黃峻

亂象關(guān)鍵詞

實(shí)業(yè)、地產(chǎn)、物業(yè)管理、服務(wù)、分拆

亂象白描受市場(chǎng)低迷、行業(yè)不景氣的影響，再加上資本的追捧，物業(yè)分拆上市似乎成為了當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。然而，在表象之下，暗含的是物業(yè)管理背后的社區(qū)O2O的藍(lán)海市場(chǎng)。

亂象機(jī)會(huì)

幾乎所有獨(dú)立上市的物業(yè)服務(wù)公司均以社區(qū)O2O作為賣點(diǎn)，房企要想在這次扎堆物業(yè)分拆上市的競(jìng)爭(zhēng)中奪得頭籌，還需建立起完善并可持續(xù)的物業(yè)管理盈利模式。

在2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)就開始加速分化與轉(zhuǎn)變。由盲目擴(kuò)張到白熱化競(jìng)爭(zhēng)，由開發(fā)的基本門檻低轉(zhuǎn)向越來(lái)越高的專業(yè)門檻，由開發(fā)融資易到開發(fā)貸款限制，由賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)。

2014年，在重慶起家的花樣年集團(tuán)，開了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的先河，把旗下物業(yè)公司“彩生活”，在香港進(jìn)行了分拆上市。有了財(cái)富效應(yīng)與成功的例子，自然也成為了行業(yè)的趨勢(shì)。今年10月23日，中海物業(yè)也在港實(shí)現(xiàn)分拆上市。

無(wú)論是彩生活還是中海物業(yè)，資本市場(chǎng)均給予了30多倍的市盈率，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)板塊的上市房企。一時(shí)間，各房企巨頭都開始將目光轉(zhuǎn)向了這一千億元級(jí)的市場(chǎng)。然而，作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)“龍頭”之一的萬(wàn)科，自然也不會(huì)落伍……

從“野蠻生長(zhǎng)”到“聚焦服務(wù)”

1998～2007年可以稱得上是房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”。這一時(shí)期，樓市基本以賣方為主導(dǎo)，甚至每年以兩位數(shù)的增長(zhǎng)率向上增長(zhǎng)。在這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)10年的盛宴中，無(wú)論是參與其中的房企，還是各種“參與者”，都享受到了房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的紅利。

然而，在2007年10月，一場(chǎng)席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，結(jié)束了這一場(chǎng)狂歡盛宴。一夜之間，很多房企曾經(jīng)攻占下來(lái)的地盤，尤其是中小開發(fā)商，都出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難。

同時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)陷入了嚴(yán)重的同質(zhì)化，產(chǎn)業(yè)差異化的競(jìng)爭(zhēng)空間非常狹窄。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力也逐漸轉(zhuǎn)向了資本、品牌、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)等方面。而物業(yè)管理也因此越來(lái)越關(guān)鍵。隨著市場(chǎng)逐漸趨向買方話語(yǔ)權(quán)，物業(yè)管理的服務(wù)也就成為了除價(jià)格之外，最為被買方接受的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在物業(yè)中求變

當(dāng)市場(chǎng)在快速轉(zhuǎn)變，競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)白熱化之時(shí)，生存在其中，要么你能站穩(wěn)陣腳謀求發(fā)展，要么被慢慢削弱直至淘汰。行業(yè)老兵萬(wàn)科或許也嗅到了市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的方向，早就在這場(chǎng)傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型的浪潮中，布下了升級(jí)的種子。

從市場(chǎng)看來(lái)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)無(wú)疑將會(huì)成為房產(chǎn)企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，而由此帶來(lái)的社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將會(huì)超萬(wàn)億元。面對(duì)此契機(jī)，萬(wàn)科、碧桂園、保利、富力等房企也紛紛表示，計(jì)劃將旗下物管公司分拆上市，意圖在新興物業(yè)市場(chǎng)分得一杯羹。

今年上半年，在萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮透露，2017年，萬(wàn)科物業(yè)要將管理面積擴(kuò)張至5億平方米，并放言要做國(guó)內(nèi)第一個(gè)營(yíng)收百億元的物業(yè)公司。與擅長(zhǎng)通過(guò)并購(gòu)來(lái)擴(kuò)張的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)彩生活相比，萬(wàn)科物業(yè)的擴(kuò)張路徑似乎確實(shí)有些“特立獨(dú)行”。它將采取“八爪魚戰(zhàn)略”來(lái)運(yùn)營(yíng)物業(yè)。

第一，把過(guò)去單一化建房賣房企業(yè)理念，轉(zhuǎn)變成為加入物業(yè)的運(yùn)營(yíng)、管理，并且不斷增加比重。第二，物業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理，因地制宜，按照不同的需求，提供適合的全方位服務(wù)。第三，充分利用開發(fā)商自身的物業(yè)優(yōu)勢(shì)，提供集約型區(qū)域與服務(wù)。第四，與時(shí)俱進(jìn)，產(chǎn)品與服務(wù)不斷加入符合市場(chǎng)發(fā)展方向的元素（如互聯(lián)網(wǎng)、90后創(chuàng)業(yè)的輕資產(chǎn)概念、社區(qū)服務(wù)等）。

從表面上看，分類好像很復(fù)雜，但其核心理念很簡(jiǎn)單，就是想要增加客戶的“黏性”。從而為萬(wàn)科搭建客戶全周期生態(tài)系統(tǒng)，當(dāng)八爪魚的八個(gè)觸角實(shí)現(xiàn)了共享客戶資源后，萬(wàn)科就有了一個(gè)高黏性的客戶池。它只要持續(xù)在這個(gè)客戶池里維護(hù)好客戶的黏性，就能形成完整的良性循環(huán)的生態(tài)圈。

擁抱互聯(lián)網(wǎng)

近幾年，不管是在傳統(tǒng)行業(yè)，還是資本市場(chǎng)，抑或是新興市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)都是最熱的話題。萬(wàn)科自然也會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)代“各盡所能、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，與互聯(lián)網(wǎng)巨頭百度進(jìn)行緊密的合作。雖然這種合作看似很多利好，但也暗含著無(wú)奈。

首先，萬(wàn)科與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的合作，其實(shí)更多的是后者向前者提供技術(shù)與服務(wù)。萬(wàn)科向百度購(gòu)買技術(shù)與服務(wù)，雖然有利于產(chǎn)品銷售，但卻會(huì)進(jìn)一步“養(yǎng)大”互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)。

其次，在這種合作中，其實(shí)是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)向房企擴(kuò)張，而不是房企向互聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)張。這也為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)日后向房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“跨界”，甚至主動(dòng)參與房地產(chǎn)開發(fā)埋下了伏筆。

最后，過(guò)于依賴互聯(lián)網(wǎng)銷售，可能會(huì)讓萬(wàn)科原來(lái)培養(yǎng)多年的核心部門與人員，出現(xiàn)不穩(wěn)定。最終令它失去部分或者全部屬于自己核心的銷售能力。因此，萬(wàn)科在這種權(quán)衡利弊中，選擇了大力優(yōu)化物業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理，提前布局好自己的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略。

分拆物業(yè)的“新算盤”

物業(yè)分拆上市潮流，是一種轉(zhuǎn)型趨勢(shì)的表象，核心原因就是房企必須牢牢抓住自己這個(gè)無(wú)法簡(jiǎn)單復(fù)制與取代的競(jìng)爭(zhēng)力，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整與挑戰(zhàn)。因?yàn)橄M(fèi)者也越來(lái)越明白，房屋一但入住，不管是開發(fā)商品牌、銷售員的笑容，還是外觀設(shè)計(jì)，都已經(jīng)并不重要了。只有天天還在運(yùn)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)才是決定滿意度的關(guān)鍵，也是日后決定二手房屋價(jià)格的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

有行業(yè)人士認(rèn)為，“下一個(gè)中國(guó)首富，或許會(huì)誕生于物業(yè)領(lǐng)域?！痹蚝芎?jiǎn)單，去年6月，彩生活在上市3天后，其市值就反超了母公司花樣年。正是因?yàn)檫@樣的高估值的資本故事，才引發(fā)了今年房地產(chǎn)商大力發(fā)展物業(yè)領(lǐng)域的風(fēng)潮。

光大證券此前曾預(yù)測(cè)，物業(yè)管理未來(lái)的收入空間約為2.7萬(wàn)億元，若以3%收取端口費(fèi)，對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值將達(dá)到798億元。這完全是一個(gè)“尚待開墾的藍(lán)海市場(chǎng)”。但值得關(guān)注的是，以“互聯(lián)網(wǎng)+”為核心的社區(qū)O2O概念在房企分拆物管時(shí)也分外流行。實(shí)際上，物業(yè)公司最令資本市場(chǎng)期待的并非服務(wù)本身，而是其通過(guò)增值服務(wù)獲取利潤(rùn)的能力。從短期來(lái)看，物業(yè)管理領(lǐng)域可以產(chǎn)生實(shí)在的利潤(rùn)，而從長(zhǎng)期來(lái)看，其背后可挖掘的社區(qū)O2O價(jià)值才是一個(gè)十足的香餑餑。

盡管目前幾乎所有獨(dú)立上市的物業(yè)服務(wù)公司均以社區(qū)O2O作為賣點(diǎn)，但尚未有一家能讓增值服務(wù)成為主要利潤(rùn)來(lái)源。上市最早的彩生活，其增值服務(wù)收入占公司總收入的15%左右，中海物業(yè)的占比更低至4.7%，考慮到社區(qū)O2O僅僅是增值服務(wù)中的一環(huán)，實(shí)際占比可能會(huì)更低。

當(dāng)前，物管公司如何實(shí)現(xiàn)資本化，其社區(qū)O2O盈利如何持續(xù)，仍然是每一家大牌房企分拆物管時(shí)必須面對(duì)的問題。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，物業(yè)管理背后的盈利機(jī)制尚未完全建立，上市后投資者是否認(rèn)同具有不確定性，“未來(lái)前景如何，要看物業(yè)管理盈利模式的創(chuàng)新”。

雖然萬(wàn)科推出的“睿服務(wù)”，并配套App“住這兒”，率先布局了社區(qū)O2O，但其他房企也并沒閑著，如綠城推出的“幸福綠城”App，制定出“綠粉+”計(jì)劃。萬(wàn)科想要成功做成國(guó)內(nèi)第一個(gè)營(yíng)收百億元的物業(yè)公司，還需要更多的創(chuàng)新來(lái)解決盈利的問題。“唯一的解決辦法，可能是加快對(duì)社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的探索，培養(yǎng)出新的盈利模式，通過(guò)這部分收益對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充?！?/p>

玩跨界

萬(wàn)達(dá) ? 從地產(chǎn)巨頭到全球體育產(chǎn)業(yè)巨頭

繼收購(gòu)西甲馬競(jìng)俱樂部20%的股份之后，萬(wàn)達(dá)再次以10.5億歐元全資收購(gòu)瑞士盈方體育傳媒集團(tuán)。作為全球第二大體育市場(chǎng)營(yíng)銷公司，盈方同時(shí)也是全球最大的體育媒體制作及轉(zhuǎn)播公司之一。在房地產(chǎn)不景氣的大背景下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)意欲借助體育產(chǎn)業(yè)，幫助企業(yè)轉(zhuǎn)型。

索芙特 ? 從日化轉(zhuǎn)身，發(fā)力智慧城市

今年初，索芙特發(fā)布定增預(yù)案，募集資金總額約51.2億元，其中41.2億元擬用于購(gòu)買杭州天夏科技集團(tuán)有限公司100%股權(quán)。天夏科技主營(yíng)業(yè)務(wù)包括軟件產(chǎn)品銷售、系統(tǒng)集成建設(shè)與運(yùn)營(yíng)服務(wù)。在購(gòu)買資產(chǎn)完成后，索芙特將在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，新增智慧城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

李錦記 ? 進(jìn)軍智能手環(huán)，不打醬油

對(duì)于一家百年的醬料品牌來(lái)說(shuō)，你也會(huì)很難將它和智能穿戴設(shè)備聯(lián)系在一起。然而，今年初，李錦記健康產(chǎn)品集團(tuán)卻成立了一家名為爽樂科技的全資子公司。最近，它們的第一款產(chǎn)品 HeHa Dao手環(huán)已經(jīng)上市銷售。李錦記希望通過(guò)這一次跨界嘗試去強(qiáng)化“獨(dú)立品牌”的概念，在不同的領(lǐng)域?qū)ふ倚碌臋C(jī)會(huì)。