尹　愛（曲阜市住房保障辦公室，山東 曲阜 273100）

淺談住房保障與商品房市場(chǎng)如何協(xié)調(diào)發(fā)展

尹愛
（曲阜市住房保障辦公室，山東 曲阜 273100）

摘要：就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)的住房保障與商品房市場(chǎng)之間存在發(fā)展不協(xié)調(diào)的問(wèn)題。筆者在文中探討并研究了住房保障與商品房市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的舉措，以期產(chǎn)生一定的借鑒意義和參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：住房保障；商品房市場(chǎng)；協(xié)調(diào)發(fā)展

一、住房保障與商品房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

就現(xiàn)階段而言，城市的住房體系被劃分為三個(gè)部分，即：保障性住房體系、二手房市場(chǎng)體系以及商品房市場(chǎng)體系三者。具體選擇哪一種體系的住房，取決于用戶，房屋住戶根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定住房體系的選擇。

（一）我國(guó)住房保障發(fā)展現(xiàn)狀?？紤]到收入層次不同的群體，我國(guó)出臺(tái)了住房貨幣化分配政策，但是低收入社會(huì)群體仍然住不起房，貧窮人的住房問(wèn)題依舊沒(méi)有得到徹底有效的解決，為了解決這一問(wèn)題，國(guó)家和政府開始了全面住房保障體系的構(gòu)建，而全面住房保障體系的主要構(gòu)成部分就是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。

（二）我國(guó)商品房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。顧名思義，所謂的商品房強(qiáng)調(diào)的就是房屋的商品性，是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下用于交換的房子，具體來(lái)說(shuō)就是具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)企業(yè)單位以讓出土地使用權(quán)的方式來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)利益，當(dāng)然房子的出售價(jià)格要處在房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均水平上。最近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)著需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出供給的現(xiàn)狀，所以房子的價(jià)格被越炒越高。商品房在獲得人們的青睞之余，泡沫經(jīng)濟(jì)也顯露雛形。泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)與加劇在2005年及其后表現(xiàn)的尤為明顯，泡沫化的膨脹迅速加劇，社會(huì)一片躁動(dòng)和不安，引起了售房者和購(gòu)房者的密切關(guān)注。為了解決這個(gè)棘手的問(wèn)題，國(guó)家特地出臺(tái)相關(guān)的政策和法規(guī)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)實(shí)施嚴(yán)厲的打壓，然而，政策的出臺(tái)雖然在某種程度上有利于打壓虛高的房?jī)r(jià)，但是并不能從根本上徹底的解決房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的問(wèn)題，所以說(shuō)并沒(méi)有達(dá)到人們預(yù)期的效果，為了解決商品房市場(chǎng)的各種問(wèn)題，國(guó)家和政府還需付出更多的努力，還有很長(zhǎng)的路要走。

（三）我國(guó)實(shí)際現(xiàn)狀。城市化和工業(yè)化進(jìn)程的加快使得更多人從農(nóng)村涌入到城市中去，對(duì)城市住房的需求明顯擴(kuò)張，為了滿足需求強(qiáng)烈的住房要求，開發(fā)商在不考慮任何情況的前提下瘋狂進(jìn)行土地的承包和房屋的建造，但是這種房地產(chǎn)的繁榮是不理性的，商品房的發(fā)展速度過(guò)快，保障性住房的建設(shè)達(dá)不到要求，二者的矛盾越發(fā)的突出，解決我國(guó)保障住房與商品房市場(chǎng)發(fā)展不協(xié)調(diào)的問(wèn)題是當(dāng)務(wù)之急。

二、我國(guó)保障住房與商品房市場(chǎng)發(fā)展

我國(guó)的住房改革自九十年代以來(lái)開始實(shí)施，自從住房改革正式實(shí)施以來(lái)，發(fā)展最為迅速的就是商品房市場(chǎng)，其發(fā)展一方面為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)了豐厚的經(jīng)濟(jì)利益，另一方面成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。然而，商品房市場(chǎng)的特殊性較強(qiáng)，所以發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題屢見不鮮，比如說(shuō)：開發(fā)具有盲目性、房?jī)r(jià)的上漲不盡合理、市場(chǎng)秩序混亂有待調(diào)整、向泡沫化方向發(fā)展。由此看來(lái)，在進(jìn)行住房保障建設(shè)的時(shí)候，應(yīng)該通過(guò)把住房保障建設(shè)納入到房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中來(lái)對(duì)市場(chǎng)體系進(jìn)行補(bǔ)充，并對(duì)不合理的市場(chǎng)部分進(jìn)行規(guī)劃與調(diào)整。為了滿足低收入人群的住房需求，政府出資進(jìn)行保障性住房建設(shè)，我們不能忽略其起到的實(shí)際作用，但是保障性住房體系的存在諸多漏洞與缺陷的，有待進(jìn)一步的完善與健全，而且保障力度不夠大，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，住房保障體系的指標(biāo)僅僅占了很小的一部分，更嚴(yán)重的是還在不斷地下滑。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都在很大程度上受到了住房保障建設(shè)的影響和制約。所以，不斷地加強(qiáng)住房保障建設(shè)力度，增多成本投資，擴(kuò)大其覆蓋的范圍，使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著良性的方向發(fā)展不僅是非常有必要的，而且是相當(dāng)重要的，應(yīng)該引起足夠的重視。

三、促進(jìn)住房保障與商品房市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

（一）構(gòu)建合理的住房供應(yīng)體系。住房供應(yīng)體系的構(gòu)建需要考慮到中低收入階層的住房需求和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益原則，與我國(guó)實(shí)際情況相結(jié)合。自房改以來(lái)，尤其是2004年起，房?jī)r(jià)上漲迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)涌入大量資金，商品房供給增長(zhǎng)，我國(guó)政府在巨大的利益驅(qū)動(dòng)下，對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有加大建設(shè)力度，從而導(dǎo)致住房供應(yīng)體系失衡。

（二）增加對(duì)住房保障建設(shè)的資金投入。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與住房保障協(xié)調(diào)發(fā)展，在遏制商品房市場(chǎng)如今強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭的同時(shí)，加強(qiáng)住房保障資金投入，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，增進(jìn)社會(huì)和諧的目的。

（三）控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。無(wú)論是售房的房地產(chǎn)企業(yè)，還是購(gòu)房的居民住戶，甚至是處于中間的政府，他們最為看重的就是商品房的房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)直接關(guān)系到前兩者的切身利益，而政府作為其中的利益調(diào)節(jié)方也是脫不了干系。衡量市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)是否科學(xué)合理，最重要的還是人民的口碑與反映。因?yàn)樗麄儾攀亲钪苯拥膮⑴c者，對(duì)情況的了解程度是比較高的。

1 房地產(chǎn)價(jià)格之所以飛速上漲，哄抬房?jī)r(jià)是最主要的因素，并且沒(méi)有之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以身作則，嚴(yán)禁哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象的發(fā)生。并且不斷地規(guī)范與調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，使其趨于合理有序的狀態(tài)。二手房的交易應(yīng)該引起足夠的重視，對(duì)囤積居奇現(xiàn)象要嚴(yán)懲不貸，同時(shí)保證房產(chǎn)交易在法律允許的范圍之內(nèi)進(jìn)行與開展，講究貨真價(jià)實(shí)。

2 有些人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)極為豐厚，所以購(gòu)買大量的房屋用來(lái)炒作，即所謂的投機(jī)購(gòu)房，針對(duì)這種情況，政府應(yīng)該通過(guò)強(qiáng)硬的法律手段來(lái)阻止，不允許出現(xiàn)一個(gè)人購(gòu)買多套樓房的情況，從而對(duì)投機(jī)購(gòu)房的現(xiàn)象予以嚴(yán)厲的打擊和控制。

3 政府既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù)者，又是市場(chǎng)的管理者，雖然這幾年我們強(qiáng)調(diào)政府的主要職能要從管理型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，但是并不代表著政府的管理職能被弱化，所以政府要明白自己擔(dān)負(fù)的重要職責(zé)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的檢查力度，使住房保障建設(shè)順利的進(jìn)行。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開系統(tǒng)，提高市場(chǎng)信息的透明度，保證信息發(fā)布的及時(shí)性與精確程度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序得以較好的維持。為了滿足社會(huì)不同階層不同的住房需要，特別是收入較低人群的住房需要，政府要對(duì)住房保障建設(shè)高度重視起來(lái)，因?yàn)檫@其中涉及到了社會(huì)的公平與分配問(wèn)題，就是既要做大蛋糕，更要把蛋糕切好。合理的增加住房的供給或改善供給方式，依靠這種方式使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題得到抑制和解決。

結(jié)語(yǔ)

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要目標(biāo)之一就是協(xié)調(diào)好商品房市場(chǎng)發(fā)展和住房保障建設(shè)的關(guān)系，因?yàn)橹挥凶龊眠@一工作，才能促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康良好與可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的開展，為國(guó)計(jì)民生做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]鮑星華．我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度研究[D]．福建師范大學(xué)，2008．

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A