梁彥博

【摘要】隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們對(duì)旅游等需求也越來(lái)越大，旅游地產(chǎn)逐漸成為了投資新的發(fā)展趨向，但是受到旅游地產(chǎn)投資的自身特點(diǎn)的影響，旅游投資的風(fēng)險(xiǎn)很大，如何控制好旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)顯得十分重要。

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)控制

旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和普通房地產(chǎn)投資相比，其風(fēng)險(xiǎn)更高，因此在對(duì)旅游地產(chǎn)投資之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)到在旅游地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)選取一定的解決方案，保證投資期間的效益。

一、旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)

每種投資行為都必定會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，由于旅游地產(chǎn)的投資周期比較長(zhǎng)，所需要的投資資金比較高，并且旅游地產(chǎn)的收益周期還比較長(zhǎng)，其管理運(yùn)營(yíng)的過(guò)程相對(duì)更為復(fù)雜，后期所需要的維護(hù)費(fèi)用也更高，因此，旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)更高。但是開(kāi)發(fā)商大多數(shù)對(duì)旅游地產(chǎn)中的投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)并不是很到位，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足，一般來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

1.投資決策的風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)的投資的前期的成本比較高，后期資金回收時(shí)間比較長(zhǎng)，決定風(fēng)險(xiǎn)的因素也比較低，是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性投資。因此投資旅游地產(chǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金能力的要求比較高，保證在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中不出現(xiàn)受到資金不足的影響而使運(yùn)營(yíng)陷入困境。因此加強(qiáng)對(duì)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)投資非常重要。投資決策的風(fēng)險(xiǎn)受到投資環(huán)境、市場(chǎng)預(yù)期和投資方式的影響較多。投資環(huán)境主要是市政的設(shè)施情況和開(kāi)發(fā)的難度，市場(chǎng)預(yù)期主要表現(xiàn)的是日標(biāo)群體所能接受的消費(fèi)能力的大小，投資方式分為聯(lián)合開(kāi)發(fā)和獨(dú)立開(kāi)發(fā)。因此投資企業(yè)在進(jìn)行旅游地產(chǎn)投資的過(guò)程中應(yīng)全面考慮到各個(gè)方面，咨詢相關(guān)機(jī)構(gòu)，制定詳細(xì)的分析報(bào)告，以此來(lái)減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.地段選擇的風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)的投資的地段選擇的風(fēng)險(xiǎn)十分明顯，風(fēng)險(xiǎn)的大小受到景觀環(huán)境、地理位置、文化遺存和交通條件的影響很大。旅游地產(chǎn)選擇的環(huán)境應(yīng)該盡可能具有獨(dú)特的，能夠吸引廣大游客的風(fēng)景等，同時(shí)還不會(huì)受到旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)而引起周?chē)h(huán)境的破壞。豐富的文化遺產(chǎn)對(duì)旅游地產(chǎn)的影響也很大。

3.開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)

與其它的房地產(chǎn)投資相比，旅游地產(chǎn)投資的獨(dú)特性更為明顯。從承載功能上看，普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只要滿足人們的日常生活水平就可以了，但是旅游地產(chǎn)在滿足人們的居住條件還應(yīng)該具有休閑度假的功能。從消費(fèi)需求上來(lái)看，旅游地產(chǎn)的消費(fèi)需求比較大，主要的客戶是以投資作為主要日的的投資群體，或者是以養(yǎng)老為日的的人群。其次旅游地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售等方面對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金的要求都比較高。旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，對(duì)綜合性的專(zhuān)業(yè)人才以及高素質(zhì)人才的需求量比較大，而人才的培養(yǎng)又不是短時(shí)期內(nèi)能夠完成的，因此旅游地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)更為嚴(yán)峻。

二、控制旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)措施

每個(gè)投資都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，我們無(wú)法杜絕風(fēng)險(xiǎn)，但是卻可以盡我們最大的努力將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，為了避免風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，我們可以制定一些防范風(fēng)險(xiǎn)的措施降低風(fēng)險(xiǎn)，如何控制旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種方面。

1.投資前的可行性報(bào)告的分析

在對(duì)旅游地產(chǎn)進(jìn)行投資前，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)旅游地產(chǎn)投資所在地和周?chē)貐^(qū)做好全面的市場(chǎng)調(diào)研，然后，選擇相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，盡可能多的掌握比較全面準(zhǔn)確的信息，而后制定一個(gè)詳細(xì)準(zhǔn)確的可行性報(bào)告的分析，提高開(kāi)發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)?？尚行苑治鲋惺紫葢?yīng)該對(duì)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行定位和開(kāi)發(fā)規(guī)劃，這個(gè)時(shí)候，我們就需要對(duì)周?chē)L(fēng)景區(qū)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一定的考察，還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐馁Y源情況和交通情況，分析國(guó)家政策制定全面的可行性分析報(bào)告。

2.加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制

地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)該聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的咨詢公司，在進(jìn)行項(xiàng)日開(kāi)發(fā)前向企業(yè)提供有力的服務(wù)。咨詢服務(wù)公司可以有效的改善物業(yè)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的局限性.對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的策劃和管理能夠提供較多的建設(shè)性意見(jiàn)。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)該不斷的進(jìn)行技術(shù)改進(jìn)，與其他企業(yè)跨行業(yè)的結(jié)合，使消費(fèi)資源達(dá)到最大限度的利用。同時(shí)，企業(yè)對(duì)合同的管理必須更為嚴(yán)謹(jǐn)。專(zhuān)業(yè)人員起草完和通過(guò)應(yīng)交由自身的律師對(duì)合同進(jìn)行審查，比如保證合同條款的合法、合規(guī)、明確合理同時(shí)合同應(yīng)該明確雙方的責(zé)任，保證責(zé)任的正常履行。

3.分析利弊，進(jìn)行分散性的風(fēng)險(xiǎn)管理

在進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該考慮到企業(yè)的實(shí)際情況和開(kāi)發(fā)后所得利益等方面，綜合考慮權(quán)衡利弊，通過(guò)合伙經(jīng)營(yíng)、多元資產(chǎn)組或者是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等方式分散，爭(zhēng)取獲得較為穩(wěn)定的收益。通過(guò)選擇和其他的企業(yè)進(jìn)行合伙經(jīng)營(yíng)，可以有效地緩解企業(yè)內(nèi)部存在的資金不足的情況，有效地保證旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間不會(huì)受經(jīng)濟(jì)的影響導(dǎo)致工程停工。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要是通過(guò)利用承包合同和發(fā)包工程的方式有效地將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去，避免受到通貨膨脹而引起的物價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、

4.加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理

在進(jìn)行旅游地產(chǎn)的投資的時(shí)候應(yīng)該提高企業(yè)的內(nèi)部管理，采用全面有效的管理制度、技術(shù)能力和人才的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來(lái)提高企業(yè)的管理水平。在進(jìn)行項(xiàng)日投資之前應(yīng)該對(duì)所投資項(xiàng)日依照一定的運(yùn)作流程，確保投資的合理性和科學(xué)性，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。從技術(shù)方面考慮，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)日所在地的環(huán)境和特點(diǎn)制定相應(yīng)的技術(shù)方案，使保證項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后能夠得到及時(shí)補(bǔ)救。

三、結(jié)束語(yǔ)

旅游地產(chǎn)的投資受到其自身特點(diǎn)的影響，其風(fēng)險(xiǎn)性也比較大，因此在進(jìn)行旅游地產(chǎn)投資的過(guò)程中，控制好風(fēng)險(xiǎn)對(duì)提高旅游地產(chǎn)的發(fā)展，保證旅游地產(chǎn)的后期收入十分重要，在進(jìn)行投資之前，我們應(yīng)該根據(jù)旅游地產(chǎn)的所建項(xiàng)日，進(jìn)行全方面的綜合性的分析，對(duì)有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，使企業(yè)得到更好的發(fā)展。

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