范圍可以擴展到社區(qū)層面，除了智能家居、居民小區(qū)物業(yè)應用到物聯(lián)網(wǎng)技術，還將涵蓋社區(qū)政務、便民服務和公共服務領域。

第一，政務領域包括借助物聯(lián)網(wǎng)技術建立的智能管理系統(tǒng)，為政府提供政策宣貫、民意征詢、網(wǎng)格管理通道等方面的服務，包括對部門、科室、社區(qū)業(yè)務進行科學分類和規(guī)范化，包括落實社區(qū)治理、社區(qū)穩(wěn)定、社會救助等社會管理職能（李沛，2014）。

第二，便民服務包括借助物聯(lián)網(wǎng)技術為居民生活提供訂餐、訂票、家政等服務。

第三，公共服務領域包括利用物聯(lián)網(wǎng)技術實現(xiàn)社區(qū)醫(yī)療服務（預約掛號、繳費服務、診斷結果查詢、健康資訊、綠色通道等），社區(qū)養(yǎng)老服務（老人信息管理、社區(qū)服務管理、居家安全管理、緊急事件服務）（顧文媛，2013）。

4 房地產(chǎn)應用物聯(lián)網(wǎng)技術的商業(yè)模式設計

這一部分是根據(jù)物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式中參與主體、商業(yè)模式形態(tài)和價值鏈的特點，將我國房地產(chǎn)領域發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)應用可選擇的商業(yè)模式歸納為三種類型。

4.1 政府主導型商業(yè)模式

該類商業(yè)模式是指由政府等公共事業(yè)部門投資建設集成化的物聯(lián)網(wǎng)應用系統(tǒng)或者公共平臺，免費開放給終端用戶（見圖2）。

在這一商業(yè)模式中，政府是核心參與者，其盈利模式是結合房地產(chǎn)領域的應用場景投資建設物聯(lián)網(wǎng)應用系統(tǒng)/公共平臺。一是落實物聯(lián)網(wǎng)應用在各個領域推廣的政策目標。二是借助物聯(lián)網(wǎng)應用降低房地產(chǎn)領域的公共管理成本，提升管理的效率和準確性。物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是輔助參與者，其盈利模式是通過提供建設物聯(lián)網(wǎng)應用系統(tǒng)/公共平臺的設備、軟件或者專業(yè)技術能力，從政府購買、租用、補貼或者管理權轉讓行為中獲取收益。例如，政府委托網(wǎng)絡運營商搭建物聯(lián)網(wǎng)公共業(yè)務平臺，政府需要支付前期建設成本，以及平臺應用過程中可能產(chǎn)生的通信費用（王華安，2013）。在該商業(yè)模式下，由于政府等公共事業(yè)部門承擔了建設成本，用戶能夠免費地體驗物聯(lián)網(wǎng)技術帶來的便利。

政府主導型商業(yè)模式多用于房地產(chǎn)領域實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)應用的初期階段，房地產(chǎn)企業(yè)對物聯(lián)網(wǎng)應用了解不多，還未能形成自己主導的商業(yè)模式，因此是政府幫助物聯(lián)網(wǎng)技術打開市場的主要政策推廣模式。該商業(yè)模式的特點是：能夠逐漸培養(yǎng)終端消費者的使用習慣，對物聯(lián)網(wǎng)應用在房地產(chǎn)領域的推廣起到潛移默化的作用。

社區(qū)智能車棚項目是采用政府主導型商業(yè)模式的一個案例。為實現(xiàn)社區(qū)居民安全、便捷的存放車輛，天津公安紅橋分局西沽派出所民警在所轄社區(qū)投資建設智能存車處和實施非機動車智能存車系統(tǒng)。該智能存車系統(tǒng)將車輛、車主識別感應系統(tǒng)和自動門禁等部分互聯(lián)；在存取車輛時，社區(qū)居民只要提前注冊車輛識別卡和身份識別卡即可使用。

4.2政企合作型商業(yè)模式

該商業(yè)模式是在政府部門或者準政府組織、物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及房地產(chǎn)相關企業(yè)之間建立戰(zhàn)略合作關系，共同開發(fā)建設多功能、綜合化的大型房地產(chǎn)項目（見圖3）。

政企合作型商業(yè)模式中并沒有明顯的主導者，強調的是政府部門、物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)在合作共贏意識的驅使下形成緊密的伙伴關系，實現(xiàn)強強合作和異質性資源整合。該商業(yè)模式的特點是：（1）政府給予可行的政策、資金扶持，能夠協(xié)調各方企業(yè)的利益關系，保障多方企業(yè)合作的穩(wěn)定性和可靠性；（2）以電信運營商為代表的物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)提供強有力的技術服務、解決方案和業(yè)務管理辦法，全面支撐房地產(chǎn)項目的智能化建設；（3）房地產(chǎn)相關企業(yè)負責房地產(chǎn)項目中的設計理念、房地產(chǎn)建筑品質和營銷定位；（4）在這一商業(yè)模式中，項目運營商可能由物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)擔任，或者由第三方進行統(tǒng)籌。

該商業(yè)模式下的盈利模式是：（1）政府部門通過參與物聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)項目，推進我國物聯(lián)網(wǎng)示范項目開發(fā)和拉動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，物聯(lián)網(wǎng)應用的推廣有利于增加財政收入；（2）物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中，設備商在房地產(chǎn)項目先期建設中主要提供資金投入、人力投入、設備制造，軟件開發(fā)商在房地產(chǎn)項目建設中提供先期投入、軟件開發(fā)、技術方案和應用解決方案，運營商在房地產(chǎn)項目中提供平臺和網(wǎng)絡運行服務，各類物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在房地產(chǎn)項目運營后獲取收入；（3）房地產(chǎn)相關企業(yè)在項目設計、施工和營銷環(huán)節(jié)支付成本，待房地產(chǎn)全部完成和進入銷售環(huán)節(jié)后，在房地產(chǎn)項目銷售和運營的基礎上獲取收入。

長城河谷項目是體現(xiàn)政企合作型商業(yè)模式的案例。該項目是河北省重點發(fā)展項目，參與的政府部門有灤平縣政府以及在多個國家部委指導下成立的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟；參與的物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有廣東物聯(lián)天下科技集團股份有限公司、華為技術有限公司等；參與的代表性房地產(chǎn)企業(yè)是北京城建三投資集團、北京城建遠東集團。長城河谷項目是在政企戰(zhàn)略合作的基礎上聯(lián)合建設的城鎮(zhèn)級房地產(chǎn)項目，將物聯(lián)網(wǎng)技術創(chuàng)新概念引入未來城鎮(zhèn)管理的方方面面，搭建城鎮(zhèn)級云計算中心和信息共享平臺，其物聯(lián)網(wǎng)應用將涵蓋政務、經(jīng)濟、民生資源的方方面面。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)主導型商業(yè)模式

該商業(yè)模式是房地產(chǎn)商為了組建傳感終端、傳輸通道及開發(fā)適合房地產(chǎn)領域的業(yè)務應用，選擇與合適的電信運營商、系統(tǒng)集成商和終端設備商合作（見圖4）。該商業(yè)模式的運作流程是：（1）房地產(chǎn)商主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是整個物聯(lián)網(wǎng)體系的主導者，其戰(zhàn)略目標是開發(fā)基于物聯(lián)網(wǎng)應用的地產(chǎn)項目（例如智能家居、智能化住宅、智能社區(qū)等），向終端用戶提供系統(tǒng)的解決方案，提高房地產(chǎn)項目的服務品質和服務功能，用戶可通過支付費用獲取相應的服務。房地產(chǎn)銷售的利潤和物聯(lián)網(wǎng)增值服務帶來的利潤構成了房地產(chǎn)商的利潤來源。（2）物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，包括電信運營商、系統(tǒng)集成商以及軟硬件提供商，是商業(yè)模式中的輔助參與者，其功能是按照房地產(chǎn)商的需求提供產(chǎn)品和技術支持，依靠提供的產(chǎn)品和后期個性化服務實現(xiàn)盈利。例如，系統(tǒng)集成商負責開發(fā)針對房地產(chǎn)項目的系統(tǒng)集成方案，由房地產(chǎn)商支付相關費用。（3）房地產(chǎn)商和物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之間存在直接、間接的交易關系，例如，房地產(chǎn)商可能與軟硬件廠商之間進行直接交易，也可能是軟硬件廠商將產(chǎn)品提供給電信運營商、系統(tǒng)集成商，由他們進行整合后與房地產(chǎn)商交易。電信運營商可能為系統(tǒng)集成商提供業(yè)務平臺建設、網(wǎng)絡運行服務，系統(tǒng)集成商根據(jù)電信運營商提供的產(chǎn)品和服務支付費用。

在房地產(chǎn)企業(yè)主導的商業(yè)模式中，首先對整個商業(yè)模式中的主導者——房地產(chǎn)商的實力提出更高的要求，必須是萬科、金地、碧桂園等在技術、品牌、管理各方面實力較強的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。它們不僅在房地產(chǎn)領域具備足夠的話語權，而且在開發(fā)物聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下的房地產(chǎn)項目時，房地產(chǎn)企業(yè)本身對物聯(lián)網(wǎng)應用有足夠的技術積累并建立了支撐部門，能夠理解和準確把握房地產(chǎn)商的項目需求，能夠很好地協(xié)調和處理與電信運營商、系統(tǒng)集成商等相關節(jié)點企業(yè)的關系，確保物聯(lián)網(wǎng)應用在房地產(chǎn)項目中得以實現(xiàn)。

在房地產(chǎn)領域，成都北部國際物聯(lián)網(wǎng)項目是采取房地產(chǎn)企業(yè)主導商業(yè)模式的案例。北新國際物聯(lián)港是由四川興茂投資管理有限公司（以下簡稱四川興茂）牽頭和規(guī)劃的物聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)項目。該地產(chǎn)項目的目標是建設全面應用物聯(lián)網(wǎng)技術的科技地產(chǎn)，在地產(chǎn)項目中實現(xiàn)電子門票系統(tǒng)、停車系統(tǒng)、倉庫管理、電子商務平臺等一系列物聯(lián)網(wǎng)應用。該房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)項目的主導企業(yè)——四川興茂，是一家區(qū)域性的高端房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有雄厚資金實力和地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。在北部國際物聯(lián)網(wǎng)項目中，四川興茂選擇的物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是大唐電信科技股份有限公司，由大唐電信負責在物聯(lián)網(wǎng)應用、技術服務、系統(tǒng)集成、整合設計方面提供最全面的支撐；四川興茂選擇讓四川隆康（集團）有限公司負責建設施工，由四川新北市場經(jīng)營管理有限責任公司承擔項目的市場運營和推廣工作。四川興茂還計劃在該房地產(chǎn)項目建設過程中，與國內(nèi)外具有前沿技術水平的學研機構合作，獲得全面的技術支持。

5 結論

房地產(chǎn)是居民生活、商業(yè)發(fā)展和社會管理中不可缺少的組成部分。從用戶的體驗角度來講，用戶最能夠從與生活方面有關的應用中感受物聯(lián)網(wǎng)的技術價值?；谖锫?lián)網(wǎng)技術的門禁系統(tǒng)、智能家居、智能住宅小區(qū)、智慧社區(qū)甚至未來的智慧城鎮(zhèn)，都是在物聯(lián)網(wǎng)技術的支撐下提升人們的生活質量，革新人們的生活方式。房地產(chǎn)相關企業(yè)應該從全局出發(fā)，應用物聯(lián)網(wǎng)等新興技術提升房地產(chǎn)項目的附加值，為用戶提供一個實現(xiàn)整體互聯(lián)的生態(tài)生活環(huán)境。

在物聯(lián)網(wǎng)技術應用于房地產(chǎn)領域的初期，政府主導型商業(yè)模式從政府扶持物聯(lián)網(wǎng)應用發(fā)展的角度，能夠讓社會大眾熟悉物聯(lián)網(wǎng)技術和形成使用習慣，也有助于國家推動新興技術發(fā)展、推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級、提高居民生活質量的政策目標逐步得以落實；從政企合作的角度，政企合作型商業(yè)模式以政府作為支持方和利益協(xié)調方，在物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和房地產(chǎn)相關企業(yè)之間實現(xiàn)強強聯(lián)合，適合開發(fā)建設綜合化、示范性的大型房地產(chǎn)項目；從房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展角度，只有以實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)為主導，充分掌握房地產(chǎn)業(yè)對物聯(lián)網(wǎng)的應用需求，加強與物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的合作，才能實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領域的可持續(xù)性應用，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

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作者簡介：

田志龍，華中科技大學管理學院教授。

田博文，華中科技大學管理學院博士生。

黃瑜，中國指數(shù)研究院常務副院長。

基金項目：

本文受國家自然科學基金項目（戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)政策制定過程中的政企互動機制研究）資助（資助號：71172089）。