日前，萬(wàn)達(dá)百貨全國(guó)閉店、壓縮的消息在微信圈廣泛傳播，雖然消息沒(méi)有得到官方證實(shí)，但7月初濟(jì)南萬(wàn)達(dá)百貨商鋪撤柜行動(dòng)似乎即為印證。

一直以來(lái)，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域流行著幾道“心靈雞湯”，先有“一鋪養(yǎng)三代”等俗語(yǔ)式標(biāo)語(yǔ)，再有“商是需要養(yǎng)的，消費(fèi)是可以引導(dǎo)的，人流是可以通過(guò)技術(shù)手段導(dǎo)引的”學(xué)院派語(yǔ)境。然而與“雞湯”相對(duì)應(yīng)的是雞肋般的現(xiàn)實(shí)：底商和純商業(yè)店鋪乏人問(wèn)津，大型綜合體扎堆商圈營(yíng)養(yǎng)過(guò)剩，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)到底怎么了？（本專題32-35版）

本刊記者 王欣芳

一鋪養(yǎng)三代：

“租戶”與“地主”的角色革命

中凡地壹街的銷售中心位于銀座商城對(duì)面的圣凱財(cái)富廣場(chǎng)，在寸土寸金商業(yè)林立的泉城路商圈，這幾乎是最折衷的選擇：交通方便，知名度高，圣凱不溫不火的商業(yè)狀態(tài)也可能會(huì)在租金上提供便利。

7月20日，記者在中凡地壹街銷售中心看到，項(xiàng)目上沙盤位于中間位置，兩邊分別設(shè)立了落座區(qū)和小型兒童樂(lè)園。當(dāng)時(shí)除了記者本人，并沒(méi)有其他人看商鋪，幾名銷售人員坐在服務(wù)臺(tái)后忙碌，落座區(qū)空無(wú)一人。

據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目為濼文路人防商城，年底開業(yè)，店鋪400多間，每間的建筑面積在20m2以上，且“上不封頂，因?yàn)榭梢詫⑾噜彽赇伌蛲〝U(kuò)展店面”。據(jù)其介紹，該人防商城靠近泉城廣場(chǎng)部分為品牌區(qū)，主要是承接銀座的定位分布，目前已有H&M、Zara等品牌簽訂合作意向書，中間大部分為非品牌商業(yè)區(qū)，現(xiàn)階段租售主要集中于此，靠近濼文路的部分為餐飲區(qū)，同時(shí)還規(guī)劃了6800平方米的上下兩層停車場(chǎng)，“這能緩解停車難問(wèn)題，也保證了地壹街的人流量”。

值得注意的是，整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)傾向于銷售而非招商?！叭ツ觊_盤已售了大部分商鋪，目前各區(qū)域有零散鋪位，價(jià)格不等。購(gòu)買商鋪可享受40年經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，50%首付，其余可貸款?！边@位銷售人員舉例，一間40平的店鋪實(shí)用面積大約減半，如果選擇中檔位置，價(jià)格在200萬(wàn)左右。但當(dāng)記者詢問(wèn)租價(jià)，該銷售人員稱不清楚招商價(jià)格，“招商和銷售是兩個(gè)團(tuán)隊(duì)，今天招商部沒(méi)有人上班”。

實(shí)際上，如果在十年前，地段優(yōu)越的中凡地壹街無(wú)疑會(huì)遭到“哄搶”，畢竟以所謂“Location，Location，Location！”的港式標(biāo)準(zhǔn)而言，它應(yīng)該已經(jīng)成功大半。但近年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，“一鋪養(yǎng)三代”的美麗傳說(shuō)開始遭遇現(xiàn)實(shí)尷尬，一場(chǎng)租戶與地主的革命也正在展開。

近日，記者走訪濟(jì)南部分商業(yè)街區(qū)發(fā)現(xiàn)，空置率高的店鋪區(qū)域有一個(gè)共性：開發(fā)商為回籠資金，總是先賣掉一部分商鋪給中小散戶，然后以委托經(jīng)營(yíng)的方式統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，獲益之后分享；然而情況往往變成統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)不好，中小散戶各自招商，各自為戰(zhàn)，很難形成合力及特色。

在經(jīng)四路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街，記者看到，靠近賣場(chǎng)的南北商業(yè)步行街店鋪生意還不錯(cuò)，特別是幾家特色咖啡、蛋糕等餐飲店，人流量頗豐，但東西商業(yè)街商鋪空置率卻相對(duì)較高，玻璃門上掛出出租字樣，有些門口隨便停放電動(dòng)車等。

“2008年萬(wàn)達(dá)商鋪剛推出的時(shí)候銷售火爆，許多人幾乎‘傾家蕩產(chǎn)的買商鋪，除了地段，大家還青睞萬(wàn)達(dá)品牌的運(yùn)營(yíng)模式?！毖亟忠晃簧虘舾嬖V記者，當(dāng)年幾百萬(wàn)價(jià)格的底商如今被空置或低價(jià)租給美發(fā)沙龍、美容體驗(yàn)店等，許多門店只能勉強(qiáng)維持。

“現(xiàn)實(shí)骨感”令許多投資者變得謹(jǐn)慎。據(jù)了解，去年濟(jì)南高新萬(wàn)達(dá)推出商鋪，投資者普遍反映價(jià)格有點(diǎn)高，今年再推時(shí)，購(gòu)買人數(shù)明顯減少，賣的不很理想?！巴诨锇楦嗳税彦X投進(jìn)了股市，你知道，去年年底和今年上半年，A股很牛。”一位投資者說(shuō)。

吃貨和兒童“拯救”城市綜合體？

日前，萬(wàn)達(dá)百貨在全國(guó)閉店、壓縮的消息在微信圈廣泛傳播，雖然消息沒(méi)有得到官方證實(shí)，但對(duì)于萬(wàn)達(dá)百貨大調(diào)整的關(guān)注度越來(lái)越高。而7月初濟(jì)南萬(wàn)達(dá)百貨商鋪撤柜行動(dòng)似乎即為印證。

作為濟(jì)南第一個(gè)大型商業(yè)綜合體，2010年開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)曾引起濟(jì)南人巨大的熱情。當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)百貨單獨(dú)劃片，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，共占六層。實(shí)際上，近年來(lái)萬(wàn)達(dá)百貨一直客流量稀少，與室內(nèi)步行街的熱度對(duì)比鮮明。

15日，萬(wàn)達(dá)百貨商戶已全部撤離。據(jù)某些商戶透露，撤柜后的萬(wàn)達(dá)百貨“可能重新招商，以租賃的形式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)”，但具體規(guī)劃并不了解。

去年五一期間，剛剛落地省城兩年的外資零售巨頭百盛撤柜，“兩周年”店慶成為空頭支票，其原址所在的泉城路泰府廣場(chǎng)空置年余，如今被一家兒童業(yè)態(tài)品牌接手。值得一提的是，百盛的正對(duì)面，幾年前曾是來(lái)自日本的百貨業(yè)巨頭伊勢(shì)丹，同樣是營(yíng)業(yè)兩年后，伊勢(shì)丹由于水土不服撤離濟(jì)南。

“萬(wàn)達(dá)百貨撤柜更多出于集團(tuán)戰(zhàn)略考慮，但百盛的撤離絕對(duì)是傳統(tǒng)零售百貨在新經(jīng)濟(jì)模式下受電商沖擊的表現(xiàn)，淘寶一個(gè)雙十一就能創(chuàng)造570億的數(shù)字奇跡，傳統(tǒng)百貨運(yùn)營(yíng)模式怎能不受影響？”中原地產(chǎn)山東公司投資顧問(wèn)部總監(jiān)薄夫利認(rèn)為，濟(jì)南傳統(tǒng)百貨的業(yè)態(tài)有所創(chuàng)新，但銷售型商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直不太樂(lè)觀，散售型商業(yè)面臨問(wèn)題一直比較大。相比較而言，在眾多零售業(yè)態(tài)遭遇電商沖擊時(shí)，餐飲和兒童業(yè)態(tài)卻逆勢(shì)增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去購(gòu)物中心內(nèi)餐飲的比例一般在15%至20%之間，但最近部分購(gòu)物中心的餐飲租戶占比高達(dá)40%。記者走訪發(fā)現(xiàn)，在世茂、恒隆、萬(wàn)達(dá)、玉函銀座等商業(yè)綜合體內(nèi)，餐飲業(yè)比例有所增加。以恒隆為例，目前恒隆大約有三成店鋪空置或“品牌裝修中”，大多數(shù)店鋪已換過(guò)一輪品牌，但茉莉、西堤等餐飲品牌卻一直比較穩(wěn)定，人流也集中。在開業(yè)不久的世茂，連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進(jìn)駐已經(jīng)成為吸引客流的關(guān)鍵。每逢“飯點(diǎn)”，許多受歡迎的餐飲商家經(jīng)常爆滿，甚至排隊(duì)，但其他業(yè)態(tài)的店鋪前卻門可羅雀。許多人逛商場(chǎng)，首先是去“吃”，然后“順便”購(gòu)物。

其次，兒童業(yè)態(tài)的擴(kuò)展速度很快。無(wú)論是嬰童用品、兒童體驗(yàn)館還是早教機(jī)構(gòu)、兒童餐飲，往日散兵游勇的街邊店邁入購(gòu)物中心，恒隆五樓專門開發(fā)了一系列兒童體驗(yàn)區(qū)。一些綜合體，如位于文化西路的CCPark，甚至開辟出15-20%的營(yíng)運(yùn)面積專攻兒童娛樂(lè)，三樓為兒童主題零售，五樓集中著樂(lè)高樂(lè)園和早教機(jī)構(gòu)，而以往傳統(tǒng)購(gòu)物中心的兒童業(yè)態(tài)只占5%。

“從購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)角度而言，餐飲和兒童業(yè)態(tài)中的深度體驗(yàn)式商業(yè)型態(tài)能應(yīng)對(duì)電商沖擊，但實(shí)際上，這些占地面積大的業(yè)態(tài)對(duì)持有方不合適，其所承受的租金水平較低?！北》蚶J(rèn)為，餐飲和兒童業(yè)態(tài)不能說(shuō)“拯救”了綜合體，但其對(duì)綜合體和傳統(tǒng)百貨的客流引量起到了作用。

供量過(guò)剩：城市大躍進(jìn)后遺癥

據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)熱始于2011年，樓市限購(gòu)，致使開發(fā)商轉(zhuǎn)移投資目光，掀起商業(yè)置業(yè)熱潮。此后，濟(jì)南各種商業(yè)中心、城市綜合體層出不窮。

據(jù)克爾瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)的分析報(bào)告顯示，濟(jì)南商業(yè)物業(yè)存量約100萬(wàn)平方米，存銷比高達(dá)54個(gè)月。如果以第一季度的銷售速度，即使以后商業(yè)地產(chǎn)無(wú)任何供應(yīng)，想消化掉目前的商業(yè)地產(chǎn)存量，也需要將近10年的時(shí)間。對(duì)此，山東大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗表示，最近幾年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，人均購(gòu)買力提升卻相對(duì)滯后，表現(xiàn)出來(lái)的是部分地段商業(yè)物業(yè)相對(duì)過(guò)剩，短期內(nèi)難以消化。

不僅如此，隨著城市的不斷開發(fā)與拓展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也隨之?dāng)U張，西客站片區(qū)近幾年有了很大變化，各種住宅區(qū)逐漸增多，更有寫字樓不斷推盤。濟(jì)南北城也同樣如此，北大時(shí)代，濱河商務(wù)中心，榮盛時(shí)代國(guó)際，以及中海華山瓏城的商業(yè)配套，都為濟(jì)南北城帶來(lái)了很大的商業(yè)地產(chǎn)體量。

多年從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，就全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，近幾年普遍存在著行業(yè)發(fā)展的變化，其中不僅有過(guò)度開發(fā)，商業(yè)綜合體項(xiàng)目扎堆的問(wèn)題，更多的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念的缺失。經(jīng)營(yíng)決定發(fā)展，這也導(dǎo)致了很多項(xiàng)目客流量不足，達(dá)不到預(yù)期的收益的現(xiàn)象。

如何從經(jīng)營(yíng)管理層面去思考，進(jìn)行資產(chǎn)管理，把手中的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作好，將是未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。盡管資產(chǎn)管理這個(gè)理念在當(dāng)前認(rèn)知度還不夠高，但資產(chǎn)管理的發(fā)展腳步根本停不住，在未來(lái)一定會(huì)成為影響商業(yè)能否成功的關(guān)鍵所在。

一個(gè)細(xì)節(jié)或可佐證：6月5日，濟(jì)南兩宗曾經(jīng)被收回的商用土地掛牌成交，位于二環(huán)東路的地塊相比此前的成交價(jià)格少賣了1億多，而山大路地塊地段黃金，引起3家房企173輪競(jìng)價(jià)，但相比上一次成交也縮水6000多萬(wàn)。

“不要眼睛只盯著關(guān)門走人的商場(chǎng)。”濟(jì)南市商務(wù)局相關(guān)人士說(shuō)，目前濟(jì)南人均零售商業(yè)面積只有1.3平方米，低于南京、杭州等同類省會(huì)城市，正常情況下，人均兩三平方米比較符合濟(jì)南的體量。

事實(shí)上，隨著城市化進(jìn)程，濟(jì)南仍在加大商業(yè)項(xiàng)目招商引資力度，還在洽談新增21個(gè)項(xiàng)目，比如華潤(rùn)萬(wàn)象城，在落戶歷下區(qū)并開建后，市中區(qū)也在極力爭(zhēng)取，還有章丘萬(wàn)豪大酒店、濟(jì)陽(yáng)五洲國(guó)際商貿(mào)城等10個(gè)項(xiàng)目在洽談中。另外，長(zhǎng)清國(guó)宇物流、章丘北京恩源集團(tuán)農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)項(xiàng)目、濟(jì)陽(yáng)山東亞太五金建材批發(fā)市場(chǎng)等5個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)正式簽約；歷下銀豐商業(yè)綜合體項(xiàng)目和濟(jì)南第二汽車改裝廠項(xiàng)目、槐蔭濟(jì)南嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)二期等4個(gè)項(xiàng)目正在完善相關(guān)手續(xù)。