嚴(yán)躍進(jìn)

今年兩會答記者問的環(huán)節(jié)中，國務(wù)院總理李克強表示，對外國人在中國買房持歡迎態(tài)度。筆者判斷，外籍人士購房政策的冰凍期基本已過，最佳的市場和政策環(huán)境已形成。

“限外令”會松一松？

這幾年，老外要在中國購房可不容易。2006年7月，經(jīng)國務(wù)院同意，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。該《意見》規(guī)定，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。

該“限外令”的政策初衷在于規(guī)范外來資金的運作，這和政策出臺前房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的態(tài)勢有關(guān)。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2006年1月份全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅為4.6%，而到了政策出臺的前一個月即6月份，則上升為5.1%，且預(yù)計此類態(tài)勢繼續(xù)上升的勢頭還會持續(xù)。當(dāng)時對住房市場的管控變得比較急迫，而被貼為“熱錢”標(biāo)簽的外籍人士房產(chǎn)投資資金，也被納入到了此類監(jiān)管體系中。

2008年開始，隨著全球經(jīng)濟的衰弱，熱錢投資中國樓市變得有氣無力，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了降溫態(tài)勢。2008年1月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅為10.1%，而到了2009年2月份，該增幅在持續(xù)收窄的背景下首次出現(xiàn)負(fù)值，即-0.1%。樓市降溫固然有諸多因素，但“限外令”也功不可沒。

當(dāng)然，在限購限貸政策下，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的態(tài)勢受遏制。受全國宏觀經(jīng)濟疲軟的影響，樓市也面臨一蹶不振的危機。隨著提振宏觀經(jīng)濟的思路逐漸清晰，政策層面也會關(guān)注樓市經(jīng)濟各類主體的需求。外籍人士購房再次納入到政策調(diào)整層面中。

2015年3月13日，國家發(fā)改委和商務(wù)部公布最新《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2015年修訂）》。在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，把過去針對外商投資房地產(chǎn)的限制類條款全都刪去。而3月15日李克強總理在兩會記者招待會上適時鼓勵外國人購房的說法，更釋放了積極信號：“限外令”或有放松跡象！

購房流程如何走？

目前中國國內(nèi)最佳購房窗口期也許已經(jīng)到來。

從全國各個研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，一些大城市的房價已止跌，并開始步入上漲通道。比如外籍人士較多的深圳，在2014年11月份房價止跌后，在后續(xù)幾個月均保持了環(huán)比上漲的態(tài)勢，而且漲幅還有繼續(xù)擴大的空間。所以說，隨著去庫存壓力的減少，房價反彈的力度會持續(xù)加大，這意味著購房宜早不宜遲，對于外籍人士購房而言也是如此。

如果外籍人士在置業(yè)方面“該出手時就出手”，就應(yīng)積極補充購房材料、走走流程了。護(hù)照等常規(guī)的身份證明材料自然是必不可少的。外籍人士最關(guān)心的問題也許是：在準(zhǔn)備充足的首付款同時，如何籌措按揭貸款？

外籍人士購房過程中，在銀行信貸方面有很大的選擇空間。比如說外籍人士可以積極向中國所在的外資銀行申請美元貸款，其利率比較實惠。按照目前的房貸利率和政策，中資機構(gòu)首套房貸成本95折，算下來即年利率5.61%。而外資銀行的貸款利率大小各異，基本上在3%左右水平。即便考慮到匯率波動的因素，最后的實際按揭成本也會明顯低于中資銀行的水平。所以說，外籍人士“回娘家借錢”，總是優(yōu)惠多多。

按揭貸款手續(xù)辦齊后，還需要各類其他證明。比如說，目前從一些城市的實際情況看，若非有自己獨立經(jīng)營的企業(yè)或者工作證明，那么購房的難度和障礙還是存在的。自然地，提供必要的翔實的稅單流水、勞務(wù)合同等都是最基本的購房流程。

另外，目前一線城市“限購令”還沒放開，對于城市的居住時間或工作時間也需要類似證明。這樣的證明可以在所在城市的公安局人口與出入境管理部門出具，即提供一份“在境內(nèi)生活或工作滿1年以上”的證明。

虹泉路——著名的上海韓國街。

從目前的實際情況看，很多大城市的外籍人口居住時間都能滿足1年以上水平。比如上海，第六次全國人口普查數(shù)據(jù)表明，外籍人員在上海平均居住時間為20個月。而部分群體的居住時間會更長，即購房的居住時間條件更容易滿足。這些人群主要來自韓國、馬來西亞、新加坡、英國、法國、德國和加拿大，因此他們在上海平均居住時間為21到22個月。

待備齊所有資料后，除了和普通購房者需要完成的常規(guī)程序外，還必須交由當(dāng)?shù)厣嫱鈱徟k公室進(jìn)行審查。待所有交易前的工作完成后，外籍人士就可輕松拿到房產(chǎn)證，上面寫的不是外文名，而是大使館認(rèn)證的中文譯名姓名。因為目前中國房產(chǎn)證還沒有登記外文名的系統(tǒng)，未來也許有可能改進(jìn)。

再次提醒大家的是，過去很多外籍人士憑借比較特殊的國籍身份，以及加上確實有部分房企和中介機構(gòu)違規(guī)操辦的因素，很多外籍人士的購房計劃能夠鉆政策漏洞。隨著住房交易環(huán)節(jié)透明度的增加，以及操作流程的規(guī)范，此類過于任性的住房交易做法也容易得到杜絕。

比如部分外籍人出于投資的需要，在國內(nèi)其他城市持有物業(yè)的情況下，還打算再購買一套。這時，可能受貸款條件的制約而難以再置業(yè)。尤其對一線城市而言，目前限購政策依然還是繃緊的。不過此類群體有一次性付款的能力，所以部分中介也會主動推銷房源，積極瞄準(zhǔn)此類群體，若是一次性付清全部房款，那么按照他們的行話即“包裝”一下，還是可以繞過政策障礙而獲得購房機會的。需要注意的是，萬一后續(xù)居住后不符合流程，其風(fēng)險還是得自己承擔(dān)。

在外籍人士購房中，對于單身還是家庭資格的身份證明查詢還是很難的。畢竟國內(nèi)婚姻管理部門和外國同類機構(gòu)還沒有實現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)。所以，在限購的情況下，若要證實購房者是單身的，那么就需要簽一份單身證明承諾書。這樣一種交易是依靠客戶誠信來降低交易風(fēng)險的。但背后終究有點無奈，難以杜絕炒房的因素。不過，若后續(xù)不動產(chǎn)登記制度得到有序推進(jìn)，那么此類違規(guī)購房的做法顯然也容易被遏制。

既然提及不動產(chǎn)登記制度，那么也可以再談及一些過去典型的違規(guī)做法。過去很多外籍人士因為對國內(nèi)政策不了解，所以會通過本人出資、而委托中國國內(nèi)朋友“甲先生”購房的方式來持有物業(yè)。即此類房產(chǎn)證的戶名是國內(nèi)朋友甲先生的名字，但真正的主人是外籍人士。此類交易的風(fēng)險在于，此類住房權(quán)屬從法律上看是歸于甲先生的，而和此類外籍人士無關(guān)。隨著2015年3月份不動產(chǎn)登記暫行條例的實施，未來對于此類住房交易的查房做法還是可以做到的，可能也會加重稅費負(fù)擔(dān)。

哪里買房最合適？

從城市分布看，主要會集中在幾個大城市，如北京、上海、廣州和深圳等。此類城市的開放性比較高，外向型經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)，高校也比較密集，這些都會促使外籍人士選擇此類地區(qū)進(jìn)行置業(yè)。

當(dāng)然，此類大城市城區(qū)面積太大，外籍人士還是略顯生疏，依然需要對特定城市特定板塊進(jìn)行研究或考察。比如說，以上海為例，按照第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)，包括浦東新區(qū)、長寧區(qū)、閔行區(qū)的境外人數(shù)最多，是典型的外籍人口聚集區(qū)。如果再細(xì)化，長寧區(qū)的虹橋鎮(zhèn)、浦東新區(qū)的花木街道、閔行區(qū)的虹橋街道則是外籍人士最多的街鎮(zhèn)。從實際情況看，此類外籍人士選擇上海特定板塊置業(yè)，并形成聚集區(qū)，勢必看中一些資源和要素，筆者可以舉三個例子。

第一類是以經(jīng)濟資源為紐帶而形成的聚集區(qū)。比如上海浦東的碧云國際社區(qū)，過去在周邊金橋出口加工區(qū)的開發(fā)過程下，吸引了大量外商投資。在外向型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的情況下，此類區(qū)域逐漸形成外籍人士聚集的場所。此外，上海閔行區(qū)虹泉路之所以被稱為韓國街，在于這里各類韓國元素的配套非常齊全，比如雙語學(xué)校、韓國產(chǎn)品主打的超市，甚至以韓語命名的房產(chǎn)中介店名等。過去因為產(chǎn)業(yè)聚集，韓國籍人士在此進(jìn)行置業(yè)。隨著此類街區(qū)知名度的上升，更多的韓國籍人士愿意融入此類社區(qū)。

第二類是以政治資源為紐帶而形成的聚集區(qū)。這里的政治資源似乎有點唬人，通俗地說可以是“領(lǐng)館區(qū)”。比如上海的古北因為聚集了大量領(lǐng)館，使得相應(yīng)的文化等都有很多洋人味，而且此類區(qū)域聚集了很多外國餐飲與商業(yè)服務(wù)，能夠吸引外籍人士選擇在此置業(yè)。畢竟這更容易產(chǎn)生所謂的安全感和家的感覺，使館區(qū)周邊的置業(yè)也更有底氣。

金橋碧云國際社區(qū)長跑賽鳴槍開跑。這支隊伍令人有置身境外之感。

第三類則是以濃郁上海情調(diào)為紐帶而形成的聚集區(qū)。比如上海的衡山路、陜西南路等地段，過去就作為外籍人士居住的傳統(tǒng)場所。因為有“法國梧桐”、洋味十足的酒吧、濃郁的里弄文化等，自然創(chuàng)造了比較“潮”的社區(qū)文化，亦合乎外籍人士的腔調(diào)。不過，此類區(qū)域的房產(chǎn)總價動輒上千萬，并非普通外籍人士所能負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，若能咬牙買一套，其增值空間也很大。

政策春天

隨著中國經(jīng)濟占全球經(jīng)濟比重的不斷增加，以及整個投資、居住環(huán)境的改善，來華的外籍人士數(shù)量在持續(xù)增加。比如說，第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)顯示，居住在上海的外籍人員為14.32萬人，而上海全市常住人口約為2301.91萬人，粗略估計外籍人士占比為0.6%。該比例較高，而且預(yù)計依然有上升的空間。

既然要在中國安家落戶，那么多讀點中國樓市政策就顯得很有必要。畢竟這不應(yīng)該是一個簡單的投資行為。比如說，在中國房地產(chǎn)市場值得不值得投資的問題上，不應(yīng)該有過多擔(dān)憂和顧慮。從整個趨勢看，隨著中國新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展、新常態(tài)經(jīng)濟的提速，樓市持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢依然可得到維持。即便考慮到樓市周期的波動，也應(yīng)該理解為是暫時的現(xiàn)象。從橫向?qū)Ρ瓤矗袊鴺鞘锌傮w上在市場下行期有更大的抗衰退能力，在市場復(fù)蘇期有快速提振的能力。

所以，在2014年中國樓市發(fā)展?fàn)幾h較大的時期，部分上海外籍人士拋售了靜安、徐匯等高端物業(yè)，現(xiàn)在看來并不明智。正視中國樓市特殊規(guī)律，積極持有中國樓市相應(yīng)物業(yè)，才是最明智和積極的態(tài)度。此類物業(yè)持有的增值空間還會加大。暫且不論一線城市的物業(yè)持有，即便考慮其他省市，也會有類似規(guī)律。比如說福建在3月20日出臺救市政策，從而鼓勵購房者積極入市?？紤]到福建自貿(mào)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)節(jié)奏在加快，所以不排除未來此類省市對外籍人士購房政策繼續(xù)放寬的可能。這樣一個例子的啟示是，在中國進(jìn)行置業(yè)，不缺乏機會，而在于要學(xué)會發(fā)現(xiàn)和識別機遇。

總體來看，無論是李總理的表態(tài)，還是目前整個樓市的政策導(dǎo)向，都顯示尊重外籍人士的住房購買權(quán)利、保障此類群體合理住房需求，是中國住房新常態(tài)發(fā)展下的新要義?，F(xiàn)如今，中國政府釋放了積極的購房政策信號，為外籍人士在中國購房提供了優(yōu)良的環(huán)境和信心。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）