朱永峰

摘要：本文首先整理國內(nèi)外相關(guān)研究與理論基礎(chǔ)，實務(wù)方面例如筑投資業(yè)個案營運方式、組織型態(tài)與規(guī)模分析等，企業(yè)管理理論方面例如﹕企業(yè)功能活動、標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序與ISO 9000 系列比較，組織核心執(zhí)行能力、價值鏈、管理組織的變革等，作為本研究理論與實務(wù)結(jié)合基礎(chǔ)并印證本研究結(jié)果的確實可行性。建筑投資業(yè)者獲利能力與內(nèi)部操作管理能力或外部景氣繁榮、股市興衰顯現(xiàn)出極高度相關(guān)?，F(xiàn)外部環(huán)境動蕩不定致生景氣低迷，房屋市場需求急速萎縮、股市振蕩下滑，原來外部環(huán)境的機會己轉(zhuǎn)變?yōu)橥{，每位經(jīng)營者面臨有限的市場需求，無不各顯神通以掌握客源。如何找出一套較佳質(zhì)量、較佳效率、低成本、較佳顧客響應(yīng)，己成為全體業(yè)者唯一選擇。

關(guān)鍵詞：管理 模式 標(biāo)準(zhǔn)化 研究 建筑

中圖分類號 ： F2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）06（A）-0000-00

1 建筑投資業(yè)營運特性

建筑投資業(yè)的經(jīng)營與管理具“資金密集”“高風(fēng)險”、“高獲利”、“易于炒作”的產(chǎn)業(yè)特性，與其他行業(yè)相比較，該產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入與退出障礙皆小，欲加入經(jīng)營行列者祇要將資金來源及人脈關(guān)系處理得當(dāng)，幾乎任何一種產(chǎn)業(yè)皆可進(jìn)入，此種特性吸引許多異業(yè)人士伺機投入。

因為產(chǎn)業(yè)的特性及異業(yè)人士加入，致其經(jīng)營理念與管理模式深具濃厚的投機性，常因主客觀因素的變化而隨時在改變。從事建筑投資業(yè)的并非只限于建設(shè)公司，其他如營造廠、投資公司等及不具法人資格的個人都可蓋屋出售，使經(jīng)營型態(tài)更顯復(fù)雜。由于經(jīng)營型態(tài)百花齊放，不同領(lǐng)導(dǎo)者實際的管理模式，強烈地受到其既往的工作歷練所影響，綜合經(jīng)營該產(chǎn)業(yè)主事者至少有十種以上不同背景，例如﹕財團(tuán)、中介公司、建筑師、營造廠工程師、土地代書、地主個人等。這些成長背景互異的經(jīng)營者其己定型的經(jīng)營理念與管理模式，常被引用為建筑投資業(yè)個案管理模式的依據(jù)，因主事者管理風(fēng)格互異，員工們唯有自己暗中摸索并揣測高階主管的意向而適應(yīng)，造成極不穩(wěn)定的管理模式，加以該產(chǎn)業(yè)所具獨特的高風(fēng)險特性，伴隨內(nèi)部管理的不穩(wěn)定，可預(yù)見每個冗長的投資個案管理作業(yè)中，任何一項作業(yè)細(xì)節(jié)皆有可能因執(zhí)行人員的揣測、誤判、解釋不清等種種漏失，致使公司陷于重大危機之中。為避免該產(chǎn)業(yè)管理上的缺陷，實有必要訂定一套適合于與公司組織、企業(yè)文化互動的標(biāo)準(zhǔn)化管理作業(yè)的模式，將營運風(fēng)險降至最低。

2 建筑投資個案全程營運型態(tài)分析

本研究所稱建筑投資業(yè)個案全程營運標(biāo)準(zhǔn)化管理作業(yè)，專指建設(shè)公司、建筑開發(fā)公司或其他非法人者，簽約完成取得土地后，所進(jìn)行一序列管理及功能別活動全程作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化，其目的在謀求每位主管階層人員能很清楚查核出各單項作業(yè)及細(xì)項作業(yè)的工作重點，無論是事前的提醒準(zhǔn)備作業(yè)，或執(zhí)行中的監(jiān)督、跟催、控制或執(zhí)行后的檢核等，不同作業(yè)階段皆有標(biāo)準(zhǔn)型式的作業(yè)指導(dǎo)綱要，使參予作業(yè)的所有員工皆能事前一目了然，尤其是每分項作業(yè)的鏈接界面點確實掌控并前后貫連，逐項完成檢核表的工作細(xì)項，循序完成全程作業(yè)以獲取企業(yè)經(jīng)營所預(yù)期的利潤。個案全程營運型態(tài)，依企業(yè)功能層級部門作業(yè)可歸納為以下兩種主要經(jīng)營型態(tài)﹕

2.1個案全程全部由公司掌控

由土地簽約取得后，全程作業(yè)包括﹕建筑設(shè)計及請照、房屋預(yù)售（代銷業(yè)務(wù)）、營造施工、房地貨款、售后服務(wù)（大樓保全管理）等全由公司垂直整合完成，該類型的營運已達(dá)大型建設(shè)公司的規(guī)模，一般中小型建設(shè)公司無法完成。

2.2部份委外的營運方式

視建設(shè)公司垂直整合程范圍及個案營運規(guī)模決定委外的項目，包括下列一部分或全部﹕

（1）建筑經(jīng)理公司的保證

（2）建筑師的規(guī)劃、設(shè)計、請照

（3）代銷公司的預(yù)售或店頭市場的成屋中介

（4）營造廠的房屋施工管理

（5）專業(yè)化交屋作業(yè)承包

（6）代書的房地產(chǎn)權(quán)登記

（7）銀行的房地產(chǎn)貨款作業(yè)

（8）公寓大廈保全及樓管

個案全程作業(yè)委外項目，除因公司整合程范圍及個案營運規(guī)模決定外，此外亦因該公司高階主管成長背景而決定，例如為建筑師、土地代書、營造廠背景者，則該專業(yè)部份不必委外。

3 建筑投資業(yè)個案標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序的運作模式

國內(nèi)建筑投資業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)運作流程主要分成三個部份﹕投資、生產(chǎn)與交易，其全部份的營運業(yè)務(wù)內(nèi)容。深入了解建筑投資業(yè)個案的全程營運管理作業(yè)，其企業(yè)功能別活動至少包括：土地來源開發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計及申請建照、房屋企劃銷售 （預(yù)售）、工程發(fā)包采購、施工全程管理、銀行土建融資、房屋總登記及過戶貸款、交屋驗收、售后維修及服務(wù)等，全程作業(yè)屬性既非單純的服務(wù)業(yè)，亦很難歸類為制造業(yè)，若欲以其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的管理模式為基礎(chǔ)而套用，在實務(wù)上往往會遭遇許多的困難與限制。

名詞解釋﹕

標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序 （Standard Operating Procedures，簡稱 SOP），一般字典將標(biāo)準(zhǔn)定義為﹕“一定的程序可作為依據(jù)者”， 標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序系指某作業(yè)程序其前后因果關(guān)系具有強烈的規(guī)則性，可被用來作為操作的依據(jù)而不致產(chǎn)生管理上的失誤、缺漏等事件，并可降低作業(yè)產(chǎn)出的不良率。另外依照國外學(xué)者（Thomas L. Wheelen and J.David hunger，2000，p.15）對標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序解釋如下﹕“有些場合，標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序被描述為某特定任務(wù)或工作必需完成一連續(xù)性步驟或技術(shù)?！?/p>

本文以探索性研究并融入個人的實務(wù)經(jīng)驗，將建筑投資業(yè)的單一個案復(fù)雜的功能性作業(yè)及其界面，采取類似工廠生產(chǎn)線作業(yè)管理的模式以標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序區(qū)隔成為各自獨立的分項作業(yè)，在每分項作業(yè)活動中對應(yīng)公司各功能性部門應(yīng)執(zhí)行的細(xì)項作業(yè)，依作業(yè)發(fā)生的時間及重要性排列次序作成有系統(tǒng)的表格，依報表管理的模式及工作檢核表管理、追蹤、檢討每一細(xì)項作業(yè)。為了有效掌控作業(yè)的進(jìn)行，定期以單位時間（每月或每雙周）為檢討周期，控管各項作業(yè)的時間、質(zhì)量、預(yù)算、顧客響應(yīng)、信息管理等。典型建筑投資業(yè)將個案全程作業(yè)區(qū)分為上、中、下游作業(yè)，如表1所示﹕

表1 建設(shè)公司全程營運表

ISO （International Organization for Standardization），國際標(biāo)準(zhǔn)化組織于1947年創(chuàng)立，其主要宗旨為促進(jìn)國際合作發(fā)展共同標(biāo)準(zhǔn)，此一系列國際標(biāo)準(zhǔn)含ISO 9000至IS O9004及有關(guān)環(huán)保的ISO 10004系列，現(xiàn)已成為各國、各企業(yè)界定供給操作、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、配送時間、服務(wù)準(zhǔn)則或其他項目作業(yè)管理的準(zhǔn)則。

（Case/Aquilano， 1995，p.191） 提出 ISO 9000 系列包括質(zhì)量系統(tǒng)及使用準(zhǔn)則兩項說明﹕

（1）質(zhì)量系統(tǒng) （Quality System）9001：設(shè)計、生產(chǎn)/安裝及提供服務(wù)的質(zhì)量保證模式。9002﹕生產(chǎn)及安裝的質(zhì)量保證模式。9003﹕最終檢驗/測試的質(zhì)量保證模式。

（2）使用準(zhǔn)則 （Guidelines for Use）

9000﹕質(zhì)量管理與質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)-選用的指導(dǎo)綱要9004﹕質(zhì)量管理與質(zhì)量系統(tǒng)要領(lǐng)--指導(dǎo)綱要（Dennis R. Arter， 1992，p.66）將 ISO 9000 系列歸納為二十主要項目﹕

1.管理責(zé)任 2.品管系統(tǒng) 3.合約審查 4.設(shè)計控制 5.合約控制 6.采購 7.業(yè)主提供材料 8.產(chǎn)品確認(rèn)及追蹤 9.過程控制 10.檢驗及測試 11.檢驗、度量及測試設(shè)備 12.檢驗、測試狀態(tài) 13.不符合產(chǎn)品的控制 14.效正行動15.處置、儲存、裝封及運送 16.質(zhì)量記錄 17.內(nèi)部質(zhì)量稽核 18.訓(xùn)練 19.服務(wù)20.統(tǒng)計技術(shù)

圖1.2ISO 9000 系列范圍與運用

ISO 9000 系列所帶來效用，在于公司管理經(jīng)營的質(zhì)量保證與質(zhì)量功能體制的稽核，包括供貨商、公司本身、提供服務(wù)的顧客，此與標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序所涉及建筑投資業(yè)個案上、中、下游功能性活動相似。

（1）上游作業(yè)： 研究發(fā)展

（2）中游作業(yè)： 設(shè)計/營銷

（3）下游作業(yè)： （采購）施工（生產(chǎn)）/對顧客提供服務(wù)建筑投資業(yè)個案全程標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序，上、中、下游作業(yè)所涵蓋范圍自 ISO 9001 至 ISO 9003 系列， 其中最大差別在于建筑投資業(yè)營業(yè)范圍不包含生產(chǎn)即房屋產(chǎn)品的營造施工必需委外。表2 為 ISO 9000 系列與標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序的比較﹕

表2 ISO 與標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序 SOP 比較

比較項目 ISO SOP

設(shè)計/發(fā)展至提供服務(wù) 9001 相同，但不包括生產(chǎn)

采購、生產(chǎn)、安裝 9002 大部分委外

生產(chǎn) 9003 除外（委外）

質(zhì)量管理與質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn) 9000 相同

質(zhì)量管理與質(zhì)量系統(tǒng)要領(lǐng) 9004 相同

環(huán)境保護(hù) 10004 開始注重

建筑投資業(yè)個案全程標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序，與 ISO 系列二十主要項目比較，至少包括﹕第 1 項至第 10 項第 16 項及至第 19 項， 事實上建筑投資業(yè)個案全程作業(yè)操作，不論﹕

（1）文件類質(zhì)量管理（合約審查、合約控制、采購）。

（2）營造施工（設(shè)計控制、采購、業(yè)主提供材料、產(chǎn)品確認(rèn)及追蹤、過程控制、檢驗及測試、質(zhì)量記錄、內(nèi)部質(zhì)量稽核）。

（3）顧客服務(wù)及響應(yīng)（管理責(zé)任、合約審查、設(shè)計變更控制、產(chǎn)品確認(rèn)及追蹤、訓(xùn)練、服務(wù)）。等細(xì)項作業(yè)操作管制范圍及品管要領(lǐng)，與 ISO 所規(guī)范一致，若有別 ，唯建筑投資業(yè)的全程標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序?qū)Ｗ⒂讴s質(zhì)量、成本、時程、顧客響應(yīng)，并據(jù)此提升作業(yè)效率，衍生企業(yè)存活所需利潤。

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